从“地主”到“地王”——权贵密集型产业之地产疑云

从“地主”到“地王”
——探析作为权贵密集型产业的地产疑云
作者： 何钰烽
* 如果您对本文所述内容感兴趣，想了解更多经济问题，欢迎到网上免费下载本人的经济学专著《权力、伦理和经济学》；也可来信索取Word文档，tianjichuiyu@sina.com；天涯也有连载
在世界范围内，主流媒体普遍认为现在天朝的统计数据是无法让人信服的，所以作为天朝的经济学人，一个必须的功课就是磨炼出那一叶知秋、窥一斑而见全豹的判断力。
——谨此以为前言，在漆黑的夜晚与诸君摸索前行
大约二百年前，经济学家大卫•李嘉图就发现：地主的利益势必和全社会的利益是相悖离的。李嘉图反对向农产品征收关税，因为那样会降低国内土地的产出并且使地租升高。这样一来，大量的补贴会转移到封建地主手里，而远离工业资本。
现在中国的经济恰恰在土地问题上也存在这样的情况，大量的递增的土地增值收入和变相地租，使得城市中的工业和服务也难以为继。北京的中关村曾经是中国的电脑产业的重要基地，但是由于地价和相应的房租的增长，中关村地区的大型企业大量迁出到远郊，比如上地、比如亦庄。这样的迁徙给公司和雇员都平添了大量的交通成本。另一方面，由于地价的上涨，使得基本生活开支的基数上涨，经济的基本规律是工人的最低实际工资不得低于工人的最低生活费用。这些因素也最终造成产品的价格上涨。2008年初我到上海停留了一个月，这时我发现，上海的日用商品价格普遍比北京贵，比如一包我常吃的饼干要贵出北京近三分之一，北京上海同为东部沿海地区，这种差价说明了，在人力成本相近的上海，店面租金的平均费用要高于北京。当然，要了解租金成本更直观的是看看房屋中介挂出的牌子。
2009年下半年的新闻中，一个频繁出现的名词“地王”不断地挑战着大众的神经。中国人花了两千年才让地主从中国的历史上淡出，转眼一间，一个新的称谓“地王”又霸气十足的出现在我们眼前。发展到今天，我不禁感叹，中国历史悲凉的划了一个圆圈，转瞬之间又回到原点。但是仔细一看，“地王”居然连“地主”都不如，因为无论怎么看上面都还差了那一点。
记得我们从中学的历史课中就时不时的会听到一个名词叫——土地兼并。从历史上来看“土地兼并”的加剧往往直接导致了王朝的覆灭。唐，陆贽说，“富者兼地数万亩，贫者无容足之居，依托强豪，以为私属”。当然，农民失去土地，当然也可以搞其他的生计，比如做工、贩运、经商等等。但是在农业社会，多数失去土地的农民很快就会变成流离失所的流民，这些流民要么依附地主豪强成为佃农，要么走投无路成为强盗，要么揭竿而起奋起反抗。而问题的终结是像唐朝和明朝那样在农民大起义的风暴中灭亡。
地主是农业时代最为高收益低风险的经济门类。地主和资本家不同，地主是人类历史上最货真价实的寄生阶层。土地权力的集中必然形成对所有无地无权阶层的盘剥。我不知道，明代的崇祯皇帝会不会喊“旗帜鲜明的反对动乱”的口号，但是崇祯应当知道：谁是才动乱的源头？英国人在香港创造的土地拍卖制度使得港英政府成为货真价实的大地主，这使得英国尽享殖民地的丰利。但是，港英政府绝不敢把香港的经验移植到英国本土。然而一个神奇的事件是，这项殖民地土地制度，居然被完整的复制到了这片幅员辽阔的神奇之地。
实际上土地问题也同样的存在于西方的历史之中。土改和均田的举措发生在各个国家的历史之中。十九世纪许多西方许多国家完成了土地的无偿或者极低价格的土地分配方案。如，1862年美国政府颁布的《宅地法》，这部法律规定，成年公民只要经过登记，就可以在西部免费得到一块不超过160英亩的土地。如果他在这块土地上居住或耕作满5年，就可以获得这块土地的所有权。
