神马文学网大量空置房拷问房产政策
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/02 22:48:12
位于北京市大兴庞各庄的龙熙顺景别墅区，2004年5月15日开盘，号称北京第一座同时拥有国际级高尔夫球场和温泉度假酒店的大型养生别墅区，总建筑面积380000平方米，总户数1100户，那现在这里的入住情况如何呢？7月23日，记者来到了龙熙顺景别墅区进行调查 。
这是一条求购信息，他求购的就是我左手边的这栋别墅，我们从别墅开着的门可以看到，在通往房间的路上已经涨了一些杂草，这里可能有一段时间没有人居住了，再看我右边的这栋别墅，车库门口也已经长满了荒草，而像这种情况在这个别墅区里并不仅这两家 记者注意到，这栋别墅车库门的滚轮和铁栏已经生锈，左侧铁门还结了大量的蜘蛛网。别墅区内一些独栋别墅并没有锁门，从外面可以清楚的看到屋内没有任何生活用品。装修工人：一般情况下都没有人住，是这样，再不然就是买了一处房子，把房子撂这儿
在别墅区靠南的这排房屋，记者注意到很多别墅都没有安装空调。透过布满灰尘的玻璃，可以看到很多别墅现在还没有装修，也没有居住过的痕迹。在保洁人员清理垃圾桶前，记者观察到别墅区的垃圾桶内几乎没有任何生活垃圾。鲜有的一些木块和烟头早已风干。
龙熙顺景绿化工人：好像这栋楼里没有几户，我看有的锁着门，都有工作，都在市里。
在2005年就号称已经售罄的这片大型别墅区，现在的入住情况究竟如何呢？记者试图对龙熙顺景的物业部门进行采访，但是物业部门拒绝了记者的拍摄要求。记者随后在别墅区周边又进行了调查。这家餐厅位于龙熙顺景的马路对面，距离别墅区直线距离最近，我们就别墅区的居住情况询问了经营这家餐厅的这位女士。
餐厅经营人员：别墅区现在还没有太多的住，
每天能来一个两个都没有，我们一天也没有接着一个呢。
尤其我9点钟一下班以后，一看灯亮了， 那时候住户并不多
交谈中，这位女士表示，她们家也曾经打算在这里购买一栋别墅，不过再三考虑后并没有购买
餐厅经营人员：一个没有超市，一个没有学校，一个没有正规的医院
我都这么大岁数了，你说上个医院，还得跑到市里，呼呼开着车，到黄村，到庞家庄，另外我买个东西得家有车子，如果把这些条件都给上了，我估计人来的会多。
随后，记者又来到了距别墅区最近的一家超市记者：这就是离龙熙顺景最近的一家超市，超市老板告诉我们，他在06年开这家店时，本希望新建的别墅区能给他带来更好的生意，然而四年过去了，来这里买东西的人主要还是当地居民和建筑工人，来自于别墅区的消费者依然寥寥无几。
超市老板同期：业主少，然后后面住的少，所以业主过来的时间也少。
记者：有多少？
男：差不多十几户，一二十户吧。
记者：整个这批小区十几户？
男：差不多吧，就后面那一片住了差不多不到二十户吧。
超市老板向记者表示，他也曾为住在别墅区的业主特意进过一些货物，但是销售情况并不好。
超市老板：他们消费能力强是强，但是他们一般不怎么在这边，因为都在城里边，过来的少，所以在这边就是说常住的不多，就是这个问题。
不管哪个在这边买房子，他都不止一套房子，所以偶尔过来玩一下，也就买了，不管怎么样，有的等到升值。
几乎是外地的口音居多，本地的还是少。
离开龙熙顺景，记者继续向南，试图了解永定河别墅区的入住情况现在如何。去年年底，受首都第二机场落户以及北京轨道交通规划的影响，永定河别墅区迅速崛起，区域内代表性别墅项目孔雀城创下开盘3小时88套房源全部售磬的销售传奇。热销之后的孔雀城现在居住情况如何呢？
永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日，在一期区域内记者看到，大面积的房屋处于空置状态，并没有进行装修。随后记者来到了二期的区域内，孔雀城二期的入住时间为2008年10月31日，但记者观察到，二期的住户同样很少，小区保安证实了记者的猜测。记者：这儿有多少套？
保安：大概有个八九十套，八十套左右。
孔雀城保安：住个有十多户，一二十户。
在孔雀城入口处的大鹏伟业房产经纪有限公司，经理王湾告诉记者，目前他们主要负责孔雀城的二手房销售，从销售情况看，部分购房者是在拿到新房后直接就投入了二手房市场。上周，他这里新增了17个刚开盘不久的孔雀城三期的二手房。
记者：这些都是他们住过的吗？
大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：没有，应该入住了，然后他没办入住，直接就挂二手房了。
王湾告诉记者,孔雀城内没人居住的房屋有一部分直接进入了二手房销售市场，但是也有一部分既没有出租也没有出售。
大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：也不是准备卖，也不是准备住，要卖的话可能没有赶上好的价位所以他一百万买的，如果一百五十万，他也没打算卖，但他也不住，这个比例，就是我刚才说到的，占60%。
针对目前入住率不高的原因，王湾分析说，有一部分人在这里买房是用来做投资使用，另外，很多在这里买房的是外地人，有些人会在周末来度假。但这里交通不便，周围配套设施不健全，来度假的人也不多。大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：第一个原因，当时他们买的时候投资这种性质比较高，第二个是实际来住的情况下，距离上面，配套上面，短期内解决不了
主要就是就学、医疗这两个方面，如果有病，有老人在这儿居住，那买药、报销都是个问题。
天黑以后，记者再次来到到孔雀城内调查入住情况，记者发现晚上出来散步的住户并不多，记者在孔雀城内开车和拍摄过程中遇到的住户不超过五位，这位出来遛狗的大爷透露给记者，这里常住的住户非常少。
记者沿着白天行走过的路线重新观察，在周五晚上八点多的时间，亮灯的房屋只有零星几户。沿京开高速返回北京市区的途中，记者回到龙熙顺景别墅区，看到沿街的一排别墅只有一家亮着灯，而从围墙看进去，别墅区除了路灯外，鲜有亮灯的情况。
我们刚才看到的几个住宅区都位于北京南部的大兴，属于六环以内的第一层次卫星城。2004年北京市在“两轴—两带—多中心”城市空间新格局的时候，还将紧挨北京的河北省燕郊、固安、涿州等地划为了第二层次卫星城。在打造“北京后花园”的口号之下，这些地方吸引了数以十万计的北京人前来置业。可是，热闹的购房潮过去之后，如今后花园里又是什么情形呢？我们再到燕郊的部分小区去看看“上上城”是燕郊著名楼盘，位于102国道路北，距天安门直线距离37公里左右，现在整个项目开发面积已经达到500万平米，仅第一季就推出了3万左右的房源，早在2008年就已经全部售罄。那么这里的入住情况如何呢？进入上上成第一季第五期的小区后，记者发现整个小区很多房间都没有安装空调，在一栋28层的楼中，临街一侧的28户中只有7户安装了空调，另一个同样高的单元上，只有两户安装了空调，另外，小区内很多房子甚至还没有装修。
