神马文学网房地产土地使用税问题集锦
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房地产土地使用税问题集锦 1、城镇土地使用税的税额幅度有什么变化？ 原城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税每平方米年税额：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。条例修改后，将税额标准提高了2倍，即“土地使用税每平方米年税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。” 2、城镇土地使用税的具体适用税额如何确定？ 考虑到城镇土地使用税的税负水平应与各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。市、县人民政府根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。 3、城镇土地使用税的纳税人范围有何变化？ 原城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。但是根据财政部《关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》[（88）财税字第260号]，该条例不适用于外商投资企业和外国企业。条例修改后，在条例第二条中增加了一款：将条例中“使用土地的单位和个人”定义为：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 4# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:41 只看该作者 3、房地产开发十大税务问题
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。 企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。 所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 二、规划设计环节 实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。 境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。 所以笔者建议，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。 三、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 所以笔者建议，企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。 所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。 若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 四、土地取得环节 （一）企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。 企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。 （二）以资产收购方式取得土地 实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。 五、拆迁安置环节 在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。 所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。 六、工程建设环节 在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 七、预售环节 企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。 所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。 八、销售环节 企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。但是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。 所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。 企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。 所以笔者建议，企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。 九、出租环节 实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。 无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。 所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。 十、项目清算环节 在项目清算环节对一些与其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。 笔者建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可与主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。 总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供一些参考。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 5# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:42 只看该作者 4、房地产所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的两个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，也都是汇算或清算，但是存在明显的差异。主要差异体现在以下四个方面。 一是汇（清）算时间上存在差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二是成本计算项目上存在差异。企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.
三是扣除项目存在差异。房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 四是利息费用存在差异。企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项（注：土地成本和开发成本）规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
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出自房地产会计网www.fdckj.cn,地址:http://www.fdckj.cn/thread-38383-1-1.html房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。 企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。 所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 二、规划设计环节 实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。 境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。 所以笔者建议，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。 三、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 所以笔者建议，企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。 所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。 若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 四、土地取得环节 （一）企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。 企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。 （二）以资产收购方式取得土地 实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。 五、拆迁安置环节 在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。 所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。 六、工程建设环节 在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 七、预售环节 企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。 所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。 八、销售环节 企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。但是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。 所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。 企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。 所以笔者建议，企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。 九、出租环节 实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。 无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。 所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。 十、项目清算环节 在项目清算环节对一些与其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。 笔者建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可与主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。 总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供一些参考。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 5# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:42 只看该作者 4、房地产所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的两个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，也都是汇算或清算，但是存在明显的差异。主要差异体现在以下四个方面。 一是汇（清）算时间上存在差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二是成本计算项目上存在差异。企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.
