苏州市吴中区木渎镇农村房屋拆迁管理实施办法(试行)

2009-2-20]
第一章      总      则
第一条  为了进一步推进木渎镇的开发建设，规范全镇农村房屋拆迁，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《苏州市城市房屋拆迁管理条例》、《吴中区房屋拆迁工作的若干实施意见（试行）》，结合本镇的实际，特制定本实施办法。
第二条  在本镇所辖行政区域内农村房屋实施拆迁，并需对拆迁当事人进行补偿、安置的，适用本实施办法（市、区以上及国家级建设工程项目以及市镇居民的拆迁安置除外）。
第三条   在本镇所辖行政区域内农村房屋拆迁实行城乡一体化操作，并按照《苏州市城市房屋拆迁管理条例》和《吴中区房屋拆迁工作的若干实施意见（试行）》规定的程序执行。
本实施办法所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证或实施动迁的单位。
本实施办法所称的拆迁当事人，是指建设规划红线范围内被拆迁土地、房屋的产权所有人。
本实施办法所称的被拆迁物，是指拆迁当事人建造在现有土地上涉及被拆迁的房屋及其附属物等。
第二章        管理机构及拆迁管理
第四条  为加强对农村房屋拆迁工作的领导，镇成立由镇党委、政府主要领导、有关分管领导和动迁办主要负责人组成的镇拆迁工作领导小组，研究决定全镇拆迁补偿安置政策，调整相关动迁补偿安置标准，研究决定年度拆迁计划任务，督促面上拆迁工作进度，强化职能部门的配合沟通，及时协调处理拆迁工作中的重大事务和相关问题。
镇成立房屋动迁办公室（以下简称“动迁办”），统一组织全镇的房屋动迁活动并实施日常管理、监督。动迁办实行主任负责制。动迁办工作人员定岗定位，持证上岗。
第五条  各村（社区）应成立拆迁工作领导小组，明确主管领导，并配备专门动迁工作人员，实行持证上岗。
第六条  动迁办工作人员须每年参加上级主管部门组织的业务培训和理论知识考试，成绩合格者方可领取拆迁上岗证。成绩不合格者不得从事拆迁工作。
村级动迁工作人员也要每年参加由镇动迁办组织的业务培训和理论知识考试，考试成绩合格者方可领取拆迁上岗证。考试成绩不合格者不得从事拆迁工作。镇、村动迁工作领导小组成员都要定期参加业务知识培训，了解和掌握有关拆迁评估补偿和安置的政策规定。
第七条  拆迁人应依照有关规定办理相关手续，明确拆迁范围。拆迁范围确定后，拆迁人应当做到：
㈠动迁期限一般应有二个月的提前量(特殊情况例外)。
㈡立即通知有关部门自拆迁公告公布之日起停止该区域内办理新办、变更工商登记营业执照，停止现有土地及房屋的转让、租赁等。
㈢通过所在村对拆迁当事人的被拆迁土地、房屋等由村动迁人员或委托有资质的房屋拆迁评估机构派员按规定逐项进行面积丈量、单位登记、等次核定，具体明细登记由丈量人、拆迁当事人签字后，经拆迁单位和所在村鉴证，报镇拆迁办核准备案，作为拆迁补偿的基本依据。登记丈量人必须两人以上，且具备相应的资格。
第八条拆迁人可以自行与拆迁当事人订立拆迁补偿安置协议，也可以委托有资质的房屋拆迁评估机构与当事人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议书应当采用房屋拆迁管理部门统一的文本格式。
拆迁农村以标准租金租赁的单位、个人房屋、村民、居民住宅等，拆迁人应当与拆迁当事人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。
被拆除房屋为代管房的，代管人应当提交委托文书或者有关证明材料。
被拆除房屋为共有产权的，共有产权人应当共同书面委托代理人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
被拆除房屋所有人已死亡的，由继承人或者继承人委派的代表提供合法继承证明或者出具具结书，与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。
