房地产泡沫破裂已经形成

房地产泡沫破裂已成必然
 
作者：韩令国        更新时间：2010-1-18           
众所周知，维系高房价泡沫不破裂的唯一方式就是有效需求的不断释放，最终需求者有能力承受高房价并从投机者手中接盘，而从当前国情看，以房价收入比、还是租金比、恩格尔系数，基尼系数、城市居民房屋自有率、空置率、城市化人群房价收入比、啃老族家庭可支配力、通胀与货币政策极限等因素看，一线与沿海及部分大中城市房价已经彻底失去购买力支撑，房价泡沫破裂已成必然。
 一、从当前房价收入比看，据2009年12月7日中国社科院发布2010年《经济蓝皮书》数据，目前城市居民房价收入比超过8.1：1，农民工房价收入比超过22：1，农民的城镇房价收入比超过29.44倍，依此看，在2009年全国家庭消费半数以上用于买房的情况下，当前已经没有足够的市场购买力来继续支撑高房价。
 二、在没有足够市场购买力支撑的情况下，京沪广深等地的房价租金比已经超过1：400，远低于国际平均水平，已经彻底丧失投资价值。
 三、受中国恩格尔系数影响，目前普通家庭中超过37%的家庭收入用于食品消费支出，家庭真实可支配力不足70%，其中去除医疗、教育、交通、通信、保险等费用外，家庭住房消费可支配力远不足50%，因此按2008年城市居民可支配收入15781元计算，普通家庭可支配收入为31562元，可用于买房的支配力仅仅不足16000元，这样的可支配力在京沪广深买不到1平米房，在70个大中城市中，以目前房价计算，最多只能买3平米，因此普通家庭的可支配力在受恩格尔系数影响后，已经彻底无法支撑当前房价。
 四、从目前国内吉尼数据表明，国内贫富差距呈每年增大趋势，在2009年上半年城市居民人均收入被增长12.9%的情况下，农民收入增长仅为5.7%，可以看出，受收入基数与收入增长速度看，基数大的收入增长的快，收入低的增长的慢，因此在目前城镇居民住宅自有率达到84%的情况下，对城市住房需求最大的就是被城市化人群与农民工及大学生，而这群人的收入相对较低，并增长缓慢，已经彻底无法构成城市房价的支撑需求群体。
 五、以目前的城市新盘空置率看，京沪穗深等地新盘空置率已经超过50%，其它沿海大中城市的新盘空置率也超过30，海南等地的新盘空置率甚至超过60%以上，可以看出，当前楼市成交数据中多数成交需求为投资需求，另外从2000年至今的房地产投资购房状况，及现今投资型置业者手中持有的房屋数据看，多数为最近一两年内的新盘，因此目前的投资需求实际上就是投机需求，这部分需求并不是房地产的真实支撑群体，无论楼市好坏，这群人手中的房产都无法长期持有。
 六、啃老族的家庭购买力与承受力在当前房价暴涨之后，已经大打折扣，以目前对购房的家庭可承受力计算，在城市家庭平均可支配力不足16000元的情况下，一小两老三个家庭的可支配力加起来约为50000元/年，这样的购买力在70个大中城市当前房价下，购买力明显不足。
 七、众所周知当前房价暴涨的根源在于货币杠杆的推动，是在宽松财政政策下流动性泛滥所造成的，从历史经济数据中可以表明，每当政府向市场投放过多货币时，通胀指数都随着货币投放比例增加而增长，从1978年至今，受货币投放过度所造成的通胀已经超过三次，每次的物价指数都上涨20%左右，1988与2008年的通胀都来源于此，因此在2009年全年广义与狭义货币指数都超过30%的情况下，又受海外热钱涌入与输入型通胀所影响，2010与2011两年内，必将发生超过20%的通胀，这是在当前财政与货币政策不变情况下，任何方式都无法避免的，而受物价指数上涨所影响，人均与家庭可支配力将大大缩小，受当前民穷现状所影响，最终造成房地产市场支撑力下降已成必然。
 八、受通胀预期等因素影响，从历史经济变化与财政货币政策变化规律看，在通胀与滞胀威胁下，货币政策极限已经有所预期，即使政府在2010年不收紧货币政策，也无法改变在2011年收紧货币政策的趋势，而当前高房价与货币政策的关系已经决定，只要货币政策收紧，高房价就彻底失去支撑。
 由上可见，真实支撑房价的永远是最终需求者的可支配力，因此到最后不得不从就业情况，来分析人均可支配力问题，从2009年的GDP增长情况可以看出，受GDP增长所带动，解决了1100万左右的劳动岗位，但是受贸易保护打压已经欧美经济复苏缓慢所影响，出口型企业的劳动力价格有所下降，因此在2009年中，实际上的人均可支配力仍然呈下降趋势，而与人均可支配力相比的房价却暴涨50%左右，房价收入比的差距越拉越大，很显然，在这样的情况下，高房价楼市的市场需求正在缩小，支撑力与购买力都在下降。
 在楼市真实需求萎缩的情况下，唯一可以继续支撑楼市的只有救市政策，其中包括宽松的货币政策与投资需求的释放，以及用棚户区改造与新城区建设大量拆迁方式制造拆迁补偿下的有效需求，从国四条与国十一条的内容看，在2010年中投资需求已经受金融风险所牵累，受到遏制，以及受房价租金比过低等因素影响，造成投资需求比例下降，唯一可以支撑房地产继续发展的就是拆迁所造成的刚性需求，而从长远角度讲，以拆迁制造刚性需求来拉动房地产发展，从根本上讲只等于重复生产并不等于经济增长，因此这样的做法也必将无法长久。 到最后，受人均收入增长速度缓慢，而房价随财政政策波动增长过快所影响，房价收入比的距离将越拉越大，最终彻底丧失有效需求的购买力支撑，房地产崩盘也无法避免。