三是扣除项目存在差异。房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 四是利息费用存在差异。企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项（注：土地成本和开发成本）规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 6# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:43 只看该作者 5、房地产企业开发产品视同销售行为的税务处理
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%‚具体比例由主管税务机关确定。
UID24778 帖子1605 精华13 积分7374 积分币5640 分 本位币285 元 魅力值13 ★ 推广业绩21 元 阅读权限100 来自合肥 注册时间2009-7-1 查看详细资料TOP 三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。hjs666@sina.com
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 7# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:45 只看该作者 6、房地产开发企业企业所得税及会计核算
企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。
房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：
应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额
按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：
1、生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入、建设场地（土地）的销售收入、配套设施销售收入、商品房售后服务收入、以及代建房屋和工程取得的结算收入。
2、财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
3、利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
4、租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
5、特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
6、股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
7、其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
8、减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。 会计帐户的设置 由于企业选择所得税的分摊方法不同，在所得税会计中，则有应付税款法与纳税影响会计法之分。企业可选择其一。 企业在选择应付税款法时，应设置“所得税”和“应交税费—应交所得税”账户。 企业在选择纳税影响会计法时，应设置“所得税”、“递延税款”和“应交税费—应交所得税”账户。 “所得税”账户是损益类账户，借方发生额反映企业计入本期损益的所得税额，贷方发生额反映转入“本年利润”账户的所得税额，期末转本年利润后，“所得税”账户无余额。 “递延税款”账户核算企业由于暂时性差异造成的税前会计利润与纳税所得之间的差额所产生的影响纳税的金额，以及以后各期转销的金额。 企业（不包括外资企业）接受捐赠的非现金资产未来应交的所得税，应贷记“递延税款”账户；企业使用、摊销或处置接受捐赠的非现金资产时，按规定应交的所得税，借记“递延税款”账户。企业还应当设置“递延税款备查簿”，详细记录发生暂时性差异的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。“递延税款”的期末贷方（或借方）余额，反映尚未转回的暂时性差异影响所得税的金额及接受捐赠非现金资产未来的应交所得税的金额。 “应交税费—应交所得税”账户的贷方记当期应交的所得税，借方记实际上缴的所得税，期末贷方或借方余额，反映尚未缴纳或多缴的所得税。 1、预缴所得税的会计处理 期末计算应预缴的所得税时： 借：所得税 贷：应交税费一一应交所得税 预缴所得税时： 借：应交税费—应交所得税 贷：银行存款 2、汇算清缴所得税的会计处理 （1）采用“应付税款法” 计提应补缴的所得税时： 借：所得税 贷：应交税费—一应交所得税 实际上缴税款时： 借：应交税费－一一应交所得税 贷：银行存款 （2） 采用“纳税影响会计法” 计提应补缴的所得税时（需减去或加上本期发生的递延税款）： 借：所得税 递延税款 贷：应交税费—应交所得税 （或：递延税款） 实际上缴税款时： 借：应交税费－一一应交所得税 贷：银行存款[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 14:55 编辑 ]
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 8# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:46 只看该作者 7、房地产开发企业土地增值税及会计核算
房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。 其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收入应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收入时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“经营税金及附加”，或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户，实际上缴时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 例如，大华房地产开发公司销售房地产取得转让收人2000000元，扣除项目金额为1200000元。计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。 (1) 应纳税额的计算： 增值额＝2000000一1200 000=800 000（元） 增值额与扣除项目金额的比率＝800 000÷1 200 000≈67％ 应纳税额＝800 000 × 40％一1 200 000 × 5 % = 26（万元） (2）会计处理如下： 取得房地产转让收入时： 借：银行存款 2000000 贷：营业收入 2000000 计提营业税金时： 借：经营税金及附加 260 000 贷：应交税费—应交土地增值税 260 000 实际缴纳税款时： 借：应交税费—应交土地增值税 260 000 贷：银行存款 260 000 1、现货房地产销售 在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入”等账户。同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税， 借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户。 在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收入。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”等账户；同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户。 某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过标准），支付转让房地产有关税金47万元。应纳土地增值税为1053.6万元。 作会计分录如下： 收入实现时： 借：银行存款 75 000 000 贷：主营业务收入 75 000 000 借：原材料 5250000 贷：主营业务收入 5250000 应交土地增值税时： 借：主营业务税金及附加 10 536 000 贷：应交税费—应交土地增值税 10 536 000 2、商品房预售 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收人实现，借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收入” 账户；同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户。按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税费一一应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。 例：主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元／平方米上升到4 000元／平方米。这时，该房地产开发公司销售10 000平方米住宅，按4 000元／平方米计算，共计收人售房款40 000 000元。该住宅实际成本1 800元／平方米，共计成本18 000 000元。对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除利息支出，企业实际发生利息支出170 000元其他房地产开发费用按规定可扣除900 000元（18 000 000 X 5 %)，营业税2000000元，城市维护建设税140 000元，教育费附加60 000元。 计算土地增值税并作会计分录如下： 1． 计算土地增值税税额。 第一步：确定扣除项目金额。 扣除项目金额=18 000 000十170 000＋900 000+2 000 000+140 000+60 000+18 000 000 × 20 % =24 870 000（元） 第二步：计算增值额。 增值额＝房地产转让收入 一扣除项目金额=40 000 000一24 870 000 =15 130 000（元） 第三步：计算增值额占扣除项目的比例。 5 130 000÷24 870 000 X 100 %≈61 % 第四步：计算土地增值税税额。 土地增值税税额＝15 130 000 X 40％一24 870 000 X 5 % =6052000一1243500 =4 808 500（元） 2．土地增值税的会计处理。 计提土地增值税时： 借：主营业务税金及附加 4808500 贷：应交税费—应交土地增值税 4808500 实际缴纳土地增值税时： 借：应交税费—应交土地增值税 4808500 贷：银行存款 4808500
房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:01 编辑 ]