不要以为资本主义国家的土地都是私有的。现代国家中许多都有大量的国有土地，如加拿大90%，新加坡83%，荷兰占80%。瑞典自1904 年开始推行土地公共所有的政策，规定土地一旦被收购便永久成为公共所有土地，再不能出让给私人所有。1964 年斯德哥尔摩市已将70 ％的土地变为公有土地。英国自1979 年撒切尔夫人执政后，大力推行住房私有化，住房所在的土地相应由公有变为私有，公有土地比例随之呈下降趋势。在中国，虽然孙中山的三民主义也主张进行土改，但是由于孙中山过早的去世，以及国共内战以及后来的抗日战争，最终国民党放弃了三民主义中的土改主张。
1949年国民党败退台湾后，蒋介石痛定思痛，决心推行土改，国民党用日剧时代日本在台湾工业资产强制换取台湾地主的土地，然后将这些土地分配给农民，这些措施使得台湾社会得以延续基本的稳定。同时由于限制了土地收益的预期，也把台湾社会引向工业的发展的方向。在中国大陆，众所周知，49年后，的土地收收归了国有，现在中国的土地是100%的国有土地。
另外一个关于土地兼并的问题是土地既然对农民这么重要，为什么有这么多农民要把它卖了呢？答案是两个字“剥夺”。官员们多利用手中权力大肆侵占土地。封建官僚还依仗他的特权地位，对土地进行巧取豪夺。官僚兼并的土地，往往在他的任所。康熙时期做过江宁巡抚的慕天颜、余国栋，一个是甘肃人，一个是湖北人，却都在任所的江苏拥有大量土地。乾隆时期，常有“归田之愿”的山东巡抚陈世倌，乃以浙人“而私置产兖州”。可以肯定，这些土地的取得，更多地是利用官僚地位，巧取豪夺的结果。
在商人兼并土地的过程中，高利贷是一个有力的工具。所谓“称贷者其息恒一岁而子为其母，故多并兼之家”。兼并土地的商人，或者在青黄不接，粮价高涨之时，贷粮折价于缺粮的农民，收取高利，剥削农民到破家荡产，然后“折收田、房”，达到兼并农民土地的目的。或者接受农民典当土地，通过典当、直到最后卖断，使高利贷发挥巨大的作用。
然而这些明清时期的手段到了现代都有些落伍了，根据央视报道，上海市闵行区政府在拆迁时，仅仅用了六十七万元的补偿款就剥夺了潘蓉女士的四百多平方米的三层小楼。公仆们知道，只要他们声称代表了最广大的利益，公仆们基本上就所向披靡了。
古今中外土地是权贵们最愿意控制的资源。因为权贵们知道你控制了土地就几乎可以控制一切，所有的交易都要向你屈服。也正因为此，人类历史上才不断地充斥着战争与杀戮。
中国职工工资总额与GDP的比率，1990年为15.9％，到2005年下降为10.75%而与之相对应的是，2007年中国的政府土地拍卖收入超过1.2万亿元。2007年全年国内生产总值为246619亿元。全年房地产开发投资25280亿元。仅政府卖地收入就相当于GDP的4.8%，而房地产投资总额相当于GDP的10.02%。土地拍卖收入相当于国民工资总额的一半，而房产投资总额则相当与国民工资总额的全部。也就是说国民工资收入的一半用于支付给政府用于租用原本就属于他们的土地。而更为严重的是这些收入完全没有用于直接的国民福利。（以上数据来源于人民网《中国宏观经济流程：两难困局与关键性调节》作者 周天勇 和中国国务院新闻办公室 国家统计局局长谢伏瞻，1.2万亿土地收入来源于《中国青年报》。）
很多朋友问我，08年你说房价会跌，房价为何没有跌？是啊，我也很奇怪，按照既有最起码经济规律，现在的中国房价早就崩盘了，但是事实是，房价居然在今年的下半年开始涨了？神奇，这真是一片神奇的土地。
按照既有的经验来看，所有的预测都是徒劳的，就像我们可以预料到牛奶里会掺水、惨面粉，但是磕坏脑袋也想不出，牛奶里会掺三聚氰胺。同样我们也很难想到，房地产业内究竟发生了什么。
国内的地产商大多都是靠骗取银行贷款起家，自有资金非常少。中国银行贷款的利息其实是很高的，这种开发模式必然依靠房价的不断上涨才能维持（也就是百姓不单要支付自己高额的贷款利息还要间接帮开发商承担）。这就是房价上涨的一个重要支柱。但是一旦，房价上涨到脱离实际价值太远的时候，引发消费者和投资者购买意愿减弱。那么问题就产生了，售房收入没有，而巨额的银行利息加上销售维持成本很快就会给开发商以巨大的资金压力。记得09年一二月份的时候，潘石屹、任志刚等开发商大多叫苦连天。实际上官方数据是09年上半年，成交量极度萎缩，市场观望气氛浓厚。
