香港的泡沫与大通缩——通缩贴的补充

香港的泡沫与大通缩——通缩贴的补充 作者：跟着我有饭吃 提交日期：2010-3-20
说明一下，一个朋友写的，给了我很多启示，看了他的东西，我才开始理清思路，并开始写通缩那个那个帖子。
4月份是个关键的转折，到时候再写阶段总结吧。铁矿石的喜剧背后也是阴谋，我一月的预测总结里面也说铁矿石为啥要被拉高的问题。
淡水河谷的背后，是整个巴西的资产，现在漫天要价，拉高股票出货而以。丰田被打压，日本航空重组，日本股价正低，日本人拉高巴西的股价，出货，资金回流日本股市而以。
不要以为人家是行为艺术，人家能捞到很多好处的，这个利益，不是铁矿石价格上涨上面赚的，作局的人能赚钱的地方太多了。
作者：跟着我有饭吃　回复日期：2010-03-20　12:44:06
疯狂的泡沫
中国接管前夕，香港的楼市和股市皆投机过热，形成泡沫，并在主权易手的一刻达至顶峰。最先出现泡沫的是地产行业，个中因素甚多，例如过渡期内，中国政府惟恐英国人撤退前把香港人的钱卷走，严限港英政府出售土地的数量，营造了炒家囤积居奇的温床（后来北京稍增卖地限额）。适逢九十年初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年百分之十的高通胀侵蚀，逼使人们四出寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。按照过去廿年来的经验，楼价只会因一时的局势动荡而短暂下挫，长远来说总是上升，于是楼房成为市民心中的最佳投资工具，不少有闲钱的人纷纷「买楼保值」，不独赚取楼价飙升的纸上富贵，还有实质的租金收入。到了最后，畅旺的楼市引来中国大陆和东南亚的淘金客，阔绰地搜购大批价值千万的豪宅炒卖。
早在九二至九四年期间，楼价曾狂升八成，逼使港英政府颁布多项压抑炒楼的措施，包括七成按揭上限，把楼市冷却下来，价楼稍为回挫。然而到了九六年初，负利率之类刺激炒楼的客观环境犹在，还火上加油地夹杂了回归的憧憬。人们认定北京将出尽法宝，确保中国接收香港时，社会歌舞升平，平稳过渡。事实上，北京官员曾公开表示，准备好必要时出手「稳定」香港的证券市场。如此一来，炒楼便是一盘稳赚无赔的生意，因为中国政府「不会容许」楼市大跌。全城趁着「回归热」变本加厉地疯狂炒卖，出现了不少荒诞现象，例如楼宇成交大增，货如轮转，但不少单位根本无人居住，很多新屋苑入夜后竟是乌灯黑火。
楼市炽热，不独新推出的楼盘反应热烈，多次打破超额认购比率，二手市场也亦步亦趋，炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑，从此种下祸根。打从九六年初起，楼价先是收复早一、两年的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。到了香港脱离殖民统治当天（九七年七月一日），楼价在这新一轮的炒风再度上升了八成，连同九二年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四百多呎的细小单位动辄要花两、三百万。根据政府的统计，炒家在这几年的纯利高达上百亿元。
当楼市呈现泡沫后，以地产股为主的恒生指数亦随之拾级而上，迭创新高，并在主权移交后不久（九七年八月），创下一万六千多点的历史纪录。不过真正叫股民笑逐颜开的是一场「红筹风暴」。所谓「红筹」，是指中国政府部门属下的企业，但在海外注册的窗口公司。由于政府控制的母公司不时以低于市价，把优质业务卖给附属的上市红筹（「注资」），使这些红筹捡到便宜货，于是股价不断攀升。后来事情逐渐变质，股民变得不理性起来，大伙儿不理三七二十一地把「红筹」当成暴利的同义词，一窝蜂争逐炒卖。九七年五月，一家叫做北京控股（北控）的红筹公司上市，人们争相认购，连免费的申请表也炒卖至数十元一份。最后北控一共冻结了两千多亿元（比得上香港政府一年的开销），首天挂牌上市时股价已上升两倍以上，即使仅获分配一手（两千股）的小股民，也可在一夜之间获利五万五千元，成为一时佳话－－可别忘记当时每月的工资中位数才不过一万元而已。
就是这样，红筹泡沫越吹越大，不过半年的光景，股价上升逾半者比比皆是，市盈率（P/E Ratio）每每过百，甚至上千倍（正常来说顶多是二十倍左右）。在互联网还未流行的年代，家庭主妇和退休人士挤满经纪行或「金鱼缸」（银行），定睛看着股价上落，上班族则频频开小差，不停按传呼机查看股价，致电相熟经纪炒卖股票，无心工作。还有来自中国的资金兴波作浪（后来有驻香港的中资机构主管被揭发非法挪用资金炒股，渎职被捕），让红筹股的魔力在九七年八月达至顶峰，成交额天天创新高，本地的大企业（蓝筹股）都要靠边站，成为股市的配角，疯狂情形教人侧目。
这时候，行将被中国接管的香港对经济充满无比信心－－贵为全中国最发达、最现代化的国际城市，人均本地生产总值（GDP per capita）比宗主国英国还要高。克服过六七暴动、石油危机、前途问题等困局后，香港人不再惧怕任何风浪，九十年代初恐惧共产党而移民他乡的人，也大多回流「搵食」了。加上中国大陆改革开放后一片繁华，香港人不期然憧憬更璀璨的未来，例如《明报》的社评形容今后的香港将「更坚强，更繁荣」，「不再担忧人才过盛，毕业生找不到出路」，因为可以「驰骋中原」云云。面对主权易手，香港人只怕失去自由，担心共产党违反「一国两制」的承诺，伸手干预香港内部事务。可谁也没想到来自泰国的一场风暴，让香港栽了跟头，一直引以为傲的经济会一落千丈。难怪香港人的自信心在金融风暴后尽丧，至今仍未恢复过来。金融风暴前的炒风，大约是香港主权移交前九个月（九六年秋季）开始的。其时楼价已在不断攀升，但升幅仍「勉强可以接受」，只是重回数年前的顶峰而已。可是九月开卖的两个新楼盘──荃湾「愉景新城」和北角「港运城」，反应热烈，被地产界美誉为「双城记」。自此炒风从豪宅蔓延到中小型的普通单位，楼价如火箭般飙升，大大影响寻常家庭的置业计划。
不过炒卖一个单位，动辄需要两、三百万港元，所需资本不菲。于是投机者想出不少方法钻空子，以减轻成本，其中一种叫炒卖「摩货」。一般而言，单位交易需时至少一、两个月（实际时间由买卖双方确定），买家先付楼价的一成作按金，等到一、两个月后卖家搬走了，才签订正式买卖合约，缴付余下的九成余额。于是一些资本不足的炒家，趁这一、两个月左右的空档炒卖，只付一成的按金，然后旋即在这段空档内把单位转售图利。这种做法有点像投机市场里的杠杆式买卖（炒卖「孖展」margin buying），所需资金大大降低，只需一成的订金（二、三十万），而这些瞬间转售的单位就叫做「摩货」。不过个中风险不小，因为炒卖「摩货」的条件不仅是楼价攀升，而且要升得够快够多，足以支付律师费、印花税等开支。此外，楼市交投也要畅旺，好把「摩货」脱手。
但毕竟花无百日红，九七年底楼市泡沫爆破后，这类炒家（俗称「确认人」）无法在一、两个月的空档期内找到新买家，当然也无力支付余下的九成楼价，只好挞订而回，一成按金化为乌有。若他们炒卖的是新楼的话，光赔订金仍不能脱身，因为个别地产商（香港首富李嘉诚的长实集团）会入禀向这些炒家追讨重新发售时的一切损失。举个例说，炒家在楼市高峰期时以五十万元订金，向某大地产商买下一个价值五百万的新单位，但炒家在泡沫爆破后支付不了余下的九成，便只好挞订，让地产商收回单位和没收五十万。后来该单位只能卖出四百万，那么原先的炒家不只赔掉订金，还要支付地产商再次发售时少赚的数十万元，以及期内管理费等开支。
除了炒卖「摩货」，还有一些投机者不炒楼，只「炒筹」。鉴于九十年代初的首轮炒楼风潮曾引来黑社会（俗称「饮筒党」、「白手套党」等）霸头位抢购新楼，于是地产商放弃排队的做法，改用抽签去区别买家拣楼的次序。一些炒家为了抢先选购单位，索性向抽到前列位置的人「买筹」，于是楼市出现「炒筹」的现象。据传媒报导，这些筹号的价值数以十万元计。虽然有人质疑「筹价」被刻意夸大，但谁也不敢否定有「炒筹」这回事。「炒筹者」无须真金白银付出数百万元去购入一个单位，只需数万至数十万元的登记费，便可碰碰运气。抽中前列位置的话，「炒筹者」便可实时把拣楼权卖给置业者或炒家。抽不上前列的，亦可佯称心水单位卖光了，悉数取回整笔登记费。于是「炒筹」形同买彩票赌运气，几乎是无本生利。九七年一月，曾有一万多人排队等候「入票」（交登记费的支票），认购位于将军澳的新屋苑「东港城」。当中不少人是特意向公司请半天假，偷偷跑去「捞外快」的，逼得候任特首董建华翌日大声疾呼，劝人不要心急去买楼。不过炒家只视为耳边风，继续炒个不亦乐乎。类似的情况在九七年六月的炎夏里重演，两万人齐集铜锣湾的世贸中心，从白天到深夜，等着「入票」「购买」在青衣的新楼盘「灏景湾」，人龙连绵半公里以上。
除此之外，投机者还「发明」了藉空壳公司去炒楼，以逃避印花税的「诡计」。只要炒家卖楼时把空壳公司的股份卖给另一位炒家，那么该单位的拥有权依然属于空壳公司，不曾变动过，从而躲避政府在物业交易时征收的印花税（买家跟卖家须各自缴付可高达十万元的税款）。眼见炒家如斯「猖狂」，税务局遂于九七年决定以利得税向这一类炒家追讨炒楼的暴利。
炒风炽热，地产商亦随之起舞。九七年三月，「大好友」黄志祥的信和集团以一百一十多亿破纪录的价钱，买下市区边缘的小西湾地皮（即今天的「蓝湾半岛」），业界估计落成后将会卖一万元一呎，轰动全城。惟单位落成后泡沫爆破，发售时楼价早已暴跌，令信和亏损不少。然而这还不算疯狂，一位名不经传的妇人在七个月后的土地拍卖里，面不改容地参与竞投，并以高价夺走地皮。及后官员才发现她原是神经失常的普通市民，根本无钱买地，使该块土地要重新拍卖。拍卖流产后不久，首轮金融风暴便抵达香港，股市大泻，楼市跟着崩溃，给抢走地皮的地产商幸免了做冤大头，多花了钱。
至于「红筹风暴」，在股市上一度「喧宾夺主」，本地大企业（蓝筹股）罕有地被冷落一旁。人们只顾炒卖红筹股，令股市成交额在九七年八月几乎天天创新高。就在八月廿六日当天，十大成交股份里竟然没有一家属于恒生指数成份股，绝大部份都是具有中国背景的红筹或国企股。