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营业税
（一）应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物
① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。
（二）计税依据的规定： 1、销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
（1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③ 按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
（三）应纳的建筑业营业税 房地产企业从事建筑、修缮、安装和其他工程作业时，应就其取得的营业收入额缴纳营业税。建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。对于纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
应交营业税=应税营业额×税率 会计处理： 借：银行存款（或应收账款） 贷：工程结算收入 应付账款 建筑业实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人。以工程的全部承包减去付给 分包人或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额，同时，总承包人在支付分包或转包款项时，应代扣代缴分包人或转包人的营业税税款。所以，在总承包人收到全部承包款项或应确认收入时，借：银行存款（或应收账款）等帐户，按应确认的收入贷记“工程结算收入”帐户，按应支付给分包人或转包人的工程款项贷记“应付账款”帐户；总承包人在计算本企业应纳的营业税时，借记“工程结算税金及附加”帐户，贷记“应交税费——应交营业税”帐户；总承包人在支付分包或转包款项并代扣营业税时，借记“应付账款”帐户，贷记“应交税费——应交营业税”和“银行存款”帐户。 例如，建筑业（施工企业）A公司的账务处理如下：
A公司在于建设单位结算工程价款、确认收入时： 借 ：银行存款（或应收账款） 41000000 贷：工程结算收入 29500000 应付账款 11500000 计算应纳的营业税及代扣的营业税时： 借：工程结算税金及附加 885000 应付账款 345000 贷：应交税费——应交营业税 1230000 支付B施工企业的工程价款时： 借：应付账款 111550000 贷：银行存款： 111550000 （四）应纳销售不动产的营业税 房地产开发企业以房屋等不动产作为其经营的主要业务，因此，其缴纳的营业税，应和其他企业主营业务的核算一样，记入“经营税金及附加”账户。即在企业实现收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等帐户，贷记“经营收入”账户；计提营业税金时，借记“经营税金及附加”账户，贷记“应交税费一应交营业税”账户。 例如，某房地产公司2005年销售不动产取得销售收入3800000 万元，该房地产开发公司会计处理如下： (1）收到销售款项时： 借：银行存款 3800000 贷：经营收入 3800000 (2）计提营业税金时： 借：经营税金及附加 190 000 贷：应交税费—应交营业税 190 000 但房地产开发企业将作为固定资产管理和使用的房屋、建筑物对外销售、捐赠时，应视同非房地产开发企业销售不动产进行核算。[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:06 编辑 ]
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 10# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:49 只看该作者 9、房地产开发企业其他税收及会计核算
一、城市维护建设税 房地产开发公司在缴纳营业税的同时，还要以营业税为计税依据，缴纳城市维护建设税。 应纳城市维护建设税=应纳营业税×适用税率 企业核算应缴纳城市维护建设税时，应设置“应交税费—应交城市维护建设税”账户。 例：某房地产开发公司缴纳营业税700万元。则应纳城市维护建设税并作会计分录如下： 应纳城市维护建设税=纳税人实际交纳的营业税×适用税率=700×7% =49（万元） 计提税金时： 借：工程结算税金及附加 490 000 贷：应交税费—应交城市维护建设税 490 000 缴纳税款时： 借：应交税费——应交城市维护建设税 490 000 贷：银行存款 490 000 二、教育费附加。 房地产开发公司在缴纳营业税的同时，还要以营业税为计税依据，缴纳教育费附加。 教育费附加的计算方法，与城市维护建设税基本相同。 例：某房地产开发公司缴纳营业税700万元，设教育费附加计征率为3%。则应纳教育费附加并作会计分录如下： 应纳教育费附加=纳税人实际交纳的营业税×适用税率=700×3% =21（万元） 计提教育费附加时： 借：工程结算税金及附加 210 000 贷：应交税费—应交教育费附加 210 000 缴纳教育费附加时： 借：应交税费—应交教育费附加 210 000 贷：银行存款 210 000 三、印花税
房地产开发公司在房地产买卖中书立、领受的凭证要征收印花税。 应纳税额=凭证所载应税金额×使用税率 房地产开发企业在转让房地产时，应纳印花税。按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其交纳的印花税列入管理费用。
借：管理费用 贷：应交税费——应交印花税 四、房产税 房地产开发企业拥有房产所有权时，要对其经营自用的房屋、出租的房屋征收房产税。 应纳房产税=房产计税余值（或租金收入）×适用税率 企业缴纳的房产税，应在“管理费用”或“待摊费用”账户，中按时列支。预提税金时： 借：管理费用（或待摊费用） 贷：应交税费——应交房产税 每月缴纳税金时： 借：应交税费——应交房产税 贷：银行存款 例如：某工厂坐落在某城市郊区，其应交纳房地产的厂房原值为5000000元，当地规定允许减除房产原值的30%。其全年应缴纳房产税得计算及会计处理如下： 该工厂应缴纳的房产税税额=5000000×（1-30%）×1.2%=42000（元） 借：管理费用 42000 贷：应交税费——应交房产税 42000[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:08 编辑 ]
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 4# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:41 只看该作者 3、房地产开发十大税务问题
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。 企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。 所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 二、规划设计环节 实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。 境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。 所以笔者建议，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。 三、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 所以笔者建议，企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。 所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。 若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 四、土地取得环节 （一）企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。 企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。 （二）以资产收购方式取得土地 实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。 五、拆迁安置环节 在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。 所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。 六、工程建设环节 在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 七、预售环节 企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。 所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。 八、销售环节 企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。但是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。 所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。 企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。 所以笔者建议，企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。 九、出租环节 实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。 无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。 所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。 十、项目清算环节 在项目清算环节对一些与其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。 笔者建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可与主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。 总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供一些参考。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 5# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:42 只看该作者 4、房地产所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的两个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，也都是汇算或清算，但是存在明显的差异。主要差异体现在以下四个方面。 一是汇（清）算时间上存在差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二是成本计算项目上存在差异。企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.
