从房地产说起

在说房地产问题之前，我想先说一下大前提。我们假定前提是：中国政府作出的政策是为了中国经济长远利益考虑的。　　

既然是为了中国经济长远利益考虑，我们首先要想明白经济增长，全民财富究竟是怎样产生的。　　

首先我们要了解一个等式： 原材料+劳动力成本+税收+利润=产品价格　　

劳动力成本是工人得到的，税收是国家得到的，利润是商人得到的，如果我们把这三者全部都用来购买商品，那么等式就变成：  原材料=产品价格-利润-税收-劳动力成本。　　

    而原材料最终变成垃圾，不产生任何影响。既然减出来等于零，那么我们所说的财富究竟在哪里呢？事实上，真正的财富，或者说资产价格就是这个等式所构成的流通量，所以真正衡量一个国家经济规模的根本因素就是消费。 国家财富增长实际上就是一个人么需求逐渐扩大进而得到满足的过程，只要需求继续存在，经济就会继续发展。只是其中有几个制约因素，最重要的一个就是贫富差距，所以通常该把贫富差距看做衡量一个国家经济潜力最最重要的指标。如果一个国家贫富差距小，需求依旧有很大空间，它就会继续发展下去。那为什么贫富差距会如此重要呢？看等式，货币数量很多但过于集中会推高通胀，贫富差距巨大必然导致有很多的穷人的很多基本需求无法得到满足，比如多几件衣服换，多点水果吃，这就制约这些人的的需求，也就等于制约了扩大等式流通量的机会。试想如果他们没那么穷，他们有医保，他们就会选择购买衣服，水果，从而促使更多的人去生产这些产品，这个过程就会创造更多就业，假如他们恰恰就是得到这些新创造出的就业的工人，他们就会赚到更多的工资去进行更多的消费，这样等式流通量逐渐扩大就进入良性循环，经济增长持续稳定。 　　

那么出口和投资在等式中扮演什么角色呢？实际上，出口原本可以增加等式右边的值，从而使我们多余的外汇去购买我们想要的国外的产品，但是由于我们的外汇储备政策，结果导致我们只能得到额外的6.8倍人民币，从而使社会货币供给增加，并造成贬值（相对本国资源）。同时出口使得本国更多的资源变成垃圾，长期来看是不利的。而留下的大量外汇储备怎么办？我们如此多的外汇储备是以牺牲本国的资源和、环境和劳动力价格为代价的，如果我们用这些钱去购买那些附加值多的国外产品，相当于我们在贱卖我们的资源、环境及劳动者的劳动，所以从最基本的角度看，把这些钱换成我们最需要的资源才是最为合理的。而投资呢？中国的投资基本都是政府用税收进行大规模基础设施建设，从等式左边看，基础设施建设，让工人得到工资，国家得到税收，包工商赚到利润，当然也消耗了资源，从右边看，则是由国家的税收支付，貌似等式左右关系成立。但事实上，这个等式在基础建设初期阶段是成立的，人民急需最基本的公共设施，他们愿意为此支付其价格。但当基础设施逐渐饱和，或者产出效果较小时，人们就不会选择对其支付，而是更愿意国家把钱花在个人的养老，医疗保险上面。如果通过政府的支付这些保障，他们才可以把多余的钱安心投入其他商品的消费上，从而扩大等式的流通量（这才是最真实的经济增长）。如果政府把这部分钱继续投到基础设施建设，那必然会让很多人积攒很多钱用来养老，他们把从等式左边攒到的钱，放到银行，那么，本来属于等式右边的钱则会变少（都存到银行），进而会出现产能过剩，从而抑制整个等式的流通量，同时产能过剩的结果很可能导致裁员，继而是等式左边的工人们收入减少，更加抑制消费，恶性循环，经济增长停滞不前。以上就是出口和投资对于等式两端的影响了。由以上的推导，就可以说明靠投资和出口的经济增长模式的弊端了。 我们可以继续想想有什么可以对等式产生影响，举个例子，比如港口城市为什么比较富，过港必拔毛，他们不用消耗自己的资源，直接从等式左边中抽取税收，而不必考虑等式右边由谁支付的问题，在没有外汇管制的情况下，其财富增长可以说是真正的可持续发展，而不会带来通胀，这也解释了为什么港口城市比较繁荣。　　

     由等式我们看中国的现状。中国有很多人有很多的需求没有得到满足，很多农民，低收入者很多最基本的需求都没有得到满足，于此同时中国又有如此多的大学生等旺盛的劳动力无法就业。为什么我们不能将其匹配起来，继而持续健康发展呢？其原因在于我们现在的模式特别是分配结构是不可持续的，而且很难再走下去，随着时间的推移前方或许窄到只剩死胡同了。　　