第九条被拆除物的处置。拆迁补偿安置协议签订后，拆迁人对拆迁当事人的补偿按协议确定的时序兑现后，拆迁当事人被拆迁范围内的动产权属个人，土地、房屋等不动产权属动迁单位，拆迁当事人或者房屋承租人不得对其进行拆除和破坏，并应在规定的期限内搬迁完毕。拆迁当事人不按时搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十条   拆迁人与拆迁当事人或者拆迁人、拆迁当事人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，拆迁人可以市、区房屋拆迁管理部门申请裁决，进行听证复议，实行行政强拆。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。
第十一条   在市房屋拆迁管理部门裁决规定的搬迁期限内，拆迁当事人或者房屋承租人未完成搬迁的，拆迁人可向区人民政府申请责任区有关部门强制拆迁，或者由区房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。
拒绝协议拆迁安置而被依法强制拆迁的，拆迁当事人在拆迁搬迁中受到的损失一律不予赔偿。
第十二条  法律、法规对军事设施、教堂寺庙、文物古迹、古树名木及其他房屋等另有规定的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三章    拆迁评估与补偿
第十三条  拆迁当事人被拆迁物的补偿必须由苏州市房产管理局审定公布的房屋拆迁评估机构进行公正评估，并给予公开、公正补偿。拆迁评估涉及的价格标准适用时点，以拆迁项目公布之日为准。
第十四条   土地使用面积的认定。
㈠二OO三年四月三十日前批准建房，现持有土地使用权证的，以土地使用权证记载的面积为准。若证载面积超过233平方米的，按233平方米认定。
㈡二OO三年四月三十日前批准建房，现无土地使用权证的，以建房批复载明的土地面积为准。若建房批复载明土地面积超过233平方米的，按233平方米认定。
㈢二OO三年四月三十日前建房，无土地使用权证，无建房批复或建房批复未载明土地使用面积的，以主房基础为基准。主房基础为两间的，按135平方米计；主房基础为三间的，按180平方米计；主房基础为三间以上的，按200平方米计。
㈣对农村、城中村、无地队因政策等因素，应批未批、已批少建、已批未建的被拆迁户，其计入区位价结算的建筑面积不得超过200平方米。
㈤二OO三年四月三十日后建房的，土地使用面积的认定按《苏州市宅基地管理暂行办法》相关规定执行。
第十五条   主房建筑面积的认定。
㈠二OO三年四月三十日前批准建房，现持有房屋所有权证的，以房屋所有权证记载的用途、面积认定主房面积，若证载主房面积超过264平方米的，按264平方米认定。
㈡二OO三年四月三十日前批准建房，现无房屋所有权证的，以建房批复载明的房屋用途、面积认定主房面积。若建房批复主房面积超过264平方米，按264平方米认定。
㈢二OO三年四月三十日前建房，无房屋所有权证，无建房批复或建房批复未载明房屋用途及面积的，由镇、村动迁部门按拆迁所在地农村建房基本户型标准核定主房及其面积，经公示三天无异议后可认定主房及其面积。
㈣二OO三年四月三十日后建房的，主房面积的认定按《苏州市宅基地管理暂行办法》相关规定执行。
第十六条  拆迁房屋的补偿：
㈠被拆迁物的评估总额=重置评估值+区位补偿+其他补偿。其中：
重置评估值=房屋重置价×房屋建筑面积；
区位补偿=区位基准价×房屋建筑面积（或土地使用面积）；
其他补偿=装修及附属物评估+临时安置补助费+搬迁费+奖金等零星费用。
㈡房屋重置价仅指房屋重置建安成本价。房屋重置价、房屋装修及附属物评估价格以及拆迁房屋区位及其基准价一律执行苏州市物价、房产管理部门公布的当年度标准。
㈢区位基准价一律执行吴中区人民政府公布的当年度木渎地区房地产市场基准价，区位补偿根据不同土地属性确定不同级差，报区政府批准后实施。
㈣被拆迁房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止不满五年的房屋，其拆迁房屋评估重置价应增加百分之十五的比例。
