狂热的房地产，不完美的房改（原创）-上海理财专家的BLOG-搜狐博客

2009-08-28 | 狂热的房地产，不完美的房改（原创）

如果从1978年关于住房商品化理论探讨开始计算,中国的住房改革也经历了30年的历程。风风雨雨中，人们迎来了真正意义上的改革，突破性进展是在1998年。1998年7月3日,国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,该通知是对旧体制的全面改革，居民可以通过购买产权拥有自己的住房，老百姓个人的购房积极性得到充分发挥。　

我们要充分肯定房改对于中国老百姓的生活的积极改变，人们的消费行为有了新的变化，社会储蓄力量得到释放，服务业发展，带动了经济发展。1.城市居民生活环境有了明显改善，统计数据显示:1978年,我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米,到2007年年底,城镇居民人均住房面积已达约28平方米。2. 大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求,原来一直等待福利分房的职工都转向了商品房,加快了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐。 3. 银行个人信贷业务有了长足的发展。1997年,中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元,但2005年,这一数字已经达到1.6万亿元,仅仅8年时间,就增加了近80倍。
　　
　　任何一项改革伊始,都难以达到绝对的完美。全面房改实施以后，巨大的利益诱惑驱使着政府和房地产商恣意售地，盲目囤地、扩张。商品房供给比例也出现了偏差，中高档豪华住宅过多，改革脱离了1998年房改方案中以经济适用房为主体的供给模式的初衷。城市地价重构和整个城市房价的高涨严重超越了中低收入家庭购买力等等。这些问题严重影响了人们的生活,也为房地产业的持续健康发展投下了阴影。

房价的突然加速可能让很多人都看不懂，我们将那段时间再做一下梳理。2005年5月-2007年3月，房地产进入全面进攻阶段，房地产商开始制造舆论拉高房价，房价进入暴涨失控状态。2007年3月-2007年9月，两会召开，房价成为两会最重要的议题之一，政府和媒体开始转变口风，事态向有利于社会公众的一面转变。2007年9月-2008年2月，房地产进入急速下跌阶段。这时应该是房地产商最难过的时候，骤然收紧的信贷和政府的严厉口吻让地产商想到了冬天的寒冷，纷纷表示要学习“猪坚强”。金融危机的来临让政府措手不及，在国家几架拉动经济最重要的马车都无能为力的时候房地产又迎来了一个小阳春。进入2009年，宽松的信贷促使房地产市场出现量价齐升的局面。房地产商不禁送了一口气，资金得以回笼，信贷得以为继，狂欢依旧。“地王”的声音再次出现，打破了冰封许久的一级土地拍卖市场，也给了市场一个明确的信号：我胡汉三又回来了！

中国的房地产宛如一只牛皮糖，打不死，咬不烂。我们分享着改革的成果更承受着痛楚。在贫富差距越来越大的今天，任志强说：“地产商只盖最好的房子，并且只有把这些房子高价卖给富人，政府才能把更多的土地出让金转移到低收入者的住房保障中去，从而才能从根本上解决穷人的住房问题。”言下之意，老百姓不要等了，房子不是给你们盖的。商人重利无可厚非，政府没有引导，没有整体规划，把老百姓都驱赶到房地产商的屠刀之下是最大的悲哀。

我们似乎走进了一个恶性循环。政府为了利益将土地拍卖，地价非常贵只能再被房地产商拿走，房地产商不给穷人盖房子，穷人骂娘，房地产商可怜兮兮的把责任推给政府，政府再亮亮钢刀表示要严办，媒体出来打打圆场。穷人骂完娘还要买房子，房地产商推高房价，政府因此可以要更高的价卖地，媒体出来推波助澜。

专家说：“买房子可以保值。买房子稳赚不赔。买房子除了让你负债，啥都满足你了。”

黑格尔说：“人类从历史中所得到的教训就是:人类从来不记取历史教训。”

大家如果看点关于经济的书就一定知道日本当年的经济泡沫破灭的故事。那不是故事，直至今天日本人也不能忘记那场夺走他们十年经济发展成果的危机。日本的股市和楼市在今天仍然没有走出危机局面。

背景回顾：曾经的日本：1985年，日本在“广场协议”的拉动下，日元大幅升值，房市急剧升温。在此后6年内，日本各大城市的地价狂涨3倍多，需求旺盛，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

现在的日本：日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，房价连续14年下跌，已经基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平。

日本泡沫产生时人们的思想与今天的中国多么的相似。故事已经开始，我希望能看到别样的结局。

日本人那时处在极度的膨胀中，认为日本的国力已经无比强大，只要高兴他们能买下全世界。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。日本人相信价格会永远不断地上涨，这成为了当时的普通人，企业和政府共同的思想基础。这样的想法也许我们站在今天来看，本身就是错误的，可惜人性中有一种盲目的成分让他们狂热。

日本人基于以下几个理由来认为日本的房地产市场是健康的。

刚性需求。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。日本人对土地的执着是与生俱来的，他们对于土地的热望和期盼是推动房地产不断升温的重要因素。

房产不贬值。日本人将资产对于抵御通胀的能力扩大化，银行对于房产抵押给予了很高的评级，从金融系统认可了房地产的价值而忽视了“资产泡沫”。那时即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。

社会强迫购买症。如果价格出现波动，人们从心理上趋向去观望。而价格出现大幅波动以致超过了人们的心理预期时，人们又会陷入一种恐慌，而主动被迫性从众。日本当时的住房售价通常在1000万美元以上，而购买者居然感到别无选择，只能现在购买，以免房价升得更高。

理性消费迷失。日本曾推出了时间长达100年的信贷品种。一种类似纵容的信贷政策在配上适当的宣传给购房者带来的信心效应是不言而喻的。上个世纪80年代，由于对房地产价格持上升预期，日本许多购房者对大举贷款感到心安理得。奇怪的想法是源于对地产的信心，这种信心是当时的一种大环境给人们带来的，可以想象当时的媒体，当时的所有人和声音都是谈论日本的强盛和繁荣。

全民性行为。在日本当年的房地产热中，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业。诡异的行为一如现在，不论是什么行业都插手房地产是因为他们从房地产中看到了利润，追高利润，追高泡沫直至灭亡。

日本的经历包含着许多警示。

其一：要严格自有资金和信贷资金比例。拒绝收益的高诱惑而使自己陷入债务的麻烦。入不敷出的借贷是破产的开始。其二：对房地产有清醒的认识，房地产是资本保值增值的一种手段而不是全部。房地产的资产在变现前依旧是虚拟的，而脱手困难，特别是市场不景气时更是如此。

附送的小案例。

其间有著名的海南房地产泡沫事件。据相关资料显示,1992年海南省的房地产投资额高达87亿元,占固定资产总投资的50%,仅海口的房地产开发面积就多达800万平方米,而相应的地价由1991年的十几万元一亩飙升至600多万元一亩,短短一年时间竟涨了好几十倍。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。

1988年，上海月平均工资是165元。家庭（3.5人）年收入为6930元。按照一个家庭买一套房子（90平方米）需要17.5年。

1993年，上海月平均工资是471元。家庭（3.5人）年收入为19782元。按照一个家庭买一套房子（90平方米）需要34年。