     从这个角度看，中国经济如果想得到真正的发展（或者说扩大等式的流通量），实际上只有靠扩大消费。再重复一句，任何一个国家最真实的经济增长就是人民消费逐渐扩大的过程，或者说人民需求逐渐得到满足的过程。　　

     了解了这个根本问题，我们再来看中国的房地产。如果从等式左边来看，建筑工人建造房子，政府卖地征税，开发商攫取利润，而等式右边，有很多人愿意支付高价来买这些房子，从这个角度看这没什么不对啊，的确是个扩大等式流通量的做法啊。但是，再想想就会有很多问题，首先，由于某些原因，这个等式成立过程中赚取大头利润的人往往是少数者，这样必然会造成贫富差距。同时，政府卖地的利润也不小，但是这些钱往往由政府、央企花出去，某些中间环节的利润，再次造成贫富差距扩大，中国30年逐渐扩大的贫富差距和这个模式有很大关系。其次，房价过高，有很多并非出于真实需求，很多房子空在那里，实际上和我之前所讲的真正人们的需求是不符合的，这是虚拟的需求，很容易变成空中楼阁，造成坏账危险。再次，高房价会抑制中产阶级的其他消费，很多人为了买房而攒钱，而使国家很多产业产能过剩，失业增加。有人会说，但是房地产可以带动多少产业啊，什么钢铁，什么家电，等等。说房地产是中国的支柱产业，不能动。可是您是否想过，因为高房价又抑制了中国的多少产业呢，这方面姑且不说，就说说如果是房价下跌了，难道就不会有人买房子了吗？如果有更多的人能购买的起房子，那么对于钢铁水泥产业的需求不是会更大吗？况且开个小玩笑，如果是投机的房子，里面未必住人，就未必会有人贴瓷砖，买电视，买窗帘等等，相比所有房子都有人住，是不是对这些对应产业的拉动会更明显些呢？而且如果按您的意思，打压了房地产，房价跌了，房地产业不行了，不会再有人买房子了，那是不是在反倒像我们证明你们一直强调的刚性需求根本就没有原本想象的那么多呢，房价低了反倒买的少了，高了却跟风枪一样，这不是很可笑吗。相反，如果房价趋于理性便宜，相信很多人会有更多的钱进行其他消费，这对第三产业的拉动将会是显而易见的，而且低房价将会成为促进中国城市化进程最根本的动力契机，中国城市化进程发展至今达到瓶颈，很大原因就是高房价。　　

本人的以上分析，完全是出于对一个经济体长期，踏实，可持续发展的角度来考虑的，是一种真正健康的长期发展模式。所以我相信中国领导人如果处于这个最基本的考虑也会采取一些做法来达到我所说的扩大等式流通量的目的的。　　

下面我将简单说一下如果我现在是国家领导人，针对当前房地产，我会如何做？我所能想到的这些，相信是拥有无数智囊团的国家领导人也能想到的，我写这篇文章的目的其实是想向大众（尤其是中产阶级）解读下国家的做法。其中包含对很多关于国家政策的，和主流媒体不一样的解读方式。　　

如果我是领导人并且拥有决策权，我会这样做　　

第一步，跑到大街上，跟老百姓大喊：“赶快把手中的投机性住房卖掉，这次一定要相信我，这次狼真的来了。”我之所以这么做前面分析过了，高房价不利于中国经济可持续发展，抑制等式流通量，扩大贫富差距。　　

事实上，我的这个做法国家也已经做过了，前一段新华社6篇社论直指高房价，其实，我更愿意解读为，这是政府向群众的最真诚的一次呐喊，尤其向那些，或者说是向如此之多的已经把养老的钱变成房地产的中产阶级的呐喊。我很同意那句话：这将是对中国中产阶级最大的一次洗劫。中产阶级是一个国家最重要的部分，也是消费的主力军，如果这次房地产大调整伤及到他们将是政府最不愿意看到的，也许会造成3到5年的疗伤期，但是从长远考虑，大幅调整房地产却是正确的决定，尽管痛苦。因为只要扭转几个制约因素，如贫富差距，高房价，中国老百姓的需求依旧存在，早晚会释放出来，经济增长只是时间问题，中国没有必要过于心急，因为不论发展快与慢，最后达到的高度是相同的，从等式看，终点就是人们所有的需求逐渐得到满足的时候。之后留给我们的任务就是，如何保持下去，如何保持环境，如何节省资源，以后的增长将只依赖生产率效率的提高，而不是扩大流通量了。　　