第十七条  其他建筑的补偿。
㈠拆除租赁土地搭建的各类临时建筑一律不作产权安置，可根据临时建筑实际情况给予村（或产权人）适当经济补偿。
㈡按年支付临时用地年租金的其他临时建筑一律不予产权安置和经济补偿，只能按照有关规定给予停产、停业补偿。
㈢拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按照使用期内的残存价值参考剩余期限给予补偿；拆除辅助房屋给予重置评估值补偿。
㈣违章建筑、协议搭建的房屋，以及超过批准使用期限的临时建筑，包括确定动迁后的突击搭建和装修均不作任何产权安置和经济补偿。
第十八条   拆迁当事人被拆迁物的补偿评估，可以由拆迁人指定，也可由拆迁当事人与拆迁人协商，选择苏州市房产管理局审定公布的房屋拆迁评估机构进行评估，并订立委托合同，评估费用由拆迁人承担。委托的评估机构应当按照委托合同约定的时间出具估价报告。拆迁当事人对房屋评估结果有异议，可自收到估价报告之日起三日内，向评估公司书面申请复核；拆迁当事人对复核结果仍有异议的，可自收到复核报告之口起三日内，向苏州市房产管理局申请鉴定。鉴定费用由过错方承担。拆迁当事人在规定期限内未提出申请，视作无异议。
第十九条   对在首次拆迁公告规定的拆迁期限20天内签订动迁补偿协议并完成搬迁的，每户奖励8万元；拆迁期限40天内签订动迁补偿协议并完成搬迁的，每户奖励3万元。逾期不签订动迁协议的不享受拆迁奖励。
第二十条  拆迁现单位、个人自有房屋，出租他人居住、经商的，拆迁当事人选择货币补偿的，房屋重置价、区位补偿给房屋产权人，停产损失、其他补偿根据实际情况给户主或承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人。
第二十一条  被拆迁房屋属性的认定。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋，其属性的确定以房屋所有权证记载的用途或者建设工程规划许可证记载的功能为准。商业用房和非商业用房的区分，以被批准所征用的土地属性和营业执照记载的经营范围和经营方式为准。拆迁人应根据房屋属性按照当年度吴中区房地产市场的价格进行补偿。
第二十二条   拆除市、区国有资产，镇、村集体所有的土地和房屋的补偿，另行依照有关法律、法规和市、区有关规定补偿。
第二十三条    因前几年建设开发需要，动迁户经镇政府批准异地建房后，其房屋及其附属物实际使用期限尚未满10年需再次被拆迁的，被认作“二次动迁”。拆迁人应对拆迁当事人4万元的一次性补偿。
第四章   产权安置与结算办法
第二十四条   拆迁当事人的安置补偿统一按户进行多层公寓房（包括小高层或高层公寓房）集中安置，取消联体别墅和异地自建房安置。公寓房安置的面积为拆迁当事人的房产权证所认定面积或建房批复认定的主房建筑面积(以评估公司审定评估单为准)，且按户型面积最接近的公寓房进行安置，最大安置面积不得超过264平方米。
第二十五条   安置补偿面积的确定。安置补偿必须以房屋产权为依据，按照“一户一宅、一宅一户主，以宅基地或主房建筑最高面积为基准”的原则进行产权安置。
㈠农村房屋原产权面积人均不足30平方米的，按人均30平方米安置。
㈡主房面积小于土地面积的，或者总安置面积不足240平方米的，其总安置房面积一律按照每户240平方米的标准进行安置。主房建筑面积超过264平方米的，一律按264平方米的最高标准进行安置。
㈢套型房屋调节面积与结算价格。
⑴安置房一律按最接近的安置房套型进行安置。
⑵套型房屋调节面积不得超面积20平方米，按安置房基准价的110%结算。20平方米以外部分，按安置房市场价结算。
㈣安置房的基准价和市场价由区物价部门核定。
第二十六条  安置补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换、互结差价，由拆迁当事人选择。
第二十七条   拆迁当事人选择安置房安置，实行房屋产权置换的，应互结差价。产权置换的差价=（安置房重置价）+区位基准价）×建筑面积－实际补偿总额。