上上城小区业主：好多人都买买房，买好几套。
上上城小区业主：你像我那楼上有两套，同一个业主的。他都没装修，他就等着呗。
在小区内，记者还遇到了几位带孩子出来散步的业主，她们告诉记者，这里的入住率并不高
上上城小区业主：不高不高，特别低，楼盘的入住情况。
1/3吧，差不多。要不达到1/3了没有。
上上城小区业主2：差不多了，差不多1/3了，但是去年的年底的时候是，好象是亮灯挺少的，达不到1/3，现在能到了。
这位业主告诉我们在这里买房住的很多都是在北京的上班族，他的家人就在北京上班，每天上下班的交通很不方便，他们很想到离城里近点的地方租房子住。
上上城小区业主2：你想想这些人怎么办啊？公交车拉，地铁拉都没有，怎么办啊？
随后，记者来到了这位业主居住的单元，这个单元一共18层，1-17层每层4户，18层3户，进楼后记者发现，这里的确有很多房子都处于空置状态，住户电表显示的电量为零，而且门上连猫眼都没有安装，通过门上的洞就可以看见室内的情况。记者：这户没有安装猫眼，这户也没有安装猫眼，这户还是没有安装猫眼，我们再来这边看一下，这户同样也没有安装猫眼。在我们刚刚调查的这个单元一共18层71个住户里面，像这样没有安装猫眼的，我们确认暂时空置的房子一种有29套，占到这个单元的40%左右。
在随后走访的单元中，记者发现像这样的情况非常普遍。另外很多住户家的铁门落满了灰尘，门上贴着一些没有撕掉的求购信息。在小区东边入口两侧的商铺，记者发现有好几家都租给了装修公司，一家装修公司的工作人员告诉记者，这个小区结盘两年左右，目前还有很多没有装修。
装修公司工作人员：入住大概有1/3，2/3吧。
公司人员：现在大概五千多户吧。
随后记者又来到了这家小区内的超市询问入住情况。
超市收银人员：不到1/3。
超市老板：这个小区的这的入住人还不多，还不到1/3呢。
超市男：生意一般吧。不多。
超市男：不行，没想的好。因为现在入住的人还少呢。
超市男：听说都是炒房人买的房子，买了房子就卖，都没住进来。
离开上上城，记者来到一家房产中介了解情况，这家公司副总经理杨智堡向记者介绍，燕郊地区这些大型住宅区是这几年迅速建起来的。
北京满意行房地产经纪有限公司，副总经理杨智堡：在07年—08年，燕郊地区应该在68个小区左右，现在经过这两三年，现在目前在九十二三个小区。
今年燕郊的房价可能受北京新城，是吧，还有就是发改委主任张工说是十二五可能要把北京的这种城铁向周边来延伸嘛，可能受这个影响。成交量特别火爆，那时候基本上一个月能有一千套的房子。
这座段时间就拔地而起的新城整体入住情况究竟如何呢？在另外一家中介公司，店长从林向记者介绍，燕郊开发区2008年交房的社区中，像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。忆江南住宅区算是这一片入住率较高的。记者随后来到了忆江南小区。记者看到，这个小区内仍有不少房子没有装修，楼房电梯间的墙壁上还贴着厚厚的木板。
从林带记者观看了两个毛坯房，其中一个房主准备出售，另一个房主准备在毛坯状态下出租该房，随后，记者又来到一个简装修的出租房，房主也是在07年左右买的房子，买下之后并没有居住，房间的用品都是全新的，燃气表显示该户到现在一共用了78立方米的燃气。
点半左右，天色渐暗，记者又回到了上上城第五期，记者看到，除了电梯里间和楼梯间的灯光闪烁外，住户的房间亮灯数量很少，而两个小时内，亮灯的房间数量也没有明显变化。随后，记者一行来到燕顺路，在纳丹堡小区前，记者看到这里亮灯的比例比上上城五期还要少，在小区内散步的居民只有三个人。
和大兴的别墅区相比，燕郊这些小区的空置率也有过之而无不及。看起来交通不便、配套设施不完善是很多居民没有入住的原因，但我们也注意到，在前期楼市热潮中，这里的房价也一度飙升到每平米一万多。为什么出现高价房和空置房并存的情况？
记者看到，目前，沙河高教园很多项目还在建设当中，记者随后走访了几个在2008年入住的住宅区。在北街家园，记者发现该小区并没有地下车库，停在小区院内和周围的车辆也寥寥无几。小区内很多房子还没有装修。小区业主告诉我们，小区入住比例不高。小区业主：三分之一上下吧。
这位业主告诉记者，沙河高教园为支持入驻高校工作，对大学教职工给予4%的买房优惠，有些老师虽然买了房子，但是并没有来居住。
业主：这边主要是不方便，一方便老师不就过来吗？老师很多都在附近上课，住在市里面很不方便。
小区业主：将来收房的时候，就说南丰路要修，反正我们看是06年了，但是现在2010年。
记者：你们买的时候，他们都跟你说有什么设施吗？
业主：描述得很好，现在都没有兑现。
小区业主：我就觉得幼儿园、小学这个挺闹的。
业主告诉记者自己在买房时，开发商承诺这片区域从幼儿园到高中全部会有，现在自己的孩子都四岁了，幼儿园和小学的建设还仅仅停留在北边的一片空地。
前面我们调查了大兴和燕郊的空置房，我们再到北京最早的卫星城昌平去看看。随着新城建设规划的进行，昌平区成为北京北郊的一个房地产开发热点。从资料中可以看到，仅仅沙河高教园区，规划总用地面积就有799.72公顷，相当于2.7个颐和园的大小，投资总规模达150亿元人民币。这个包括了高校和住宅的新区，入住情况又如何呢？
记者在该小区中发现很多房屋的窗户上都贴着出租或者出售的字样，在小区门口东侧的一楼，记者注意到，有一个窗上写着该房主还有另一套房子同时出售，正在调查期间，有一位在小区内做房屋中介的人前来询问记者是否有买房意向，并向记者介绍，该小区一共有1200套二手房。记者：这边大概有多少房子没有人住？
中介：大概三分之二吧。
记者：最多的买多少套？
青年：7套。一个天津的，买的基本上小户型的比较多，大户型的在这边买了一个138的，然后在盛满园买了一个77的，然后在汇丰园买了四个35的，买了两个底商。
记者：他买的都是租还是卖？
青年：现在先空着呢
随后，记者来到了马路对面的另一个小区，这个小区的房子同样早已售罄，并于去年交房。在小区门口，记者看到这些房子大多数还没有装修。
记者：他们怎么没人住？
保安：有的都是毛坯房，现在虽然都交房了，现在北京的房价涨得比较快，然后第二个炒房团，这边一下买几栋楼。
