神马文学网“土地风暴”能否吹倒房地产
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 03:15:26
“土地风暴”能否吹倒房地产
www.hexun.com 【2006.09.07 18:10】 和讯特约
【作者：广州万隆】
提要：针对房地产行业的所有政策都没有触及高房价的根本性问题，带动房地产高增长和高利润的两个根本---地方政府和土地的利益纽带以及房地产行业的刚性需求并没有改变，房地产业在经历了行业调整的阵痛后仍将恢复高成长......
9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。这则通知普遍被市场认为将掀起了新的一轮地产调控风暴。《通知》话音未落， 国家发展和改革委员会副主任毕井泉六日在建设部、国家发展和改革委员会、全国工商行政管理总局联合召开的“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”上进一步表示，加强房地产市场调控是今年下半年经济工作的重要任务之一,加强房地产市场秩序是加强房地产调控的一个重要措施。
房地产行业可谓屋漏偏逢连夜雨，而这一系列严厉的宏观调控措施，确实对房地产行业的发展构成一定影响。然而，推动房地产行业发展的刚性需求和土地利益机制没有得到根本改变，所以我们认为房地产行业在经历一个阵痛期后，仍将恢复往日的高增长。
一，调控政策对房地产行业的影响
由于中央政府平抑房价的决心较大，频繁出台的各类措施限制房价快速上涨，加上在中央的压力下地方政府将会从银行信贷和土地闸门两个渠道规范房地产发展，这些将在短期内影响房地产行业。
1，房地产业进入结构调整阶段
我们认为在宏观调控下房地产业将进入结构调整期，不少资金缺乏，资质不好的企业由于“抗寒能力”较弱而将在本轮调控中落马，不过这给了房地产行业的龙头企业占领市场份额的大好机会。如万科收购南都集团的股权，就是在宏观调控的背景下房地产龙头兼并收购弱势企业的范例，也进一步提升了万科的土地储备量和市场份额。
所以，宏观调控促使房地产行业进入一个整合期，有利于进一步提高市场集中度，孕育出更大的地产行业龙头，这反而给很多融资渠道畅通的上市公司提供了快速扩张的机会。
2，短期内房价快速上涨的局面得到一定控制
在房价快速上涨积累社会矛盾的压力下，中央为规范房地产业频繁出台各种严厉的措施，这也会使房地产价格快速上涨的局面在短期内受到控制，否则会招致更加严厉的行业调控。
二，从长期看，调控没有斩断房地产高利润的根源
从长期来说，目前针对房地产行业的所有政策都难以触及根本性的问题，带动房地产业高增长和高利润的两个根本---地方政府和土地的利益纽带以及房地产行业的刚性需求并没有改变。
1，地方政府和高地价的利益纽带依然不变
地价上涨是带来高房价的一个根本原因，不少房地产商也通过地价上涨获得了土地增值收益。从这个角度上来说，抑制地价能够对平抑房价起到举足轻重的作用。
然而，土地带来的财政收入往往占据地方政府财政收入的一半左右，地方政府有充分的利益动机推动土地价格上涨。要斩断这种地方政府和土地之间的利益纽带，唯一的办法就是改变土地税收格局。然而，本轮出台的任何宏观调控措施，包括加强土地调控的通知都没有触及这一条。所以从长期来看，地价上涨的趋势仍然不会动摇，房地产商囤地获得更多利润的机会就不会消失。
2，房地产的刚性需求仍在
在我们以前的文章中曾经提到过，由于我国正处于快速城镇化的阶段，对房地产的刚性需求将会保持较高增长。虽然在宏观调控的压力下市场购房需求普遍保持观望，然而随着这一阶段结束，被压制的刚性需求都将最终释放出来。如果不能够实质性的提高房产供应量（目前政府仍然没有很好的措施解决供应量问题），那么这种供需不平衡仍将拉高房价，同时给房地产行业高增长提供动力。
三，分歧明显给房地产行业带来市场机会
有趣的是，目前房地产行业是市场上分歧最为明显的一个行业。从机构投资者的角度来看，基金和保险仍然较为看好房地产行业，但是QFII等机构投资者则看空这一行业。而利空最为密集的房地产行业又恰恰成为市场前期最主流的热点。
我们认为在这一情况下主力之所以敢于顶着行业调控逆市拉升，是出于对这一行业的长期发展有较大的信心，其目标并不是一城一地之得失，而是更加长远的利润空间。所以，在宏观调控短期打压和行业长期高增长的背景下，这一行业反而充满市场机会。
www.hexun.com 【2006.09.07 18:10】 和讯特约
【作者：广州万隆】
提要：针对房地产行业的所有政策都没有触及高房价的根本性问题，带动房地产高增长和高利润的两个根本---地方政府和土地的利益纽带以及房地产行业的刚性需求并没有改变，房地产业在经历了行业调整的阵痛后仍将恢复高成长......