实际安置面积小于计划安置面积的，小于部分面积按吴中区房地产市场价格的基准价全额返回给拆迁当事人。
第二十八条   迁当事人全部放弃产权安置，选择货币补偿的，其货币补偿额=（重置评估值+区位补偿）×110% +其他补偿。
第二十九条   补偿安置公寓房的价格及不同层次差价、车库及阁楼的结算价格，统一的执行区物价部门的公布的指导价格标准。
第三十条  在规定的期限内提前搬迁的拆迁户中有四代同户居住的，仅对该户的最长一辈给予一次性补贴每人15000元，一律不增加安置面积。
第三十一条     有宅基地而外出做女婿，且现居住地有宅基地的，其房屋只作评估补偿，一律不作产权安置。
第三十二条  对主干道路二侧持有国有土地使用权证和房产权证被拆迁商住房、店面房，根据被拆迁物的用途进行分类安置：
㈠被拆迁物用于基础设施和公益事业建设的，对拆除的房屋及其附属物一律不作产权置换，实行货币安置。
㈡被拆迁户置换的商住房面积超过原拆迁的商住房、店面房面积部份按现行市场价的9折结算；不足部分按原拆迁的商住房、店面房评估价格或协商价予以补偿。
㈢商住房、店面房的属性根据本实施办法第二十一条规定界定。
第三十三条  拆迁人应当按照规定付给拆迁当事人或者房屋承租人过度房补贴、搬迁补偿费等零星费用。
㈠实行货币补偿的，拆迁当事人或者房屋承租人须自行过渡，拆迁人一次性支付6个月的过度房补贴。
㈡拆迁当事人选择安置房自行过渡的，拆迁人应按照规定给予过度房补贴；因拆迁人责任延长过渡期限的，应当承担自逾期之月起至进入安置房止的过度房补贴。
㈢搬迁补偿费、过度房补贴等其他零星费用的补偿标准，由镇政府根据市、区物价、房屋拆迁管理部门的规定核定的标准，结合本镇实际予以公布。
第三十四条    对各拆迁当事人的补偿和安置，各动迁单位要在兑现前的十五天内前所在村进行公示，征求群众意见。有异议的可由镇动迁办及会同上级房屋拆迁管理部门进行复议。经公示一周后无异议的视为认可。
第三十五条  拆迁当事人安置房屋交付使用时，拆迁人须为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证，所需费用按规定承担。
第三十六条  安置房的建设由镇人民政府根据拆迁进度和需求按上级有关要求进行报批和建设。
第五章     安置户数与常住人口的确定
第三十七条   拆迁当事人的安置户数确定，按照传统的独门独户和“一宅一户，一宅一户主”的原则确定。
第三十八条  拆迁当事人的安置常住人口的确定：按直系和在册的办法计算，具体按以下办法操作：
㈠拆迁户的常住人口以公安部门提供的2003年5月1日之前的在册户口人数，加上符合原户口政策正常迁移、自然增长的人口。
㈡符合下列条件之一的不常住户口的人员，经拆迁当事人申请，也可以享受在册安置常住人口待遇：
⑴家庭人员中的现役军官、服义务兵役者；
⑵家庭人员中的现有在校大、中专学校学生；
⑶ 家庭人员中户籍在外的配偶、其他直系居住人员；
⑷家庭人员中在签证有效期限内出国求学、探亲的人员(不包括在国外定居的)；
⑸原有常住户口，现在正在劳动教养或者服刑的。
第三十九条  具有下列情形之一的，不列入安置人口：
㈠因寄居、投靠或照顾原因户口挂靠在被拆迁户处的；
㈡户口政策冻结后违反规定迁入的，或2003年5月1日后照顾迁入的其他户口。
第四十条  凡子女已为成人且均已分户，与其子女合住的农村老人等一律不单独安置，只跟随其居住子女的产权安置，四世同堂的按第三十二条进行补偿。
第六章   离婚人员的安置
第四十一条  离婚人员的安置对象。
㈠离婚人员的安置对象是指2003年5月1日前系我镇农村户口，不在动迁范围内，但离婚已满五周年独生未婚人员。
㈡实施动迁范围内离婚尚未满五年，但需进行安置的离婚人员。
㈢凡在项目动迁通知书下达之日后的离婚人员，在安置中一律不予照顾安置。
第四十二条   离婚家庭离婚人员财产处置。
㈠离婚家庭离婚人员的被拆迁物一律按本实施办法的规定进行产权安置和评估补偿，其总安置面积和拆迁补偿金额按住户产权归属分别进行结算。