总括而言，在泡沫经济下，一九九七年的香港人要多疯狂有多疯狂。有闲钱的人在楼市和股市中竞逐暴利，甚至向红酒打主意，炒卖一番。小市民则趁着「回归热」，搜购和收藏象征英国殖民统治的大大小小对象，其中一名老翁在等候邮政局发售最后一批印上英女皇头像的邮票时，在长长人龙中死去。铸上女皇头或因庆贺回归而铸有特别图案的硬币，也给全民收藏起来，闹钱币荒（当年尚未有「八达通」电子零钱）。最终人们连旧款的地铁车票也不放过，扣住不放。即使没有参与炒卖的普罗大众，亦连续数月守候电视机前，天天「追击」「睇真Ｄ」（看真点）粤剧名伶新马师曾（邓永祥）临终和死后，其家人及亲友「表演」抢夺遗产的「真人骚」。中小学生则争着玩日本的「他妈哥池」（Tamagotchi），一块儿在上课时偷偷饲养「电子鸡」，懒理老师在授课。从九六年九月计起的秋冬春夏，整个社会好不热闹，是香港史上最荒诞的一年，彷佛印证西方老大掉牙的一句话：「上帝要你灭亡，必先使你疯狂。」
其实早在泡沫初现，北京一面倒高唱「香港明天会更好」之际，不少人已指出炒卖的害处－－楼价大涨，对许多仍在勉力偿还楼宇按揭的人而言，只有账面上的盈利（「纸上富贵」），口袋里赚不了一毛子，因为他们不可能把仍在居住的物业卖掉赚钱，然后睡在马路旁。与此同时，楼价狂飙，催促仍未「上车」置业的「夹心阶层」（中产）、「无壳窝牛」勉强「赶搭尾班车」。结果谁也没有闲钱剩下来，人人都在自嘲「为地产商（或一堆砖头）打一世工」，只有靠炒卖赚取暴利的人在支撑消费市道。而且炒家赚钱太易，大大侵蚀辛勤工作的价值观。当炒卖一个单位的利润竟然抵得上不少人一整年的薪水时，谁不眼红？谁还会安守本份？除此以外，不断上涨的楼价把商业租金扯高，加重营商成本，不利香港的国际竞争力。
就在群众沉醉在泡沫之际，催生泡沫的客观条件正在消逝。负利率已经消失，人们不用害怕积蓄被高通胀吃掉，而急于四处寻找投资机会。另一方面，首任特首董建华上台前，公开表示关注过高的楼价，劝市民不要急于买楼。及后他更在就职演词里，奢言每年兴建八万五千个单位的十年建屋大计，预示私人楼宇供应起码增加一半以上。更重要的是，香港的主权已顺利易手，北京确保平稳过渡的平安符顿时逾期失效。种种因素加起来，使高处不胜寒的楼市和股市早晚都要掉头回落。
一九九七年七月一日，英国把四海升平、累积了数千亿丰厚储备（被颂为「埃及妖后的嫁妆」）的香港交回给中国，全城上下享受着只此一次的五天公众假期。不过到了第二天，也就是长假期的最后一天，远在东南亚的泰国抵受不了国际炒家（对冲基金）接连冲击，让泰铢自由浮动，继而向国际货币基金会（国基会／International Monetray Fund，ＩＭＦ）求助，掀起长达一年多的亚洲金融风暴。可是香港浑然不觉自己身处危机之中，直到事过境迁，群众才懊悔地用「泡沫」来形容九六至九七年的炒卖风。人人都低估了这场风暴的厉害，不论是代表官方的金融管理局（金管局，香港的「半中央银行」）主席任志刚，还是民间素有「香江第一健笔」之称的林行止（林山木），皆对东南亚的金融波动不以为虑，莫不认为香港不会受重大影响。在这情形下，香港迅即联同亚太区多个国家参与国基会援助泰国的行动，借出十亿美元，以期稳定区内的金融。
可是诸国的愿望落空，不到一个月，金融风暴吹倒了马来西亚、菲律宾和印度尼西亚的货币汇价。香港表面上独善其身，恒生指数（恒指）还在八月中创下一万六千点历史新高，可是楼价开始在高位停滞不前，红筹泡沫亦终于在九月爆破，顷刻间股价狂泻近半。当台湾在十月放弃捍卫新台币后，金融风暴登陆了香港。被香港人称作「大鳄」的国际炒家声东击西，佯攻汇市（港元），使银行同业隔夜拆息扯高至骇人的三百厘。股市随即因三百厘的坏消息吓得摔了一跤，继而崩溃，让早已在股市（期货市场）里沽空的「大鳄」捞了一大把，视之为「提款机」。对利率敏感异常的楼价亦随之下滑，自此股市和楼市泡沫双双爆破，价格瞬间跌到一年前还未炒作的水平。
经历十月的风暴后，市面初现不景气－－楼市出现挞订潮，新楼盘则割价求售，个别公司如八佰伴百货、正达证券和百富勤证券相继倒闭，港基国际银行（今天已被台湾人收购并易名为富邦银行）和圣安娜饼店分别出现存款和饼卡挤提潮。财政司长曾荫权预言金融危机在圣诞节前解决的期票，则迟迟未能兑现，一度换来「圣诞权」的诨号。九八年春季，香港经济初尝倒退，失业人口突破十万人，创下历史新高，香港告别了「鱼翅漱口」的日子。
随着南韩、印度尼西亚、台湾和日本的汇价于九八年中接连创新低，香港再次卷进风暴里。九八年八月，国际炒家食髓知味，在汇市和股市重施十个月前的故技，实行「双边操控」。特区政府眼见恒指狂泻，毅然决定甘冒破坏自由经济之大不韪，背负乖离积极不干预政策的指控，于八月十四日动用外汇储备，大量买入股票来推高恒指，以阻止「国际大鳄」于股市（期指）再次图利。双方恶斗了十个交易日，并在八月廿八日的期指结算日，创下史上最高的七百九十亿成交额（是九七年泡沫顶峰时期的两倍），恒指则回升至七千八百多点收市。惊涛骇浪下，政府动用一千二百亿元险胜「大鳄」，成功守住恒指和联汇，既避免香港甫脱离英国人统治便乱作一团的尴尬局面，稳定了人心，也逼使国际炒家损失惨重地撤离亚太区，还间接减轻了人民币贬值的压力。多年后自称当时压力大到每晚流下泪来的曾荫权，终于可以松一口气，放下心头大石。
虽然国际社会多批评特区政府破坏自由经济，长远来说得不偿失，可是大部份不知就里的香港人均支持政府入市行动，赶走「搞乱」香港的外国炒家索罗斯（George Soros）。一场席卷整个东亚的金融风暴终于熬过去，新加坡建国者李光耀高举的亚洲价值观被吹倒，香港也挥别了经济高增长时期，剩下一堆烂摊子等待董建华来收拾。
大鳄横行
亚洲金融风暴期间，香港两度遭受国际炒家「狙击」。第一次是九七年十月，把经济泡沫刺破，第二次则是九八年八月，以政府破天荒干预股市，成功击退炒家告终。这两次冲击之间炒家还有零星的进袭，前后扰攘近一年才平息。
第一次冲击是这样的：自九七年十月中开始，恒生指数（恒指）下泻不止，数天已跌去一成。到了十月廿一日，被香港人称为「大鳄」的国际炒家（对冲基金）一天之内沽空数十亿港元。虽然财政司长曾荫权翌日尝试安抚民心，叫群众不要胡乱相信「二流分析员」，并推许三天内已跌去两千点恒指的港股「抵买」，可是市场不为所动。十月廿三日，不少银行因为要结算早两天（廿一日）外资沽空的大额港元，把银行同业隔夜拆息扯高至差不多三百厘，全城震惊，吓得恒指实时暴泻一千二百点，一天之内下挫一成多。不到一星期（廿八日），港股在全球股灾中再下挫一千四百点，恒指只剩九千点。纵然股市在翌日（廿九日）反弹一千七百点，创下史上最大的升幅，但比起两个月前的一万六千点历史高位，已相去甚远。
首波冲击过后，表面上港元和联系汇率（联汇）仍屹立不倒，然而金融界开始有人怀疑炒家根本志不在此，并非完全靠炒卖港元去获利，而是声东击西，这边厢在汇市沽空港元，让金管局预设的联汇防卫机制自行启动，扯高利息去赶跑炒家。但利率大幅上升，对股市、楼市来说是一桩坏消息，于是恒生指数暴挫，让那边厢预先在恒指期货市场买跌的「国际大鳄」，赚了一大笔。难怪金融管理局（金管局）主席任志刚其时给冠上「任一招」的诨号－－只晓得用加息一招去防卫联系汇率，无视股市和楼市因利率被扯高而殃及池鱼。更糟的是，政府很晚才察觉炒家的声东击西技俩。
这时候，亚洲金融风暴越演越烈，南韩在九七年十二月也跟着成为最新一位受害者。特区高官倒是天真乐观地去看这场危机，在年底不住说「香港将是最快复苏的一个」，以图安抚人心。只是事与愿违，亚太区经济不断恶化，尤以印度尼西亚为甚，牵连本地的百富勤证券清盘收场。印度尼西亚总统苏哈托（Haji Mohammad Suharto）的独裁统治于九八年五月被群众推翻后，日圆、澳元和新台币的汇价在六月也纷纷创下十年新低。香港也牵连其中，炒家再次来袭，两天之内流失一百亿港元，股市也一度跌至七千多点的三年新低，预告了两个月后的「官鳄大战」。其时金管局下令银行不得借钱给任何炒作港元的机构，并调动三十亿美元回香港「救驾」。曾荫权也不得不低头，首度承认香港正在经历衰退，不再盲目乐观。
到了九八年八月，日圆屡创新低，让市场猜疑人民币亦快将被波及（黑市价已跌近一成）。对冲基金此时重施故技，在香港的股市和汇市再度「双边操控」，用上述提及的方法，这边厢沽空期指，那边厢沽空港元，逼使金管局再次挟高利息去保卫联汇。高息效应加上炒家发放联汇快要不保（也就是港元快要贬值）的谣言，使恒指在八月十三日跌至六千六百点的低位（可别忘记仅仅一年以前，恒指创下一万六千点的新高）。形势越来越紧张，曾荫权决定听从任志刚和财经事务局长许仕仁的建议，翌日开始把政府储备投进股市，大规模购入蓝筹股，跟炒家在恒指期货市场对赌，以免他们藉恒指下泻而在期指继续买跌图利。政府入市首天，已顺利把恒指推高近六百点。凑巧俄罗斯也出现金融危机，卢布顷刻间暴跌五成，当地政府宣布无限期延迟偿还国债，让一家名叫「长期资本管理」（Long Term Capital Management，ＬＴＣＭ）的对冲基金面临倒闭，牵连其它同业，使他们损耗不少「弹药」，无法全力与特区政府对阵。双方交锋了十天，并在八月廿八日期指结算日决战。最终香港政府仗着较多「弹药」，成功把恒指推高至七千八百多点收市，较入市前的六千六百点上涨不少，成交额也创下七百九十亿的新纪录。虽然中央结算公司在决战后没有严格执行股票交收日期（Ｔ＋２），「放生」了大鳄，但这些国际炒家还是损失惨重，不敢再在香港兴波作浪，特区政府侥幸胜了一仗。
总结这场「官鳄大战」，政府动用了近一千二百亿港元储备入市，较原先估计的数百亿来得多，最后更持有了约值百份之六的恒指。「大战」期间，北京曾「出口术」，公开支持特区政府入市，让人联想若有需要的话，大陆会动用庞大的外汇储备「挺港」，于是往后数年再也没有炒家敢向香港打主意，大举炒卖港元，以免同时应付各自拥有庞大储备的香港和大陆政府。金管局也终于汲取教训，改良联汇的防卫机制，在「大战」后数天改行「任七招」，例如藉外汇基金票据来扩大港元的银根（货币供应），好使炒家来袭时，利率不再那么容易狂飙。至于政府在入市后持有的千亿「官股」，则逐步脱手，在九九年底藉新成立的「盈富基金」（一种跟恒生指数挂钩的基金），公开发售予市民，并持续向市场抛售到Ｏ二年底为止，剩下小量长期持有。由于政府吸纳港股时，正值恒指被国际炒家人为地推低，风暴过后股价回升不少，是役政府倒赚了近九百亿元。