记者：您刚刚说的炒房团是哪儿的？
保安：不太清楚，它就是很多都是个体户一下买几栋，完了再自己出售，不是团体的。
刚进入小区，就有一位装修工人前来询问记者是否需要装修服务，并将我们介绍给他的老板。
装修公司的经理告诉记者，这片小区买房的人很多是投资的
装修公司经理：有的多的有个19套。
记者：19套，一个人在这儿买的。装修公司经理：天堂园那边有几套，这儿买了几套，不过他的名字好几个人名字，他自己19套。
记者：外地人？
装修公司经理：是山西的，好像是开金矿的。
装修公司经理：他们家在西区有一个别墅，他把宝马X6开到后面躲着，他不开到门口过来，就在那边搁着。
记者：他住那个别墅？
装修公司经理：别墅也不是常住，他有时候过来临时住一下，他那种人，不到一定价位是不会卖的，既然有那么多钱，他一定要翻了一番，好几番才行，不到两万五，三万他都不出手，耗个三五年他不着急，他花五千块钱，他不挣个两万他都不卖。
尽管每一个小区产生空置房各有各的具体原因，但我们在调查中发现，种种不如意似乎并没有影响到这些小区的销售。很多购房者实际上并不看重小区的配套交通这些条件，只是把它们当作一种投资工具，哪怕空着闲着，也在所不惜。像这样的大面积空置房在全国到底有多少？我们也到权威部门进行了查询。
为了了解目前房屋空置的情况，记者咨询了住房与城乡建设部，房产协会、国家电网以及自来水公司等部门，都没有得到房屋空置情况的统计数字。中国人民大学土地规划研究中心主任严金明告诉记者，目前我国并没有官方发布过权威的空置率统计数据。中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明
政府部门主要是在房屋的建设管理部门做统计，另外有一些不同的社会机构和民间的机构，
往往通过房地产开发商，然后自己报，来进行填表，或者有的作为一个区域的，通过人工进行调查，甚至通过问卷的调查来进行的。
这个调查的误差率还是比较大，一个是不同的调查部门，它的目的不一样，所以这样调查的时候，就是说本身带有一种主观的、故意的误差在里边
记者：国外是通过什么方式调查这种房屋空置率？
中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明说：
它是往往通过在一个区域，或者在一个城市，
比如说用水费、电费等相关的这些指标来进行调查。
这些公用事业机构，或者私营机构
他把它这个来进行分析，这样这个数据得出来，一个比较简单，明了，同时它也比较科学。
严金明分析，目前急需对房屋空置情况进行科学统计，这个数字直接关系到接下来的房地产市场调控政策。
中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明：这个空置率跟房地产市场也是息息相关的，能够反映房地产市场房屋的供应量和需求量之间的变化关系，然后对我们来制定房地产调控政策关系是比较大的。实际上是一种资源的极大浪费，比如 现在本身我们房价这么高，很多人还没有房屋居住，但是一部分又房屋空置，在那儿白白地浪费，无人居住，我们可以想象这个之间的矛盾，这个是很大的矛盾针对记者在北京市几个卫星城调查的房屋入住情况，严金明表示，北京市区内有限的土地资源和交通的不断发展，以及房价的非理性增长，是开发商开选择这些区域投资建房的一个原因。而面对疯长的土地价格，各区域急于规划建设新城、新区，也是一个推动因素。
出现空置率的原因，一个是由于规划的原因，有时候，由于规划原来的起点比较低，没有长远的规划，没有统筹的考虑，比如在有些地方孤立地去建一个城，
盖了一个大片的居住区域，那么在这样的时候，而它的配套的公用设施，交通，以及其它方方面面都没有跟得上，这样的时候，所以就造成了有一些空置
采访中，严金明表示，同为北京卫星城的顺义、通州和亦庄等地，新城入住情况相对较好，主要因为这些区域在规划中，以产业带动建设，区域内产业、人口和公共设施同步发展，而房屋空置情况严重的燕郊等地区，虽然建设了大量住宅，但是缺乏相应的产业规划和配套设施。中国人民大学公共管理学院副院长；中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明：
我们不能一概对新城都去否定，比如像北京的时候，我们说三个重点的新城，顺义、通州和亦庄的话，它是经过规划，因为产业转移和人口转移而带来的，这是整个规划的整体的考虑。我们就是说的时候，有一些是违反规划，甚至规划时候有的甚至都没有考虑的，然后由领导拍板、拍脑袋，而决定产生的一些新城，
实际上这样的新城，并没有按照原来的设想去居住，去发展。
或者未来发展在这个区域的时候，是不是和那个规划完全相适应，和生产力的布局，和产业的发展配置是不是相协调，有的时候产生了矛盾。
半小时观察：
虽然，全国究竟有多少空置房？现在还没有一个权威数字，但从很多小区一到夜里就黑乎乎一片的景象，我们也能对空置房的存在有着很直观的感受。出现大量空置房，一方面说明城市规划发展不配套，浪费了大量社会资源，另一方面也揭示出前期楼市投机炒作其实存在不少泡沫，高涨的楼价并没有反映出真实的住房需求。种种迹象显示，新一轮房地产调控措施现在已初见成效，作为主要调控对象的部分城市出现了楼市量跌价滞的局面，然而市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，我相信这才有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。2010年08月01日 07:56:14 来源： 央视《经济半小时》
今天我们来看看天津的情况。从2007年到现在，天津建起了不少新城，号称是亚洲地区最大的别墅区，五星级酒店、温泉城、商业街、高尔夫球场一应俱全，这里的入住情况现在怎么样呢，一起看看记者的调查。
卫星地图上，划红线的这片区域叫红磡领世郡，从天津市中心出发，驱车30分钟，记者来到了这里，这个大大的沙盘，将卫星地图上的红磡领世郡描绘的更加清晰，密密麻麻的别墅、花园、洋房，遍布了沙盘，这个高尔夫球场占据了沙盘的大片区域。
售楼人员：这个是你们进来的路，这条路过去的话到那块，往前走，一共160万平方，5000亩，包括这个36亩的高尔夫的区域，正规的一个27洞的国际高尔夫球场，有主要的商业配套。
售楼处的这位工作人员告诉记者，红磡领世郡虽然只是个住宅项目，但它的占地面积，比天津市中心的和平区还要大，相当于8个天安门广场的面积。
