神马文学网共有产权经适房有多经济？-傅勇-搜狐博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/04 18:31:47
共有产权经适房有多经济？
傅勇/文
在房价高企的今天，如何让中低收入者有尊严地活着，已成为全社会包括政府无从回避的一个难题。显然，增加保障性住房的供给成了各地共同的选择。然而，众所周知，随着政府直接干预范围的扩大，许多不公正现象也如影随形，因而不断遭到诟病。
在此背景下，江苏淮安市首推的共有产权住房保障模式让人眼前一亮，已经引起了全国各地和国家相关部委的广泛赞许。
淮安的共有产权房模式是指，政府出50%或者30%和符合条件的人凑份子买房，买好后交给个人居住；政府和个人按出资比例拥有对应的产权，5至8年之后，买房者只要将政府出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。
有了政府出的这一份子，中低收入者购房的门槛就会大大降低。政府事实上不收利息地为你垫付了一大笔房款。这种方式对很多人来说并不陌生，就像有亲戚朋友在你买房的时侯，无偿地帮了你一把。在共有产权房模式中，政府就充当了买房者“陌生的”亲朋好友。
通过这种方式，“夹心层”看到了通过自己努力完全拥有产权住房的希望，并且提前锁定了房价可能续涨的风险。虽然只出了部分房款，但只要按时还完政府垫付的房款，未来房价上涨的收益完全归自己所有。在传统的经济适用房模式下，个人只能获得部分增值收益。
除此之外，共有产权住房的一大亮点是，大幅压缩了寻租的空间，减少不公正现象的发生。政府－个人共同买的其实是商品房，房价只比市场价略低5－10％，转手倒卖的获利空间相当有限，此即淮安市所说的通过“出口”反制“入口”；此外，政府从划拨土地建设保障性住房，变为出让土地回购保障性住房，更多地是市场化操作，灰色空间很小。
还值得称道的是，共有产权住房，产权十分明晰，在廉租房－经济适用房－商品房之间实现了“无缝”连接。个人可以把自己的产权抵押出去申请公积金贷款和商业贷款，当个人无力偿还贷款时，政府可以代为偿还，但个人产权份额也会随之缩小，届时房屋就带有越来越明显的廉租房性质；如果个人无力偿还政府垫付的房款，个人也就可以一直住着，转让时在按比例和政府分享房款，这很像经济适用房；如果偿还了政府垫付的房款，经济适用房也就完全成了个人所有的商品房了。一度复杂的退出过程变得简单清晰。
由上可知，与传统的经济适用房模式相比，共有产权住房有着诸多优点，因而值得各地借鉴推广。我们相信，这一创新模式，比现有的一些保障性住房做法更有生命力。
共有产权住房当然也只是边际上的改良。其他地方要模仿，需要一定的地方财政实力做支撑。淮安市在2007年将旗下两家国企剥离，2008年获得了1.5亿的资金用于项目的启动。政府其余投入的资金，则是通过土地的出让换算成资金成本。这一条件不一定各地都能具备。
共有产权住房的确降低了寻租空间，但这也同时说明了买房者获得的优惠空间并不大。在供应限价房的地方，由于房价明显低于市场价格，结果供不应求，人们纷纷走后门找关系。与此不同，淮安市在共有产权住房试点过程中，出现的却是房等人，其原因在于房价基本与市场接轨。由此来看，政府虽提供了一笔无息贷款，但购房者最后还是完全依赖自己扛下高房价。
进一步看，共有产权住房要得到顺利推广，是以未来房价还将继续走高为背景的，实际上是政府借钱给低收入者，鼓励其提前购房，购房者的杠杆实际上比正常情况下更高。更高的杠杆只有在将来房价上涨时侯才是更好的选择。
事实上，政府增加保障性住房的出发点不仅是要让更多的人卖到房住上房，还在于同其他政策一起抑制房价过快上涨。共有产权住房是以接受当前高房价为前提的，并且隐含未来房价继续上涨的假定。它没想过要降低房价，只是创造条件让中低收入者进入市场。这表示，这一模式不应该成为保障性住房以及房地产政策的主导思路。