八月的「官鳄大战」过后，日圆重新靠稳，中国政府也一再重申坚守人民币汇价，不让其贬值。令人闻之色变、缠扰一年多的金融风暴终于在东亚平静下来，飘移至俄罗斯和南美洲，让亚太区各地政府收拾残局。另一方面，因着唇亡齿寒的缘故，中国大陆因港元坚守而躲过国际炒家对人民币的冲击，教中央政府对指挥「官鳄大战」的「铁三角」（曾荫权、任志刚、许仕仁）另眼相看，埋下曾荫权和许仕仁这两位「港英余孽」被北京相中，于Ｏ五年双双替代董建华的缘机。
金融风暴过后，董建华政府实时面对一连串经济难题－－如何振兴经济？怎样解决守住联系汇率的代价（详见第二章）？楼价已跌了一半，建屋大计还继续吗？
众多问题中，董建华首要面对的是楼市大跌。其时不少市民对金融风暴期间股市和汇市的惊险感觉陌生，纯粹认识了一个名叫索罗斯（George Soros）的国际「大鳄」，跑到香港来「捣乱」。市面只有零星挤提潮，「官鳄大战」期间社会更是如常运作。可是楼市大起大跌却对人们有切肤之痛，也触动香港人的神经－－毕竟置业是不少人一生最大的投资，随时把两夫妇足足一半以上的收入拿去「供楼」（偿还银行楼宇贷款）。金融风暴前的两轮炒风，已激起小市民强烈不满，打工仔买不起房子，投机者却把楼房丢空炒卖。于是有人在立法局门外放置「诈弹」（假炸弹）以示不满，房屋司黄星华也收过恐吓信。九六年底，董建华还未「当选」时，记者已在追问他和其它「候选人」的房屋政策。董建华就职以后，近半市民希望他在首份施政报告里，优先处理楼价问题，远远抛离其它民生或政治议题。
其时社会提议两类压抑炒风的措施：一类是施行干预市场的政策，例如征收物业增值税等，阻延炒家入市或增加炒楼成本；另一类则是增加土地供应，纾缓供不应求的市场。前一类措施在港督彭定康面对首轮炒风时（九二至九四年）曾用过，惟其后楼市死灰复燃，成效受质疑。董建华则倾向第二类方法，趁着北京在主权移交后不再规限卖地数目，大量增加土地以打击炒风。只是这个治本之道不能救近火，非得等待两至三年的建屋期才见效，因此他上任前（九七年一月）曾劝戒市民不要心急买楼。
无奈董建华口中的「非理性楼价」持续攀升，使等待接任的他急不及待绕过快要撤离的港英政府，竞自宣布委任梁振英担任房屋政策小组召集人，准备上台后放手大干。就在七月一日凌晨的就职典礼上，董建华宣布日后被千夫所指的「八万五」建屋宏图－－未来十年之内，每年兴建至少八万五千个公私营住宅单位，并同时把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天后（十月八日），董建华宣读首份施政报告，详细列举「八万五」大计的指标，扬言：「我们有土地，有财源，有决心，有何理由做不到呢？」，做不了的话，将「有人要负责」。
首份施政报告公布后，大多数市民颇满意「八万五」计划，只有部份人抱怨大半年前听从了他的呼吁，没有急于买楼，结果眼巴巴看着楼价继续飙涨，错过「上车」的机会，为此董建华向公众表示遗憾。舆论则认为「八万五」算是温和及恰当之举，倒是质疑政府究竟有没有能力执行这项大计，剎那间大兴土木。在这期间，楼价一直在顶峰徘徊，丝毫不受「八万五」影响，只有成交量开始下降。一些人甚至在董建华宣读完施政报告后，浑然不觉「八万五」会打击楼市，继续排队买新楼（炒楼？）。岂料半个月后，金融风暴骤然袭来，国际炒家如前所述那样分途狙击港元和股市，扯高利息。对利率十分敏感的楼市立即受牵连，泡沫被戳破。来不及躲避的炒家只好纷纷挞订，蚀卖物业，地产商也大幅割价兜售新楼盘，使楼价哗啦哗啦的跌个不停，从此一蹶不振。
最初社会乐见高昂的楼价下挫，回到「合理的水平」（毕竟楼价六年内升了一倍半）。可是楼价不住下挫，逐渐使人感到不对劲。纵使民主党的房屋事务发言人李永达觉得政府不应因「暂时的跌市」而放弃「八万五」，但越来越多人质疑董建华应否继续执行十年建屋大计。政府也进退失据，这边厢官员公开声言「八万五」不变，公营房屋（包括居屋在内）依旧大规划兴建，数量一下子大增一倍多，那边厢却又生怕私人楼宇市场「硬着陆」，背道而驰地「托市」。政府先是取消拍卖中环添马舰的黄金商业地段，继而在九八年六月宣布停止卖地九个月，以及停建夹屋。与此同时，政府不断扩大资助市民置业贷款的名额，取消部份打击炒楼的措施，并借着「按揭担保计划」、准许地产商提供「二按」等，让置业者付少点首期便可「入市」，诱使人们去买楼。
花了一连串功夫，加上地产商为势所逼，争相减价促销以套回现金后，楼市终于在九八年底暂时稳住，只是楼价已经比一年多前的高峰期下泻了一半。其时董建华不敢明言「八万五」政策已在动摇，由打击炒楼逐步改为「托市」。按照中央政策组顾问练乙铮日后揭露，董建华听从了新闻统筹专员林瑞麟之言，不肯向公众宣判「八万五」已死，连下属也懵然不知，最终闹出风波来。ＯＯ年六月底，董建华被传媒追问「八万五」何去何从时，他才坦承早在九八年他已经不再提起「八万五」，所以「八万五」已经「不存在」了，登时惹来全城痛骂，责难他秘而不宣。一众高官也错愕不已，因为行政会议召集人、也是被外界认定为「八万五」始作俑者的梁振英，数月前才说「八万五」仍是长远目标。事实上，政府在九九年居留权争议时，曾明言一百多万人涌来香港的话，便无法完成「八万五」计划的七成市民置业目标，足见政府内部也不知道董建华放弃了建屋大计。闹出「不存在」事件后数天，梁振英还在坚持「八万五」是长远目标，另一名行政会议成员唐英年也替董建华辩护，指董建华在访问中没有说过「取消」二字，只是增加计划弹性而已，结果要劳烦董建华再次申明「八万五」真的「不存在」了。自此以后，董建华在房屋事务的权威荡然无存，人人皆言特区政府的房屋政策混乱不堪，讲一套做一套。
到了今天，「八万五」已被香港人视为董建华任内头号劣政，一辈子背上摧残楼市的罪名，下台数年仍有小学生在电视问答比赛中，把「八万五」当作鸵鸟政策的同义词。有人替董建华呼冤，说九七年十月的金融风暴才是楼市暴跌的元凶，董建华只是欠运地在风暴前夕，刚巧公布「八万五」大计而已。这种说法不无道理，既然过去的楼市是泡沫，即使董建华不公布或施行建屋大计，泡沫早晚会爆破，而金融风暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何况地产商本身也趁着楼市炽热多盖楼房，使九九年起供应量倍增，楼价受压。但这不等于说「八万五」跟楼市崩溃毫不相干，当「外围因素」把楼市泡沫戳破，那便是考验董建华如何应对的历史时刻。结果董建华在「托市」和压抑楼价之间举棋不定，不肯完全放弃建屋大计以稳住楼价，每次停止卖地和停售居屋只是维时数月「试试看」，要迟至Ｏ二年底才狠下决心实行「孙九招」。如此一来，楼价跌个不停，不少人尝到楼市大跌的苦果，渐渐由支持「八万五」打击炒楼，转为痛骂「八万五」摧残楼市。偏偏残局未能收拾之余，董建华没有老实告诉市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八万五不提就不存在」的公关大灾难，导致民间公愤，并赔掉整个政府的公信力。「不存在」这三字更不时被香港人拿来揶揄高官，哪怕董建华已经下台，人们还是照样用「不存在」来讽刺特区政府虎头蛇尾的处事方式。
泡沫爆破后，不独楼市一片死寂，整个经济也在逆转。其实早在金融风暴出现前，不少人因高价买下「一堆砖头」（住宅单位）而欠下银行大笔债务，不断节衣缩食，使消费市道渐呈呆滞，有食肆甚至以「一蚊鸡」促销宣传。犹幸当时整体经济和薪金仍在增长，还掀起炒卖风，于是表面上社会仍是一片繁华。及至金融风暴后，高官的「第一个复苏」预言久未实现，经济失去了动力，年年加薪的日子一去不返，香港步入数十年来最漫长的寒冬－－自九八年初起，本地经济（ＧＤＰ）连续五季下挫，零售业收入在两年之间蒸发五分之一，不景情况可见一斑。
做生意的日子不好过，打工仔的生活不言而喻。失业率自风暴前的２．２％低点，迅速攀升至两年后的６．５％历史新高，多了足足十四万人跟原先的七万名失业者在劳工市场上争夺饭碗。尚幸保住职位的雇员也受影响，绝大部份公司下令员工冻薪，并开始流行把年终双粮改为按业绩来厘定的花红制度，以保持公司的「竞争力」。连政府也先是削减新入职公务员的起薪点，继而推出「公务员自愿离职计划」（俗称「肥鸡餐」），利诱年长的公务员提早退休，以减省开支。
一连串公私营机构的「瘦身」行动（裁减人手和重组架构）后，结果是有人没工作，闲得发慌，留下来的员工却忙得要命。正常上班时间从朝九晚五至少延长一句钟到朝九晚六，加班工作更是等闲事，却又不发加班费。无数打工仔要每天工作十多小时，中环的商业大厦在晚上仍灯火通明。低技术劳工很难找到适合的职位，首次出现「结构性失业」的现象。大学毕业生亦不再是天之骄子，相比起九七年毕业的师兄师姐，一众后辈的入职薪金被大幅砍掉两、三成。这时候，尽管雇员的待遇日渐恶劣，但不服气的员工还是有能力站出来讨价还价，维护自己的权益。这包括国泰航空的减薪行动，换来机师集体请病假罢工，导致不少航班取消，损失不菲；香港电讯宣布集体减薪，激起工会抗议，成功逼得高层搁置计划；政府推行房屋署公司化，惹来两万名公务员走上街头，游行抗议。踏进廿一世纪后，打工仔女的「斗志」便给连年不景消磨掉，失去了反抗减薪裁员的力气。
不管怎样，香港在「官鳄大战」后不久（九八年十一月），录下史上首次通缩，展开长达六十八个月（五年半）的漫长通缩期。通缩是金融风暴期间，特区政府坚守联汇和入市干预的代价（下一章将详述），期间物价不断下挫，货品越来越便宜，越晚去买得益反而越大，使包括楼房在内的耐用品特别难销。为了货如轮转，小商人和大企业均要想尽办法倾销，满街都是特价和优惠，奈何害怕失业的人们还是不敢乱花钱，商铺只好再割价求售，形成恶性循环。通缩的另一恶果是投资者裹足不前，手持现金成为最佳的投资，没有多少人愿意冒上实际利率高达十多厘（约十厘的银行利息加上百分三的通缩）的沉重负担去借钱做生意，情愿把钱储到银行里。即使香港自九八年底跟随美国多次减息，重回九七年前的水平，对刺激经济依然起不了多大作用。通缩和失业不断恶化，楼价在低谷徘徊，香港陷入自经济起飞以来，从未有过的艰难时期。
