燕城北苑职工住宅楼项目可行性分析报告

燕城北苑职工住宅楼项目
可行性分析报告
北京城建三建设发展有限公司
二0 0七年四月一十八日
燕城北苑职工住宅楼项目
可行性分析报告
第一章               概    述
为解决北京城建三建设发展有限公司和北京城建集团职工的住房困难，拟在城建三公司位于昌平区北七家镇的国有土地上进行集资建房。
一、     项目名称：燕城北苑职工住宅楼
二、  地理位置：本项目位于昌平区北七家镇燕丹村北。东至太海路，南至回南路，西至燕丹村耕地，北至城建三公司办公楼。
三、 用地面积：建设用地面积约10500平方米，合计15.76亩（四至范围以国有土地使用证为准）详见附图。
四、用地性质：住宅建设用地
五、土地使用权性质：国有出让
第二章      项目规划建设方案
一、项目规划建设方案
总占地面积：10500平方米
可规划建设用地面积：10500平方米
总建筑面积：33000平方米
其中：居住建筑面积28000 平方米
地下一层人防、配电、机房及停车面积3000平方米
配套会所建筑面积2000 平方米
总户数：300  户（暂定）
建筑高度：35  米
绿化率：32%
容积率：2.85
三、项目规划特色
1、绿化面积
本项目的规划建设将充分考虑小区居民的居住环境，小区的绿化率达到 32  %，绿化面积达到 3200 平方米。提升了本地区及周边居民的居住环境和生活质量。
2、停车位置
采用地上与地下相结合的停车场。
3、小区的污水经处理后排入市政管网，生活垃圾将分类收集，统一处理。
第三章                               项目建设条件
1、    市政：（1）、上水现已有自备深井二口，雨水、污水先进行污水进处理后排入市政管网。
（2）、电力：现有630KVA变压器一台，为工业用电，能够满足施工要求，开工建设后与昌平供电局申请增容即能满足居民用电需求。
（3）、燃气、电讯已接入本案周边。
（4）、供暖：采用集中供热。
2、商业及其他服务设施：本项目距天通苑有1000米，依托天通苑的商业及服务设施，以及本项目周边有一条燕丹村商业街,具有超市、大药房等中小型商业和服务设施，能满足居民的生活需要。
学校：本项目北临燕丹中小学和幼儿园，以及天通苑中山学校，能够解决本项目职工子女的入学和入托问题。
医院：东侧约500米处有燕丹医院，天通苑昌平中医院等可以解决看病就医的问题。
交通：851、417、465、小15、小27、小10路等公交车，方便居民出行。
第四章    建设项目的进度安排
该项目建设周期计划两年完成全部建设。预计2007年10月分开工，2008年底竣工。
第五章    投资测算与资金筹措
一、投资测算：
经测算本项目需投资10607万元，其中征地拆迁补偿费3000万元，建筑安装费6105万元，配套及公建1000万元。综合成本约3780元/每建筑平方米，可售面积的价格为3800元/每建筑平方米。其成本构成如下：
序号
项目
单 价
（元/M2）
总投资
（万元）
备注
一
开发成本费用
10607
1
征地拆迁补偿费（含出让金）
3000
2
勘察设计及前期工程费
200
3
建安工程费
6105
4
基础设施配套费及非经营性配套设施费
800
5
管理费1-4项之和的2%
202
6
贷款利息
200
7
行政事业性收费
100
8
小计
10607
二
税金6.05%
641
三
不可预见费
100
四
合计
3780
11348
二、集资对象及资金筹措：
1、集资对象：本住宅项目主要集资对象是城建三公司和北京城建集团住房困难职工，计划解决300户职工住房困难。有关具体集资职工名单待进一步调查经公司研究决定后上报名册。
2、资金筹措：本项目所需前期启动资金由北京城建三建设发展有限公司自行筹措解决。工程建设所需资金待项目立项具备开工条件，并取得房改部门的集资建房方案批复后，通过向职工集资和金融借款的办法解决。
第六章     结  论
本住宅项目符合北京市城市规划要求，市政条件比较完善，项目所在地区道路交通顺畅，城市基础设施较完善，适合住宅项目的建设。
本集资建房项目符合国务院和北京市政府关于企业自建房的政策规定，使闲置土地得到利用，又可进一步解决国有企业低收入家庭和职工住房问题。据初步统计北京城建集团和北京城建三公司职工有40%—50%未享受过福利分房，以及4000户拆迁户，解决他们的住房困难问题有利于社会稳定。随着人民生活水平的不断提高要求改善住房条件和居住环境的愿望强烈，渴望购买经济适用房和廉价商品住房。因本住宅项目不大，受所处位置和周边环境的影响，成本费用较高。但与周边商品房房价相比还是比较低的（周边商品住宅价格在5000—6500元/平方米），从企业职工收入水平和购房需求调查结果来看，房价职工还是易于承受的。因此本住宅建设项目是可行的，恳请批准实施。
2007年4月18日