不同人群购买亚奥片区二手房攻略

受益于奥运会的持续利好，亚奥片区也一直都是不少二手房买家关注的热点区域。为此，我们特别邀请了21世纪不动产北京永轩房地产经纪有限公司销售主管刘一辉来为大家分析亚奥片区的二手房市场，并特别针对购房客户的三类主要人群结合个别项目做重点点评。
一、北京亚奥片区概况点评
1、区域总体供应量介绍
本区域供应量两极分化比较严重，中、小户型的供应量较少，大、中户型的供应量较为充足，受土地供应的影响，目前交易的主要为二手房。
2、区域交通情况介绍
亚奥片区的核心区域为八达岭高速健翔桥以东，大屯路以南，奥运主场馆以西，北四环以北。目前该区域设有多条主要交通干道，包括安立路、北苑路、北辰东路、北辰西路及大屯路，安立路北向直达北四环、北五环，南向经北三环、北二环与王府井相连接，将该区域与市中心紧密结合在一起。区域公交交通成熟，20余条公交线路可直达北京各个地区。附近的道路基本将成为奥运会期间的会场主干道及示范道路，多条道路的拓宽与改建的工程预计在今年下半年均能完工。
得益于奥运会的到来，该区域也成为政府在轨道交通方面的重点建设对象，5号线、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站。
区域整体交通评价为五星。
3、区域配套介绍
该区域配套设施建设齐全，大型购物超市、商场可满足居民日常生活所需，招商银行(37.98,-0.74,-1.91%)、工商银行、商业银行、邮局、慧忠医院、亚运村医院等也遍布区域。此外，青鸟健身、第五大道 (论坛) 等休闲娱乐设施；五洲大酒店、国际会议中心等商务设施也极大满足了商务一族的工作需求。
因为亚奥片区将成为奥运会期间运动员的生活居住区，所以本区域的商业预期还将更加发达，更多商业配套都会在奥运会之前投入使用。
具体配套设施如下：
商业：七星摩根广场 (论坛) 、世贸奥临购物中心、爱家生活广场、百安居、沃尔玛即将进驻、距离亚运村的漂亮广场、北辰购物中心、小营区域的华堂商场驱车也在10分钟内即可到达。评价为五星。
教育：华严里小学、华严里中学、科学院试验幼儿园、南沙滩小学、中学等。评价为三星。
医疗：306医院、安贞医院。评价为四星。
4、区域二手房价格介绍、升值潜力分析
亚奥商圈内分布的楼盘，开盘价格基本上为6000-8000元左右，也有部分品质较高的楼盘或住宅立项的写字楼项目入市价格就比较高，基本为8000-12000元。
受到奥运会商机的影响，以及周边的道路规划及配套逐渐完善的影响，比如地铁5号线、10号线即将开通、奥运支线即将建成，包括诸如沃尔玛等大型购物商场的进驻，奥林匹克森林公园的建成与使用，该商圈的房屋价格上涨较快，目前的交易价格基本为12000-15000不等。
但是该商圈的目前的价格及上涨空间与传统的CBD地区相比是非常具有竞争潜力的。根据近几届奥运会主办城市的经验来看，奥运会前后，特别是奥运会后升值最快的房产项目通常是主场馆周边。
5、区域优势和缺陷总结
区域优势：目前成交价格相对较低。交通规划及服务配套前景较好，可座享奥林匹克森林公园的环境与绿化，休闲、运动设施齐全。
区域缺陷：周边奥运场馆正在施工，多条道路正在改建、拓宽，目前在出行上会有一定影响。
二、片区楼盘或户型推荐：
刘一辉重点针对购房客户的三类主要人群并结合个别项目做了重点点评：
1、第一类：满足基本生活自用的客群
适合项目：天和人家 (论坛 像册 户型样板间)、华源冠军城 (论坛 像册 户型 样板间)
分析：天和人家是亚奥地区少有的位置适度、规模适度、空间适度、价格适度、配套适度的生活社区。规划总建筑面积10万平方米，容积率3.4，绿化率30%；板式高层住宅，户型50—130平米不等，平均100平米，基本户型为：48~88平米左右1居，90~125平米左右2居，128~145平米左右3居。
小区地理位置极其优越，项目地处八达岭高速和北辰西路之间，南北的安翔北路和大屯路正在进行道路施工，均是奥运会的交通主干道，项目距离奥林匹克公园不足1公里，步行去奥林匹克公园和奥林匹克森林公园仅需20分钟路程。
天和人家目前的出售价格为12000~13500元/平米，物业费为2.19元/平米/天，其交易价格比临近的华源冠军城低2000元/平米左右，但是其可利用的周边配套及交通配套与华源冠军城别无二致，影响其价格的主要在于目前天和人家周边的道路环境及配套环境正在建设与改善中，但也正因为上述原因，我们更能看到伴随着上述环境配套的建设与改善逐步完成，其未来的价值空间及涨幅潜力较大。
2、第二类：提高生活品质，要求居住舒适度的客群
适合项目：深蓝华亭。