假设一个开发商有3亿自有资金贷款6亿。（注意这些钱大部分都会被花掉。）楼盘市价总价大概能有20多亿。那么这个开发商每年光利息就要用掉最少6000万。也就是每年必须卖掉价值2-3亿的房子，才能换上银行的利息。但是如果10个月没有大量售出房子。那么贷款利息就可能把开发商的现金吃光。到时候，在法制国家会面临资产被拍卖的现实，拍卖抵债资产一般会以很低的价格成交。按照常理，到2009年的七八月就应该有许多家房地产公司要宣告破产了。说到这里，读者一定会认为我的猜测是毫无根据的、别有用心的。那么真实的情况是怎样的呢？我们来看看不久前在香港成功上市的恒基地产的资产负债状况。根据媒体记者魏金辉披露的数据，恒大地产截至2007年9月30日，恒大地产的负债总额为141亿元，资产负债率为95％。何其惊人的数字。神奇，这是一片神奇的土地。这样的公司没有倒闭反而成为了中国首富，我们就不得不惊叹于这片土地的神奇。
从现有的资讯来看，全中国破产的地产商可谓凤毛麟角。也就是说，大部分的地产企业的官方背景让这些地产商成为了运动场上的不倒翁。也就是说，为了救这些地产商，政府银行，可谓居功至伟，包括向天朝自己的金融系统里加入三聚氰胺。这里面到底发生了什么？我们现在还不得而知，但是从今年的信贷大跃进和那个让贪官们欢呼雀跃的四万亿，人们凭借以往的经验也能猜得一二。骗贷在地产圈其实已是一个众人皆知的潜规则，假按揭骗贷的历史与中国房地产开发的历史一样长，只不过以往市场红火，它常表现为一种“空手套白狼”的游戏，一种撬动资本的杠杆，而没有表现为骗贷；或者根本没有人愿意深究这个权贵密集型产业的骗贷问题。
但是，这个骗贷的流程是怎样的呢？房价是怎样神奇的翻番的呢？这里我用一个简单的流程来描述一下这个邪恶的地产泡沫。再次声明，本人非业余侦探也非调查人员，此流程的建立纯粹是以日常的媒体数据和身边的观察为基础的猜测，是否认同此流程，读者自己判断，本人不承担法律责任。但是，本人相信，随着时间的推移越来越多的现实证据会支持我的这个流程模型。
2009年十一月的，我随机的咨询了三四家楼盘的售楼处关于价格的情况。得到的答复却是出人意料的一致，这个楼盘暂时不卖，价格未定。作为被市场经济的熏陶多年的人（本人曾经经营过一家很小的影视公司），直觉告诉我这里头有些不对劲，因为一个商家不卖他的商品，或许存在偶然，如果大家都不卖，那就是说明地产商都不缺钱。但是他们真的不缺钱吗？一个资产负债率达到90%的行业，这样的行业中的企业居然不缺钱，一个不缺钱的企业要么太优秀，要么就是骗子，所以基本可以判定，这里面一定存在着一个巨大的黑洞。回到家里我认真的思考了一下这个问题，天资愚钝的我，终于开窍了，这样就有了下面这个流程的模型。
假设一个开发商A从政府那里用10亿元拍地土地，那么这些用于购买土地的资金来自银行B的贷款，假设这个开发商的自有资金非常充裕，那么也至少要贷得8亿，既80%的资金来自银行。这还没完，你购得土地总得有人盖房子吧，既需要建筑费用，按照普通的地区来说这个建筑费用一般要在地价的四分之一左右。那么最现实的手段就是把未建成的楼房卖给买房者，（这样的事情只有在天朝才能大规模的存在），如果开发商行销有术，那么一个楼盘也是需要至少一道两年的时间来消化的，所以基本上来讲在开工之初，开发商A就要筹备出2.5亿的资金，这个钱是很难靠卖期房来完成的。这个时候问题就来了，开发商一边要还利息一边又要筹集新的建设费用，这样的贷款套贷款的方式，足以让任何企业倒闭。但是别忘了这里是一片神奇的土地。作为权贵密集型产业的地产商，自有其呼风唤雨的神奇之处。