在这情形下，民怨初起，九八年五月的首届立法会选举录下破纪录的投票率，让民主派大举回朝。眼见经济日坏，特区政府没有置身事外，不断呼吁社会「共渡时艰」，并运用财政政策减轻市民的负担。九八年初公布的预算案，曾荫权乘着泡沫时期带来的破纪录七百多亿元盈余，减低薪俸税和利得税、宽减差饷以及冻结政府收费，尽量让全民受惠。两个月后政府宣布「救市七招」，推行振兴楼市和旅游业的措施、松动银行的银根、增加再培训名额，还声称创造十万个新职位吸纳失业者。一年后政府虽然出现了史上最庞大的赤字，但财政司长曾荫权还是照样退还了部份薪俸税、利得税和物业税等主要税项，并继续宽减差饷和冻结收费，宁愿靠出售资产股份（地铁，即今天的港铁）来补贴赤字，也务必要纾解民困。纵使这些措施对不少市民来说，其实是聊胜于无，但相较之下，总比Ｏ三年梁锦松那份向市民加税「抢钱」的预算案，「仁慈宽厚」得多。
虽然政府推行了一些纾困措施，但这些措施不过是治标不治本的止痛剂，长远来说还是要靠香港本身的实力，才能走出低谷。碰巧董建华是一个「大有为」的领袖，主意多多，目光「远大」，决心改造香港以迎接廿一世纪的挑战，于是他忙着替香港寻找「定位」，推动香港发展这样那样的新行业和新项目来振兴经济。只可惜与其说董建华努力为香港开创一片新天地，倒不如说他是病急乱投药，各项大计根本没有缜密的筹划。他邀请了欧美日跨国企业高层为香港把脉，听取专家精英的意见，然后便指点江山，抛出一个接一个的美丽「愿景」，教下面的公务员不知所措，既不懂得如何达成目标（墨守成规的官员怎会懂得做生意？），心里也质疑这些计划不切实际，只好阳奉阴违。这样下来，各项计划的效果自然虎头蛇尾，毁多于誉。人们不禁觉得董建华掌舵下的香港，在茫茫大海里迷失了方向，只有干著急。
众多鸿图大计里，最为人熟悉，也是最为人诟病的，莫过于提倡发展信息科技业。董建华九七年宣读首份施政报告时，除了提出「八万五」十年建屋大计，还花了不少篇幅提及信息科技，好像为推动这门新兴行业而设立新的政府部门，以及成立「创新科技委员会」。政府还为了提倡计算机教学，为学校搜购大批计算机。后来董建华更在九九年初宣布在薄扶林兴建「数码港」（Cyberport），欲以低廉租金吸引微软（Microsoft）等跨国信息科技企业到香港投资。其时香港刚经历了楼市崩溃，也正值全球科网热方兴未艾，董建华倡导的高科技工业，看来是黑夜里的明灯，经济转型的寄望所在。一些人更狠批昔日靠炒卖赚快钱、所谓「high tech揩野，low tech捞野（高科技自找麻烦，低科技才可捞钱）」的心态，呼吁大家是时候干实务、办实业了。
可是有识之士已提出警告，香港缺乏科技人才，更没有国防工业来支撑，未必适合发展高科技行业。不过相比之下，最糟糕的是新设立的「数码港」，闹出「官商勾结」的指控。事缘政府不经公开招标，私下把「数码港」的经营权批予首富李嘉诚的次子李泽楷开设的新公司－－盈科数码动力（盈动），而李嘉诚跟董建华交情非浅，遂有私相授受之嫌，惹来其它富商暗暗不满。
不管怎样，政府提倡的信息科技业，最后演变为地产富豪借机捞钱的玩意，趁着全球涌现科网泡沫，成立挂名搞科技的子公司，然后分拆上市，从公众的口袋刮去一大笔。结果科网泡沫在ＯＯ年爆破，不管是政府的鸿图大计，还是上市公司的瑰丽远景，通通幻灭。从此董建华不敢再提起ＩＴ（Information Technology，即信息科技）二字，香港经济转型到信息科技业的宏图也就「不存在」了。大地产商的ＩＴ子公司也纷纷转型，另求赚钱门路，甚至脱离信息科技本业。政府重点项目「数码港」对刺激经济起不了多大作用，里头的商业大厦出租率在落成后两年仍达不到一半，遑论像美国硅谷或台湾新竹科技园那样，替香港发展一门新的支柱行业。反而毗邻「数码港」的豪宅「贝沙湾」让李泽楷赚个满堂红，还因此多了一家叫「盈大地产」的上市公司。从此以后，「数码港」给公众讥为「地产项目」，三年来的高科技梦，就这样付诸东流。不久以后，连替董建华的科技梦出谋献策的前美国加州柏克莱大学（University of California, Berkeley）校长田长霖，亦黯然离世。
除了信息科技业外，董建华尚有不少宏图大计。他在最初几份施政报告内，「钦点」了多个他认为具发展潜能的行业，着下属多加推广扶持，以催谷香港成为国际中医中药中心、世界一流的设计和时装中心等，好使香港成为可以媲美纽约和伦敦的「亚洲国际都会」。不过「数码港」的教训历历在目，董建华梦想的「中药港」、「时装港」甚至「鲜花港」，也只是「大只讲」（胡扯一番）而已。这些项目既无效果，筹备功夫不是混乱不堪，便是敷衍了事。例如政府为了发展「中药港」，便在大学开设中医课程，培训人才，但到头来却没有就业出路配合，承诺五年内在公立医院开办的十八间中药诊所，因财赤所限而只是开设了三间。还有一些计划一直只闻楼梯响，像硅港、邮轮码头、渔人码头、无烟新市镇等，不是遥遥无期，便是胎死腹中。哪怕个别项目终能「上马」，如新成立的「科学园」，对经济贡献极微，聊备一格而已。至于备受官员吹捧的迪斯尼乐园，因董建华急于求成，政府在倾谈条件时「卖大包」，签下被指是「丧权辱国」的协议，让迪斯尼不用投资太多便取得几近一半的乐园股权。这还不止，乐园要花六年时间兴建，远水救不了近火，无法马上刺激旅游业，更别说乐园建成后出现亏蚀，损耗公帑。当金融风暴远去五年，市面依旧一池死水，经济转型沦为海市蜃楼，人们不禁对特区政府彻底失望，不再相信董建华能有什么作为。
回顾董建华管治的头六个年头，一般香港人会说没有一天是好日子。但在这段漫长的黑暗岁月里，倒是有过片刻「迥光反照」期，一度让人误以为摆脱了金融风暴的阴影。这就是前面提及过的科网泡沫潮。
当香港经济在九八年首尝衰退时，全世界却在憧憬着「新经济」的美好前景。越来越多人投身被美国联邦储备局长格林斯潘（Alan Greenspan）形容为「非理性亢奋」（irrational exuberance）的股市，杜琼斯指数（Dow Jones）和纳斯达克指数（NASDAQ）屡创新高。适值特区正在筹建「数码港」，而首富李嘉诚旗下的和黄集团也在九九年十月，以一千多亿元的高价卖掉英国流动电话网络Orange，轰动全球。实在的暴利与虚幻的美丽前景，教香港人忘了短短两年前的地产泡沫惨痛经历，亦无视当时本地科技研发的失败教训（如Visa Cash和Mondex争相开发的智能零钱、全球首个互动电视等），大伙儿嚷着要搞科技、设网站，把公司换上有关科网的名字，乘机上市捞钱，使股市再次「镬气冲天」。至于企业是否真正从事信息科技业，有没有赚钱能力，俱已不重要，人们只知dot com不断「烧钱」，但股价迭创高峰才是「常态」。
千禧年前夕，恒指从「官鳄大战」时的七千多点低谷翻了一番，甚至冲破了九七年的万六点历史顶峰，本地经济（ＧＤＰ）也忽然强劲回升。特区政府急不及待高呼这是Ｖ型反弹，香港已经从复苏了，财政司长曾荫权更直言：「有泡沫，总好过没泡沫」。全球科网狂热在ＯＯ年首季达到顶峰，美国有「美国在线」（American Online，ＡＯＬ）跟「时代华纳」（Time Warner）的「世纪婚礼」，香港则有李氏父子分别策划tom.com上市和「盈动」（「盈科数码动力」）鲸吞「香港电讯」的神话。ＯＯ年二月中，父亲李嘉诚把集团旗下新开设的子公司tom.com上市。凭着不久前高价「卖橙」（出售Orange）的佳绩，以及香港人多年来给他冠以「李超人」的美誉，很多人相信他有点石成金的本领，遂闻风而至，只为「贪多金」（tom.com的同音谑称）。认购tom.com股份的申请表格第一天便派光，而单是截止申请当天，便收到足足五十万份表格，还在指定收集处出现混乱，大排长龙。上市以后，这家连网站还在完善中的科网公司，股价一度狂飙七倍多。
同一时候，次子李泽楷正在策划比父亲更令人眩目的买卖。其时李泽楷已因夺得「数码港」经营权，一鸣惊人。接下来他收购了上市公司「得信佳」，使他掌舵的盈动能「借壳上市」。得信佳易名盈动后股价不断攀升，成为市值第八大的上市公司，造就李泽楷为商界神话，多了一个「小小超」的外号。到了ＯＯ年初，李泽楷得悉「新加坡电讯」（SingTel）打算向英国「大东电报局」（Cable & Wireless）收购「香港电讯」，也抢着要买下这家香港最大规模的电讯商。由于中国政府觉得电讯行业具国防价值，为免香港的电话网络落在外人手中，李泽楷很快便能向中银和汇丰等银行，借来巨款参与收购战，击退了财力较他雄厚、还伙同了澳洲传媒大亨梅铎（Rupert Murdoch）的新加坡电讯。这时候，香港电讯和盈动的股价双双升至历史新高，前者更跻身市值第三大的香港上市公司，李泽楷的锋头一时无两。
可惜不到一个月，光景不再，美国的科网热宣告幻灭，恒指也跟着从一万八千点的历史新高，徐徐回落。包括tom.com在内的科网股，股价下挫八、九成，被逼转型发展网站以外的业务，或是把金钱烧光以后，关门大吉。一度风光的本地科网股如Star East、36.com、Cyber Daily、hongkong.com、新意网等等，不是消声匿迹便是奄奄一息－－毕竟连世界第一的互联网浏览器网景（Netscape），也在瞬间溃败。至于轰动一时的盈动，则在ＯＯ年八月以蛇吞象的形式，正式购进市值比它本身还要大的香港电讯，合并为「电讯盈科」（「电盈」）。不过由于盈动是倚靠借巨款来收购的，事后要向银行缴交大笔利息，要不断出售业务来还债。碰巧原有大股东大东电报局不断抛售手上剩余的「八号仔」（电盈）股份，股价急速下滑九成半，还一度资不抵债，沦为「负资产公司」。
曾被社会奉为青年才俊的李泽楷，泡沫爆破后神话不再。上班时他不仅脱下ＩＴ族流行的休闲便服，穿回传统的西装，还给人抖出学历问题（在大学没有顺利毕业），并老是遭小股民（特别是退休人士）叱骂，犹如「过街老鼠」，使他多年不敢在股东周年大会上露脸。这是由于香港电讯本是一间表现稳定的企业，纵使业务在电讯市场开放后给对手蚕食，却有不少退休人士依赖不俗的股息过日子。但自从李泽楷收购以来，股价骤升后暴跌，却又「不务正业」，不断出售赚钱业务来还债。原先打理公司的张永霖被投闲置散，以「青楼名妓」来自况，替李泽楷大玩财技的袁天凡等人则趁着泡沫时期，赶紧出售股票花红，狠捞一票。于是蒸发了九成财富的小股东跟李泽楷结下梁子，屡次阻止他在日后私有化电盈，实行玉石俱焚。
就是这样，科网泡沫的短暂复苏，却是空欢喜一场。不单止效法纳斯达克而设立的创业板股票市场变得一池死水，稍有规模的企业也要跳到主板（包括易名为「Tom集团」的tom.com），恒指跟经济也重堕科网泡沫前的水平。更糟的是，人们在短短数年之间，经历了两次泡沫爆破，人心更是溃散，更加绝望，悲观情绪笼罩全城。