分析：深蓝华亭是亚运村及其辐射区域距离奥运会主场馆最近的商品房项目，紧邻四环，位于北四环健翔桥与北辰桥之间，交通非常便利，从小区步行三分钟内即有10余公共交通线路，距离在建中的地铁10号线进站口不足1000米，2001年入住，项目由六栋高层塔楼组成，社区内有独立的会所，项目品质较高，小区的物业管理非常完善，24小时保安，出入小区入口均需业主卡或登记。在未取消内外销之前，是北京亚奥区域为数不多的外销商品房项目。
小区基本户型为：77~110平米左右1居，139~160平米2居，160~215平米左右3~4居，主力户型以三居160-215大面积为主，格局比较合理，因此价格一直平稳上升，目前的成交单价低于周边同品质楼盘，目前的交易价格是12000~15000，租赁价格也比较理想，主力户型的租赁价格为6000-10000元不等。其朝南向的房屋可以看到小区内的中庭花园，北向房屋又可看到鸟巢，视野非常开阔。未来前景看好，其中的A B C三栋均为2001年入住，按照正常办理产权证的速度，绝大部分房屋已满5年。在奥运会期间，宾馆及媒体村 (论坛 像册) 只解决主流媒体的住房问题，那么其他非主流媒体的新闻工作者及外国自助友人的租房首选将是离主场馆最近的住宅项目，深蓝也是其中之一，届时的租金价格必将有大幅度的提升。
值得一提的是，深蓝华亭有部分楼栋已经满5年，如果购买的话还能免去二手房的营业税，节省不少的开支。
3、 第三类：投资类客群
适合项目：峻峰华亭、欧陆经典 (论坛 像册户型 样板间)
分析：峻峰华亭住宅立项写字楼办公使用，不能居住使用，可注册，交通非常便利，西邻八达岭高速，东倚中华民族园，北四环内，鸟巢西南侧，其紧邻的北辰西路将做为奥运会期间的奥运观光街，70年产权，地理位置优越，临近的地铁10号线在建中。可办理工商注册，水、电均按民用标准收费，物业费3.98元，夏季中央空调入户，冬季市政集中供暖空调风口出风，供暖费用为30元/平米/供暖季，购买房屋后的后期维护成本较低，企业注册可享受三减三免的税收优惠政策。
峻峰华亭户型种类丰富，基本户型为：70~96平米左右平层1居2居，160~210平米跃层开间，233~420平米左右平层开间，主力户型为160-210的上、下跃层，适合中小企业办公及投资使用，目前出售价格与周边二手住宅商品房价格趋近。市场出售价格是13500-14500元左右，租赁价格为2.7-3.5元/天/平米(周边住宅商品房的租赁价格为1.4-2.0/天/平米)，距离说明同样购买一套同区位的160-170平米左右的周边的住宅商品房，与购买峻峰的购房成本相差无几，但住宅商品房的租金价格是每月约7000元，而峻峰每月租金至少13000元，租金几乎是住宅商品房的两倍)。与七星摩根的距离不足1000米，目前七星摩根的期房价格为50000-60000元/平米。预期涨幅不会低于20%。其投资回报率与周边的住宅相比对投资客而言具有很大的吸引力。
三、置业建议
1.选定自己的生活圈，选定符合自己生活圈的楼盘。
2.充分了解市场价格，不要抱着捡便宜的想法买房子，天上不会掉馅饼，买自己喜欢的、符合自己购买条件的、符合市场价位的房子。
3.一旦选定目标不要犹豫。以上的话更适合需要购买自用房的朋友。
4.由于目前的市场处于卖方市场，实际操作中存在大部分业主捂房惜售或临场涨价的现象，为解决这一问题，21世纪不动产在交易中特别增加了意向金阶段。即买方一旦对房屋产生购买意向，不要仅是口头上还价或提出购买条件，可以在专业经纪人的辅导下提出相应的书面购买条件。比如说：购买价格、付款方式、付款时间、过户时间、交房时间以及为防范自身交易风险对业主的一些约束条件，在提出购买条件的同时可以交纳部分意向金，由经纪人代表买方与业主洽谈，一旦卖方同意买方的购买条件，则可及时将意向金转为定金，这样一方面能够防止口头提出购买条件带来的业主涨价或业主改变主意不再出售房屋的问题出现，另一方面也能够避免买方因谈判经验不足或对房屋情况不了解而在较高的购买条件下买入的现象产生。当然，在签署正式买卖合同时，是一定要见到真实业主的，也就是产权证上标注的产权人。
根据21世纪不动产门店的实际操作来看，这个环节的增设为购房者带来了很大的便利，因为在正式签署合同前，实际上买方已经与卖方对很多问题达成了共识，那么签署买卖合同时，双方只是签字确认即可，极大的节约了买卖双方的时间，避免的因购房牵扯过多的精力。目前我店的操作速度基本上是上午签署合同，下午办理贷款，只要一天的时间，只要买卖双方亲自到场一次，即可解决交易环节中的所有问题。
其实，这样的操作方式也取决于消费者对经纪人这个群体的认识，经纪人所提供的服务并不仅仅简单是提供房源及带看房屋，经纪人真正的作用是可以代表买方与卖方恰谈，能够利用自身的专业知识为买方规避交易中的风险。(以上数据由21世纪不动产提供)