中国房地产只能软着陆
——关于房地产热的冷思考
方正商学院副院长 郭士英
一、土地财政由来及其影响
1994年的“分税制”改革后，地方财力开始下降，事权和支出却出现增加趋势，各地政府于是千方百计扩大财收来源。其中主要是利用投资扩大了增值税收入。为吸引投资商，地方政府争相压低工业土地价格，甚至不惜零地价出让。这种模式直接导致各地普遍重视规模扩张而忽视了投资效率。
1998年房改之前，土地一直是非常廉价的生产要素。1998年住房制度改革后，高度垄断的土地开始升值并日益深刻地改变着中国社会的财富格局，由此，财富开始源源不断地由居民向政府与企业转移，地方政府的财政问题终于找到了一个可靠的出口。2004年实行国有土地的“招拍挂”制度，土地价格开始发飙。国土资源部数据：1999年以来，中国土地出让总收入已达6.9万亿元人民币。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所得。截至2009年6月底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地有284万亩，抵押贷款总额也高达2.1万亿元人民币。
住房用地收入渐渐成为多数地方政府的支柱性收入，土地价格与房价近十年来的节节攀升，地方政府无疑是受益方。不过取之于民又用之于民，房地产的兴旺有效地支持了地方经济的发展，尤其是城市建设和公共事业。过低的工业用地实际都是由农业用地转变而来，这就自然形成了用农民和城市居民财富来补贴工业企业的格局。
二、房地产市场短期过热
国土资源部所属的中国土地勘测规划院最新研报显示，2009年全国居住用地平均价格为每平米3824元，是2001年961元的近4倍；住房平均价格为每平米4474元，是 2001年2017元的2.2倍。由于房地产市场的区域性差异比较大，以及统计环节的诸多偏差，导致公众一度对房地产行业的官方统计数字产生质疑，认为缺乏可信度，尤其是认为房屋价格及其涨幅的统计，以及房屋空置率和开发商的利润率存在有意无意的低估低报。
共识较多的是房价收入比严重失衡。联合国标准是6倍于家庭年收入，我国大城市超过20倍；租金房价比严重失衡，低于一年期银行存款利率属于普遍现象。
房地产是城市的门票，不过这张“门票”的价格上涨得过快了，尤其近期更有过热之嫌。本人在北京亲自调研了几套房产，情况如下：奥体东门老房的五年六倍——1997年房改时成本价每平米1450元，当时总价10万；2005年售价30万元；目前价格为180万；奥运公园北观景园小区新房的一年一倍——2007年购价100万元，2008年一度被套，今年已经达到了220万元；通州某房产成本比较——06年成本价2280元，如今周边价格每平米超过23000元；河北三河期房的一年一倍——09年初单价4000元，今年年初单价8000多元；望京商用楼价格尚属低迷——07年15000元/平米，至今也22000元/平米。
在房价似乎已经“上不封顶”的时代，判断目前价格是否过高以及短期涨幅是否过大，一个朴素的标准是：把不劳而获的房地产增值与社会劳动收入做一下简单的对比分析。对于很多拥有多套住房的大城市家庭来说，房地产增值的账面利润可能已经是现有家庭年收入的十数倍或数十倍了。这样的利润如果折算成工薪阶层的劳动收入已是非常可观！但是“央企地王”给了持有房产者更多的财富幻想，在一定意义上推升着房价继续走高。依笔者之见，“地王”的买家们一般都会经历“先买后套”的波折，不是什么好现象，甚至短期可理解为投资的反向指标。
三、两手调控房地产：为穷人盖房子、让富人做贡献
贷款炒房在我国很有市场。与贷款建房不一样，贷款炒房没有劳动和价值创造，应该加以限制。说“中国住房是投资品不是消费品”，这是不负责任的，缺乏政治高度和人文思想。在国外，居住权是重要的人权之一，住房炒作和长期闲置多被课以重税。
2009年底五部委将土地出让金首付比例提高至50%；今年1月10日的“国十一条”内容直指高房价，实行地方首长问责制，“招拍挂”也正在探索“土地出让综合评标方法”。目前首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；二套房首付比例提高到40％，利率优惠取消；三套房首付比例提高到60％，银行可自行调高利率。公共租赁房、经济适用房、限价房等保障性住房都在加大投入，今年中央投资安排的保障性住房建设资金632亿元。