开发商A这时要做的就是，搭建一个唬唬人的售楼处，在大街上发一些广告，然后呢，当然是找一些住在深山老林里的居民的身份证，用这些人的名义套取银行的售楼按揭贷款。0首付的房子现实中估计从来没有几个人或者你们的朋友可以0首付购得真实的房屋的。但是估计开发商可以，即便拿不到0首付，20%首付也是可以接受的，这些虚拟人的贷款变成了银行B全额的房款流入了开发商A的口袋，以20%的首付计算，开发商可以用20万换取100万，再用多出的80万，换成4个20万，套取400万的低息按揭贷款，400万又可以变成20个20万的首付，套取2000万的贷款……理论上说，这样层层套着贷下去，他们可以把美国都买下来。
这个模型未必精确，但是却是目前唯一可以解释这个巨大的房产怪物的分析模型。当然还有很多变化，比如开发商之间互相购买，或者一个开发商注册两家公司，左右买右手等等。相信聪明的开发商可以搞出千变万化的神奇的花样。
其中当然还有很多细节问题，这些细节和审批关卡看来使得这种交易根本行不通，但是别忘了这是一片神奇的土地。法律和规定只对我等屁民有效。比如北京的开发商邹庆骗贷7.5亿，该死的是这小子拿了骗贷的钱去搞别的生意，结果赔了个干净，造成烂尾楼，实在捂不住了才被移送法院，该开发商套用了257人的身份用于诈骗，银行居然全然不知？办过房贷的朋友一定会知道这根本不可能。如果这小子老实一点，别把这些钱赌没了，什么事都不会发生。
好了，说道那些09年底有房都不卖的开发商，唯一合理的解释是，他们手中的房子已经被套取了贷款，他们无房可卖，或者多数房屋已被用来套取贷款，为了安全起见，他们已经不敢公开向外发售，据本人观察，最近的新动向是把售出的房子作为二手房再高价转让一次套取现金。二手房的买卖又为开发商提供了新的资金来源，房价也在这样的利滚利的操作中走向了天价。
09年没有开发商倒闭，房价没有降下来，宽松的货币政策和十几万亿的新增贷款，都起到了力挽狂澜的作用。
2001年，我出差到南京，我记得当时南京市中心最贵的房子每平米也仅仅有5000元。现在据说那里的房价已经到了2万了。疯狂的神奇还在不厌其烦的编造这神奇的童话。关于炒房团和职业的炒房人其实都是开放商编造的童话而已，因为天朝是不允许公民随便组成一个组织的，即便有这些人的能量放在宏观经济上看几乎可以忽略不计。另外房产的交易非常复杂，在目前法制环境下，房产显然不适合作为炒作变现的工具。即便真有炒房团的童话，实际也很好控制，比如对家庭的二套或者三套以上房产开征物业税，物业税可以在总价的2%-5%左右，这样拥有多处房产立即变成一种沉重的债务负担了，房价应声下跌等等。事实是，有些操作起来很简单，国际通行了措施，就像公布官员财产，在天朝但是就是推行不了。
说了那么多突然觉得无奈和愤怒，说了有用吗？如果肉食者还有一点点的良知事情不会发展到今天这种地步，今天晚上在央视看到了强拆引发的业主自己烧自己的惨剧。
开发商和普通消费者的博弈中，这里通过骗贷、行贿、剥夺、强制拆迁、以及其和政府的千丝万缕的联系，开发商成为了博弈游戏中一个不受规则控制的一方。所有的市场交易的基本规则都可能在这里失效，包括把一套房子同时卖给两个以上的消费者。问题又回到了远点，房屋本身并不具有升值的空间，相反房屋在不断的折旧，真正升值的是土地的使用权力，千千万万的房奴供养的不是他们的房屋而是他们使用的原本就属于他们的土地，从地主到地王历史充满嘲弄地划了一个圈又回到了原点。
作者：天际吹雨　回复日期：2009-12-03　13:30:00
对于这个地产集团我用一段话来概括：
这是一个反人类的集团；
他们的每一个毛孔都滴着鲜血；
他们的每一丝气息都透着邪恶…… 作者：天际吹雨　回复日期：2009-12-03　13:59:44
谁第一个把一块土地圈起来并想到说：这是我的，而且找到一些头脑十分简单的人居然相信了他的话，谁就是文明社会的真正奠基者。假如有人拔掉木桩或者填平沟壕，并向他的同类大声疾呼：“不要听信这个骗子的话，如果你们忘记土地的果实是大家所有的，土地是不属于任何人的，那你们就要遭殃了！”这个人该会使人类免去多少罪行、战争和杀害，免去多少苦难和恐怖啊！
