外资进入楼市攻城掠地，中国急需筑防火墙

香港《经济导报》第28期(7月17日出版)尚鸣／“狼来了！”最初对于外资进入中国楼市，人们这惊呼。面对“炒高了房价”的指责和持续的地产调控政策，“狼”的脚步不但没有迟疑，反而更在加快。今年以来，我们一再听闻那些着名海外基金的收购案例。也许是意识到问题的重要性，或者是顺应民间对“抑制外资炒房”的呼声，或许得益于对非居民投资或购买房地产进行必要限制的国际社会通行做法的启示，当前中国国情正急切呼唤一部能有效限制外资在国内投资房产法规条例的问世。(chinesenewsnet.com)
外资侵袭中国楼市(chinesenewsnet.com)
在北京，在刚刚召开的中国商业地产与城市发展论坛上，加拿大555集团、美国高盛以及澳大利亚麦格理银行等外资巨鳄同时现身，并与国内许多专业商业地产商进行了一次“广泛而亲密的接触”。而此前中国商业地产联盟一口气就为555集团推荐了三个全部在北京的项目。随后，555集团又跻身如今炙手可热的天津滨海新区，染指该地区商业性地标项目─天一MALL。(chinesenewsnet.com)
在上海，最近也传出消息说，数只海外基金正在密谈新的收购事宜，香港地产大鳄恒隆集团将斥250亿元巨资高调进军内地商业地产领域……(chinesenewsnet.com)
近年来随着中国加入WTO、深度融入全球经济与贸易活动后，国际资本竞相进入中国。资料显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。2005年境外机构购买中国建筑物资金达34亿美元。由于受人民币升值的诱惑，相当多的海外热钱流入中国的渠道比较隐蔽，大量投资中国房地产的境外资金尚未包含在上述统计资料之列。(chinesenewsnet.com)
热钱投机危机四伏(chinesenewsnet.com)
近年来，和中国经济共同成长的外资地产公司中，既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业。业内称其为“三大军团”。但近来又一股被称为外资地产“第四军团”的外资地产力量在上海异军突起。这股外资主要来自欧美的基金公司，它们以投机为目的，以资本为利器，以收购为手段在市场上频繁操作。其中，国际上顶级的基金公司摩根斯士丹、高盛、JP摩根、花旗地产等参与其中，他们大都挥舞着收购大旗，斩获连连。(chinesenewsnet.com)
2006年4月，摩根士丹利收购了浦东陆家嘴中央公寓的一整栋楼；6月，摩根士丹利以近8亿元人民币的价格收购了靠近徐家汇，位于华山路的华山夏都一期A栋116套物业……，其收购清单已经开出长长一串：从2004年起，摩根士丹利已经收购了四五个项目，包括写字楼、商场等。(chinesenewsnet.com)
“第四军团”的其他成员也不甘示弱。高盛、麦格理、JP摩根、花旗地产等等都在中国收购了项目，凯雷基金、美联银行、瑞银等都在跃跃欲试之中，这些公司在中国都已描绘了“宏伟”收购愿景。(chinesenewsnet.com)
去年，高盛收购了百腾大厦，每平方米收购价不到3,000美元，现在其均价已经涨至4,000美元左右。收购之前，人民币尚未升值，人民币兑美元为8.27：1，如今，已经“破八”。一年之间，高盛收购的收益已经近40％。(chinesenewsnet.com)
如今，外资基金的物业投资类型正在变化，从对商务写字楼的收购，转变为对中高档住宅的收购。高档住宅无论是整体转让还是单套出售，在交易速度上都比商务写字楼快，而且交易成本也相对低廉。外资基金大量“吃进”高档住宅，更有可能是进行短期操作。(chinesenewsnet.com)
外资基金的短期投资行为非常值得关注。海外基金除了带来了资金外，并没有带来任何先进的技术、管理，却带走高额的收益，“摘”走了中国经济发展的成果。(chinesenewsnet.com)
限制措施时不我待(chinesenewsnet.com)
外资进入国内房地产导致房价上涨、结构恶化、吹大了国内房地产市场泡沫。必须及时调整资本流进流出的政策，限制境外短期资本投资境内房地产。(chinesenewsnet.com)
许多专家学者指出，以前要用房地产拉动经济增长，外资进入房地产也被视为招商引资的一个方面。而现在已经到了该设限的时候。因为房地产发展到一定阶段，是和社会保障联系在一起的，非中国居民不能享受这部份社会保障。(chinesenewsnet.com)
来自国家外汇管理局的最新消息表明，一项限制外资投资房地产的具体措施将很快出台。据悉，除了将调整进入房地产领域的外资一直享有的所得税优惠政策，对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制以外，在资金流入和结汇方面也将出台一些行政性的外汇管制措施。和以前相比，更为重要的是，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。(chinesenewsnet.com)
新政令将包括如何界定真正的FDI（外商直接投资）和以投机为目的的热钱，指明外资欲购置大陆房地产，必须在大陆注册成立公司，透过在大陆的公司投资内地房地产市场；外资在房地产市场赚取利润要满一年始可出境。同时，也将限制外资投资内地房地产公司的股权比例。(chinesenewsnet.com)
在针对个人部份，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度，甚至可能量化为每位非中国居民在一个城市中只能购买一套住房，房子只能用来居住，并在一定期限内不准转让。(chinesenewsnet.com)
规限国际资本炒房是当务之急(chinesenewsnet.com)
根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中，有137个成员都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制。(chinesenewsnet.com)
在2002年中国取消了外销房和内销房的区别后，中国境内房地产在外资投资方面没有了任何政策障碍。由此，中国也成为国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。中国对外资购房过度开放，使得大量外籍人士广泛参与到购房“大军”中，其疯狂的程度令人咋舌。(chinesenewsnet.com)
有资料表明，在诸多设限的国家中，大多数的管制措施是集中在上游交易环节。如澳大利亚强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产，巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售，西班牙、保加利亚对非居民大额出售或超过一定标准时，要求事前报备。还有一部份国家则紧守汇兑作为最后闸门，如塞浦路斯，对用外汇购买的房地产，每年出售房产汇出境外的款项不得超过100万塞镑或总金额的三分之一。(chinesenewsnet.com)
在现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利，住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。因此，在世界绝大多数国家，是根本不允许对住房进行炒作的。各国政府也有必要出台政策来严厉遏制外资炒房。因为，从1997年东南亚金融危机的经验来看，如果对疯狂投机行为不予以严厉遏制与打击，就必然导致国内的金融危机。中国也概莫能外。