地方国企忙于抛售房产项目 业内人士称趁高价位出货//房贷政策切忌“高高举起轻轻落下”

地方国企忙于抛售房产项目 业内人士称趁高价位出货//房贷政策切忌“高高举起轻轻落下”
2010年04月16日 22:50华夏时报【大中小】 【打印】共有评论14条

地方国企纷纷抛售房产项目（资料图）
本报记者 王海春 陈岩鹏 上海 北京报道
《华夏时报》记者日前从知情人士处获悉，中央清退78家央企的版图有望扩张到地方国企，国资委拟下半年全线发力。
4月15日，本报记者向上海和北京两地国资委核实此说法，但相关人士均表示，目前没收到国资委强令地方国企退出房市的方案。
据记者了解，一些地方国企已开始纷纷在上海、北京产权交易所出售旗下的房地产项目。不过，这些转让的项目并不仅仅是像执行中央指令那样简单，而是包含了多重原因。
在一些业内人士看来，现在这些企业转让的项目未必都是优质资产，是在地产项目高价位时趁机出货。还有人士透露，这其实是去年7月以来国资整合，剥离经营不良资产的继续。
地方国企密集退出
4月14日，上海源丰投资发展有限公司把自己的房地产项目挂在了上海联合产权交易所的网站上。联交所的负责人胡静廷对《华夏时报》记者说：“这个项目转让就是为了配合中央要求国资企业退出房地产的。”
披露的信息显示，上海源丰投资的经营范围是科技项目投资、房地产开发、经营和施工，其股东共有三家，上海中凯企业集团占49%股份，上海交大联合科技有限公司占股32.11%，上海交大南洋房地产占股18.89%。而此次挂牌价出让的项目，是上海交大南洋房地产所持的18.89%的股权。据了解，上海交大南洋房地产是上海交大产业投资下属企业，主管部门为教育部。
“中央要求主营业务为非地产类的国资企业退出房地产市场，而上海交大产业投资是直属教育部的企业，主营业务并非地产。”胡静廷表示。
同时，胡静廷也注意到，进入3月以来，上海国企名下所持有的房地产公司股权挂牌转让的数量多了起来。3月10日，上海国际信托有限公司转让北京华南大厦有限公司9.269%股权及1463.843万元债权；3月23日，上海盛瀚投资有限公司以1.92亿元的价格转让上海嘉盛置业有限公司45%股权；3月26日，上海超元房地产有限公司将所持上海广贤元房地产开发有限公司30%股权挂牌。
“现在已经有一些央企将转让房地产产权项目的相关信息送到了交易所，交易所正在进行相关的登记、备案工作。”胡静廷说，不仅如此，而且还有更多的地方性国资企业正在就转让产权项目的方案与联交所接洽。
此外本报获悉，北京产权交易所今年第一季度成交额中，房地产业是最大的行业之一，其中国资交易占比41.91%，同比增长191.52%。北交所相关人士表示，地方国有企业的地产项目最为活跃。
高位出逃质疑
中富投资研究部经理马駸也发现最近挂牌的地产项目突然多了起来，他也注意到，现在这些企业转让的项目未必都是优质资产。
“如果看一下转让的资料，就可以发现有些项目的经营业绩并不佳，有的甚至还处于亏损状态。”马駸对《华夏时报》记者说。
资料显示的数据也佐证了马駸的判断。上海源丰投资2008年营业利润为-708万元，截至今年2月营业利润为-65.1万元。上海大型国企国盛旗下的嘉盛置业同样有经营不佳的情况，2008年营业利润为-2098.6万元，去年营业利润则为-581.8万元。
“好的优质资产谁舍得转让啊？除非用高压手段。” 上海一家投资公司高层向本报记者坦言。
马駸认为：“把这些业绩并非特别好的房地产项目挂牌转让，一方面可以表示国企退市的姿态，另一方面现在是房地产价格的高点，在这个时机把资产经营状况不佳的项目剥离出去，也可以为企业获得一笔资金，可谓一举两得。”
华燕置业的市场总监也表示：“这时候上海国资企业转让地产项目除了响应中央政策，也许还与他们获得了某些政策方面的消息有关。”<< 前一页12后一页 >>
房贷政策切忌“高高举起轻轻落下”
2010年04月17日 07:18燕赵都市报【大中小】 【打印】共有评论4条
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管四条措施，被媒体解读为房地产“新国四条”。
其中最为引起关注的是信贷政策，即“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。其中，第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，格外受关注。
以笔者看，这是抑制投资投机的一记重拳。
中国楼市这匹脱缰野马之所以狂奔不羁，投资投机性购房功劳不小。中国住房空置率有些城市竟然达到70%，而一般认为空置率大于10%就是一个相当严重的数据；中国住房租价比（出租价格(一年)/房价），已经低于4.5%的国际通用标准；投资投机性购房占比已经超过三成以上——这三大指标，已经证明中国房地产市场泡沫之大，风险之大，问题之严重。
这样一个恶性循环必须引起重视:在开发商、部分专家官员的忽悠下，在投资投机需求泛滥影响下，住房价格出现非理性上涨，引发百姓恐慌性购房，百姓恐慌性购房又推动价格继续暴涨。
因此，解决当前中国楼市的严重问题必须抓两手:一手抓保障性住房建设。尽快解决低收入者的住房困难，同时，通过大力发展保障性住房分流一部分商品房购买力，减轻对住房市场以及价格上涨的压力;一手抓抑制投资投机购房。如果把以赢利为目的的炒房遏制住，楼市风险乃至经济金融风险就会消失。同时，投机投资得到了遏制，高房价降下来，一部分中低收入者能够买得起房了，也减轻了保障性住房需求压力，缓解了夹心层对政府解决住房问题的强烈诉求。
当前，抑制畸高房价，消除楼市导致的经济金融风险，必须对投资投机出重拳。而抑制投资投机最为有效的两把利剑是税收和信贷。这段时间，面对疯狂到极点的中国房市，专家学者纷纷呼吁出台住房消费税，要求加大利用信贷手段抑制投资投机的力度。因此，国务院常务会议决定将第二套住房贷款首付比例提高到不低于50%和明确利率不得低于基准利率的1.1倍，绝对是一记重拳。
笔者着重强调两点:一是房贷政策重拳关键在于落实。切忌落实中大打折扣；切忌重拳高高举起轻轻落下；切忌中央给了铁拳重拳，地方以及商业银行当作棉花拳。这方面，我们曾经有过教训，决不能轻估了落实的难度。商业银行的利益驱使，地方政府的政绩作怪，是楼市调控重拳落实难的最大阻力。
二是期待税收重拳尽快出台。在税收上，至今还没有恢复到2007年调控政策的水平。应通过征收高档住房消费税等手段，抑制投机投资行为，要加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
王尚喆
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投机性购房  楼市  房贷
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