——雅克•卢梭 《论人类不平等的起源和基础》
卢梭的问题已经过去了两百多年，但是显然这个问题依旧困扰着后来的人们。土地私有一方面是压迫的产物，另一方面可能也是源于原始农业的发展，这种技术使得独自的家庭为单位的男耕女职的生存方式称为可能。但是，即便如此原始农业的初期，相信多数情况人们依旧共同拥有他们耕作的土地，共同拥有他们的收获，其主要原因还是部落的粮食还无法有大量的富余。上文我们得出的一个间单的规律是，一个社会的生产能力很大程度上制约了这个社会的分配方式。可以推断，原始农业的食物存量只有在能够明显的超出人口的需求时，土地的私有才可能成为现实。即便如此，直至近代世界上的很多石器时代的原始部落依旧共同拥有他们的土地，共同分享多数的收获。在欧洲殖民者到达美洲时，印加帝国已经是一个中央集权的农业国家，但是这个国家的土地依旧是“公有制”的。
1854年，美国政府要求签约，要以15万美元买下印第安人的200万英亩土地。当时的印第安酋长西雅图，美国华盛顿州议会发表了一篇著名的演讲：
你们怎能买卖天空？怎能买卖大地的温暖？这念头多么奇怪啊。……在我们心中，每一片闪光的松叶，每一块沙滩，每一团密林中的雾霭，以至于每一块空地和嗡嗡叫唤的昆虫都是圣洁的。树中流动着汁液，载负着我们的记忆。……空气对于我们也是宝贵的，因为万物生灵都一同呼吸。白人好像没有注意到他所呼吸的空气，向死亡多日的死人，对恶臭没有反应。但是如果我们卖给你们土地，你们必须记住空气对于我们是宝贵的，空气和她所抚育的生灵同享她的精神。她给了我们祖先生命之初的第一口呼吸，也给了他们生命之终最后的叹息。……我们知道，地球不属于人类，而人类属于地球。
虽然着篇文章是否真的出自印第安酋长，是个颇受质疑的问题。但是无论谁写下了这段优美的文字，这篇文章中，西雅图酋长谈到了一个重要的问题，如果土地是私有财产那么空气为什么不能成为私有财产？未来的某一天如果某人或者某集团宣称，空气归他们所有怎么办？是否无力支付费用的人将不得呼吸？既然作为自然资源的土地矿产能够成为个人的私有财产，那么为何不把空气也列为私有财产？显然没有人会这么做，因为空气本身无法被认为控制。唯一合理且可行的答案就是空气是自然界的资源，空气天然的归全人类每一个人所共有。
空气是自然资源，还有天上的雨水，海里的鱼类，显然土地矿产也是自然资源，自然资源本身不是人类的劳动所得，出于人类要求平等的天性，自然资源理当归人类每一个人共有，由于国家的存在，现实的理想只能是某国的自然资源理当归每一位国民共有。同时人类的一项基本的权力应当是获取基本生存资源的权力。比如人类生来保有呼吸、饮水、使用土地的权力。17世纪的英国思想家洛克认为，“我们就自然理性来说，人类一出生即享有生存权利，因而可以享用肉食和饮料以及自然所供应的以维持他们的生存的其他物品。”
自然资源具有天然的共有属性，假设在一个非常封闭的无人居住的山中，来了一群移民，移民们先分配了各自的住址，然后大家开始寻找水源，可是恰巧只有一家人家的院子里能够打出井水，显然这家人家不能向其他人家索取回报，否则这家人家会被村民们赶出村落。这个假设说明，对于天然的公共资源的使用和分配问题显然是一个基本的政治问题而不是简单的经济问题。
对于自由市场经济的土地问题。中国最熟悉的是香港土地制度，众所周知英国在1840年到1842年的鸦片战争中从清政府手中取得了香港岛的占领权，后来又通过武力和胁迫的手段获得了九龙半岛和新界地区的租借权。1903年，港英政府完成了对全港土地的测量、调查和登记，同时对土地所有权制度进行变革，宣布除新界部分农业用地归当地村民所有外，最终所有权归英国女王所有，由港英政府代为行使。这就是说这些新得的土地大多成为英国政府的财产，接下来土地出让成为香港政府的主要财政来源并使得香港成为免税的自由港。1841年港府第一次批租土地，当时租期未做明确规定。1844以后租期确定为75年，并不可续约；后来港英政府一度把租期从75年延长至999年，而且不补交任何地价。1898年，港英政府认识到租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金，此后，75年租期成为标准租期。