售楼人员：小区平均差不多5000亩，主要基本上能住人口可以达到6万到7万之间，咱们住房套数在两万左右
根据楼书上的介绍，红磡领世郡拥有：5348亩原版北美风情小镇，140万平米超大复合型社区，2250亩果岭绿化带，27洞国际标准高尔夫球场，3.4万平米原版美式商业生活配套区。这么庞大的一个楼盘，售楼人员却告诉记者，现房已经所剩无几。
售楼人员：现在就一套新房，现在就仅一套现房，是150号楼这个位置，一楼，高层的一楼。您如果着急用房的话，就只这一套了。咱们的房子都是期房，我就跟您这么说，开发商都是刚盖到三层，就已经拿到销售许可证就给卖了。等盖成了之后，几乎都已经卖完了。
红磡领世郡的开发时间已经有六、七年了，售楼人员告诉记者，卖出去的这些房子也都可以入住了。
销售人员：带二已经都交房了，都入住了，然后这块也交房了，都入住了，这块(尚美园)也都入住了，这个是(汤公房)，这个是通桥，这一块也是别墅，也交房了。
在沙盘的中心位置，是红磡领世郡的商业配套区，根据售楼人员的介绍，这里应该是一个3万多平米的美式商业配套区。按照推测，这里应该非常繁华，但现实的情况是，这里只有冷冷清清的几家店面，走进这家超市，记者看到，它的规模只能算一家小小的便利店，货物的种类也很有限，店主告诉记者，自己的生意很清谈。
记者：平时不来住。
老板：对，平时这里的人，
记者：这个地方就你们一家超市？
老板：对对对。
红磡领世郡的配套医院，不到早上十点，走进医院却看不见一位病人，有的医生聚集在一起聊天，这位医生坐在椅子上开始打盹。在医院的前台，只有一位保安，他告诉记者，这个医院配备了七十多名医生，医疗设备也一应俱全，但前来问诊的人却寥寥无几。
记者：每天能有多少人？
医院保安：每天得有二三十个人吧。
记者：那一天来二三十个人，医生都排不上。
医院保安：那麻烦。
走出医院，在红磡领事郡的主干道上，大半个小时，记者几乎看不见车辆和行人，只看见这位正在打扫卫生的工人。
记者：这是主干道吧。环卫工人：主干道。
记者：这里的人多吗？
环卫工人：不是很多。
记者：车多吗？
环卫工人：车也不是很多。
记者：他们售楼的人跟我说这儿能住六万人呢。
环卫工人：人是能住那么多，关键是没有那些人来住，有，6万人？怎么可能。
房子都卖出好几年了，还是这么萧条，记者决定到物业中心，打听一下入住情况。
业主：基本上很少有人住，他买完房子他不会自己居住那种用途，很多是投资或者什么那种方面，咱说不准，反正卖是卖了，但是人家也不常住。
经过一番调查，记者发现红磡领世郡的商业区并不像售楼人员介绍的那样繁华，虽然售楼人员说房子都卖掉了，但从种种迹象来看，入住的人也并不多，为了解开疑问，记者再次去售楼处询问售楼人员。
售楼人员：这一块入住率不是特别高现在入住率，虽然交房的面积很大，但是居住的人很少，假如说咱们这儿的入住率达到一个，就是足够，比如说我明天要四五百斤菜，这个超市只能提供两斤，剩下的498斤，肯定要商家过来注资，来这个地方开店，换句话说，假如说您是干这行的，您也有可能过来开店。因为现在所有问题都是您说的入住率问题，
采访时，当地的这位出租车司机，带着记者在红磡领事郡转了一圈，一路上看着两盘的一座座别墅、洋房，这位司机感慨不已。
司机：这就是红翰，红翰开发商，这个挺有实力的。
司机：这一片。
记者：他们说有和平区那么大。
司机：差不多，就这一圈。
夜幕降临时，记者再次来到红磡领领世郡，灯光最亮的地方就是这个商业区，但依旧是冷冷清清，晚上八点刚过，唯一的这家超市就已经关门。主干道的两边一片漆黑，在偶尔驶过车辆的灯光照耀下，才能隐约看见一座座别墅的轮廓，小区的洋房里，一栋楼仅有两三户亮着灯。
我们走访的这个红磡领世郡，是天津赫赫有名的明星楼盘，2006年包揽天津两项房地产销售冠军，同年还获得联合国生态环境住宅金奖、投资天津优秀楼盘奖、天津市最具市场影响力品牌、天津最具景观价值楼盘，2007年又获得天津最具投资价值楼盘奖。这些耀眼的光环和它今日的冷清真是形成了鲜明对比，明星楼盘为何变成了空置房的密集区？再来看看记者的调查。
“东丽湖畔，万科在造一座城”，打开东丽湖万科城的首页，这一行字便映入眼帘。在距离天津市中心30公里的东丽湖边，这个占地4095亩的区域就是天津东丽湖万科城，这个项目依东丽湖而建，占据了整个东丽湖北岸。是万科开发的最大一个项目。
记者：这一片区域能住多少人？销售员：(规划)有3万户，大概十五万人吧。
东丽湖万科城有独栋别墅、联排别墅、洋房、小高层，售楼处的工作人员告诉记者，一手房已经基本卖光了，那么二手房的情况怎么样呢？
中介男：有几百套房。
记者：几百套，什么都有。
中介男：你自己需求什么样的，我们给你匹配，什么样都行。现在卖的还是二手的多。
中介：我们这个我们在这儿快两年了。
记者：房源多吗？
中介女：我们这儿房子也多，肯定有好多套房子给您挑选。
东丽湖万科城的房产中介都告诉记者，手头的房源很充足，保证能找到满意的房子，为什么中介手上有这么多房子呢？
记者：投资的多一些。
中介男：对，房子都没住过人，房子都是空的。
中介女：都是卖完了，但是居住的暂时不包括在内。经常来住的，有一个百分比，经常住，而且晚上肯定回来的占35%。
在这家中介的门口，记者碰到了一位前来看房的女士。
记者：您也来看房子？
女：嗯。
记者：您想经常往这儿住？
女：不在这住，
记者：不打算常住。
女：小孩在市里上学，只能有空过来(住)了。
中介告诉记者，手上房源多，是因为很多业主购买了房子是为了投资，小区虽然开发了六、七年了，但入住情况一直不好。那么真实的情况到底怎么样呢？记者在小区了随机采访了几位业主。
记者：大爷，这个小区住的人多吗？大爷：不多，也就二十多个。
记者：整个这一片就20户。
大爷：20%。十几家。
记者：这住的人多吗？
女业主：不多。一栋楼住几户人家。我们那一栋楼也就住三四户吧。
记者：它卖了吗？
女业主：卖了，这边房子都卖了
这位女士告诉记者，因为小区常住的人不多，小区的配套还没有到位，生活很不方便。
记者：这边配套怎么样？
女：就这个超市，买菜的，也没什么地方卖东西的。
记者：因为可能没人卖。
女：人员少。女：住满了的话，肯定卖东西比较多。
女：你像这些管道煤气的话，住百多少才能开通，现在没住多少。
记者：就是人员住到一定程度才能开。你们家开了吗？
女：没有。
在东丽湖万科城唯一的商业区——天籁街上，只有十几家商铺，装修的很好，却只能关门歇业了。
采访中记者发现，由于住户少，小区里垃圾箱里，也并没有生活垃圾，主要的街道上，车辆和人流都不多，只有偶尔来看房的电瓶车通过。夜幕降临后，
