广州政府出台五年住房规划 暗示房价一定要降下来

广州政府10月1日发布《广州市住房建设规划(2006-2010)》，分析人士称，选择在“十一”前公布住房建设规划，应该是一系列宏观调控政策中的重要一环，显示出政府调控的明确信息和所要达到的结果，那就是房地产价格一定要降！广州落实“国十五条”
据《南方都市报》报道，“国六条”在2006年5月出台之后，广州的相关细则和城市规划总量等迟迟未定。眼看着明天，大限已至。10月1日，《广州市住房建设规划(2006-2010)》选择在国庆黄金周的前夜悄然绽放，其将重写广州房地产行业的精彩。
专家和业内人士表示，新规划是政府回归本位的一大重要举措。发展商代表陈洪志表示，新规划不管是对社会也好，还是对发展商对群体消费者而言都是利大于弊。首先，低收入人群有了政府的住房保障体系，安居可无忧；其次，房地产市场中形成了两条轨道，这也是众多发达国家多年来执行的方式，社会稳定能得到妥善的解决，商品房市场的竞争也将更为成熟、规范。
影响：会“冲淡”国庆楼市？
此时公布广州未来五年住房规划，对今年国庆黄金周影响到底有多大？发展商是否开始“慌张”？买家是否观望情绪又上涨？
广州经纬地产市场调研部研究主任吴定金分析，从该规划来看，应该分成两种类型，“九十平方米”是一条界线，以后的市场走势也将因为“九十平方米”而经纬分明。购买九十平方米以上的住宅及购买高档住宅的买家将加速购买，进入国庆抢购的高峰。因为从规划的供应量来看，未来五年，每年只占30%，如果政府严格控制的话，换房群体将面临着更高的房价。
而对于打算购买小户型或初次置业的买家而言，估计有部分买家会迟疑，将选择等待或推迟入市。因为就算日后中小户型的物业价格不会跌价的话，至少选择面广且可保持稳定。
发展商会不会“受伤”？
该规划对发展商有何影响？针对此问题，广州光大地产董事副总经理陈洪志对供应量及近年来的成交量作了比较，其认为对发展商影响不大，会使广州楼市更健康发展，其认为，广州市政府经过多年的房地产行业的经验，肯定会兼顾两种利益，一是中低收入人群的居住保障体系，达到社会稳定、人心稳定等社会效益；另外，政府也希望不影响房地产开发企业，以达到社会经济良性发展的效益。他认为，在保障性住房与商品房的量的匹配上，政府是经过深思熟虑的，也不可能偏废任何一种社会效益。
作为中介代理机构的代表，经纬地产市场调研部研究主任吴定金也认为，新规划对发展商影响不大。首先，政府提供的保障性住宅，都是供应给困难户，这批客户本来就不是发展商的目标客户群，因此根本构不成“威胁”或冲击。
未来楼市跌宕起伏？
新规划对对未来五年楼市有何影响？多数买家表示，“对未来的影响关键看是否严格执行。”但也要分两种类型来看，对希望换房或购买大户型的买家来说，将要面临更高的房价，而中低层次的买家是一个福音，起码房价会相对稳定。
对发展商而言，将必须调整企业的发展策划，顺应此规划。房地产开发企业，也将面临一次更大的洗牌运动。
今年如何完成年度计划
从以往的成交数据获悉，2005年广州全市批准预售商品住宅的户均供应面积约为115平方米，九十平方米以下的商品住宅比例约为25%。今年上半年，全市批准预售商品住宅的户均供应面积约为128平方米，九十平方米以下的商品住宅比例约为23%。根据经纬地产跟踪监测的数字，6月新政前广州市商品住宅的户均成交面积一般在105平方米左右。新政公布实施后首月，即6月份的户均成交面积激增至120平方米左右，买家入市购买大户型的趋势非常明显。及至7月和8月，全市商品住宅的户均成交面积稍稍降到113-115平方米左右，其中7月份的户均成交面积稍大，8月份的户均成交面积约为113平方米。
新规划中指出，2006年的商品房总量为850万平方米，剔除保障性住房后，商品房为773万平方米。但记者从今年的成交量来看，1-8月份十区住宅成交为639.32万平方米，9月份未公布，以今年成交量最低月份的数据约60万平方米来看，前9个月已成交699.32万元，距离新规划中的“规划量”只差73.68万平方米，大约是过了十月便可“提前完成年度的销售任务了”。
从数据上看，每个区域计划都是统一的，如各种住房类型是按照统一的标准划分，其他商品房占43%，政府调控的中小户型占40%，保障性住宅17%。