当科网美梦消逝，「八万五」亦早就不复存在后，香港的经济在ＯＯ年底重堕深渊，而且情形比早一、两年更糟糕。金融风暴初袭时，大鱼大肉的日子虽已远去，但市面还有一阵子的热闹气氛。例如经历外国炒家的第一轮冲击和楼市呈现崩溃后，青年男女还是照样涌到戏院，亦无惧政府刚公布的全球首宗禽流感个案，一遍又一遍的追看荷里活电影《铁达尼号》（Titanic），使电影在九七年的圣诞及新年档期，创下一亿一千万的本地票房新高，比六千万旧纪录超出近倍。及至国际「大鳄」于九八年盛夏落荒而逃后，疯狂的市民在接下来的秋天，连续廿八天跑去帮衬麦当劳快餐（McDonald’s），只为换购天天新款的史诺比（Snoopy）公仔。部份人甚至把吃腻的快餐丢到垃圾筒，只留下公仔收藏，浪费食物。然而在ＯＯ年以后的第二轮衰退，上述兴旺和「折福」的情景通通消失，伴随科网热而兴起的威化派对（又名狂野派对，rave party）也落幕了。官员口中的Ｖ型反弹昙花一现，复苏遥遥无期，人们对未来失去了信心，全城活在沮丧和绝望之中。即使期内（Ｏ二年圣诞及新年档期）戏院上映了令人赞叹的港产片《无间道》，亦只能录下五千多万票房，跟最卖座的一些电影始终差了一点点。
一切又回到金融风暴刚来临时的恶劣环境－－经济（ＧＤＰ）再一次倒退，失业率虽曾在科网泡沫时期改善不少，复又在ＯＯ年底再度恶化，并于Ｏ二年中创下廿七万人（７．９％）失业的历史新高。消费市道在千禧年到来时才有一点点起色（毕竟不少人凭炒股赚了一笔横财），迅即打回原形，Ｏ二年的消费信心低落得无可再差，跟衰退了十多年的日本相若，双双排在亚太区榜末。连对象为平民的连锁快餐店，也在割喉竞争，一顿午饭从二、三十元最多减价到十块钱，这样的价格等于时光倒流廿多年前的老日子。更糟的是，通缩不曾因科网热而短暂甩开，物价从九八年起无间断下滑，长期困扰香港。楼市这个叫政府最头痛、却总是处理不好的老问题再次浮现，好不容易才稳住的楼价再次「失控」，下泻幅度虽然比金融风暴时缓和得多，但楼价终究在拾级而下，不断「寻底」。
在这情形下，刚从科网热里尝到轻微加薪（百分之一至二）滋味的打工仔，薪金不单再次遭冻结，还碰上政府推行强制性公积金（强积金）制度（ＯＯ年十二月），变相等于雇主被强逼加薪５％，而雇员原有的５％薪金亦同时被扣起，直到退休之年，使老板和打工仔皆怨声载道。一些无良雇主为了逃避强积金供款，强逼员工改称自雇或索性减薪，于是新制度被批评推行时机不当。不过比起失业者来说，这已算是不幸中之大幸。自Ｏ一年开始，减薪裁员潮再起，而且来得比几年前更凶猛，连抱着铁饭碗的公务员也要多次上街游行，才换来董建华许诺任内永不裁员。然而公务员的薪酬水平与市场脱节，香港市民要求公仆减薪的呼声响遍全城。在财政紧绌下，新任财政司长梁锦松连续两年以灭赤为由，趁势下令十八万公仆减薪。于是全体公务员虽保住了饭豌，却躲不过减薪的命运（详见下一章）。然而普罗大众无法因此大事庆祝，因为唇亡齿寒，当公务员优差也要减薪，私人企业老板自然顺理成章向员工「开刀」。于是公仆减薪最终反过来弄得打工仔人心惶惶，害怕自己成为减薪裁员的受害者。与此同时，公司倒闭的个案触目皆是，连支持因老板逃掉而追讨不了薪酬的员工的「破产欠薪保障基金」，也一度面临「破产」危机，自身难保，足见做生意的日子也不易捱。
总言之，ＯＯ年香港开始的第二轮衰退，比第一轮更凶猛。全球经济在科网泡沫戳破后急速恶化，「火车头」美国在Ｏ一年需要减息十一次到差不多零利率的水平，才能勉强稳住局势。部份人一度乐观地以为香港跟随美国把储蓄利率降至０．０１厘（一万元储蓄一年才挣得一块钱利息），有助经济复苏，刺激人们消费或投资。奈何事与愿违，泡沫爆破的后遗症、Ｏ一年的九一一恐怖袭击、Ｏ二年的安然（Enron）会计丑闻、Ｏ三年初美国对伊拉克磨拳擦掌的战争阴霾，使环球经济在新世纪的头几年充斥不景气，再便宜的利息也没人敢借，因为投资机会欠奉。自称连睡觉做梦也在想着经济和就业的董建华，跟新「财爷」（财政司长）梁锦松，对眼前的经济困局看来皆束手无策，除了推行一些治标不治本、份量却越来越轻的纾困措施，以及叫人无了期地等待经济转型后的果实之外（数码港失败后，还能转到什么方向呢？），他俩只能被动地等待「外围经济」复苏，无力扭转颓势。
不过焦躁不安的香港人早已等得不耐烦，精英、权贵、平民纷纷在审视香港，你一言我一语地争相查究香港到底出了什么问题，以求为香港找寻出路，又或是在困境之中，尽力保障自身利益。人们首先注意到的，是经已下挫一半的楼价，彼此争论楼市何去何从。
泡沫时期，各阶层莫不痛斥楼价暴涨的祸害。可是到了泡沫戳破后，人们反过来力陈楼价一沉不起的弊端。公众由反对救助因炒楼而赔钱、「咎由自取」的投机者（香港没有资产增值税，炒楼利润不用缴税，除非靠空壳公司炒楼），逐步改为理解到楼市崩溃后，牵一发而动全身，影响不少赖之为生的行业，包括工程、测量、装修甚至律师等，无不受到拖累。楼价暴挫也带来银行坏帐的风险，因为房地产的价钱比借出的数目还要低，即使出售没收回来的单位，也收不回借出去的贷款（详见外篇四）。这类物业的业主则沦为「负资产」阶层，终日诚惶诚恐地担心一旦给辞退或大幅减薪的话，便无力偿还按揭贷款，破产收场，毕生积蓄付诸一炬。说到底，地产是香港经济重要支柱（几乎所有的香港大商贾莫不沾手地产），打击过高的楼价而导致楼市崩溃，等于西方谚语说的把婴孩和洗澡脏水一同倒掉，其实是同时损害整体经济，甚至影响政府税源。
这时候，人人都在埋怨董建华的「八万五」计划把楼市推倒，但如何拨乱反正，则莫衷一是。地产商率先把矛头指向「居屋」，纷纷嚷着政府要把居屋停售。居屋是政府于七十年代开始兴建的半私人屋苑，以优惠的价格卖给低下阶层，让他们有机会改善居住环境，迁出租住的公屋，一尝置业滋味（购入十年才准出售）。楼市泡沫时期，不少人买不起私人楼宇，只能寄望名额有限的居屋．以及形式相近、但豪华一点的「夹屋」（九十年代才推出）。及至楼价暴跌，董建华便在九八年宣布不再兴建夹屋，藉此减少供应，稳住楼市。可是楼价仍在缓缓下滑，于是地产商推诿于居屋，指它跟私人市场重迭，他们的「上车盘」（价钱低廉的私人住宅）客源给「豪华居屋」抢走。经过连番炮轰，一众地产商终于如愿以偿。政府先在ＯＯ年中开始停售居屋六个月，继而在Ｏ一年九月再次停售十个月。期间政府还不断修改建屋计划，把大批兴建中的居屋改为公屋，并大幅收紧市民申请居屋的条件和削减价格优惠，逼使更多人选购私人住宅，替居屋「赶客」。
停售居屋无疑减少楼宇供应，有助楼价回升，但作用不大，楼价依旧一沉不起。如前所述，董建华在楼市崩溃后举棋不定，故此政府对居屋态度颇为暧昧，只是停售一段日子试试看，不行的话再算，处事毫不干脆。更糟的是，董建华因为「八万五已不存在」的公关大灾难而赔掉公信力，可是官员没有汲取教训，继续前言不对后语，一边削减兴建居屋数目，另一边却否认将会废除居屋，声言「居屋的历史任务仍未完结」。最终居屋真的接二连三停卖，犹如取消了一样，教大众觉得房屋政策摇摆不定，谁也不敢胡乱置业。与此同时，一些学者和政党批评政府的「托市」措施，偏重地产商的利益－－当官员为了减少楼宇供应，把居屋扣起不卖，却等于让路予地产商「散货」，甩掉卖不出去的单位；但另一边厢，政府却狠下心肠，拒绝替负资产业主设立「减按基金」，减轻他们的负担。这种做法，使议员开始狐疑「官商勾结」，逼得董建华在立法会上费尽唇舌，否认他只考虑富商的想法。
就在董建华的「托市」徒劳无功之际，香港经济却又祸不单行，于科网泡沫爆破后再陷困境，裁员减薪的新闻不绝于耳，人们更不敢贸然置业，避免背上一身债。过去不少人为了改善居住环境，「细屋换大屋」，惟这种做法已几近绝迹，甚至反过来「大屋搬细屋」以减轻负担。这还不止，楼价不断下泻，等于越迟买楼，价格更便宜，谁敢沾手来投资「保值」？自住的用家则眼见九八年楼市狂泻后才置业的人，同样沦为负资产业主，吓得保持「观望」态度，不敢贸然「入市」。就是这样，种种利好楼市的因素，包括按揭利率从十一厘剧减到两、三厘、政府提供各式各样的置业贷款和供楼利息免税额、金管局变相放宽七成按揭上限等，通通无助楼市复苏。政府虽把供应减少了，但需求却同时在大大萎缩，一切「托市」措施皆扭转不了楼市的颓势。新建成的住宅单位固然囤积难销，空置率不断攀升，二手市场也是无人问津，逼得专注二手买卖的地产经纪行，转型替发展商促销新楼盘，以求生存。
Ｏ二年七月，董建华开始第二届任期，改行高官问责制，委任了孙明扬当房屋及规划地政局的问责局长。经过四个多月的研究，官员终于意识到需要更大刀阔斧来稳住楼市。在十一月公布九项新的「托市」招数，孙明扬明言立即停止卖地一年，并「顺应」地产商多番要求，无限期停售及停建居屋，把一万多个已建好的居屋单位「束之高阁」，直到楼市复苏为止。他更扬言日后有形之手（政府）尽量撒手不管楼市，一切依市场行事，长远来说甚至不会替低下阶层兴建公屋，只提供租金津贴。不管怎样，自从孙明扬由董建华手中接管房屋事务以后，人们开始觉得特区政府终于严限土地供应，不再左摇右摆。暴跌了三分二的楼价，也在「孙九招」公布后暂时喘定，直至沙士来袭时才再次下挫。不过「孙九招」也带来房委会、甚至政府本身的财赤危机（详见第二章），短期内也无力让二手楼市重新活跃起来。就在Ｏ三年二月，一间中型地产经纪行「鸿运地产」支撑不住，宣告倒闭。毕竟经济低迷，失业者众，打工仔朝不保夕，谁有本事敢借百万元置业？
楼市泡沫爆破后，社会出现了一个新名词，叫「负资产」。所谓「负资产」，正确而言是指那些市价跌破业主仍未偿还的贷款金额、「楼不抵债」的住宅单位，后来人们索性把这类单位的业主也一并叫做「负资产」。根据金管局的局部统计，负资产一度高达十万户，一家地产代理（「中原地产」）则估计最严重时期，香港有高达廿多万户负资产业主。不管谁最准确，转眼之间，全城蒸发数千亿的财富。其时由于楼价低迷，要是业主把负资产单位出售，卖到的钱不足以还清欠下银行的按揭贷款，需要额外从口袋里掏一大笔钱去填补差价，这下可真的要了这些业主的命。
