理财师看 中国的房价一直不跌可能吗？？-上海理财专家的BLOG-搜狐博客

2009-06-26 | 理财师看 中国的房价一直不跌可能吗？？

大家都知道中国的房价不合理，那么中国的房价究竟是怎样的呢？

我引用一些数据来证明：

联合国人居中心认为“合理的住房价格和收入比”应为3~6比1；而世界银行认为这个比例应为4~6比1。所谓“住房价格和收入比”是指某一地区内平均每户居民的住房价格和平均每户居民的年收入的比例。

世界上主要发达资本主义国家的住房价格和收入比情况如何呢？

韩国，首尔的房价一直在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格一般为人民币100万至165万元。韩国人均收入约25000美金/年。根据计算，一个家庭（3.5人）要买一套住房至少需要1.7—2.7年。一个人要买一套住房至少需要5.8—9.6年。

日本，这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样最昂贵的国家的情况如何呢？

跟据日本官方数据，在东京新建的专有面积（使用面积）75-80平米(相当于我们90-100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，外加停车位，房屋售价为3000万日元（相当于人民币210万左右）。日本人均收入约3.5万美元/年。根据日本的特殊国情， (按每户有1.6人有收入计算)，一个家庭（1.6人）要买一套住房至少需要5.4年。

美国，纽约的住宅多数集中在120－300平方米左右，目前均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。纽约人均收入大约４.５万美元/年 。一个家庭（3.5人）要住一套住房至少需要0.8—2.1年。一个人要买一套住房至少需要：2.9——7.3年。

中国，2008年全国城镇人均可支配收入是15781元，上海城镇居民可支配收入是26690元。2008年全国平均房价为3919元/平方米，上海平均房价为13777元/平方米。

按照我国城镇居民人均建筑面积２３平方米，平均每户３．５人，每户建筑面积为８０—１００平方米计算。我国一个家庭要买一套住房至少需要5.6—7.3年，上海一个家庭要买一套住房至少需要12—15年。

香港的房价，一般在3万港币---5万港币/平方米。一般家庭 住 50 – 80 平方米. 价格在 150 – 350 万港元。香港人均收入大约为13万人民币。香港一个家庭（3.5人）要住一套住房至少需要3.3—7.7年。

当然我手头还有一组数据是来证明，发达国家繁华地段的房子是如何的昂贵。比如伦敦市区最好地段的高档公寓房价一般高达2万-3.6万美元/平方米，也就是20万人民币左右一平方米。较为差一点的地段也要1.4万-1.9万美元/平方米。 纽约上曼哈顿地区房价平均在1.3万-2.2万美元/平方米之间，下曼哈顿地区的房价在1.2万-2万美元/平方米之间，中间价在1.6万美元/平方米。这就好比上海陆家嘴的汤臣一品一样，这样的房价只能是个案。

根据“全球不动产指导”网站的最新数据，测算中国上海的房价中间价为3318美元/平方米，排在世界大城市的第二十五名，低于俄罗斯圣彼得堡的3417美元/平方米，但大大高于柏林的2462美元/平方米。中国北京的房价测算为2282美元/平方米，略高于印度首都新德里的2107美元/平方米，排在世界大城市的第31名。

我们的房价和国外发达国家的房价所蕴含的意义一样么？我们分析一下

欧美等发达国家，包括日本和韩国的房子：

1.      是永久产权的。也就是说即使你的土地下有石油也是你的。

2.      房子购买的是“使用面积”。

3.      房子是精装修房。欧美甚至还要附带大花园。

4.      房子是附带基本家具的，灶具、洁具、电视、微波炉等基础家用电器都是有的。

5.      澳洲悉尼的房价在国际房价购买力测试中因达到8.5超过伦敦6.9、纽约7.9，而被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

中国的房子：

1.      是70年使用权的。也就是说强迫拆迁，征用等行政手段可能还会在你的下一代身上继续。

2.      房子购买的是加上公摊面积的“建筑面积”。

3.      房子大多是需要大笔装修费的毛坯房。

4.      房子附带家具？脑子有水了吧！

5.      据说中国的房价收入比全世界也算高的。

影响房价下跌的原因：

土地有限，城市化进程加快，耕地红线不可动摇。

经济发展速度快，大量外地人涌入中心城市；

城市人收入水平的提高，对住房具有新的需求；即刚性需求。

当前房地产市场结构不均衡，高档房多，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小

那些鼓噪着中国房价不会降价的人大体就是在强调这些理由。

理性上讲，大城市和二线城市，三线城市的房价应该存在一个合理的梯度和区间。以韩国为例，在首都首尔地区，需要将个人收入存7.7年才能购买住宅，而在其他大城市则为3.8年，在中小城市为2.6年。与此相比我们国家的平均水平是一般需要存7年才能买到住宅，大城市则需要15年。

我们国家讲“中国特色”。中国目前的主要人口还是集中在农村。房地产市场在现在城市化建设初期必然是亢奋的。因为他们看到了不断涌入城市的外来务工人员，也看到了那些正处于年轻阶段的人群有多么的渴望。

