住房租价比跌破上限 专家称房产泡沫可能明年破

　　堆积泡沫：住房租价比连续5年向下

　　21世纪经济报道 贾海峰 房田甜 北京报

　　数据显示，住房租价比连续5年向下，银河证券首席经济学家左晓蕾表示：如果今年又去推动房地产大幅涨价，那么房地产就会岌岌可危。假定我们这么做，房产泡沫可能明年就破。

　　4月7日早晨，北京通州一家“链家”中介店工作员，正在将门口广告招贴上一套房屋的报价由180万元改为200万元。

　　通州房价单价已破2万元/平方米，甚至超过了北京四环内部分楼盘的价格。在“通州也疯狂”的时代，一直被用来衡量房价是否有泡沫的“租价比”指标，则早已突破上限。

　　2009年，北京居住物业租价比为3.81%，住宅长期投资者的租金回报收益非常不理想。同时，随着房价上涨，商业物业租金持续下降。

　　“去年是个特殊情况，但是如果今年又去推动房地产大幅涨价，那么房地产就会岌岌可危。假定我们这么做，房产泡沫可能明年就破。”银河证券首席经济学家左晓蕾向本报记者表示。

　　失衡的租价比

　　国土资源部3月29日公布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》包含的一系列数据报告中，首次提到了“租价比”概念。

　　分析报告认为，过去5年来我国热点城市房地产价格增长过快，住宅长期投资者的租金回报收益“非常不理想”，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松说，一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

　　从2005年开始，国土部以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势。从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市居住物业租价比走势大体相同，到2009年均低于4%。

　　自2007年以来，重点监控城市的住宅物业租价比便逐渐逼近泡沫的临界点，历经去年的疯涨之后，重点监控城市租价比已经全面跌穿4.5%。

　　几乎就在国土资源部上述分析报告发布的同时，一份“房地产崩盘时间表”在网上迅速流传。

　　这份“时间表”回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势，认为与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似。此外，中国与当年的日本在货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策上也有雷同。因此“时间表”预测，2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

　　尽管“时间表”只是坊间对高房价的愤懑情绪的反映，但是房地产调控之难却是个不容回避的事实。

　　难以抑制的房价

　　尽管官方一再强调要“抑制房价过快增长”，但是房价上涨的步伐并未停止。

　　4月6日，北京通州某楼盘销售负责人对记者表示，通州地区几个主要项目价格都涨过了2万元/平方米，而通州房价暴涨与北京CBD东扩规划不无关系。

　　“随着经济、老百姓收入的增长，长远来看，房地产市场价格还是会涨。”左晓蕾说。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜的研究模型显示，2009年，全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%；其中，正常增长率约为11.5%，另有约18个百分点的增长率来自2008年抑制需求的释放，信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4%，减税为2%。

　　此外，信贷超额投放对房价“贡献”也较为显著，据黄瑜的测算，2009年的商品房销售均价上涨23%，其中约10%来自于超额信贷投放。

　　基于这个模型，黄瑜预测2010年商品房销售面积下降约4.4%-6.5%，约为8.76亿-8.95亿平方米；房价整体均价会上涨3.3%-6%。从城市来看，由于一线城市房价2009年上涨较快，预计会在2010年四季度出现一些调整；而二线城市可能会保持平稳增长，增长率在5%-10%左右。

　　黄瑜认为，长期来看，房价涨幅应与宏观经济指标的涨幅趋同，否则将面临较大的调整风险：2009年，全国住宅销售均价为4474元/平方米，同比上涨25.1%，是1995年来的最高涨幅，比2007年高出近9个百分点。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民储蓄存款同比增长21.5%，达到26万亿的历史高位。

　　“去年房地产经济增长8.7%，但是货币供应量涨了差不多30%。每产生1元钱的价值，外面就有4元钱等着，流动性过剩。”左晓蕾告诉记者，“去年应对危机属于非常态，但如果把它变成常态，今年继续推动货币发行、房地产涨价，那么明年我们的通货膨胀就会恶化，房地产在明年就会岌岌可危。”

　　“大国小国、富国穷国、东方国家西方国家都曾经栽在房地产泡沫上。中国再有特色，也不能违背经济规律。”左晓蕾认为，这个规律有两个要点：价格的上涨要与投入的增长相匹配，同时，房地产要以居住为主。

　　左晓蕾提出，把房地产市场做成以居住为主的市场，要引导需求到保障性住房上来。“把政府和市场结合起来。对于投资性市场，不要去管价格，甚至都不要去管它的土地拍卖，只要管好银行的资金，严格控制信贷。”