早在九十年代初楼市掀起第一轮炒风时，金管局已规定各银行严格执行「七成住宅按揭上限」，并指引银行顶多把四成资金做住宅按揭生意。这样既可大大减低制造负资产的机会，也避免重蹈九十年代日本不少银行出现大量呆坏帐的覆辙，因为本地银行最多只能借出楼价的七成，让余下的三成变作缓冲，倘若楼价真的下挫三成，物业还不致于沦为负资产，银行也不会有坏帐的风险。举个例子来说，一幢价值一千万元的住宅单位，向银行抵押，顶多只借到楼价的七成，亦即七百万元，业主需要自行筹措余下的三百万，才买得起。要是日后楼价跌到八百万的话，这个贬值了两成的单位还不算是真正的负资产，因为把这个单位卖掉的话，银行仍可顺利收回七百万元贷款，业主也可分得剩下的一百万。只有楼价跌破了七百万元，物业才沦为负资产。（见图解二）
可是谁也料不到，楼市竟在金融风暴后崩溃。泡沫爆破不到一年，楼价暴挫近半，跌穿「七成按揭上限」所设的三成缓冲。于是高峰期置业的业主，瞬间沦为首批负资产，好像九七年推售时万人空巷的屋苑「灏景湾」，日后即被讽为「浩劫湾」，其业主莫不遭殃。以上述例子来说，住宅单位在金融风暴后只值五百万元，比银行借出的七百万还差两百万。本来银行也不急于催逼自住的业主立即填补这两百万的差价，只向「物业投资者」（炒家）追讨，然而经济恶劣，减薪裁员风起，一些失业或大幅减薪的业主便无力继续偿还银行贷款，唯望大屋换小屋以减轻债务负担。偏偏楼价大跌，卖楼之后只能收回五百万，还欠银行两百万，也就没有余钱换一所小屋。当他们没钱补回两百万的差额，便只好自行申请破产，又或是连续半年拖欠偿还按揭（俗称「断供」）后，遭银行申请破产，弄至身无分文的境地，置业前自行筹措的三成首期亦化为乌有。到了最后，银行把单位没收，然后在二手市场待价而沽，而这类单位便叫作「银主盘」。
无论银行或业主，谁也不愿把情形弄至如斯田地。由于楼价暴跌，银行卖出去的「银主盘」肯定亏本，只图减少损失而已。业主也不欲沦落到破产的地步，眼巴巴看着房子被没收，毕生积蓄就此赔光，仅能在搬离以前把房子尽情砸烂，让银行接管破烂的单位。因此尽管恐惧（失业）和（对董建华）怨愤交集，负资产者还是咬紧牙关撑下去，继续「供死会」，宁愿债务重组，延长还款年期，或是看准利率在Ｏ一年起大跌，跟银行商讨减利息，乃至转向另一间收取较低利息的银行借贷（俗称「转按」），一小撮走投无路的业主甚至「铤而走险」，靠高息的信用卡透支来渡过难关。当中最著名的负资产者，莫过于炒燶多个豪宅的艺人锺镇涛，捱了近五年以后，才在Ｏ二年支持不住，破产收场。全靠负资产业主拼尽全力偿还银行贷款，不肯轻言放弃，随便宣告破产，加上金管局老早设下三成缓冲，泡沫爆破幸运地并未带来严重坏帐问题，也就没有拖垮银行体系，情形比九十年代的日本或Ｏ七年起备受次级按揭（次按，sub-prime mortgage）困扰的美国好得多。
尽管如此，楼价继续下滑，等于越来越多人加入负资产行列，连楼市暴跌后才置业的业主也一同遭殃。事源特区政府于九八年的众多「托市」措施中，已借着准许地产商提供第二份按揭（俗称「二按」）等措施，变相放宽了七成按揭上限，缩减了昔日的三成缓冲额，让人们不用准备太多首期便有资格买楼，藉此「托市」。最初金管局把银行借贷比率放宽至八成半，惟楼价仍不住下挫，只好继续放宽，最终让业主可以从容拿到高达九成半的贷款，弄得不少人因此而上了董建华的「贼船」。
假设一位「贪图」楼价低廉的人于ＯＯ年底买下一所价值一百万元的单位，他可以先从银行借贷其中七成，即七十万元，然后跟地产商或银行申请做「二按」，多借十五万（合共八成半），两者加起来共有八十五万。尽管他额外借来的「二按」部份，需要多付一点「利息」（保险费），但这样一来，他仅需自行筹措十五万首期便能置业，比从前的三十万（三成）少了足足一半。对银行来说，他们的风险也没有增加，依旧是金管局规定的七成上限，因为多出来的「二按」部份，是由金管局属下的「按揭证券公司」－－也就是政府－－来承担（最后政府把「二按」风险卖给别的投资机构）。可是三年半后（Ｏ三年中），他手上的物业跌至七十万，亏损了三十万。试想想，假如没有「二按」，金管局继续严格执行七成按揭的话，这些业主最多只能向银行借七十万，跟七十万楼价相比，刚好一样，还不致于沦为负资产。可是借了「二按」以后，楼价（七十万）跟贷款额（八十五万）出现十五万元的差额，他需要还清这个差额，才能挣脱负资产行列。
不仅政府催谷市民买楼，银行亦复如是。香港经济在金融风暴后一池死水，很少人向银行借钱做生意。于是银行在楼价大跌一半以后，趁着资金充斥，无处可借，加上业界取消了利率划一制度，放宽竞争，遂不断削减房贷利息来兜生意。过去人们不易借到钱置业，不但难以取足七成贷款额，利息更要在「最优惠利率」（prime rate，Ｐ）以上，加添百分之一到三的风险（Ｐ＋１～Ｐ＋３）。及至楼市崩溃，借贷利息竟比「最优惠」利率还要低百分之二以上（Ｐ－２），使「最优惠利率」这个名词成为名不符实的笑话，人人都可拿到比「最优惠」更优惠的利率。哪怕香港已有无数负资产，银行就是看准香港人死不破产、咬紧牙关还钱的精神，竞相减息来争夺「风险最低」的房贷市场。最终诱使一小撮不受裁员威胁的人或新婚夫妇置业，继而沦为「负资产」。
总而言之，这一批新的负资产人士，以为躲过泡沫后会捡到便宜货，却通通「上了当」，使后来想置业的人却步。董建华或会推搪第一类受害最深的负资产，是港英政府埋下的「地雷」所致，却不见得可以避开新一批负资产的满腔怒火。尽管「八万五」已「不存在」，但楼市一天未恢复过来（最多跌约七成），董建华和「八万五」还是要继续被群众破口大骂。自ＯＯ年九月立法会选举前夕开始，负资产问题被议员拿到议程上讨论，自由党更在ＯＯ年六月底破天荒首次游行，组织千多名负资产人士上街。民主党和民建联在选举后亦提议政府拨出数十亿，甚至数百亿元作「减按基金」，替负资产业主减轻负担。不过基金所需的实际金额难以估计，有人更质疑这是天文数字，最终政府否决此建议。政府对负资产人士最大的帮助，只是开设「供楼利息免税额」，或者透过「按揭证券公司」，在Ｏ二年起提供负资产转按计划等，作用极为有限。唯有等到楼市和经济复苏，一众负资产才真正有转机。
相比起讨论地产市场时牵涉个人或财团的利益，一些爱护香港的学识之士却是亳无私心地替香港把脉，既查问那里出了毛病，也苦思解决之道。例如享负盛名的经济学家张五常在《壹周刊》曾一连六星期为香港献策，《信报》也刊登金融界林森池运用财技来消灭赤字之议。正如《明报》为此而举办的一系列研讨会的名称一样，人人伤尽脑筋思考着：「香港怎么办？」
香港在战后因着国际环境的变迁（中共夺权、韩战、石油危机、大陆改革开放等），成功经历多次经济转型，先从转口港摇身一变成为工业中心，然后在八十年代因为工资随着通胀上涨，廉价劳工不再，工厂便趁机搬到刚开放的中国大陆，逼使香港经济再一次转型，发展高增值的服务业（详见第五章）。然而了这地步，香港长达二、三十年的经济奇迹已接近尾声，快要走进发展的瓶颈。领先东亚「雁群」的日本便率先在九Ｏ年泡沫爆破后停滞不前，跟在后头的亚洲四小龙（香港、新加坡、南韩、台湾），亦纷纷在七年后的金融风暴告别高增长时期，往后经济只能步履维艰。偏生香港在这痛苦的转变前夕，遭逢地产狂潮，使宿醉醒来的香港人更觉头痛欲裂。其时人们慌张地站在十字街头，不知该往什么方向发展。社会上下突然惊觉香港早已「厂去楼空」，没有多少实业在本地幸存，工业早就搬到深圳河以北（中国大陆）了。权贵精英们慨叹早年的炒风弄得香港「产业空洞化」，一门具竞争优势的行业也没有。一些厂家趁机以增加就业机会为名，嚷着回流香港，借机向政府索求土地、税务、聘用外地劳工等优惠，走回头路，对经济转型更是毫无帮助。
不止民间社会，政府也在侃侃而谈，为香港断症。过去港英年代，政府不会刻意发展个别行业，只是扮演辅助角色，行业的盛衰跟政府没有太大关系，此之为「积极不干预」政策。因此财政司曾荫权口中的经济「四大支柱」，亦不过是法治精神、公平竞争的环境、廉洁的政府和信息自由流通等四项价值观而已。但到了大有为的董建华年代，特区政府便不再任由民间自行摸索经济出路，改为亲自「落场」，让「策略发展委员会」商议重点催谷那些具潜力发展的行业。可是董建华未能拿定主意，他口中的经济「四大支柱」转来转去，一度定为金融、旅游、创新科技和航空业，后来又剔除后两者，改为物流和工商业支持。特区政府还听从外国专家的建议，把香港定位为「亚洲国际都会」，目标直追伦敦和纽约，要「超曼克顿」（Manhattan Plus），并设计了代表香港的飞龙标志。主意和言论多多的梁锦松更在Ｏ二年，正式宣布放弃数十年来奉为金科玉律的「积极不干预」政策，修正为「积极为市场创造条件」（Proactive Market Enabler），平白让国际社会怀疑香港要离弃市场经济。结果特区政府抛出越多的口号和目标，对经济困局越是无助，沦为空谈。眼见高官不断为香港在各种国际经济排名的起跌而乐透或愤怒，为两餐奔波劳碌、埋头苦干的小市民只有感到烦扰。
当失业率在Ｏ二年创下新高之际，「本土经济」开始天天挂在官员嘴边，被梁锦松视为吸纳失业人士的灵丹妙药。一时之间，民间跟着闹哄哄，辩论「二元经济」，政府也提出许多光怪陆离、效果成疑的项目，例如两个毫无本地特色的跳蚤市场－－上环「大笪地」和黄大仙「腾龙墟」。结果重新开张的「大笪地」一直无法重现六、七十年代的辉煌日子，以承办商倒闭收场。而幕后策划「腾龙墟」的工联会虽声称可替部份失业者解困，但受惠的只有数百名创业者而已，对超过廿五万名失业大军来说，不过是杯水车薪，聊胜于无。更何况在「腾龙墟」摆档的失业者，被指抢走附近商铺的生意呢。
其实在外国人的眼中，香港仍有不少优势，拥有完善的市场经济制度。可是香港不少的优势是相对中国大陆而言的，例如法治、言论自由、信息自由、廉洁的政府、货币自由兑换、税制简单且税率低、治安良好等，通通都是中国大陆欠奉的。只是中国经济腾飞，十年间高速发展起来，香港人惧怕这是一场「龟兔赛跑」，早晚被赶上来，届时各项优势将消失殆尽，香港也就完蛋了。于是人们毫无自信地刻意不提自己的长处，只把英语水平下滑等退步的地方一一罗列出来，提醒大家不要继续「吃老本」，要自我增值、终身学习，打工仔进修考证书蔚然成风，甚至可以得到政府的资助，结果全城陷入焦虑万分的情绪中。
随着中国经济抬头，不单止香港，连带附近的地区，无一不受这个「黑洞」影响。为此台湾厉行「戒急用忍」和拖延「大三通」，人为地跟市场力量对抗，以免资金和工厂大量「西进」后，把经济掏空，失去跟中国周旋的本钱。新加坡资政李光耀更直言中国抢走东盟（东南亚）的外资，因此部份经济领域需要放弃与中国竞争。奈何赶着搭上中国顺风车的新加坡，却在苏州工业园栽了跟头，被地方官员戏弄。相比之下，香港得天独厚，对经济融合可以少点政治顾忌，背后也有中央撑腰和溺爱，只是董建华治下的香港仍是扶不起的阿斗，今非昔比。