在万科城的小高层区域，路灯明晃晃的，而一栋栋楼里，只有零星的几家亮灯。白天能看到的别墅，由于没有灯光，在夜晚都消失在了一篇黑暗当中。
在天津东丽湖区，万科是动手最早的一家开发商，紧随其后，华侨城、恒大、金地等一线开发商，也已经在东丽区跑马圈地，一座座高楼、别墅将陆续拔地而起，这些一线开发商磨拳搽掌，要在这里打造一个东丽湖新城，最大的可能是，这里将会诞生一个更大的空城。
东丽湖万科城虽然面积还赶不上前面看到的那家红磡领世郡，但它的总面积也相当于6个天安门广场大小。如此规模的小区，几乎算得上是一座小城市。我们看到，夜幕下的东丽湖万科城，难以找到一丝光亮，也在上演着空城计。不过，在天津还有比这两座空城，更大更空的空城。
前面我们调查了天津两个一度热销的明星楼盘，它们现在似乎都陷入到一种恶性循环，一方面当初的买房人中投资炒房的居多，导致交房后入住率偏低，而另一方面，居住人口少又使得周边配套商业设施发展不起来，生活不方便，就更难以吸引居民入住。不过，和京津新城比起来，这两座空城也只是小巫见大巫。我们再到那里去看看。所有在京津高速上行驶的车辆，在经过天津宝坻区的时候，都会看到路边的这一片“城堡”。这里就是京津新城。
销售人员：这个凯悦酒店它是07年开始动的，你看它的外观是模仿非洲迷城的一个风格。
记者：是不是从高速路上先看到的。
售楼员：对，咱们从京津高速这边就可以看到咱们的凯悦酒店，很宏伟的，咱们从前面这条路直着走就可以看到，因为咱们在这个位置。
售楼人员介绍：这里是中国内地最早由开发商打造的“新城”，位于京津腹地，南距天津50公里，车程50分钟，西北距北京120公里，车程一个小时，东距唐山105公里，
总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。
售楼员：咱们现在从西往东逐步建设的，目前咱们现在发展大概有一万多点吧。
记者：一万多亩？
售楼员：对，差不多
京津新城分十期开发，目前建成的别墅有将近3000座，目前在售的四期售价：每平米1万4千元。售楼人员告诉记者，销售情况一直很好。
售楼人员告诉记者，现在京津新城的入住率达到了40%，而且小区内有沿街商铺，平时生活会非常方便。听完售楼人员的介绍，接着迫不及待的想亲自感受一下京津新城。驱车绕京津新城已经开发的区域需要将近一个小时，一路上记者看到了数不清的别墅。但沿街的商铺无论是饭店、还是服装店、网吧、超市都已经关门大吉。在京津新城，记者发现了唯一的这家房地产中介，但透过玻璃可以看到，里面已经一片狼藉，大门上也贴出了转让的告示。
维修工：以前刚开始都认为这里会弄得很好，会火起来，谁知道。
记者：过一阵子就凉了。
维修工：06、07、08、09，今年才开始，今年就凉得差不多了。
这位维修工说，京津新城凉得差不多了，他为什么能得出这样的结论呢？
维修工：我告诉你，这里没有我不熟悉的园区，我在这儿待了四五年了，长期维修，你说哪个园区我不去维修。
在这位维修工眼里，冷清的京津新城里，到底有多少住户呢？
维修工：这(院子)里面住了两户。
记者：几户？
维修工：两个人。一个是人家的员工宿舍，给员工住的，另外一个是02区那个，真正住户就这一个。这一个院就四十几户。
记者：四十几户，真正住户就一户。
维修工：对。
维修工：那边两三百套吧，三百多套，三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。
记者：那其它的院子呢，住的人多吗？
维修工：都不多。
作为京津新城的工作人员，虽然这些维修工知道入住的人并不多，但谈起京津新城都是非常自豪。
记者：那怎么会有这么一大片，我在北京没有见过这么一大片。
维修工：这是它规划的十五分之一，你知道吗？它的规划比澳门还大一平方。
记者：比什么？
维修工：比澳门，比整个澳门还大一平方，那个规划。到他完成的那一天开始，比澳门大一平方。
维修工：就是现在我们看到这一片只是十五分之一。
记者：那得多少亩。
维修工：那我就不太清楚了，这里才一个五星级酒店，它的规划里有五个五星级酒店，这一个五星级渡假村，它规划里面是八五星级渡假村。
维修工：对，。记者：这地反正都已经圈好了。
维修工：就是它已经规划好了，跟政府已经协商好了。
记者：他怎么能拿下这么大一片地？
维修工：人家那个老板大呗。
京津新城的标志性建筑，凯越大酒店，拥有700多个房价，开业三年了入住率却一直不超过15%，酒店开业一天就亏损一天，由于疏于维护，酒店的外立面显得有些破旧，裸露的雕塑也锈迹斑斑，酒店前的这个大型喷泉因为太久没有使用，已经长起了野草。
落日余晖中，京津新城显得更加冷清，打造生态卫星城的牌子伫立在大门口，但在这个金碧辉煌的大门里，却是一片空城。
一个个的空城已经出现，但是造城者的热情却并没有减退，在天津，一个叫“星耀五洲”的项目计划占地4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑，计划将五大地块，设计为功能多样、个性鲜明的五大洲板块，并分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计；
在天津蓟县恒大金碧天下、锦绣香江等一个个超级大盘也在紧锣密鼓的施工；
天津中新生态城，刚刚进入启动期，不少外资地产商如韩国的三星、马来西亚房地差巨头——双威城、台湾最大房地产商——远雄房地产、以及国内一些一线的开发商已经争先恐后在这里抢滩，而这些项目动辄就占地几十公顷。
我们看到的这些楼盘，规模一个比一个大，描绘的蓝图一个比一个美妙，但结果却造出了越来越大的空城。它们给房地产市场和地区经济带来的究竟是福是祸？城市发展中如何才能避免不断上演空城计？我们再来听听专家的分析。
记者：这种此起彼伏的造城运动，它背后的原因是什么呢？
中国城市规划设计院城市与区域规划所副所长 张险峰说：一方面是地方政府有这样一种开发土地的冲动， 地方政府往往他的很大一部分财政收入来源来自于土地收益，同时也有开发企业从中的运作，实际上开发企业毫无疑问，它是以盈利为目的的。
记者：造城运动催生了一座又一座的空城，这些空城会给当地造成什么样的影响呢？
张险峰：从短期来讲，我觉得肯定是能带动当地经济发展的，毫无疑问，因为它毕竟从土地财政上，它可以解决一部分城市的收益问题，但是从长远来讲的话， (会)为城市带来很大的泡沫，也就是造成了很多的空城，没有人住，我想这个泡沫是有很大的杀伤力，尤其对城市的管理，城市的财政负担来讲，我想这是长期，很多的地方政府并没有看到这一点。
