神马文学网楼花小典：如何计算房产投资回报？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/07 04:12:58
最近陪朋友看了甜水园某大公司开发的楼盘。楼盘是半围合式，外围一排朝马路的做成了酒店式公寓，58平米的小户型，报价33000。开盘可以5万抵8万，还有一些折扣，所以朋友很感兴趣，拉着我去看。
说实话我对于一个一贯做中档产品的开发商做出来的酒店式公寓不报太大希望。酒店式公寓不是简单地把房间隔成鸽子笼，散售给业主，然后任大家自生自灭，而是包含了很多的品牌、服务的内涵在里面。再一个，小户型普遍得房率很低，因为隔墙多嘛！58平米的小户型，实际面积只有40平米不到，还不如一个5星级酒店的客房宽敞。上下两不靠的。我们不妨来计算一下这个楼盘的投资回报。
这套房子的总价，我按照折抵3万现金，加上一次性付款折扣和开盘折扣，折后180万多。为了计算方便，就按照180万计算吧。
单价33000，应该不能算入普通楼盘了，契税需要3%，也就是54000。公共维修基金200一平米，一共是11600多。两项相加按照65000计算。购房总支出1865000元。
除了实际成本，我们还需要考虑机会成本。机会成本应该是这笔资金投入其他渠道的最大收益。我们不妨保守点，按照银行利息计算。一般来说，持有房产投资，至少是2年。2年期的定期利率是2.79。扣除利息税180万资金两年的利息收入大约 为8万元。如果你持有的时间更长，那么利息损失更大，因为利息计算是复利的。时间越长，复利的放大作用越明显。如果持有5年，那么利息损失就将近本金的20%。按照180万计算， 5年的税后利息为27万。实际上180万的资金可以做很多收益更高的投资，回报率远远高于定期利息。这里我们就取一个很保守的数字──一年利息成本5万。
当然，也有可能不是一次性付款，而是贷款。那么首付的存款利息加上贷款的利息，占用资金产生的成本还要更高。
除此之外还有购买家具家电、每5年左右重新修整、每个月的物业管理费等支出。假设家具都买宜家的，修整也就是刷刷墙，每5年总计支出2万，物业管理费一年在4000左右。养房每年成本58000以上。
现在让我们来看看收益。
这个楼盘旁边北京高档公寓的龙头棕榈泉140平米两居室的月租金报价在12000-15000左右。棕榈泉不论品牌、社区档次还是位置都比这个新楼盘强不少。我很大方地算这个新楼盘的鸽子笼能够租到5000一个月。这个楼盘这样的户型供应量很大，加上周边高中低档社区很密集，所以空置是无法避免的。假设每年空置一个月，年租金收入为55000。就房租而言，别说回本了，开支掉每年养房的费用都够呛。而这个计算结果还是将成本最小化收益最大化了的模式下取得的。也就是说，按照出租的模式，回本基本上是遥遥无期的事情。
当然了，有人会说：“谁靠出租挣钱啊？”
没错，现在的人都在投机，或者说偷鸡。这个偷鸡游戏就像一个接力赛，通过套牢下一个接棒的实现你的收益。这个游戏能够继续的关键就是房价一直在不断上涨，涨涨涨，永无停歇，这样才能保证没有人会成为杯具的最后一棒。
从中国房地产发展的这些年来看，这个游戏似乎是可以永远继续下去的。随着经济的蓬勃发展，收入、房价都在水涨船高。但是似乎节点开始出现了──收入没怎么涨，经济也陷入不尴不尬，只有房价独自像一个断线了的风筝一样越飘越远。这时候还有勇气参加偷鸡游戏的人，实在有必要自问一下：比我傻的人还足够多么？别不小心白白把米赔进去了。
中国的楼市是一个政策市，有必要清醒地看到，卖地虽然很挣钱，但当房地产威胁到了民生，威胁到了稳定，那么就算是最卖力的吃角子老虎也要紧紧缰绳的。偷鸡游戏玩儿到现在，离最后一棒已经不远了。
中国老话说“一铺养三代”，稳定的出租收益才是房地产投资的根本。 只有当楼市允许你通过出租才获得稳定的收益回报，这个楼市才有投资的价值。