三是扣除项目存在差异。房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 四是利息费用存在差异。企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项（注：土地成本和开发成本）规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
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出自房地产会计网www.fdckj.cn,地址:http://www.fdckj.cn/thread-38383-1-1.html房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。 企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。 所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 二、规划设计环节 实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。 境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。 所以笔者建议，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。 三、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。 所以笔者建议，企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。 所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。 若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 四、土地取得环节 （一）企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。 企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。 所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。 （二）以资产收购方式取得土地 实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。 五、拆迁安置环节 在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。 所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。 六、工程建设环节 在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 七、预售环节 企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。 所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。 八、销售环节 企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。但是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。 所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。 企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。 所以笔者建议，企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。 九、出租环节 实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。 无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。 所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。 十、项目清算环节 在项目清算环节对一些与其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。 笔者建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可与主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。 总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供一些参考。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 5# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:42 只看该作者 4、房地产所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的两个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，也都是汇算或清算，但是存在明显的差异。主要差异体现在以下四个方面。 一是汇（清）算时间上存在差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二是成本计算项目上存在差异。企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.
三是扣除项目存在差异。房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 四是利息费用存在差异。企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项（注：土地成本和开发成本）规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 6# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:43 只看该作者 5、房地产企业开发产品视同销售行为的税务处理
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%‚具体比例由主管税务机关确定。
UID24778 帖子1605 精华13 积分7374 积分币5640 分 本位币285 元 魅力值13 ★ 推广业绩21 元 阅读权限100 来自合肥 注册时间2009-7-1 查看详细资料TOP 三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。hjs666@sina.com
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 7# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:45 只看该作者 6、房地产开发企业企业所得税及会计核算
企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。
房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：
应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额