第二步，我会加快地方政府高价出让土地。高价出让土地，一方面回笼了流动性，缓和今年较为严重的通胀，卖地是比较有限的能迅速回笼流动性的方法之一。 另一方面，为地方政府未来两年由于房价大幅调整，财政收入减少，储存弹药，对于地方政府未来两年将是一个比较痛苦的过程。最近地王频出貌似也是政府所允许的，或者说是国家愿意看到的，我更愿意把这个纵容看成是国家留给各个地方政府储备弹药最后的机会。国家做法再次和我的想法相契合。　　

第三步，我会让央企退出房地产业。让国有企业退出房地产业 ，主要目的，是为了减小房地产大调整时的 ，央企的坏账风险，因为央企的坏账最后也将由国家用税收买单，通货膨胀年份的资金再不是廉价的了， 再一个4万亿刺激对国家而言，将变得可望不可及。  我还会尽量让银行和房地产减少联系，似乎有点困难，但我会尽力改变现状。　　

从国家目前的做法来看，似乎也和我的不谋而合。如国家让78家央企退出房地产的决定，我不会把它看成是主流媒体写的类似平民愤，抑制房价过快增长的手段，而是看成让央企和房地产划清界限的做法，从而减小房地产大跌时对于央企们的影响。另外，国家的一些其他政策，也和我想法极为接近，比如提高2套首付比例到50%，和日前公布的4大国有银行的融资计划，都是为了银行和房地产尽量脱离联系，同时保证自己充足的自有资本，抵挡即将到来的房地产大调整。因为只要保住国有企业，和银行体系，这次为了更美好的未来的房地产大调整，对于中国经济很可能是只伤筋不动骨的，而且经过3到5年的调整反而能使中国经济逐渐走上健康的可持续发展的道路。当然这期间不要再进行过多经济刺激（弊端分析等式时已经论述过），所以其过程会比较痛苦，但我们艰苦卓绝的百姓愿意忍受这些，因为我们看到国家降低了房价，在向着好的方向发展，这反而能激发中国人全民族的团结，不管成功与否，作为一名中国人我愿意为之拼搏，为之努力，放弃自己短视的利益帮助中国做出低谷，走出难关。当然房地产大调整对于中产阶级的洗劫，将会是改革者和领导人最不愿意看见的，这对于消费短期看是不利的，这也是为什么我之前说，要用大喇叭喊话（新华社的社论），让中产阶级卖掉投机性房子的原因。希望看到这篇文章的中产阶级和贷款买房的毕业大学生能有所体悟。　　

既然国家前三步做法和我完全相同，那国家接下来会怎么做呢？我无从知晓，也没有资格作出判断，但是类似前面的比喻，如果我是领导人，我第四步会这样做:　　

第四步，我会等地方政府地王卖的快饱和的时候，等4大国有银行的融资计划快完成的时候，逐渐完善地产税收模式。开征物业税，或者说房产税，因为前者需要经过人大通过，流程繁琐，所以可能直接由个各地方推行功能差不多的房产税，比如每年征收现价2%的税费。同时会提高存款准备金率和利率。对于压制房地产而言最有效的方法一般只有两个：物业税 或者 较高的交易税。举个简单例子，上海一座400万的房子，如果美国过一段大幅加息，中国通胀严重，相信5年期存款利率到达5%不会有什么悬念，加上2%的物业税，暂且不考虑折旧和70年使用权限，每年的成本就是2%+5%=7% 也就是28万，也就是说如果房价维持原位不动，您每年因为一套房子会亏掉28万，相信算过这笔帐的人不在会把房子当做保值的产品了吧，而且换句话说，如果征收物业税后，中国房价仍然这么高，那我们应该特别开心，因为这样的需求是真真切切的，没有任何投机因素，其对于经济的拉动作用我们丝毫不用担心，这更不会出现泡沫危机，即便出现了，也只会和股市泡沫一样，短期造成消费抑制，长期并无太多不利影响。而且房子大的人多征税，房子小的人少征税或者不征税，更能缩小贫富差距。对于中国长期可持续发展有利。有人会说一旦征收物业税，政府收的税收不是更多了吗，我想说这就是考验政府自身的问题了，如果收上去的钱能过高效的用来建立医保，社保，这对我们是普惠，是百利无一害的。就好像公开招挂牌制度是好的，关键收上去的前是不是用来建保障性住房一样（但实际上中国过去真正出让出去的土地只有很少比例是通过招挂牌这个透明途径的）。政府效率问题这里不过多论述，我相信法制建设会使其逐渐向好的方向发展的。　　