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
http://cn.wsj.com/gb/20100308/REB075142.asp?source=newsletter
说实话我对于一个一贯做中档产品的开发商做出来的酒店式公寓不报太大希望。酒店式公寓不是简单地把房间隔成鸽子笼，散售给业主，然后任大家自生自灭，而是包含了很多的品牌、服务的内涵在里面。再一个，小户型普遍得房率很低，因为隔墙多嘛！58平米的小户型，实际面积只有40平米不到，还不如一个5星级酒店的客房宽敞。上下两不靠的。我们不妨来计算一下这个楼盘的投资回报。
这套房子的总价，我按照折抵3万现金，加上一次性付款折扣和开盘折扣，折后180万多。为了计算方便，就按照180万计算吧。
单价33000，应该不能算入普通楼盘了，契税需要3%，也就是54000。公共维修基金200一平米，一共是11600多。两项相加按照65000计算。购房总支出1865000元。
除了实际成本，我们还需要考虑机会成本。机会成本应该是这笔资金投入其他渠道的最大收益。我们不妨保守点，按照银行利息计算。一般来说，持有房产投资，至少是2年。2年期的定期利率是2.79。扣除利息税180万资金两年的利息收入大约 为8万元。如果你持有的时间更长，那么利息损失更大，因为利息计算是复利的。时间越长，复利的放大作用越明显。如果持有5年，那么利息损失就将近本金的20%。按照180万计算， 5年的税后利息为27万。实际上180万的资金可以做很多收益更高的投资，回报率远远高于定期利息。这里我们就取一个很保守的数字──一年利息成本5万。
当然，也有可能不是一次性付款，而是贷款。那么首付的存款利息加上贷款的利息，占用资金产生的成本还要更高。
除此之外还有购买家具家电、每5年左右重新修整、每个月的物业管理费等支出。假设家具都买宜家的，修整也就是刷刷墙，每5年总计支出2万，物业管理费一年在4000左右。养房每年成本58000以上。
现在让我们来看看收益。
这个楼盘旁边北京高档公寓的龙头棕榈泉140平米两居室的月租金报价在12000-15000左右。棕榈泉不论品牌、社区档次还是位置都比这个新楼盘强不少。我很大方地算这个新楼盘的鸽子笼能够租到5000一个月。这个楼盘这样的户型供应量很大，加上周边高中低档社区很密集，所以空置是无法避免的。假设每年空置一个月，年租金收入为55000。就房租而言，别说回本了，开支掉每年养房的费用都够呛。而这个计算结果还是将成本最小化收益最大化了的模式下取得的。也就是说，按照出租的模式，回本基本上是遥遥无期的事情。
当然了，有人会说：“谁靠出租挣钱啊？”
没错，现在的人都在投机，或者说偷鸡。这个偷鸡游戏就像一个接力赛，通过套牢下一个接棒的实现你的收益。这个游戏能够继续的关键就是房价一直在不断上涨，涨涨涨，永无停歇，这样才能保证没有人会成为杯具的最后一棒。
从中国房地产发展的这些年来看，这个游戏似乎是可以永远继续下去的。随着经济的蓬勃发展，收入、房价都在水涨船高。但是似乎节点开始出现了──收入没怎么涨，经济也陷入不尴不尬，只有房价独自像一个断线了的风筝一样越飘越远。这时候还有勇气参加偷鸡游戏的人，实在有必要自问一下：比我傻的人还足够多么？别不小心白白把米赔进去了。
中国的楼市是一个政策市，有必要清醒地看到，卖地虽然很挣钱，但当房地产威胁到了民生，威胁到了稳定，那么就算是最卖力的吃角子老虎也要紧紧缰绳的。偷鸡游戏玩儿到现在，离最后一棒已经不远了。
中国老话说“一铺养三代”，稳定的出租收益才是房地产投资的根本。 只有当楼市允许你通过出租才获得稳定的收益回报，这个楼市才有投资的价值。
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
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