按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：
1、生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入、建设场地（土地）的销售收入、配套设施销售收入、商品房售后服务收入、以及代建房屋和工程取得的结算收入。
2、财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
3、利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
4、租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
5、特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
6、股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
7、其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
8、减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。 会计帐户的设置 由于企业选择所得税的分摊方法不同，在所得税会计中，则有应付税款法与纳税影响会计法之分。企业可选择其一。 企业在选择应付税款法时，应设置“所得税”和“应交税费—应交所得税”账户。 企业在选择纳税影响会计法时，应设置“所得税”、“递延税款”和“应交税费—应交所得税”账户。 “所得税”账户是损益类账户，借方发生额反映企业计入本期损益的所得税额，贷方发生额反映转入“本年利润”账户的所得税额，期末转本年利润后，“所得税”账户无余额。 “递延税款”账户核算企业由于暂时性差异造成的税前会计利润与纳税所得之间的差额所产生的影响纳税的金额，以及以后各期转销的金额。 企业（不包括外资企业）接受捐赠的非现金资产未来应交的所得税，应贷记“递延税款”账户；企业使用、摊销或处置接受捐赠的非现金资产时，按规定应交的所得税，借记“递延税款”账户。企业还应当设置“递延税款备查簿”，详细记录发生暂时性差异的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。“递延税款”的期末贷方（或借方）余额，反映尚未转回的暂时性差异影响所得税的金额及接受捐赠非现金资产未来的应交所得税的金额。 “应交税费—应交所得税”账户的贷方记当期应交的所得税，借方记实际上缴的所得税，期末贷方或借方余额，反映尚未缴纳或多缴的所得税。 1、预缴所得税的会计处理 期末计算应预缴的所得税时： 借：所得税 贷：应交税费一一应交所得税 预缴所得税时： 借：应交税费—应交所得税 贷：银行存款 2、汇算清缴所得税的会计处理 （1）采用“应付税款法” 计提应补缴的所得税时： 借：所得税 贷：应交税费—一应交所得税 实际上缴税款时： 借：应交税费－一一应交所得税 贷：银行存款 （2） 采用“纳税影响会计法” 计提应补缴的所得税时（需减去或加上本期发生的递延税款）： 借：所得税 递延税款 贷：应交税费—应交所得税 （或：递延税款） 实际上缴税款时： 借：应交税费－一一应交所得税 贷：银行存款[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 14:55 编辑 ]
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个人空间 发短消息 加为好友 当前在线 8# 大 中 小 发表于 2010-10-26 15:46 只看该作者 7、房地产开发企业土地增值税及会计核算
房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。 其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收入应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收入时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“经营税金及附加”，或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户，实际上缴时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 例如，大华房地产开发公司销售房地产取得转让收人2000000元，扣除项目金额为1200000元。计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。 (1) 应纳税额的计算： 增值额＝2000000一1200 000=800 000（元） 增值额与扣除项目金额的比率＝800 000÷1 200 000≈67％ 应纳税额＝800 000 × 40％一1 200 000 × 5 % = 26（万元） (2）会计处理如下： 取得房地产转让收入时： 借：银行存款 2000000 贷：营业收入 2000000 计提营业税金时： 借：经营税金及附加 260 000 贷：应交税费—应交土地增值税 260 000 实际缴纳税款时： 借：应交税费—应交土地增值税 260 000 贷：银行存款 260 000 1、现货房地产销售 在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入”等账户。同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税， 借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户。 在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收入。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”等账户；同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户。 某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过标准），支付转让房地产有关税金47万元。应纳土地增值税为1053.6万元。 作会计分录如下： 收入实现时： 借：银行存款 75 000 000 贷：主营业务收入 75 000 000 借：原材料 5250000 贷：主营业务收入 5250000 应交土地增值税时： 借：主营业务税金及附加 10 536 000 贷：应交税费—应交土地增值税 10 536 000 2、商品房预售 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收人实现，借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收入” 账户；同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户。按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税费一一应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。 例：主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元／平方米上升到4 000元／平方米。这时，该房地产开发公司销售10 000平方米住宅，按4 000元／平方米计算，共计收人售房款40 000 000元。该住宅实际成本1 800元／平方米，共计成本18 000 000元。