项目可行性分析报告大

项目可行性分析报告大纲
 
 
 
一、项目名称
 
 
 
二、项目位置
 
 
 
三、项目概况：
 
 
1、规划占地面积
 
 
2、总建面积、容积率
 
 
3、建筑风格、公建配套：
 
 
4、装修标准：外墙与内墙材料、
 
 
5、建筑时间：
 
 
6、开发商实力
 
 
7、管理公司情况：有无管理公司，什么管理公司操作；
 
 
8、项目四至（三公里以内），东、南、西、北；
 
 
9、道路类别：这可以直接影响消费行为，依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道；顾客是否容易达到商业区，除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通隔栏；周边环境和目前的商业设施；商业的能见度与日照。
 
 
 
四、投资商、发展商概况：
 
 
1、投资商身份：有哪些投资商注资，投资商历史、实力
 
 
2、发展商介绍：发展商历史，发展商实力、诚信、口碑
 
 
五、市场分析：
 
 
1、城市整体概况：包括城市GDP，城市的类型，产业结构状况（主要考虑主打产业与我们投资业态的关联性），人均可支配收入
 
 
2、城市各区域概况、未来各区域的发展方向
 
 
3、各区域在城市中的地位与定位、明显的优势、劣势
 
 
4、配套设施：特别是人文环境、交通环境、医疗环境、娱乐设施、公园、体育场配套建筑等
 
 
5、项目所在区域特点，本地块的价值，未来3-5年本区域前景，项目所在区域的商业地产总量目前与未来三年的市场供应量、需求量、竞争状况，租赁市场近三年成交量分析
 
 
6、政府对本区域与本项目的态度与定位，国家大政方针政策与地方区域政策对本项目的影响，如银行贷款期限与贷款利率，税费改革与地方的招商优惠政策。
 
 
7、本项目在本区域的位置与地位，本项目的发展前景分析，包括目前本项目的产权售价、出租价位，本地区各位置的出租与出售价位、发展前景的预计及本项目的前景预计。
 
 
 
六、典型性市场调查：
 
 
对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解。主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及特点，以便做竞争分析还有城市发展水平的分析。
 
 
 
附表：
 
名称
 
商场名称
 
位置
 
具体区位
 
 
路段交叉口
 
规模
 
包括总面积、各楼层面积、楼层数
 
外立面
 
属于涂料、瓷砖、或是玻璃
 
经营品种
 
整个项目的主流产品，各楼层主营产品，产品的特色有哪些，品种有劣势
 
是否有电梯
 
包括直梯、手扶电梯，共有多少部，载客量大概多少
 
服务水平
 
物管水平、服务态度、质量
 
租金
 
各层租金状况，出售价位
 
出租情况
 
装修情况
 
室内装修材料、装修档次
 
是否有内景观
 
车位情况
 
功能分布情况
 
包括商铺、电梯、步梯、洗手间、消防通道各个分部区位
 
经营档次
 
经营品种档次、水平、品牌数
 
经营状况
 
主要从人流量、成交量、各个铺位的收益情况，还有铺位的租金状况等等综合分析（应说清进货来源）
 
优劣分析
 
优势分析
 
 
劣势分析
 
A、购物商场的规划设计，诸如建筑风格、外立面、天井、中庭、道路设施、商场面积划分等；
 
 
B、购物商场的配套设施，诸如景观绿化、空调、休息室、洗手间等；
 
 
C、购物商场的硬件设施，诸如货梯、步梯、观光电梯、停车场等；
 
 
D、购物商场的装修档次，诸如地面、天花板、墙壁、柱面、窗户、门等；
 
 
 
七、市场定位：
 
 
 
SWOT分析即项目的优劣势分析
 
 
SWOT分析靠的是对信息深层次的挖掘和整理，靠的是对整个项目以及对整个大的市场形势的把握和预测。
 
 
 
Strength(优势)
 
 
 
Weakness（劣势）
 
 
 
Opportunity（机会点）
 
 
 
Threat（威胁）
 
 
主要从竞争对手与项目所在地的市场前景考虑
 
 
 
做完完备的SWOT分析之后就可以有针对性地做出合理的市场定位
 
 
定位分析包括项目本身的档次定位、主体形象定位、客户群定位、目标客户群分析
 
 
包括当地人的喜好、消费与投资习惯
 
 
 
 
 
八、资金筹措：
 
本项目占地面积，总建筑面积约为，项目可销售面积，出租面积。
 
 
土地出让金
 
 
征地费、拆迁补偿费
 
 
建安成本
 
 
借款利率为
 
 
折现率为
 
 
行政管理费
 
 
税金
 
 
销售价格、出租价格
 
 
 
九、财务分析：
 
 
项目单位成本、售价估算表
 
 
项目总体成本估算表
 
 
项目利润估算表
 
 
项目现金流量表
 
 
项目财务现金流量表
 
 
 
10、项目评估结果：
 
 
本项目总投资成本约为多少，总收入约多少，税前利润约，税后利润约，销售、出租利润率，投资利润率，动态投资回收期。
 
 
本项目具有的经济效益和社会效益，报酬率如何，投资回收期，投资商开发商实力与诚信综合评定，本项目的抗风险能力。项目开发前景广阔，投资收益，投资价值（包括纯利润价值与不可预见的项目传播价值)。