至于中国领导层是不是也会这样做呢，我们只有让未来来检验了。　　

     第五步，我会加大对于农村和乡镇的建设，着重完善医保等社会保障，并开征一些税种旨在缩小贫富差距，比如汽车尾气排放税，空调排放税，向富人征医疗保险补偿税等等。如果中国能顺利抵御这次房地产大调整带来的冲击，完善了物业税等税种的机制，并且逐渐缩小了贫富差距，那么中国很可能将会迎来另外20年的黄金发展时期，因为人口在，需求就在，只要几个制约等式的因素解决好，发展模式就会变的健康而且可持续，经济就会迅速发展起来。即便达不到日本的4万美元的人均GDP标准，停到一万美元门槛的标准，我还是相当有信心的，13亿的人口，13万亿，到时超过美国成为第一大经济体也不是没有可能。当然对于资源方面的制约因素还有很多需要讨论，这里不多讨论了。　　

     第六步，完善资本市场，比如股市。中国的投资渠道向来就少，而货币发行却很多，m2达到62万亿人民币，而美国的m2是8万亿美元，55万亿人民币，可是人家的gdp是12万亿美元，我们只有5万亿美元，可以说，货币供给是偏多的，这就需要我们的股市能够成为一个很好的投资场所，至少红利的监管是必须的，因为这是群众能分享实体经济成果的比较少的途径之一了，我们需要为其提供稳定的收益，不然负利率的情况保不准大家又回去炒大蒜，辣椒了，要是最后炒到粮食可就不是开玩笑了。　　

刚刚的话似乎让大家觉得我很乐观，事实上，我的乐观是建立在诸多前提下的.　　

前提1：中国政府今年会出台物业税，同时进行上述类似改革，但就这点我还是比较有信心的，因为中国领导人有如此多的智囊团，只要是经过一番深思熟虑，就会知道这是最终的出路，是真正可持续发展的出路，而且越早面对越好，况且现有的模式已经走进了死胡同，一味拖着，维持现状，最终的结果只会是贫富差距越来越大，通胀逐渐恶化，中央地方财政赤字更加严重，银行地产越来越纠缠不清，经济除了政府投资刺激外，将停滞不前，而且一旦维持不住，等待地产未来某天自己崩盘，其结果将是中国无法承受的，非常可能中国会永远停留在人均2000美元的门槛里。从此失去竞争力，沦为2流国家。综上来看，理智的中国政府领导会在今年出台物业税。　　

前提2：中国经济能够经受住这次房地产大调整带来的冲击。相信美国已经料到中国会自己刺破泡沫的做法，他会通过提高利率，炒高石油煤炭等资源，让你升值等来打击你的经济，这个过程对于中国人将是极为艰苦的，远远不是我这几句话就能描述出来的，也许可以用耶稣受难记来比喻吧。这个过程很可能还会被某些人利用，煽动群众，造成不安定因素，比如台湾西藏问题等，这是迫切需要政府动用智慧的，如何在此刻唤起中国人的民族感，团结感，是至关重要的，精神力量在未来几年决定一切，也许中国人对于董存瑞，黄继光的精神已经淡忘了，但是此刻确实我们最需要的，而且既然我们是他们的后辈，我们理当会保佑有这份基因，希望领导人等将其唤醒。而且相信在百姓看到房价大幅下跌后，这个成果会是联结老百姓的一个很重要的契机。　　

前提3；政府效率要提高，腐败问题要逐渐解决，国家安全要保证，稳定要保证等等等等，这些问题均需要我们领导人的智慧来化解。　　

谈完以上问题，仅仅从投资的角度来看，我想说，未来三个月将是把投机性住房套现的最好时机，政府会在今年出台物业税，地产股最近的表现其实就是证明，很多股票持续阴跌，相信是大户得到内幕消息在出货，如此k线走势绝不是散户的习惯。其次，伴随这次房地产大调整，中国年底或明年年初会出现未来20年上证最后一次低于2500点的机遇，未来数十年中国股市将长期维持在3500点以上，乃至5000点左右的局面，具体原因和占m2比例有关，如果有人想问面对高通胀想保值，甚至赚钱要怎么做，我的建议是，马上卖掉手中投机性（非自主）房产，短期存银行，当股市达到2500点以下时全仓进入，主要推荐农业股（大米价格必然会涨，国家政策也将更加偏向农民），医药股（医疗保险将是中国政府未来奋斗的重点） 或者消费股（超市，商业连锁等） 或者比较新兴的文化传媒类股票（如果中国这次转型成功中国对于自己的好莱坞将是十分迫切的）。 或者如果您有门路 ，可以去投资美国的房地产（收入会比较稳）， 或者， 越南， 等新型亚洲国家的房产， 因为廉价劳动力比较优势的关系他们将在最近几年，重温在中国上海，北京等城市房地产的一幕，中国房产的投资渠道一旦结束，中国超级富人过剩的资本将会像当年日本流向中国一样流向其他有廉价劳动力的国家，如果你赶在他们前面进入，获许你会有意想不到的收获。　　

                                                      张晋　　

                                                  2010年4月17号