9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。这则通知普遍被市场认为将掀起了新的一轮地产调控风暴。《通知》话音未落， 国家发展和改革委员会副主任毕井泉六日在建设部、国家发展和改革委员会、全国工商行政管理总局联合召开的“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”上进一步表示，加强房地产市场调控是今年下半年经济工作的重要任务之一,加强房地产市场秩序是加强房地产调控的一个重要措施。
房地产行业可谓屋漏偏逢连夜雨，而这一系列严厉的宏观调控措施，确实对房地产行业的发展构成一定影响。然而，推动房地产行业发展的刚性需求和土地利益机制没有得到根本改变，所以我们认为房地产行业在经历一个阵痛期后，仍将恢复往日的高增长。
一，调控政策对房地产行业的影响
由于中央政府平抑房价的决心较大，频繁出台的各类措施限制房价快速上涨，加上在中央的压力下地方政府将会从银行信贷和土地闸门两个渠道规范房地产发展，这些将在短期内影响房地产行业。
1，房地产业进入结构调整阶段
我们认为在宏观调控下房地产业将进入结构调整期，不少资金缺乏，资质不好的企业由于“抗寒能力”较弱而将在本轮调控中落马，不过这给了房地产行业的龙头企业占领市场份额的大好机会。如万科收购南都集团的股权，就是在宏观调控的背景下房地产龙头兼并收购弱势企业的范例，也进一步提升了万科的土地储备量和市场份额。
所以，宏观调控促使房地产行业进入一个整合期，有利于进一步提高市场集中度，孕育出更大的地产行业龙头，这反而给很多融资渠道畅通的上市公司提供了快速扩张的机会。
2，短期内房价快速上涨的局面得到一定控制
在房价快速上涨积累社会矛盾的压力下，中央为规范房地产业频繁出台各种严厉的措施，这也会使房地产价格快速上涨的局面在短期内受到控制，否则会招致更加严厉的行业调控。
二，从长期看，调控没有斩断房地产高利润的根源
从长期来说，目前针对房地产行业的所有政策都难以触及根本性的问题，带动房地产业高增长和高利润的两个根本---地方政府和土地的利益纽带以及房地产行业的刚性需求并没有改变。
1，地方政府和高地价的利益纽带依然不变
地价上涨是带来高房价的一个根本原因，不少房地产商也通过地价上涨获得了土地增值收益。从这个角度上来说，抑制地价能够对平抑房价起到举足轻重的作用。
然而，土地带来的财政收入往往占据地方政府财政收入的一半左右，地方政府有充分的利益动机推动土地价格上涨。要斩断这种地方政府和土地之间的利益纽带，唯一的办法就是改变土地税收格局。然而，本轮出台的任何宏观调控措施，包括加强土地调控的通知都没有触及这一条。所以从长期来看，地价上涨的趋势仍然不会动摇，房地产商囤地获得更多利润的机会就不会消失。
2，房地产的刚性需求仍在
在我们以前的文章中曾经提到过，由于我国正处于快速城镇化的阶段，对房地产的刚性需求将会保持较高增长。虽然在宏观调控的压力下市场购房需求普遍保持观望，然而随着这一阶段结束，被压制的刚性需求都将最终释放出来。如果不能够实质性的提高房产供应量（目前政府仍然没有很好的措施解决供应量问题），那么这种供需不平衡仍将拉高房价，同时给房地产行业高增长提供动力。
三，分歧明显给房地产行业带来市场机会
有趣的是，目前房地产行业是市场上分歧最为明显的一个行业。从机构投资者的角度来看，基金和保险仍然较为看好房地产行业，但是QFII等机构投资者则看空这一行业。而利空最为密集的房地产行业又恰恰成为市场前期最主流的热点。
我们认为在这一情况下主力之所以敢于顶着行业调控逆市拉升，是出于对这一行业的长期发展有较大的信心，其目标并不是一城一地之得失，而是更加长远的利润空间。所以，在宏观调控短期打压和行业长期高增长的背景下，这一行业反而充满市场机会。
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