香港回归前，所有土地契约都将期满，1984年“中英联合声明”规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去。1997年以前期满的土地契约可以续约；1997年到期的土地契约可以自动延长至 2047年。目前，香港特区政府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最长只能到2047年。另外香港特区政府还可以对一些1985年到期的土地征收年租金。
香港回归后，根据香港基本法的立法精神，香港实行港人治港原则，即从法律上讲香港的土地租金所得理所当然地为香港全体居民所有。对于货币化的财富，自然最无争议的方式是，每个香港居民可以平均分配这些土地所得。而事实上这种土地出让金和土地年租金，都由香港特区政府和非普选产生的立法会决定其使用方向，而一个显而易见的事实是，这些出让金的大部分都被用于香港政府的日常公务开支和市政建设，而土地财政的模式使得香港一直坚持实行低税负政策，是目前世界上税收负担最低的国家和地区之一。在含有扼止措施的“中英联合声明”签署之前的1981年，批地收入占香港财政总收入的比重还高达37%。土地出让金这样一个项属于全民的资产用于公共财政看起来也说得过去，但是这种使用方式却暗含着对大众基本权力的剥夺和对富商利益的纵容。现代量能课税的核心理念是按照个人给付（负担）能力而予以课税，对负担能力相同的人课以相同的税收，对负担能力不同的人课以不同的税收。简单地说，现代通行的课税基本原则就是多得者多交。这里我们做一个简单的税务分配模型来显示其中暗含的玄机，殖民的港英政府和后来的代表富商阶层利益的特区政府正是通过政府的分配达成了对大众财富的侵占目的。
假设，政府需要的预算税收是S=10000$,假设有100个纳税人，这样，人均税收是每人100$，土地收益为10000×37%=3700$，人均土地收益是37$。根据香港的贫富差距保守设定在100人中有5%，富人财富量占总社会财富的60%，经过计算5个富人的平均财富是其他人平均财富的28.5倍，那么应缴税款也应等于其他人的28.5倍。这样的假设并没有夸大香港的贫富差距。2006年总部设在赫尔辛基的世界经济发展研究所负责人安东尼奥•肖罗克说，目前全球财富分配很不平均。2％的成年人拥有世界上50％的财富。美国名列前茅，10%的富人占据社会财富的70%，法国、英国的这一比例也都超过50％。香港的贫富差距显然高于美国，美国基尼系数0.40香港为0.56。
假设仅按照财富多少和相应的支付能力征收税款，土地收益为全民均分，平民收入相等，每人应缴税款为α，富人收入相等，每人应缴税款为β，那么这些人的纳税情况如下：
1) 95×α+5×β=10000
2) β=28.5×α
通过计算等式为： 95×α+5×28.5α=10000；
α=42.1$ ；β=28.5×α=1199.85$
平民需缴税42.1$ 而富商则需缴纳1199.85$。
如果将土地收益37$直接发放给大众，平民实际缴税42.1-37 = 5.1$（港元），富人的实际缴税为1199.85-37=1162$。
而把土地收入全部用于市政的情况下，10000-3700税负变成了6700，同等条件下。
1) 95×α+5×β=6700
2) β=28.5×α
通过计算等式为： 95×α+5×28.5×α=6700；
平民实际缴税α=28.2$，富人实际缴税数为β=804$。