对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除利息支出，企业实际发生利息支出170 000元其他房地产开发费用按规定可扣除900 000元（18 000 000 X 5 %)，营业税2000000元，城市维护建设税140 000元，教育费附加60 000元。 计算土地增值税并作会计分录如下： 1． 计算土地增值税税额。 第一步：确定扣除项目金额。 扣除项目金额=18 000 000十170 000＋900 000+2 000 000+140 000+60 000+18 000 000 × 20 % =24 870 000（元） 第二步：计算增值额。 增值额＝房地产转让收入 一扣除项目金额=40 000 000一24 870 000 =15 130 000（元） 第三步：计算增值额占扣除项目的比例。 5 130 000÷24 870 000 X 100 %≈61 % 第四步：计算土地增值税税额。 土地增值税税额＝15 130 000 X 40％一24 870 000 X 5 % =6052000一1243500 =4 808 500（元） 2．土地增值税的会计处理。 计提土地增值税时： 借：主营业务税金及附加 4808500 贷：应交税费—应交土地增值税 4808500 实际缴纳土地增值税时： 借：应交税费—应交土地增值税 4808500 贷：银行存款 4808500
房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:01 编辑 ]
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营业税
（一）应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物
① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。
（二）计税依据的规定： 1、销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
（1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③ 按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
（三）应纳的建筑业营业税 房地产企业从事建筑、修缮、安装和其他工程作业时，应就其取得的营业收入额缴纳营业税。建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。对于纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
应交营业税=应税营业额×税率 会计处理： 借：银行存款（或应收账款） 贷：工程结算收入 应付账款 建筑业实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人。以工程的全部承包减去付给 分包人或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额，同时，总承包人在支付分包或转包款项时，应代扣代缴分包人或转包人的营业税税款。所以，在总承包人收到全部承包款项或应确认收入时，借：银行存款（或应收账款）等帐户，按应确认的收入贷记“工程结算收入”帐户，按应支付给分包人或转包人的工程款项贷记“应付账款”帐户；总承包人在计算本企业应纳的营业税时，借记“工程结算税金及附加”帐户，贷记“应交税费——应交营业税”帐户；总承包人在支付分包或转包款项并代扣营业税时，借记“应付账款”帐户，贷记“应交税费——应交营业税”和“银行存款”帐户。 例如，建筑业（施工企业）A公司的账务处理如下：
A公司在于建设单位结算工程价款、确认收入时： 借 ：银行存款（或应收账款） 41000000 贷：工程结算收入 29500000 应付账款 11500000 计算应纳的营业税及代扣的营业税时： 借：工程结算税金及附加 885000 应付账款 345000 贷：应交税费——应交营业税 1230000 支付B施工企业的工程价款时： 借：应付账款 111550000 贷：银行存款： 111550000 （四）应纳销售不动产的营业税 房地产开发企业以房屋等不动产作为其经营的主要业务，因此，其缴纳的营业税，应和其他企业主营业务的核算一样，记入“经营税金及附加”账户。即在企业实现收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等帐户，贷记“经营收入”账户；计提营业税金时，借记“经营税金及附加”账户，贷记“应交税费一应交营业税”账户。 例如，某房地产公司2005年销售不动产取得销售收入3800000 万元，该房地产开发公司会计处理如下： (1）收到销售款项时： 借：银行存款 3800000 贷：经营收入 3800000 (2）计提营业税金时： 借：经营税金及附加 190 000 贷：应交税费—应交营业税 190 000 但房地产开发企业将作为固定资产管理和使用的房屋、建筑物对外销售、捐赠时，应视同非房地产开发企业销售不动产进行核算。[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:06 编辑 ]
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一、城市维护建设税 房地产开发公司在缴纳营业税的同时，还要以营业税为计税依据，缴纳城市维护建设税。 应纳城市维护建设税=应纳营业税×适用税率 企业核算应缴纳城市维护建设税时，应设置“应交税费—应交城市维护建设税”账户。 例：某房地产开发公司缴纳营业税700万元。则应纳城市维护建设税并作会计分录如下： 应纳城市维护建设税=纳税人实际交纳的营业税×适用税率=700×7% =49（万元） 计提税金时： 借：工程结算税金及附加 490 000 贷：应交税费—应交城市维护建设税 490 000 缴纳税款时： 借：应交税费——应交城市维护建设税 490 000 贷：银行存款 490 000 二、教育费附加。 房地产开发公司在缴纳营业税的同时，还要以营业税为计税依据，缴纳教育费附加。 教育费附加的计算方法，与城市维护建设税基本相同。 例：某房地产开发公司缴纳营业税700万元，设教育费附加计征率为3%。则应纳教育费附加并作会计分录如下： 应纳教育费附加=纳税人实际交纳的营业税×适用税率=700×3% =21（万元） 计提教育费附加时： 借：工程结算税金及附加 210 000 贷：应交税费—应交教育费附加 210 000 缴纳教育费附加时： 借：应交税费—应交教育费附加 210 000 贷：银行存款 210 000 三、印花税
房地产开发公司在房地产买卖中书立、领受的凭证要征收印花税。 应纳税额=凭证所载应税金额×使用税率 房地产开发企业在转让房地产时，应纳印花税。按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其交纳的印花税列入管理费用。
借：管理费用 贷：应交税费——应交印花税 四、房产税 房地产开发企业拥有房产所有权时，要对其经营自用的房屋、出租的房屋征收房产税。 应纳房产税=房产计税余值（或租金收入）×适用税率 企业缴纳的房产税，应在“管理费用”或“待摊费用”账户，中按时列支。预提税金时： 借：管理费用（或待摊费用） 贷：应交税费——应交房产税 每月缴纳税金时： 借：应交税费——应交房产税 贷：银行存款 例如：某工厂坐落在某城市郊区，其应交纳房地产的厂房原值为5000000元，当地规定允许减除房产原值的30%。其全年应缴纳房产税得计算及会计处理如下： 该工厂应缴纳的房产税税额=5000000×（1-30%）×1.2%=42000（元） 借：管理费用 42000 贷：应交税费——应交房产税 42000[ 本帖最后由 hjs666@sina.com 于 2010-10-29 15:08 编辑 ]
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