中国城市规划设计院城市与区域规划所副所长 张险峰：基本上还是寅吃卯粮，没有考虑到这些东西为下一届政府，为再下一届政府，为自己的子女后代会留下什么，他会长时间养活这个东西，如果在我们目前税收体制不改变的情况下的话，他会背很长一段时间的包袱，所以我想这个包袱谁去背，他自然会转移到其它纳税人，纳税企业身上。
记者：这些空城给我们带来什么样的反思呢？张险峰：我觉得暴露出来几个方面的问题，第一可能我们还是对土地的监管，可能还是有一些失序的，目前来看的话，我们在土地的监察和土地的使用等等各方面，都会存在很多的不到的地方，那么这样的话自然就会有很多地方在钻这个土地的空子。第二我觉得是从地方政府业绩考核上也是存在这样一个问题，地方的话，一个是靠经济指标，一个是靠拉大城市规模，壮大城市的经济总量，这样的话一方面它从政府的业绩考核上，它可以更有利，另外一个它从城市的竞争力上来看，它也是更加有利，有利于自己，这样的话这些资金就变成了千军万马，都杀入到房地产这样一个领域，这样的话就把整个房地产带起更多的泡沫，
记者：如何避免类似的空城继续出现呢？
张险峰：我想第一的话，还是应该从我们政府的角度，我们应该转变一种观念，也就是说我们长期的发展，可持续的发展是更重要的。而短期的这种拔苗助长式的发展，只能是有利于一时，而不会有利于一世，应该去转变一种观念，真正地使新城能够为我这个城市的经济、社会、城镇化，包括我健康的房地产发展去服务，而不是从短期的经济获取效益上，或者是满足某一方面片面的市场需求，或者是资金需求，单方面地去考虑问题，我想这都是不足可取的。第二个我想从加大土地和城市规划管理力度上，我觉得我们还有很多工作需要加强，需要完善，不是说把某一类型的土地投放过量，挤占了其它土地需要的资源，比如说经济住房，比如说幼儿园，中小学、医院、养老院这些，那么我想这些如果要是被挤占的话，那这个社会肯定也是一种畸形的发展，。
张险峰：第三，我觉得从地方政府业绩考核和绩效考核这方面，我觉得也应该做出适当的调整，也就是说地方政府到底应该如何去思考你的发展模式，而不光是为GDP做贡献，那么这样一来的话，地方政府应该从经济、社会、环境，甚至文化保护，方方面面去考核一个地方的首长，他是不是称职，他有没有做好这些，我想这个比单纯考核GDP更重要。
英国曾经建设过三代卫星城：建设第一代卫星城，是为了解决二战后居民的住房问题，第二代卫星城是在英国出现婴儿潮后，人口激增而建立的新城，但这些新城都只是是为了解决居住问题，没有产业，也不能提供就业和社会服务，最终变成了卧城、死城，而且导致了“钟摆式”的交通，并不能缓解大城市的压力，最终导致了“城市病”的出现。但第三代卫星城却成功的缓解了“城市病”。
记者：国外在城市化的进程中，也曾经出现过许多卫星城，那么有什么样的经验，可供我们借鉴的呢？
张险峰：比如说新城，第一它从大的定位上，它就应该是为这种主城区来负担很多的这种功能，不光是居住，包括就业，包括商业、文化、娱乐，同时也包括其它的一些国际化的一些职能，比如说空港、海港，包括一些高铁枢纽，包括一些物流、仓储等等这些，我想在外围的建设中，它必须来结合这些功能来共同打造，使外围地区能够真正形成有居住，有生活，有配套，同时还有就业，这样一种非常综合的这样一些新城。
半小时观察：荒诞的空城计是对房产政策的严峻拷问
有句话大家很熟悉，垃圾是放错了地方的资源。不过，今天看到这么多环境优良、规模巨大的住宅小区变成白天没人、晚上没灯的空城，我想这句话也可以反过来说，如果资源放错了地方也就变成了垃圾。和普通的生活工业垃圾污染环境不同，这一座座空城因为土地、资金资源配置错误就像是一个个巨大的垃圾堆，它污染的是我们的经济环境，伤害的是全社会的公共利益。一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮，推动房价不断飙升，真正需要住房的人买不起房买不到房，没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子。这场只能是少数人获利的金钱游戏留下了种种社会问题：大量买不起房的人对社会失望抱怨，大片空置房造成社会资源浪费，巨大的楼市泡沫不断积累着金融风险，而这个少数人的游戏最终要靠全社会以及我们的子孙后代来埋单。那些还在位房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座空城，这个事实既荒诞又令人心酸，它是对我们房产制度的严峻拷问。但愿这个问题能够引起相关决策部门的重视，亡羊补牢，时犹未晚。
2010年08月02日 07:16:49 来源： CCTV《经济半小时》强烈做多冲动的地方政府与贪婪商人合谋酝酿了一个空前的房地产泡沫—未来10年中国城市化浪潮的现实警钟。
4年前的一天，在北京做城市运营规划的李国平来到天津，一位县级官员开着车把他拉到了远郊，指着车窗外的盐碱地说：这是一个我们从未经历过的时代，能不能帮这儿策划下，造个曼哈顿或者地中海小镇出来？
荒野之上的可能性改变了中国的地理版图，也打破了内地经济的引力平衡，李国平随即成立了顾问公司，全力参与到一场造城运动中来。
与他一道的还有碧桂园、绿地、富力、恒大、合生创展、阳光100等几乎所有一线房地产开发商。在过去5年时间里，这个京津之间的广阔腹地出炉的造城计划几近北京与天津2009年住房销售量之和。
在房地产商的计划书上，中国未来十年史无前例的城镇化，将给他们带来数不尽的财富。自2010年两会以来，城镇化已数次被最高决策层表述为提振内需的长期利器。6月24日，国务院副总理李克强在上海进一步指出，城市群是城市化发展的重要途径？通过现代交通网络，把中心镇发展成中小城市，与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为，这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。
北京显然就是“城市病”的典型案例。过去十年间，北京吸引了全国最优秀的年轻人，但这里土地资源的瓶颈已经显现：尽管在不断“摊大饼”，自2004年北京住房销售面积攀上2200万平方米大关后，5年来一直未有进一步突破。而与此同时，2009年的住房销售额却已是2004年的3倍多。两个数字的叠加暗示了北京有巨大的购房需求未被满足。
瞄准这些需求，京津之间城市群的布局早在5年前就渐次展开。只不过，手握土地的远郊区县政府有改变城市形象的憧憬与雄心，却缺乏资金与经验，他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。