通过两个结果的数字对比，大众看似减少了税务支出，而实际上是丧失了公共的福利，而富商则通过削减应纳的赋税大幅度的侵占公共福利，这种财政安排根本上是有利富商和企业而有损大众的。香港特区政府通过操弄土地所得的使用方向，实质上将大众应有的福利用于补贴富豪或企业的生产成本。老子说“天之道，损有余而补不足；人之道，损不足以奉有余。”这句话用来形容香港政府非常合适。2001年以后香港表示社会平复差距的基尼系数甚至达到0.525，2006年更高达0.56，跟中美洲的萨尔瓦多差不多，成为全球贫富差距最严重的地区之一。香港有不少企业家是“亚洲十大首富”，甚至是“全球十大首富”，仅李嘉诚一人即拥有超过二百亿美金的资产。同时从上面的模型也可以看到，基尼系数越大，土地收益直接用于财政的方式对富人越有利。随着土地收入的增加，香港政府又做出了一件有利于富人的举措，香港从1915年开征的遗产税，2005年11月2日，香港立法会经过三读通过的《2005年收入(取消遗产税)条例草案》，这意味着在2006年2月11日零时之后去世的港人，其遗产将不再需要缴纳遗产税。香港政府为富人把自己的后事都安排好了，这里面土地拍卖可谓居功至尾。
更具有讽刺意味的是，中国大陆的土地政策居然可以直接效法殖民地香港的土地财政。中国宪法明确规定城市土地是国有的，但是土地可以无偿划拨或有偿使用的。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，中国大陆的土地出让年限为70年、50年和40年。以2005年为例，2005年中国财政收入首破3万亿人民币，属于地方财政的“土地出让金”就达5500亿元，为总收入的六分之一还多；相当部分的地方财政各种预算内外土地收入比重在50%以上。5500亿除以中国13亿人口，每人应当可以得到423元福利，由于土地天然归全民共有，人民理应分得土地的出让金，这样一个3口之家2005年末应当得到1269元，而按照官方的数据，2006年的农民平均年收入仅2829元，显然谁都可以看到这笔钱对于贫困的中国农民的意义，如果中国农民家庭每年都有这笔钱，那么可以使得多少苦难得以避免。起码孩子们的学费总算有着落了。而实际的情况是他们没有得到一分钱。而到了2007年，人均土地红利已经接近一千元了。
作者：天际吹雨　回复日期：2009-12-03　15:59:23
市场的问题是，我们允许什么资源配置通过市场来完成，什么资源的配置不通过市场来完成，而所有这些问题的依据当然是社会团体和公民的权力。而当公民失去了对公共事务的发言权时，市场和管制的双重暴政就必然会发生。
好吧就写到这里了，这个集团已经无药可救了……
【完】
作者：lawmatter　回复日期：2009-12-04　05:08:58
这个道理是很明显的。在50、60年代的美国，以房产作为工具进行无限套现的把戏就有人玩过（中国的权贵只是拾人牙慧，而其我认为中国处在美国的50年代，所以所谓的大国“勃起”是个笑话）。
当时，夏威夷以及佛罗里达的房产都被推到天价。为此，美国证券交易委员会介入，将以房产作为依托的交易定义为销售证券。因为，对房产的升值预期与对股票的预期没有区别。对房产的价格操作可以像对股票的操纵一样，快速、有效、且后果严重。
房产=证券之后，炒作房产的行为受到严格监管，房价应声而落。前日，闻美国房产商到北京忽悠买房，我就预见到可能SEC会介入。当然，中国法律就如狗屁一样。美国的大忽悠们估计都不知道该怎么乱搞才算违法（！！，在中国，有钱人想犯法都难！！）。
中国的法治是个痛脚。华尔街日报访谈默多克等财东，默多克就公开说中国没有法**治，不看好中国的投资。老默在甘肃项目上吃过亏，精明了。而且，周五还与中国合作伙伴吃饭，下周一就找不到这个人了。一打听，已经被关起来了。老默不喜欢这么错乱的感觉，可以理解。中国的法**律？=屁啊。屁民们，我们的头衔不是虚的。林书记一语中的，真神人也。