房地产诊治关键是拿出方案 //惊人空置率：房产危险泡沫“引信”

日前，新华社连续发表了6篇聚焦房价的“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。系列评论刊出后，立即在网上引起了重大反响，一些重点门户网站争相转载（4月5日《重庆晚报》）。
事实胜于雄辩。近年来，中国房地产染疾业已形成学界业界政界共识。公共舆论也由对房地产是否存在泡沫的争论，转向了对楼市泡沫诟病谴责和泡沫大小如何下药的争论。对发疯病态的房地产要不要“痛批”不是问题，我的问题是，现时中国房地产最须要的不是口诛笔伐的“痛批”而是猛药治顽的“痛击”。
我注意到，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当下问题进行了全方位解读。读后确实让人出了一口恶气，然而，“辱骂不是战斗”，“痛批”是不能解决问题的。事实上，针对房地产怪象新华社以前就没少“痛批”过，民间更然。然而，每次“痛批”之后，中国房地产依然在骂声中疯涨，且泡沫愈益做大。可见，“痛批”项多只是嘴快活一下心舒服一时，切除病灶还得靠对症下药药到病除的手术。
令我遗憾的是，时下针对房地产病灶不是缺少手术，而是手术失灵。让人哭笑不得啼笑皆非的是：一边是调控政策频出令人眼花缭乱：2009年12月9日决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2009年12月14日提出增加供给抑制投机加强监管推进保障房建设等四大举措；2009年12月17日规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款50%；2009年12月23日明确，从明年起不足5年的普通住宅转让，将按其销售收入减去购房款后差额征收营业税，非普通住房则全额征收；2010年1月10日要求增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求（简称“国十一条”）；2010年1月18日上调存款准备金率0.5个百分点；2010年2月20日发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。一边是房市波澜不惊甚至顶风上扬逆水快跑。尽管去年年底调控政策陆续出台，楼市在今年年初一度出现成交量低迷局势。然而进入3月份以后，楼市逆势回暖超出常人想象。统计显示，北京3月份二手房均价14650元/平方米左右，比2月底上涨8.8%。新房价格更为离奇，一季度北京商品房均价达到21880元/平方米，同比上涨88.4%。“小阳春”态势在全国多个城市同时上演。中原地产监测九城市调查数据显示：3月19日—3月25日，一线城市中广州住宅成交量环比增幅超八成，呈强劲回暖态势。北京成交量环比增幅也超四成以上。二线城市继续延续之前回暖势头，天津成都杭州重庆武汉等城市成交量均有不同程度回升。显然，之所以如此，是因为当局调控行动或虚与委蛇或隔靴搔痒或头痛医脚，我把它看成是过于软弱的“温柔一刀”。
值得高度警惕的是，当下中国房地产调控“屡调屡涨，屡涨屡调”情势非但未能停止演进反而加油提速。3月底一份“房地产崩盘时间表”在网上流传，它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。设若说这只是个别网民宣泄情绪，不妨姑妄听之忽略不计；但无论如何，我们对现下房地产泡沫潜藏的巨大风险却不能轻视低估麻木不仁。据统计，上海北京深圳房屋的空置率已达40%，也就是说，将近一半房子没人住。最近，国家电网利用智能网络在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。很多房子在炒家手上既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源极大浪费，也给银行带来极大风险。买房在银行有杠杆效应，20%首付有4倍杠杆效应，40%首付有1.5倍杠杆效应，只有50%首付，银行和个人风险才是对等的。此外，租价比(年租金与房价的比率)是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。如果比值低于4.5%说明该地区房价存在泡沫，如果比值高于5.5%则该住房尚存升值空间。要命的是，北京上海深圳天津杭州青岛等典型城市各类物业租价比变化趋势显示，近5年来由于供需失衡引致销售价格相对租金水平过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，租售价格变化未能保持相应速度，住宅长期投资者租金回报收益不理想，偏离了理性投资者的正常投资回报率。
顽症还须猛药治。应当说，目下对房地产顽症的“痛击”并不缺少猛药而是缺少态度。新华社6评的题目是：《税收杠杆应发挥更大作用》，《土地财政还能维持多久》，《疯狂的房价叫板土地招拍挂》，《坚决清除房价中的“腐败成本”》，《不能让楼市成为投机者的乐园》，《红火景象下的楼市之忧》。在我眼中，这不正是中国房地产病情的最好诊断书吗？换言之，有了诊断书，余下的就不是有没有手术疗治方案，而是想不想能不能敢不敢拿方案！（陈庆贵）
武汉硚口区于去年12月份通过公开摇号方式，确定了经适房项目“紫润o明园”600套房源的“准房主”。和以往不一样，按照新修订的《武汉市经济适用住房管理办法》，从今年起，全市所有经适房增加摇中后二次公示环节，并且对摇中者申请资格复核，复查无误后，才可签订经适房买卖合同。近日，硚口区在经济适用房摇中者查出30多人不实购房。目前，造假者已被取消购买经适房资格。（3月28日 《长江日报》）