未来对炒作房价行为的遏制应会升级，重庆市拟对达到普通住宅均价三倍的豪宅征 “特别房产消费税”，方向很对，是一个非常有益的政策尝试。但投机的被动降温究竟能使得房价下降多少，颇难预计，只知道土地紧张和土地财政问题会制约房价的过度下降。
只要未来能真正做到“政府的归政府，市场的归市场”，中国其实并不需要推倒重来的“二次房改”。未来低收入阶层可享受政府的保障房，有能力的富人尽可购买单价上十万元的豪宅，这本身也是在对社会作贡献。政府以后者的财税收入补贴穷人，那是政府的职责所在。实现社会和谐，本来就需要各得其所。
短期看由于货币政策可能出现反向变动，加之政府打压房地产投机行为，上涨过快的房价可能会在未来两年出现一定幅度的回归。不过一旦未来“政策退出”之事尘埃落定，在两三年后的低谷时期，中国房地产市场应该还会伴随城市化进程而东山再起。假如届时保障性住房制度得以成功推广，会对房地产价格起到更为明显的制衡作用。
四、房地产行业仍具长期发展潜力
我国房地产业已经形成了根深蒂固的产业利益链，加之城市化进程还在加速、人多地少的固有矛盾仍将延续，决定了中国房地产市场还有可持续的发展空间。
房地产行业与银行业唇齿相依，在我国经济领域中处于支柱和命脉地位，当前的扩张政策更是有效减缓了国内的生产过剩矛盾。鉴于房地产价格泡沫中的外资炒作成分较低，所以政府更是不便针对房地产下狠手，相反，会在关键时刻出手相救——2008年中国政府对房地产的火速救助令人印象深刻。
日本“失去的20年”有三个主要原因，依次是：日元过度升值、适逢城市化结束，进而遭遇人口老龄化。据悉近20年来，日本房地产价格以年均约为7％的速度下降，租金收益率勉强抵消房价的下跌。不过日本房地产开始见顶的1985年，城市化率已经达到了76.7%，接近了尾声，而中国目前仅仅为47%，根据国际经验城镇化水平在30%~60%之间属于加速发展阶段。
过去三十年，中国城市化进程世界第一，目前已存冒进嫌疑，最主要的是大城市已经明显感受到了诸如煤电水气的资源限制，城市公共服务和就业压力也越来越大，所以城市化进程需要走出都市化误区。资料表明，在城镇化率从20%提高到40%这个过程中，英国经历了120年，法国经历了100年，德国经历了80年，美国经历了40年，前苏联和日本分别经历了30年，而中国仅用了22年。
在未来十年间，中国城市化必须从“都市化”向“城镇化”演进，城市化的总体效率应会随着小城镇的专业化而逐步提高。如果调整不及时，有可能再现许多拉美国家的“贫困城市化”。联合国《世界城市化展望2009年修正版》表明，1980年，中国只有51个城市人口超过50万，2010年这一数字达到了185个。报告预测，到2025年，中国又将有107个城市加入这一行列。目前中国每年有约有近2000万人口进入城镇，城市化进程约以每年超过1.5%的速度在推进，按照这一进程，中国城市化率有望在2020年达到60%，基本实现城市化；约在2040年达到70%以上并宣告城市化结束。
从人口学角度来看，中国房地产未来十年不存在严重危机。中国的人口红利期始于1965年至1973年，不过中国在2005年已进入老龄化社会——2005年65岁以上老人达到了7.6%。根据民政部的《2008年民政事业发展统计报告》，截至2008年底，全国65岁及以上人口10956万人，占总人口8.3%，，60岁及以上人口15989万人，约占总人口的12%，均已超过国际公认的10%和7%的老龄化门槛。资料显示，从老龄化社会进入老龄社会，法国用了115年，英国用了47年，德国经过了40年，而日本只用了24年，由于计划生育政策，中国可能在20年内完成老龄化到老龄社会的演变，也即2025年前。而据社科院 “全面建设小康社会人口与发展研究”的结论，2009年我国劳动年龄人口比达到72.35%峰值，2010年到2017年仍是人口红利的获利期，2018年后中国开始真正进入老龄社会——65岁以上老人超过14%，人口红利期转为人口负债期，中国的80后和90后将相继担当社会重任。
综上所述，中国房地产即便在2010年的调控中有所下降，可能还会在2012年东山再起。未来约10年内，中国房地产应该不会全面崩盘。因受政府调控措施以及大城市资源制约，尽管中国几个最主要大城市的房地产价格空间已不大，但未来中国房地产行业会结构性深入发展，重点是二三线城市以及大面积的城镇化机遇，包括目前争议较大的小产权房，预计也会在未来相机突破并发挥重要影响。约2018-2020年，中国基本实现城市化并且人口老龄化进入加速阶段，这一阶段才是中国房地产的大限。