其时中国也从葡萄牙手中，接收了澳门的主权（九九年十二月）。不久人们便拿董建华跟当地首任特首何厚铧作比较，因为澳门的情形跟香港刚好截然相反。葡萄牙人离去前夕，澳门治安恶劣，黑帮子弹横飞，失业率也高，找不到工作的工人曾小规模骚乱。但是何厚铧没有董建华式的假大空口号，默默为澳门摸索到新方向，藉中国大陆因共产党教条所限而禁赌，便全力催谷澳门为全中国唯一的合法赌场，并朝美国拉斯韦加斯（Las Vegas）的模式发展，摇身一变成为集赌博业、旅游业、文化创意工业、国际展览业于一身的地方。Ｏ二年初，何厚铧趁着赌场的独家牌照期满，打破垄断，多发几个赌牌，邀请美国人竞逐。一优一劣，何厚铧面对本地土豪的手段明显比董建华高明得多，叫香港人既羡慕彼邦的瑰丽前景，又恼恨董建华的无能。毕竟香港政府谈了多年仍未找到经济火车头（竞争优势），还老早就否决藉兴建赌场而刺激旅游业的提议，眼白白让何厚铧在数年后捡了个便宜，替澳门找到振兴经济的门路。有人笑言董建华治下的香港比何厚铧统治的澳门差劲，全因何厚铧的「华」字旁边多了一个「金」字，所以能不断捞金，咱们香港的董建华欠金，于是经济老是无法复苏，转不了型。
到了Ｏ二年中，也就是香港失业率再创新高的恶劣时刻，人们亲眼目睹受金融风暴摧残的南韩也终于捱到翻身的一天，在合办的世界杯足球赛上大放异彩，成为史上首支打进四强的亚洲球队，震惊全球，另一个主办国日本也要瞠乎其后。连同冒起中的一股「韩流」，好像韩剧《蓝色生死恋》（Endless Love）、电影《我的野蛮女友》（My Sassy Girl），以及数首流行的韩语歌，香港人莫不感受到南韩不止克服了衰退，还更上一层楼。事实上，南韩在金融风暴里庄敬自强，危难中国民团结地齐齐卖黄金来救韩圜汇价，劫后政府亦能敢于向现代（Hyundai）等大财阀（chaebol）开刀，给中小企业开拓生存空间（部份改革其实是怯于国基会的压力）。就算是国家足球队，南韩在九八年世界杯惨败荷兰零比五之后，亦能不耻下问地向荷兰人请教，请来当年大胜他们的神奇教练轩迪克（Guus Hiddink）带领球队，成功在四年后创出神话。相比之下，香港在金融风暴过后却是渐走下坡，娱乐事业日渐衰落（详见第七章）；「官鳄大战」其间则有本地财经界人士做「内奸」，站在特区政府的对面；董建华亦遭批评给被大地产商牵着鼻子走，贫富更加悬殊，中小企业亦越来越难做生意。眼见南韩人火凤凰重生，在球场内外创造了奇迹，普遍香港人佩服之余，也孤影自怜，哀叹香港成为唯一一个仍未摆脱金融风暴的地方（一、两年后世人才发觉南韩的复苏只是虚火），一些本地传媒更在世界杯后追访南韩成功翻身的故事。
到了最后，连香港人不大看得起的泰国，也摆脱了金融风暴的打击，教人无地自容。事缘九七年金管局为了阻止金融风暴掀起旋涡，曾参与国基会牵头的多国援助行动，向泰国借出十亿美元。没多久行动失败，香港也自身难保。事后差不多人人都在揶揄任志刚后知后觉、不自量力，并质疑泰国还款的能力，总是自大地说这十亿美元根本是「丢到咸水海」（拿不回来）。可是最终人家没有赖掉香港借出的贷款（泰国实际只拿了其中的八亿多美元），其时更准备提早还清债务，教得悉这宗被低调报导的香港人，羞愧不已。
总括而言，金融风暴劫后的五年，精英们抛出无数振兴经济的方案，却莫衷一是，始终找不到清晰的方向，令香港只能原地踏步。面对周边地区的翻身、进步，群众更觉得香港如逆水行舟，不进而退，被竞争对手甩到后头，连国际社会也在看扁香港。Ｏ二年五月，《财富》杂志便以「谁要香港？」（Who Needs Hong Kong?）为题，嘲讽香港做不了亚洲的纽约，或许能当得上中国的芝加哥。特区政府既无力带领经济走出黑洞，它所能做到的，只有推出一系列的治标纾困措施，尝试减轻市民的痛苦。
前面说过，特区政府曾在金融风暴初袭时「纾解民困」，一口气把薪俸税和利得税等主要税项的税率调低，又退还税款，并冻结一些收费。岂料经济衰退久未摆脱，不少人开始向近一万亿港元的外汇基金打主意，抱怨特区政府只会当守财奴，不理民间死活。各个政党也数次组织跨党联盟，由自由党做代表，连手向政府施压，冻结或减收各种收费。
及至Ｏ一年美国发生九一一恐怖袭击，香港人的信心危机加剧，形势逼使特区政府再度出手。于是董建华在十月的施政报告里，宣布一百五十亿元的救市措施，还许下未来十五年花六千亿元于基建项目的豪言。可是纳税者却觉得退还的三数千元税款起不了多大的纾困作用，政府继续把庞大储备扣住形同「见死不救」。碰巧两天之后，新加坡政府动用约五百亿港元救市，联同两个月前宣布向国民派发的「新新加坡股票」，其创意、果敢和金额数目，均把特区政府比下去。虽然新加坡受科网泡沫爆破的打击远比香港大，「出手」自然较阔绰，但香港人还是照样比较两地政府，并再次肯定特区政府的无能。当董建华其后在电台聆听市民对施政报告的意见时，人们只有哀求他数月后不要竞逐连任。
事实上，特区政府只有九八年大手笔派钱，让市民永久享受减税的帮助。九八年以后，政府的纾困措施越来越「吝惜」，若非有限期的短暂减免税项，便是设立扶助中小企业、创业者、进修人士等一系列的「基金」。政府唯恐造成长期财政负担，怎也不肯把更多的钱直接放进市民的口袋里。以上述九一一后的一百五十亿救市措施为例，政府用五十亿宽减差饷，却设下每户只能享受二千元的上限，令小市民只能得到丁点的帮助，犹如鸡肋。与此同时，政府一口气花掉另外五十亿成立「持续教育进修基金」，让进修的小市民申请，「自我增值」。可是基金运作三年，才发放四亿多元，不及总数的十分之一。换言之，当董建华Ｏ五年初被赶下台的时候，四年前的一百五十亿元救市措施中，仍有足足四十多亿一直藏在政府库房之内，从未送到任何一位小市民的手中，而经济却早就复苏过来，不用再「纾解民困」了。
政府这样子去纾解民困，难怪被人批评「救市不救人」、「口惠而实不至」。究其原因，是政府的各种救市措施，倾向支持企业和人力培训等对未来有好处的「投资」，不肯直接把钱塞到市民的口袋里，以免将来得不到「回报」，「浪费」公帑。于是政府不断津贴「再培训」的失业者，把名额加大到十万个以上（失业人数最高峰时不过廿七万人），以及开设「毅进」和「展翅」两项职业培训计划，吸纳人浮于事的「双失青年」（失学与失业青年）。董建华后来更扬言要在十年之内，把考进专上学院的青年数目跃升一倍，从ＯＯ年时的三成学生倍增至六成。为此政府在Ｏ一年彷效美国，开办大量副学士学位（Associate Degree），增加青年考取大学毕业（Bachelor Degree）的机会，并由政府补贴。无奈成年人的再培训计划的成效一直受质疑，而政府胡乱大增学位，弄至「沙纸（证书）大贬值」，逼使原来的大学毕业生，下班后竞相花钱和时间去修读硕士学位或进修课程，以保工作竞争力。如此一来，各大教育机构和讲师可乐透了，有钱可赚－－反正学生不一定用心聆听，纯粹是付钱买证书，课程质素如何、上课时学生能听进多少，通通不必深究。就是这样，政府滥开学位的政策被揶揄为「教育八万五」。
更重要的是，公帑花了、低技术劳工再培训了、打工仔自我增值了，但由于经济环境恶劣，工作机会匮乏，人们空有一身绝技，还是难讨一碗饭吃。即使是政府本身，也因为赤字缘故，不再聘请任何公务员。如此一来，董建华的大量「投资」自然得不到什么「回报」，各种救市措施失灵，副学士等课程更被批评为「粉饰」失业率，浪费青年人的时间和金钱。到头来，政府还是要另花工夫协助失业者找工作。针对各阶层的需要，劳工署为失业中年、单亲人士、领取综援者、「双失青年」，甚至刚毕业的大学生，推行不同的就业计划，甚至花公帑津贴聘用上述人士的雇主，能救多少便救多少。
不管怎样，失业率不断攀升之际，财赤危机却同时浮现，教财政司长梁锦松多了一份顾忌，不敢胡乱花钱去帮助大众（详见第二章），甚至逼使各部门削减开支。这时候，梁锦松变成人们眼中的「守财奴」，非但不肯「派糖」，更不惜要政府食言。先在Ｏ二年中逼使新任教统局长李国章，大幅削减资助开办仅一年的副学士课程，要开设这类课程的大学于数年后自负盈亏。接着梁锦松亲自把董建华一年前夸下海口的六千亿基建大计推翻，声言要把经济效益低、回报不高的工程拖下马。从此人们不敢奢望备受赤字掣肘的特区政府，会有什么纾解民困或振兴经济的措施。当政府天天在喊财赤严重，官员扭尽六壬开源节流的时候，小市民但觉来年加少点税，少点负担，已是走运。
香港人不再对特区政府寄以厚望后，「逆境自强」的想法一度很流行。然而个人力量终究敌不过宏观环境。在二ＯＯ二年的三百六十五天，坏消息几乎天天见报，裁员、减薪、倒闭、自杀，早已司空见惯，传媒也报导了不少闻者痛心的悲惨故事。例如大学生找不到工作，逼得偷食物而失手被捕，也有因尊严而坚拒领综援的人了结生命，甚至有生活艰难的父母，抱着子女一同烧炭自杀（烧炭是金融风暴后，香港新兴流行的自杀方法，连日本也从中「偷师」）。其时各种统计数字不断诉说失业率屡创新高、职位大幅减少，各项调查又不时发现巨大的工作压力令患上抑郁症者众，不少人因害怕失业而被逼抱病上班。这一切一切，使人们日渐乏力高喊「自强不息」的所谓「香港精神」，提不起乐观想法，懒理「香港再造联盟」叫人积极面对困境的呼吁，继续每天花十分钟去担忧前景。
经济衰退下，社会出现工资两极化，量度贫富差距的坚尼系数上升至第三世界水平，数十万人处于「赤贫」处境。低技术劳工陷入「结构性失业」的境地，从此中老年的男性多数只能去当看更，女人则去做清洁工作、售货员或家务助理，余生领取微薄薪水，永无翻身之日。根据立法会议员陈婉娴（工联会）的说法，连政府高官也私下放弃拯救这类人。还有越来越多的低学历毕业生沦为「双失青年」（失学与失业青年），把年青人的失业率推高至三成以上。
