项目可行性分析报告大纲
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/04/29 21:31:19
一、项目名称
二、项目位置
三、项目概况:
1、规划占地面积
2、总建面积、容积率
3、建筑风格、公建配套:
4、装修标准:外墙与内墙材料、
5、建筑时间:
6、开发商实力
7、管理公司情况:有无管理公司,什么管理公司操作;
8、项目四至(三公里以内),东、南、西、北;
9、道路类别:这可以直接影响消费行为,依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道;顾客是否容易达到商业区,除了道路类别以外,还要考虑道路是否有障碍物,比如交通隔栏;周边环境和目前的商业设施;商业的能见度与日照。
四、投资商、发展商概况:
1、投资商身份:有哪些投资商注资,投资商历史、实力
2、发展商介绍:发展商历史,发展商实力、诚信、口碑
五、市场分析:
1、城市整体概况:包括城市GDP,城市的类型,产业结构状况(主要考虑主打产业与我们投资业态的关联性),人均可支配收入
2、城市各区域概况、未来各区域的发展方向
3、各区域在城市中的地位与定位、明显的优势、劣势
4、配套设施:特别是人文环境、交通环境、医疗环境、娱乐设施、公园、体育场配套建筑等
5、项目所在区域特点,本地块的价值,未来3-5年本区域前景,项目所在区域的商业地产总量目前与未来三年的市场供应量、需求量、竞争状况,租赁市场近三年成交量分析
6、政府对本区域与本项目的态度与定位,国家大政方针政策与地方区域政策对本项目的影响,如银行贷款期限与贷款利率,税费改革与地方的招商优惠政策。
7、本项目在本区域的位置与地位,本项目的发展前景分析,包括目前本项目的产权售价、出租价位,本地区各位置的出租与出售价位、发展前景的预计及本项目的前景预计。
六、典型性市场调查:
对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解。主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及特点,以便做竞争分析还有城市发展水平的分析。
附表:
名称
商场名称
位置
具体区位
路段交叉口
规模
包括总面积、各楼层面积、楼层数
外立面
属于涂料、瓷砖、或是玻璃
经营品种
整个项目的主流产品,各楼层主营产品,产品的特色有哪些,品种有劣势
是否有电梯
包括直梯、手扶电梯,共有多少部,载客量大概多少
服务水平
物管水平、服务态度、质量
租金
各层租金状况,出售价位
出租情况装修情况
室内装修材料、装修档次
是否有内景观
车位情况
功能分布情况
包括商铺、电梯、步梯、洗手间、消防通道各个分部区位
经营档次
经营品种档次、水平、品牌数
经营状况
主要从人流量、成交量、各个铺位的收益情况,还有铺位的租金状况等等综合分析(应说清进货来源)
优劣分析
优势分析
劣势分析
A、购物商场的规划设计,诸如建筑风格、外立面、天井、中庭、道路设施、商场面积划分等;
B、购物商场的配套设施,诸如景观绿化、空调、休息室、洗手间等;
C、购物商场的硬件设施,诸如货梯、步梯、观光电梯、停车场等;
D、购物商场的装修档次,诸如地面、天花板、墙壁、柱面、窗户、门等;
七、市场定位:
SWOT分析即项目的优劣势分析
SWOT分析靠的是对信息深层次的挖掘和整理,靠的是对整个项目以及对整个大的市场形势的把握和预测。
Strength(优势)
Weakness(劣势)
Opportunity(机会点)
Threat(威胁)
主要从竞争对手与项目所在地的市场前景考虑
做完完备的SWOT分析之后就可以有针对性地做出合理的市场定位
定位分析包括项目本身的档次定位、主体形象定位、客户群定位、目标客户群分析
包括当地人的喜好、消费与投资习惯
八、资金筹措:
本项目占地面积,总建筑面积约为,项目可销售面积,出租面积。
土地出让金
征地费、拆迁补偿费
建安成本
借款利率为
折现率为
行政管理费
税金
销售价格、出租价格
九、财务分析:
项目单位成本、售价估算表
项目总体成本估算表
项目利润估算表
项目现金流量表
项目财务现金流量表
10、项目评估结果:
本项目总投资成本约为多少,总收入约多少,税前利润约,税后利润约,销售、出租利润率,投资利润率,动态投资回收期。
本项目具有的经济效益和社会效益,报酬率如何,投资回收期,投资商开发商实力与诚信综合评定,本项目的抗风险能力。项目开发前景广阔,投资收益,投资价值(包括纯利润价值与不可预见的项目传播价值)。