把握“安全”“回报”——浅谈如何投资商铺

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/28 02:59:41

存款利息低，炒股怕被套，近年来大家纷纷把投资方向转向房产。对有条件的投资者来说，房产投资应该首选商铺，因为住宅一般会随着房子变破变旧而逐步贬值，而商铺则会自然地从生铺变成熟铺，从熟铺变成旺铺。与住宅不同，大多数商铺都不会因为房子变旧而贬值，反而会随着地段的成熟、人气的增加、知名度的提高而逐步升值
虽然投资商铺无疑是目前普通投资者的最佳选择，但投资商铺必须要把握好“安全”和“回报”两个要点，下面以海南市场为例谈谈如何投资商铺
一、如何保障投资的安全
1、认真查验房产证原件，核对原产权人、商铺位置、土地性质等关键内容，对于那些临时建筑、违章建筑的商铺、产权不清晰或者处于产权纠纷中的商铺以及在部队、学校、机关等国家土地上开发建设的商铺，只能租不能买.
2、商铺的价值在其完工交付前很难把握，因此投资者应尽量购买现房不买期房。这方面海南以前出现的许多半拉子商铺足以惊醒后人了
3、沿街的独立门面的商铺才是投资者最安全的选择，不了解详情尽量不要买那些在大商场、大市场内部分割出的产权式商铺。独立门面的商铺依赖的是商铺自身的地段、位置，而产权式商铺更多地是依赖日后整个商场的经营状况，并且这种经营状况恰恰是投资者自己无法控制的。
二、如何衡量商铺的回报和判断商铺价值
1、如何衡量商铺的投资回报
作为一种投资，房产每年收取租金就是房产的投资回报。衡量商铺投资回报的方式就是对各种安全的投资方式进行回报比较
投资国债每年的回报接近4％，银行存款的利息比国债更低
投资住宅每年表面上的回报可达到房产总价的5％，但是实际上住宅出租往往需要进行装修并且空置的机会也比较多，所以实际回报一般都低于5％
在我国，各大城市商铺出租行情差别不大，海南一般生铺每年的回报在5％左右，熟铺约在6％－7％，极少数个别旺铺每年回报可达到8％左右。
还有一种多见于产权式商铺的包租、返租回报承诺可高达8％－10％，但往往是开发商的一种促销手段，并非市场实际租金行情，更无长期保障。<
显然商铺是目前各种安全的投资回报方式中最高的，每年6％的投资回报可以作为衡量商铺投资回报高低的一条标准线
2、如何判断商铺的升值趋势
商铺价值的升降其实都是由租金的升降造成的，除了房市整体涨跌造成的影响外，商铺本身的一个重要特征就是能够自然升值。租金的明涨就是商铺升值的一种直接表现，还有一种现象就是承租者之间收取高额的转让费，其实这种情况就代表了租金暗涨，也是商铺升值的一种表现，只不过租金的上涨部分暂时被前面的承租者以转让费的名义吃掉了。这里最典型的例子就是海口大同路上的泰龙城
因此投资者可以根据这两种情况判断商铺的升值趋势
3、如何对商铺价值作出最终判断
最终判断商铺价值首先应当评估其实际租金收入，如果年租金收入能达到房产总价的6％，则该商铺已值得购入，其次应当对其租金走势加以了解和判断，如租金还存在明显的上涨空间（明涨或暗涨），则该商铺已经具备了优秀的投资价值，应当尽早买入，稳收租金，坐待升值.

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