五、未来中国房地产只能“软调控、软着陆”
中国房价高企的根源在于土地的有限性、土地超级垄断以及土地出让的“招拍挂”，此为共识然亦属积重难返，尤其在后危机时代的不稳定期，现行体制无法承受“伤筋动骨”式的整改，即便未来改革也不是一朝一夕的事情，难度极大！
部分学者或决策者对房地产市场的深恶痛疾，有情可原但存在一定的片面性，需要首先认可房地产在中国经济增长和城市化进程中的核心作用和积极贡献，以及房地产市场难免泡沫化的客观现实性。
总之，对房地产的冒进调控只可能是一种超现实的理想，诸如此类不计后果的政策建议不大可取，过分的房地产调控会殃及经济全局，甚至可能会引发较大的经济和社会危机，这已经为他过的历史所证实。现实的政策选择应是在遏制投机的基础上，不断真实加大中低价保障住房供应，同时持续提升国内劳动者收入水平，以谋求平稳过渡为目标，自然消化国内房地产泡沫，最终实现中国房地产市场的软着陆。
随着城市化进入后期以及房地产行业向纵深发展，土地供应有望扩大，对全国尤其是一线城市的房地产价格将起到抑制作用。2004年以前，中国城市化进程中的人均土地系数大约是1亩／人。据调查，在1997～2003年的七年里，我国城市化转移农村劳动力的规模约为1亿人，而同期减少了农村耕地面积约为1亿亩，今后这个比例可能会扩大。
六、警惕“后房地产时代”潜在政府债务危机
受过度投入、失业率高企及税收滞后等因素影响，世界各国的政府债务危机可能在GDP见底后的2-3年出现，推测起来应该是2011年前后。在美国五十个州中，支出平均超过收入16.9%。今年下半年起，美国经济将因地方政府财政收缩而再次面临新的减速。美国州政府债券会在2011-2012年面临更大的偿债压力，甚至不排除出现比去年加州支付困难更大的危机。同时，欧洲诸国主权债务危机将明显制约欧洲经济复苏进程。
中国地方政府债务近期被各界广泛关注，并被总结为“借款开发、卖地还钱、逼涨房价、百姓买单”模式。中国整体负债的真实状况因而引发全球关注，个别美国学者甚至开始对中国政府债务进行妖魔化——这表明中国亟需建立一张透明而系统的国家资产负债表，未来几年可能将对经济领域的诸多方面产生深刻影响。
综合央行和中金公司的研究结果，截至2009年末，全国政府投融资平台8221多家，地方平台贷款余额（不含票据）约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。县级平台4907家，贷款债务比高达90%，超过政府可支配财政收入，最高可达二三倍。很多地方融资平台无固定收入来源。部分研究机构甚至预测，2011年底仅地方政府债务将达10万亿元，是地方年度财政总收入的约3倍，约占2009年GDP的1/3，相当于外汇储备的70%。预计每年支付利息5000多亿元。不过之后逐渐回落，2014年为4.9万亿元，接近于2008年底的水平。
根据中国银行披露的债务结构信息，政府融资平台贷款的主要投向是城市路桥（29%）、轨道交通（15%）、园区开发（17.5%）、土地储备（11.5%）。截止2009年末，中国国债余额约6.2万亿，外债余额3868亿美元，合计相当于当年GDP的26%，属国际较低水平。加上7.2万亿的融资平台负债，合占当年GDP47%。而美国、欧盟、英国的负债率约80%~90%，希腊130%，日本接近200%。社科院专家指出，若考虑中国潜在的10万亿元政府债务，中国政府的真实负债率应在70%~80%，其实并不比主要发达国家低多少。
我们真正需要为未来打算的是：一旦中国房地产市场出现逆转，政府的负债怎么办？政府新的财政收入来源又在哪里？除了物业税的试点需要加快以外，财政部部长谢旭人已经在公开探讨的“社会保障税”，也是一个很好的探索，但显然不能简单地加重民众的负担。未来的财税领域需要更多未雨绸缪的改革措施。同时，经过二三十年的快速发展以后，现有城市的基础设施和工业建设已不再像过去那样渴求资本投入，部分大城市的发展也应该回归理性，适度减少扩张规模。
2010年4月3日
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