这其中，位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的由开发商打造的“新城”。作为亚洲地区最大的别墅区，这里在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，以及在荒野上建起的数千栋欧式别墅，面积相当于33个天安门广场。
但在6月1日傍晚，当《环球企业家》记者来到这座别墅之城，看到的却只是凄冷的景象。夕阳下最后一对新人依偎的剪影被摄影师成功定格后，作为免费布景的这座几可乱真之地中海小城也结束了一天中不多的喧嚣，苍凉而悲情地隐入暮色之中。这个最初为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城如今正上演着凄凉的空城计。
据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。那么这些空城如何而来？
环绕在京津之间的那些超级大盘，或许能给出答案。沙丘上的高楼
夜色中的京津新城总给外来者一种魔幻般的感觉，电瓶车在空旷寂静中滑行，掠过一幢又一幢轮廓精美的临水别墅，但是这些房子没有灯光，犹如空城般死寂。偶尔出现的行人，看起来就像电影中灾难过后的幸存者。
“一期桃园、二期熙园都卖出去了，但没有业主过来住。晚上黑洞洞的，很吓人。”售楼处司机小杨说。几乎每天，他都要巡视一遍他的“领地”，这片位于潮白河畔占地达25000亩的土地，堪称亚洲最大的别墅区，开着电瓶车围着园区主干道走一圈下来，需要45分钟。
6年来，这片荒芜的盐碱地上耸立起3000座别墅——这仅是京津新城总体规划开发量的1/2——按照规划这里将有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内，这几乎相当于临近地级市廊坊的城市人口——整个投资将达120亿元。
合生创展的创始人朱孟依是这一切的缔造者。这位来自广东的51岁富豪建筑包工头出身，在房地产行业浸淫二十余年却不为人熟知，但其领导的合生创展集团一度在销售额和土地储备上超过了万科地产，乃至于被王石称为中国房地产行业的隐形航母。
看起来朱孟依有足够的筹码来吃下这个项目。但事实上，在合生创展内部对这片盐碱地亦有过激烈讨论。“或许朱老板具有常人不具备的眼光，他看得比别人更远些。”一位前合生创展华北区高管只能这样含混地向《环球企业家》解释。
京津新城计划与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。宝坻在2001年提出了“135工程”的招商引资政策，即100万、300万、500万的引资计划，500万以上项目往往由区长亲自挂帅、亲自洽谈。合生创展集团号称120亿的投资，令宝坻区政府领导晕眩不已。
“宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前，连三星级酒店都没有，朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城，建成后将创造10000个就业岗位，这样好的事上哪找？”上述人士透露，最终在协议出让土地制度废止前的2001年，朱孟依拿到了一个低得近乎白送的土地价格：急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平米78元的价格将2万多亩土地双手奉上。京津新城随后成为宝坻区政府的头号工程，宝坻官员车里总是有两样东西：京津新城发展规划图和宝坻经济发展战略规划图。
万事俱备后，朱孟依宣称他不是在盖一个楼盘，而是要造一座城，一座连接北京与天津的活力中枢，给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后，朱发现自己必须接下土质改良和郊外造城的重担，这远超出了一个房地产商的能力范围。
而京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路也数次推迟。6年过后，京津新城项目操盘手京津新城总经理郑昌立也不得不向《环球企业家》承认：政府不给配套支持，京津新城仍只是一座空城。
它还有着更要命的缺陷。很多慕名造访者被京津新城的大气磅礴所震撼，但回到现实，极少有人愿意把自己与之发生关系。以京津新城主打的欧式独栋别墅为例，每平米1.1万元的均价已让不少人望而却步；而如果你从北京出发，经过京沈高速和津蓟高速，一路往西南驶上120公里，缴纳50元高速费，两个小时左右方能抵达京津新城。从这里驱车往南50余公里，才到天津市区——无论是对北京人还是天津人来说，京津新城都显得过于遥远。
在这样一座空城上，朱孟依投入了太多赌注。据《环球企业家》调查，从2005年到2009年年底，京津新城共实现销售额约30亿港币，而五年来合生创展在这里投资逾60亿元。显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收周期十分漫长。
“政府的缺位，导致生活配套及交通迟迟无法完善，这限制了京津新城的上升空间。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录向《环球企业家》指出。
在2005年购入第二期熙园的业主杨建开始向房管局投诉，称买房五年了仍没拿到房产证。“据说开发商把土地抵押出去贷款了。”另一个业主王婷毫不掩饰她的失望情绪：京津新城的路灯大部分都坏了，晚上整个社区空荡荡的，她觉得特别不安全。“一出门一个来回就要交高速费100元，可装修好了，不住又很可惜。”
制造这一切的合生创展日子更不好过。在2004年“8·31”协议出让土地大限过后，协议拿地被明令禁止，尽管与宝坻区政府有协议在先，但合生创展内部人士透露，最初协议的25000亩土地还有近一半未履行手续，土地证至今没有取得。
“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右，这意味着我们的土地无法大面积转正，只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后，新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”上述合生创展高管指出。城市分裂症