与过往“六连号”，“十连号”等经适房造假事件曝光源于造假者偶然地技术性错误相比，令人欣喜的是硚口区的造假者曝光是因为监督制度正常运作的结果。制度的稳定性和强制性使得打击申购经适房造假者有了程序上和法制上的保障。但是经适房造假案的频发，经适房小区里比比皆是的高档轿车都令人忍不住深思：是什么原因让这么多并不差钱的人宁可冒着造假曝光的风险力图染指本不该自己所有的经适房？理由很简单，因为与造假的收益相比，造假的成本太低了。
在房价高涨的今天，价廉物美的经适房无疑是一块香饽饽，谁都想咬上一口。如果咬上了，至少是五位数的差价，立时赚个盆满钵满。如果咬不上，不小心被曝光，也不过是悻悻而退，既不会身败也不会名裂。两相比较，称之为一本万利也不为过。难怪但凡有点门路的人都会挤破了头来抢经适房这块蛋糕。
一方面是造假者后顾无忧地争抢经适房这块蛋糕为自己原本已经相当宽裕的生活锦上添花，另一方面是经适房的正当对像被造假者抢占了原本属于自己的资源导致已经困顿的生计愈发地雪上加霜。
据3月28日《重庆晨报》报道无端砍杀13名小学生的郑民生按政策原本可以拥有一套安置房，但因为被某些不作为的领导拖拉成了烂尾楼，以至婚姻受阻，成为促使他最后行凶的动机之一。郑民生的安置房被搁浅与经适房被造假者侵占虽然表现形式不同，但本质上都是公民原本应当享有的正当权利受到侵害。郑民生作案的动机很多，房子问题不过是压断骆驼背的稻草中的一根，但如果没有这一根稻草，也许郑民生就不会因心理压力上的量变累积为行为上的质变，由邻里亲友口中"为人不错"的医生变异为滥杀无辜的凶徒，13名儿童与他们的家如今还依然笑语嫣然地生活在阳光里。
郑民生事件只是偶然，但由权利被侵害演变为报复他人的恶性事件却有其必然性。因为公平的缺失必然导致心理的失衡，内在积累的戾气很容易演化为外在的暴力，最后成为整个社会的悲剧。一个放任强者侵犯弱者，无法用制度保障弱者生存与尊严的社会必然也是一个安全感失落的社会。时刻笼罩在暴力阴影下的不仅有无辜者，弱者，还有所谓的强者。
用制度调整和维护整个社会的公平与正义是避免心理失衡导致暴力犯罪的必要手段。一方面有效地保障弱势群体的合法权利，另一方面对企图侵犯他人合法权利的行为给与有力地打击。两手都要抓，两手都要硬，社会的公平与正义才能够得到保障。回到经适房造假事件中，要对经适房造假行为给予有力的打击，增强民众对经适房公信力的信心，不仅要从制度上保证经适房申购过程的公平公正公开，另一方面对经适房造假者应该加大处罚力度，如将公开造假人身份，将经适房造假纪录记入当事人的个人信资料，处以巨额经济罚款等等，通过增加造假者的造假成本来打击造假行为，进而维护社会的公平与正义。（邓惠尹）
一线城市房屋空置率达40%，据统计，上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%，也就是说，将近一半房子是没人住的。这样的空置率十分惊人。（4月5日 《重庆晚报》）
惊人的空置率足以证明，楼市已经成为投机者的乐园。一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有温州炒房团，后有山西炒房团、内蒙古炒房团，他们南征北战攻城略地……（3月29日新华时评）他们每到一个地方，当地房价就发了疯似的猛涨，把当地老百姓置于水深火热之中，如果把他们比作房价飞涨的加速器一点也不为过。在楼市投机者的影响下，几乎是全民皆兵，都知道把有限的资金投到房产上，静等机会一到就随手一抛大赚一笔。完全可以推断，家里稍有积蓄但又没加入炒房团且基本算坐拥百万资产的富户，早已按耐不住，以个体游击方式加入炒房大军，也都赚了个盆满钵满，龇着牙傻笑呢。
有电力部门的用电数据为这个惊人的空置率作证。最近，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用，只为等着涨价。要是给自来水公司搞个有奖调查，也会不难发现必有类似的数据不请自来。应该说，这种只买不住的购房投机行为造成了社会资源的极大浪费，也给银行带来了极大的风险。有专家称，买房子在银行有杠杆效应，20%的首付有4倍的杠杆效应，40%的首付有1.5倍的杠杆效应，只有50%的首付，银行和个人的风险才是对等的。这里面，因为炒房动机，20%的首付占比最大，银行的风险最高，只是不知道我们具有中国特色的银行还会撑住这个风险撑多长时间，这口气还能憋多长时间。
据称，有个“租价比”(年租金与房价的比率)，既是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。而北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5年来，由于供需失衡导致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，租售价格变化未能保持相应的比例和速度，住宅长期投资者的租金回报收益极不理想，远远偏离理性投资者的正常投资回报率。笔者在09年按揭投资36万购得一套110平米二手房，月租1千元，大大低于4.5%的比值，再看看本市东区均价近万元的房产，和近乎80%的空置率，还是对这个“租价比”理论有几分确信的。
再多交待一层意思，本市新东区房地产发展很快，除了省市政府机关和国有企事业单位“分片包干”建设办公用房，更有这些握有公权和垄断利益的部门和单位集资建设商品房。这个集资价三年前是两千多元，如今也不过三千多元，远远低于周围近万元的市场价。价格低不说，这些动辄一二百平米的住宅早已不是单位职工的第一套房子，只不过是单位变相分发的一份福利而已。这样的小区说是空置率在80%还是少说的，说它们100%空置率也会不冤枉多少。其实，这种只买不住的购房者又何尝不是在投机炒房？
房子不怕买，就怕光买不住。这是专家说的。言外之意很明显，啥东西都怕炒，尤其是房子，牵一发而动全身，钢铁、水泥、建材、劳工等各个产业其中的一个链条，银行更是首当其冲，炒来炒去，泡沫就会越来越多，如果还仅仅是啤酒花，自然爽口，可目前各种迹象表明，这已不仅仅是啤酒花，而是压力巨大的泡沫，在颠簸不已的市场中已经到了一个极限，单从这个惊人的空置率看，那个啤酒瓶快要爆炸了。危险哪！（朱永杰）