任志强先生公然在媒体上宣布，他不是为穷人造房子的，商品房就是为富人造的。这个观点本身没有问题，最大的问题是所谓的富人实际上是不需要那么多房产的，富人不缺豪宅来享受生活。正是所谓的穷人去买不是为他们造的住宅才促使富人囤积房屋以奇货可居，促使很多行业的老板将重金打入房地产。比如：海信地产，海尔地产。为什么这些企业要做房地产而不做他们的主业呢？从资本的趋利性分析可以简单的得出，房地产是暴利的，起码是高于市场平均回报的。

我们来看看中国的财富分布：

参考基尼系数。亚洲开发银行2008年下半年发表了亚洲开发银行发表了《减少不平等，中国需要具有包容性的增长》的新闻稿并公布了《亚洲的分配不均》的研究报告，在22个纳入亚行研究范围的国家中，中国勇夺贫富差距之冠，远远高于印度、韩国、台湾。己达到拉丁美洲的平均水平。
贫富差距排名
国家           最高20%人口收入/最低20%人口收入            基尼系数

中国                     11.37倍                              0.4725
台湾                      6.05倍                              0.3385
印度                      5.52倍                              0.3622
印度尼西亚                5.52倍                              0.3430

韩国                      5.47倍                              0.3155

我们还得到其他的数据：“我国贫富悬殊加大，收入差距达到12.66:1。”“我国百万美元富翁达到36.4万，已经成为世界第四大富人国。”从这些数据中我们得出的结论，中国的贫富差距极大。

    目前公布的平均工资不能揭示这样的事实：对于大多数人而言，买房是一件很困难的事情，而很多富人和资本力量又在轻松的囤积着房屋。房屋已经从一种消费品向价值增值和保值物品方向发生了深刻的变化。

从需求上来说，能够满足的需求才是经济学上关注的需求，叫有效需求。现在的情况是，一方面空房率不断提高，一方面价格不断上扬。这时候那些真正需要房子的年轻人无法实现房产梦想，内需被压抑，需求得不到解放就只能出现这样一个奇怪的局面。目前的房地产是畸形的。韩国政府出台每户只能有一套房地产的法律来规范房地产市场。而我们国家政府通过卖地来实现财政。

从纳税层面上来说，我国工薪阶层个税约占个税总收入50%，而中国20%的富人，他们上缴的个人所得税还不到个税总收入的10%。西方发达国家如何呢？以美国为例，将近50%的工薪阶层只承担了联邦所得税的5%，10%的高收入者承担了个税的60%，1%的最高收入者承担了30%。中国工薪阶层过重的税负使他们无力承担高房价而压抑需求。富人过轻的税负则使他们有更充足的资本参与这场豪赌。政府调节收入，分配财富的目的并没有达到。卖地成为政府财政的主要支柱也为房地产市场的躁动推波助澜。

中国的房地产无解了么？事情真的像那些房地产御用学者说的那样耸人听闻么？

我认为：

人是聪慧的。人类的智慧一次次突破了资源对人类的束缚。现在的摩天大楼就充分满足了在有限的土地上承载更多人住房的梦想。随着城市化进程加快，特别是全国城市化进程的提速，涌向大城市不再是人们唯一的去处。我们亲眼目睹城市的建设如何的一日千里，我们也看到了美国等国家的人民大多住在郊区和所谓的卫星城里。让市中心的地价高的吓人吧，我们只要一个买得起的房子。

从人口因素讲，预计未来五年，大学毕业生将以10%的速度递减，这个数据的依据是：当今22岁至31岁这个年龄段占总人口的比例，正呈现一个逐年下降的趋势，而且，下降的比例就是这个年龄段逐年下降的的生育率相吻合。从小学招生来讲，1987年为2095万人，最高上扬到1994年为2537万人，随后一路下跌，至2005年中国小学只能招到1672万人，至2007年已经跌破了1500万人。住房需求在减少，而住房开发量不断增加，随着80后步入成熟生育期，老龄化人口结构到来，一户家庭持有的房子会有数套，空房率会提高，所以房价在未来十年应该是一个缓慢下滑的过程。

如果中国承认自己走的是市场化道路，就不该在这条道路上越走越远。既然房产是一种商品，是商品就应该符合价格与价值一致的市场内在规律。因为市场是波动的，所以就没有只升不降的房地产市场，也没有只强调需求而忽视价格合理的房地产。

国家要认清自己的责任，不能不作为也不能反向而行之。商人的趋利是天性，政府的天性是维护社会的基本公正和公平。外国的经验告诉我们，现在的情况是转型期国家基本都要经过的阶段。这是一个阵痛，希望老百姓不要再受到蛊惑。

有基本规律如下，1，市场都是从暴利走向社会平均利润的，从不规范走向规范。2，听媒体的走，基本要走到沟里的。3，追涨杀跌是散户的心态，不要重犯股市6000点的错误，心态要好，反其道而行之。

忍耐，冷静的出手。这才是房地产投资之道，也是理财之道。