似乎直到此时，政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意，却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌，赌京津一体化如同珠三角一般真正实现，到那时他们的新城将是北京的郊区。
然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力，每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘；但环渤海地区所有资源都围绕着京津，环京津地区没有成为大城市辐射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。
但地产商们试图挑战这一格局。合生·京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后，能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛？在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里，“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，颜语的想法更简单，“我要把迪拜搬到星耀五洲。”颜语曾多次向《环球企业家》表示。
从京津新城往北60公里的蓟县，方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中，一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起，他们声称要在这里开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地，并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居；而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽，建筑面积300万平米的天津富力津南新城正在缓慢启动，天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品？
包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。他们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起——在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县，正在形成一座座新城，与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片，共同构成宏大的城市群。
更多的“城”正在规划和建设中：天津已经明确规划的11个重点开发城镇，大部分已被地产商们占领。他们将地产开发与区域功能定位结合起来，计划以旅游、休闲、文化产业等配套，带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们，无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。
天津国民投资有限公司总经理侯昱伟指出，随着近两年天津各区县造城运动的兴起，同类产品将越来越多，这些超级大盘不得不面临一个供过于求的市场。“买房送蓝印户口一度是这些大盘的最大卖点。但我预计未来两年天津远郊市场上将有超过3万套别墅，而天津一年才卖出几千套别墅。”金地集团天津总裁助理李告诉《环球企业家》。
据《环球企业家》了解，仅天津蓟县恒大金碧天下、盘龙谷，宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲五个造城项目，总供应别墅面积即达2370万平米，而2009年天津楼市商品房销售面积创造了历史，也仅1320万平米。
“在北京的巨大阴影中被骤然推到了聚光灯下，天津短暂的晕眩很正常，不少地方政府以为请几家南方擅长造城的开发商就能完成城市运营。这太简单了。”已是高策顾问有限公司董事长的李国平也开始反思这轮造城运动。
作为远郊大盘的土地提供方，天津各区县政府是“空城”的始作俑者，他们不仅在“8.31”大限前大量协议出让土地，甚至在2007年土地自主权被收归天津市前，也突击大量卖地。
天津市曾尝试来解开京津卧城的死结。据接近天津市国土局的知情人士向《环球企业家》透露，天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城，提升其人气，但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套，他一开口就要求再低价补偿18000亩土地，结果双方不欢而散。
无论如何，没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源，不仅无助于改变城市分裂症，还将加剧这种“癌变”，使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民，相对于越来越高的房价，他们的购买力会更低；一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带，还有如空气一般的城市化美好愿景，“最终结果就是新城开发将慢下来，甚至停顿。”前天津万科总经理郭钧向《环球企业家》指出。
尽管如此，在京津新城管委会官员眼里，未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过，管委会的宣传牌显示，将来天津新城面积将达258平方公里—这将是目前规模的5倍多。
现实的苦涩只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城，标志性建筑是凯悦大酒店。这拥有着700多个房间欧洲古典城堡风格的五星级酒店，开业三年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌(即使在旺季入住率也不超过15%)。开业一年后，凯悦有一半的服务员被辞退。由于疏于维护，酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧，裸露的雕饰品锈迹斑斑。