㈡住房产权归属和未成年子女的抚养关系按离婚协议或离婚判决书为准。
第四十三条   离婚人员的安置确定
㈠离婚协议或离婚判决书有财产分割的：①有主房产权的，则在离婚人员的拆迁当事人总安置面积中分割。②有附房产权的，只安置本人30平方米的计划安置面积。
㈡无房产且无户口的，一律不予安置。
㈢无房屋产权的未成年子女应随家长一并安置，且仅作一次性照顾安置30平方米建筑面积；离婚男女双方分别安置的，对其子女不得重复照顾安置。取得房屋财产的一律取消照顾安置。
㈣离婚后一方回父母家中居住人员，且离婚时无住房的(按离婚协议和判决书为准)，则跟随其居住的父母家庭动迁时一并安置，且仅安置本人30平方米建筑面积，不再作其他照顾安置。
㈤符合离婚安置条件的还可照顾30平方米的市场价格。
第四十四条   离婚人员的安置房价格结算。计划安置面积按照安置房的综合成本价结算，其余部分均按房地产的市场价格结算。
第四十五条   离婚人员的离婚计算时间一律以离婚协议或离婚判决书记载的时间为准。
第七章   预动迁及分户安置
第四十六条   凡尚未列入动迁范围内的村（居）民，因现住房属危房户，常住户口人均不满20平方米，且现居住房为纯平房的，或楼房建造已超过15年，确因住房条件拥挤，子女结婚无房自行选择预动迁的，可进行预动迁安置。
第四十七条   预动迁的审批：
预动迁的审批，需由户主本人申请，经所在地村（居）委会和镇动迁办联合审定，报镇政府批准同意。
第四十八条  预动迁的评估补偿和产权安置一律参照本实施办法的相关规定执行。
第四十九条  全面停止农村自建房后符合分户的条件，每户给予120平方米的安置，价格按安置房的成本价结算。
第八章   法律与行政责任
第五十条  为规范拆迁程序，对拆迁当事人被拆迁物总补偿金额的10%作为按期搬迁保证金，搬迁结束上缴旧房钥匙时，予以退回，并缴纳新房装修保证金每户2000元，待新房装修经验收合格后退回全部保证金。拆迁当事人不能按拆迁协议确定的期限搬迁，经教育无效的，所缴纳的保证金不予退回，同时各动迁单位可依法申请强行拆除。
拆迁当事人的新房装饰，应执行物业管理条例的规定，不得在公寓房内破墙、开窗、变换墙体、改变房屋内的用途和结构。因违反本条款而引起的安全事故等将按规定追究拆迁当事人的行政和经济责任。
第五十一条    房屋拆迁中介评估机构与一方当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋市场评估价格，对另一方当事人造成损失的，房屋拆迁中介评估机构应当依法承担赔偿责任；并提请上级房产管理部门撤销其房屋拆迁评估机构的资质，并对相关责任人予以经济处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条    各村及动迁单位工作人员必须坚持原则，秉公办事，严格执法，过细工作，积极完成镇动迁办下达的年度动迁任务，并严格执行各项补偿安置标准，不得对被拆迁户另行给予其他任何补偿。   各如各村、动迁单位人员玩忽职守、失职渎职、滥用职权、徇私舞弊等，造成延误拆迁期限、影响社会稳定等后果的，由镇或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。
第五十三条   镇各相关职能部门要按照各自的分工和镇拆迁工作领导小组的要求大力配合做好拆迁工作，确保拆迁工作的正常进行和如期完成。
第五十四条   胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员依法拆迁房屋的，由公安机关依照治安管理处罚的法律规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章   附  则
第五十五条  藏书办事处农村村民的拆迁评估补偿和安置参照本实施办法执行，其中区位基准价执行藏书地区的标准。
第五十六条   本实施办法解释权属木渎镇人民政府。
第五十七条   本实施办法自颁布之日起施行。本实施办法施行后，原我镇公布的木政发[2004]2号文件终止执行。