至于白领阶级，在这艰难时期里失去了稳定的工作环境，「勤力致富」的方程式一下子失效，经验丰富反而成为负累。包括政府在内的雇主，只看成本数字，威逼利诱丰富经验但薪金「过高」的雇员离开，然后由经验稍逊、但薪金便宜一大截的年轻人替代，藉此减省开支和福利。政府及私人企业更流行用短期合约方式来聘请员工，以便他日经济更恶劣时方便解雇，因为只要合约日期届满，不管表现好坏，员工也得自动离职，理论上不算裁员，更何况雇主不必为合约雇员负担医疗等员工福利。这样下来，全城的打工仔毫无安全感，负资产者惶惶不可终日，年青一辈则因为看不见职场晋升的前途，对未来灰心，只能凭转职来搏取升职加薪。与此同时，部份雇主（不幸政府又是其中一员）为了节流，索性把工序外判或不再补充人手，让留下来的员工分担离职同事的工作，使工时越来越长。最终连那些无需加班的打工仔，也不得不在办公室里磨蹭，没事找事干，刻意延迟下班，非为骗取加班费（不少公司已删除了），而是避免上司觉得他们是冗员，裁掉他们。从此准时下班的人均被视为有问题，天天加班至深宵才是「正常」的人。
在这艰难的二ＯＯ二年里，香港人彷佛认了命似的，连罢工抗议的力气也没有。当电盈（前身为香港电讯）再次大规模裁员，工会已不再像三数年前那样积极罢工反抗，而是无奈地接受，连工会领袖也自身难保。这就说明了为何经济那么坏，社会却出乎意料地异常平静，没有半丝动荡的危机，只有零星冲突。事实上，职场上的人都在默默忍受，咬紧牙关，因为很多人正在背负一所负资产物业。负资产本来并不那么可怕，只要业主仍有钱继续「供楼」（偿还按揭贷款）便无事，但其时裁员杀声四起，弄得人心惶惶。不过再退一万步说，哪怕负资产业主真的被裁掉，事情还不算很糟糕，只要他能及时找到新工作。偏偏在这时候，薪酬水平大幅下降，任何被裁退出来的打工仔，不知何时才找到新雇主，更随时要接受一份薪水比从前低三、四成的工作，例如一些中年白领人士被炒后只能当的士司机，于是找到新工作也供不起楼，随时破产收场。负资产的魔咒，使大部份人每天都过得很惆怅、很忧心。
就是这样，在这人浮于事的年头，硕士、博士毕业生「纾尊降贵」地抢夺月薪六千元的中学程度工作，避免「毕业等于失业」，打工仔也不怕每天工作十二小时以上的辛劳。商户在「旺丁不旺财」的环境下，也务求薄利多销，削价求售，售卖杂货的「十元店」自九八年起更是遍布全城，直到复苏以后才悄然消失。普罗大众早上在报纸看到穷人要到快餐店偷吃别人剩下的饭菜，中午在电视新闻瞧见大型招聘会的长长人龙，深夜则在街上碰到的士等候乘客的长长车龙，连慈善团体「公益金」也因捐款大减而出现赤字，城内充斥着萧杀的景象。因经济困难而自杀的新闻固然不绝于耳，销金窝（新杜老志夜总会）也冷清得宣布结业，顿时令中国元首邓小平决定收回香港时的许诺变得很讽刺－－香港在中国收回主权后不能过着「舞照跳、马照跑」的日子，非因北京强行实施共产主义，而是源于香港本身的经济凋敝。
这时候，坐困愁城的香港人终日被坏消息疲劳轰炸，人人脸上愁云惨雾，陷入极度悲观的情绪。全民像是患了抑郁症似的，看不到明天，对未来绝望，连带生育率也低得可以。遍地黄金的年代早已远逝，挥之不去的是暮气沉沉的低气压。香港人越来越少提起自九八年冒起的「自强不息」四字，表示消极、被动、无奈和绝望的另外四个字－－「自求多福」，则在Ｏ二年流行起来，挂在人们的嘴边。大家都在做一天和尚，敲一天的钟。
当群众的「抑郁症」日渐发作，政府却没有好好安抚大众的悲观情绪，振奋人心，反而说了一些令人反感和泄气的说话，加重香港人的「病情」，徒添社会的戾气和挫败感。例如行政会议成员钱果丰指责社会并非没有就业机会，不过是人们不肯接受职位及收入低微的工作而已。他的同僚方黄吉雯更批评群众总想政府护荫他们，只为了资产贬值之类的事情烦恼，忘记继续努力和奋斗，不肯去进修。一些高官更建议失业者自行创业或北上中国找机会，无视创业之路难走，不是人人适合，随时赔掉所有积蓄，而北上工作的香港人大多是先在香港受雇，然后才派驻大陆，甚少孤身到大陆求职。上述言论非但反映高官权贵对民众的困境冷酷和无知，更叫每天都在努力保住饭碗的群众不满，觉得官员没有想办法振兴经济，只顾推卸责任，一切都是失业者的错，跟政府无关。面对一蹶不振的经济，一筹莫展的官员总爱耸耸肩，然后推诿于「外围经济因素」。
如果说钱果丰和方黄吉雯之类的言论，是因为香港经济在Ｏ二年之前还未到底的话，那么到了Ｏ二年仍在大放厥词的，便更难叫群众原谅。身为工会（亲共的工联会）领袖的郑耀棠晋身行政会议成员不到一个月，便彷佛背叛了基层似的，暗指建筑工人在一次罕见的「激烈」追讨欠薪抗争行动，是「有势力人士」（意即黑社会）在背后煽动，随即受到责难。另一位高官问责制下的新贵、工商及科技局长唐英年在空降政府前夕，不知是戏言还是慨叹，向记者诉说自己有生之年，失业率不可能回落到九七年的水平（２．２％）。这句说话虽是道出不少经济专家的预测，但听在市井之徒耳中，便觉得刺耳非常，也教人泄气。
不过最受争议的却是梁锦松。当他在Ｏ一年从银行界转任财政司长后，即擅于利用传媒镁光灯，向市民宣扬他的「理财哲学」，一时说「赚到的钱不属于你，所花的钱才属于你」，一时又明言政府「不会开仓派米」，只会「教人钓鱼」，鼓励人们仿效一位向中环上班族卖汤水的生意人，多点运用创意，秉承《谁搬走了我的奶酪》（Who Moved My Cheese?）一书的精神积极求变。翌年他更在宣读预算案时，巧妙地引用歌星罗文七十年代所唱的《狮子山下》一曲的部份歌词，着大家「放下彼此心中矛盾，理想一起去追」，去试图振奋民心，鼓励香港人重拾六、七十年代的拼搏精神，「携手踏平崎岖」，「用艰辛努力写下那不朽香江名句」。由于人们早就听厌董建华的唠唠叨叨，梁锦松的谈吐表现叫人眼前一亮，赢得不少人一时赞赏，民望升至顶峰。
只是任何政治公关化妆，最终掩盖不了真实面貌。踏进廿一世纪的香港，跟三十年前的「狮子山下」年代，已截然不同，社会流动性大减。对身处社会底层的低技术劳工来说，单凭努力而飞黄腾达的机会已很罕见，不懂英语更注定他们终生难以向上攀，「狮子山下」的旧梦不过是海市蜃楼，跟当下现实格格不入。梁锦松就任一年半后，经济继续沉沦，人们也就失去耐性再听他的「钓鱼大计」，因为池里早就没鱼了。凑巧的是，他引用《狮子山下》的歌词半年后（Ｏ二年十月），原唱者罗文因癌症逝世，彷佛把「狮子山下」的精神也一并带走（详见第七章）。
到了最后，董建华谈及失业时虽没有他的部下那样受人非议，却是坦白得过了头，说出自己的无能。第二届任期展开没多久（Ｏ二年七月），他在工联会的聚会里跟低下阶层说，很同情他们的处境，叫他们要有信心，否则「香港的灯会熄灭」。可是言犹在耳，他竟然接着说自己「没有灵丹妙药」，他「唯一可做」的，是「集思广益，跟所有同事日以继夜工作，直到香港经济成功转型，直到就业问题获得圆满解决」为止。过了半年，他再次说自己没有「Magic Formula」（灵丹妙药），只能提供方向，而且解决时间需时（已干了五年还不够？！），所以市民要做好「心理准备」。他这么说，赢不了市民体谅，反而突显自己的无能，教香港人更加不能理解为何他要「恋栈权位」，瞎搞了五年，还要「连庄」。
就是这样，从董建华到一众权贵精英，七嘴八舌地口沫横飞，反使大众对政府失去信心，亦离心离德。相比之下，中国总理朱镕基在Ｏ二年十一月访问香港时说的一番话，便比特区官员高明得多，更使香港人安心。他一边背诵梁锦松引用《狮子山下》的同一段歌词，并大声宣告：「我爱香港！」，一边向群众派定心丸，不把当时已经吵得闹哄哄的财赤危机放在眼里，因为跟他「这个『赤字总理』比起来还差得多」。难怪不少市民情愿他于Ｏ三年初卸任后，南来香港当特首，索性由京人治港。
不管怎样，「朱旋风」瞬间即逝，香港人很快便忘了他的安抚，重堕恶性悲观循环。信心危机不断恶化，并蔓延开去，令经济陷入死胡同。与此同时，香港在Ｏ二年底传来两个坏消息。第一个是国际评级机构标准普尔（Standard & Poor’s）把港元的长期债务评级调低，社会莫不视之为港元快要贬值的警告。另一个则是政府的财政储备两年内便花了一千多亿，跌破三千亿元水平，响起财赤警号。联汇之不保、赤字之庞大，使社会各阶层均感到香港的前途越来越暗淡，而政府官员也「被逼」苦心孤诣地为加税减支出而铺路，令香港人在来年百上加斤（下一章将详述）。
总的来说，经历了五年半的跌宕，董建华治下的香港人像泄了气的皮球，对未来失去了信心，只能满怀悲观和怨愤地迈向二ＯＯ三年。可是香港在此期间冒出的问题，不单是来自经济的衰败，还有特区政府在政治上的多番缺失。
董建华连任前夕，北京力挺他继续当特首，可是人们对他怨声载道，亲共人士只好以诸多借口来为他未能带领香港经济复苏而开脱。事实上，部份市民确实也觉得董建华很倒霉，刚上台便碰上亚洲金融风暴，因此他们对董建华寄以同情。其实经济衰退不一定拖垮领袖的名声，反而是历史给予统治者一个良机，谁能解决问题，谁就名留青史。问题是，这位领袖有没有本事抓住难得的表演机会。一九二九年美国出现的经济大萧条（Great Depression）便是这样的一次历史考验，结果一人成了失败者，一人成了伟大的总统，在位时间之长，前无古人，后无来者。
当年的美国跟金融风暴前后的香港有不少相似之处，两者皆经历多年繁荣，最后股市剎那间暴涨（香港是股市加上楼市），让投机者沉醉其中。可是欣欣向荣的背后，出现了隐忧，香港人因买楼而欠下银行大笔贷款，美国则有不少消费者以分期付款购下汽车、收音机、雪柜等时尚工业产品而欠债，工厂亦生产过剩。二九年十月，狂飙的股价突然哗啦哗啦跌个不停，触发经济逆转，并跟香港一样，美国进入漫长的萧条和无休止的通缩。两地关心政治的人同样因不景气而增加，分别出现责骂政府的电台「名嘴」。令人心酸的新闻亦数之不尽，香港有领取综援的父母搂着子女一同自杀，美国则有孩子在抢食物被捕后畏罪自尽。只是美国的衰退程度严重得多，即使是沙士高峰期，香港的失业率不过是每十二个打工仔之中有一人丢了饭碗，美国可是四个人已经有一个失业（失业率高达２５％），甚至有乡郊农民活活饿死。
经济大萧条发生的时候，正值总统胡佛（Herbert Hoover）在位。此君在经济顶峰时上任，半年后泡沫就爆破。他在就职时说的「今天是美国史上最接近消灭贫穷的一天（We in America today are nearer to the final triumph over poverty than ever before）」，和董建华上台前喊的「中国好，香港更好」，同样令人苦笑。而胡佛预言经济快将复苏（Prosperity is just around the corner），跟董建华和曾荫权深信香港将是「金融风暴里最快复苏的地区」，一样是空头支票。经济困难时期，无奈的群众分别对两位领袖极尽挖苦之能事，董建华被喊作「老懵董」，美国都市里的贫民窟则被讽为胡佛镇（Hooverville）。