业界：降低房价目的明显
广州穆迪房地产战略咨询机构董事长盖天佐表示，政府选择在“十一”前公布住房建设规划，应该是一系列宏观调控政策中的重要一环，显示出政府调控的明确信息和所要达到的结果:那就是房地产价格一定要降！因为政策保障房、经济适用房以及政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房在未来五年内都会占70%，表明政府不但有调控的政策，还有十分详细具体的量的目标，这就给了买家非常明确的信息和信心。如果在“十一”降房价的效果还显示不出来、继续上升的话，那么整个年度的房价走势就很明显了。我想今后还会有新的调控政策出台，直到房价稳中有降的形势出来。
诚如规划中所显示的，未来五年内住房需求总量为5325万平方米，而供应的总建筑面积5350万平方米。看似供求平衡，但房子的供应不能单单以量来衡量，因为在需求一方，不但有“居者有其屋”的需求，而且还有“居者优其屋”的需求。
规划难与实际同步
中原地产项目部副总经理黄韬认为，住房建设规划选择在国庆的前一天出台，可能对整个黄金周的楼市成交产生消极方面的影响:部分准备购房的消费者会选择观望，而在二手方面，业主也可能变出售为出租。
计划对2006-2010年的各类住房建设以及住房用地进行了细化，这些过于清晰的数据对楼市的发展是否有利，现在还无法作出判断。不过从目前情况看，可能会出现与市场实际不相符合的情况，特别是2009和2010两年的楼市，更是存在不少变数。
消费者：让观望者继续观望
广东国智律师事务所律师张学华:这绝对是一个好消息，给了观望等待中的购房者一支强心针，也不会刺激大家在国庆期间盲目跟风买房。作为我来说，肯定会等到大量九十平方米以下的中小户型、中低价位的房出来再购买。我觉得普通家庭，九十平方米的住房已够用了，但现在的楼盘里，这类中小户型太少了，经常是最早脱销的，而且朝向、景观也不如意，价格还很贵。经济适用房、新社区房我们买不到，但是今后中小户型的供应量大了，找起来应该也比较容易。
毫无疑问，倘若“广州市住房建设规划(2006-2010)”实施顺利的话，广州房地产市场的供不应求状况将在五年内大幅缓解，倘若大家对政府的执行力有信心，现在就可以从夏日焦灼的心情中解放出来，转入清秋冷静的观望了。
从规划看，以下几点最值得肯定:一是大幅提高土地供应，土地出让实施双限:从2003-2005年“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米，住宅用地仅占三成。2005年“招拍挂”49.44万平方米，到未来五年用地供应总量为2115公顷。仅凭这一条，就足以让地荒论者彻底闭嘴了。二是彻底改变供给结构，由于国十五条在“规划”中终于落地，未来九十平方米以下单位占市场总量70%，通过降低人均住宅面积，使基本住房需求得到更大保障。保障型住房用地供应总量占总量比重提升，也为中低收入人群带来福音。三是土地转让实施双限，按“规划”所指，761公顷土地出让将通过“双限双竞”的办法，即“限户型、限房价、竞地价、竞房价”，这将成为控制房价最强有力的武器。
综上，倘若规划实施良好，供求关系将大幅改观，是完全可以预期的。但是，不得不质疑的是，政府此次大手笔的土地供应，其供应结构和供给方式是否会市场接受，倘若开发商不竞投边远地块或者双限地块，政府有无对策？另外，政府在计算需求的时候，有没有把广州经济发展和城市扩张所带来的人口增量计算在内？
从规划中可见，政府开始回归市场管理者本位，但要让楼市真正吃下定心丸，仍需在“强政吏治”上给出更精彩的答卷。
两万套国庆入市
广州楼市进入黄金周，各大发展商均选择在此时入市。虽然有超过两万套推出，广州市房地产协会会长陈敦林却表示，今年“十一”楼市高价位的 豪宅单位过多，将对整体成交造成一定影响。
相关数据显示，“十一”黄金周期间广州中心城区可售楼盘共99个，其中新货与余货分别为48和51个，数量基本持平。不过在住宅供应套数方面，老盘余货的套数共8362套，而新盘新货则达到14031套，两者相差较为悬殊。
中地行研究部经理张斌认为，受高房价和大面积单位供应比例过大的影响，今年“十一”黄金周看楼的客户将以二次置业的买家为主，且投资客的比例将有所回升。