实录:从调控到革命 土地制度变革是和谐地产之本

实录:从调控到革命 土地制度变革是和谐地产之本搜狐房产house.sohu.com 2007年11月30日10:21 焦点济南房地产网发表评论(共1条)
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▲论坛时间：
2007年11月30日下午14：06-14：30
▲论坛地点：
索菲特六楼宴会厅
▲演讲主题：
从调控到革命——土地制度变革是和谐地产之本
▲演讲嘉宾：
赵晓 原国务院资产管理监督委员会(国资委)研究中心宏观战略部部长
【闻斌】今天我们有幸请到了原国务院国资委研究中心宏观战略部焦点装修家居网的部长赵晓先生，让我们掌声欢迎！今天赵晓先生将为我们做题为《从调控到革命——土地制度变革是和谐地产之本》的演讲，有请。
 

前国务院资产管理监督委员会
(国资委)研究中心宏观战略部部长赵晓先生
【赵晓】特别高兴到济南这个地方来。这是我上大学的地方，我四年大学是在山东大学念的，后来还在济南工作了两年多。我的媳妇儿也是济南人。所以，特别高兴到这个地方来。
今天想跟大家分享一下房地产的认识。我给大家汇报四个层面。
一、宏观经济与中国房地产发展的进程
我们知道，改革开放以来接近30年里，中国已经实现了全世界有史以来最快的增长速度，平均每一年的增长接近10%。而在过去的四年里面，我们的增长速度甚至超过了10%，过去的三个季度里面增长速度又超过了11%。中国的经济增长越来越快，堪称是世界经济增长的奇迹。房地产也是在这样一个增长的背景下发展起来的，我们知道它主要是1998年市场化改革启动，到2001年整个的住房投资消费超过30%，一直到今天。这样的一个增长势头会不会持续？
我们知道，耿总谈到明年就是奥运会，奥运会对我们来说是一个特别好的消息。我们分析历史上办奥运会的城市，60年代到现在，历届办奥运会的经济在奥运前后的变化分析来看，它有一个戏剧性的变化。大部分的国家在办奥运之前GDP增长加快，奥运举办GDP增速平均提高0.85%个百分点，奥运会之后平均降低2.4个百分点。很多人讲，明年奥运会不会成为中国经济的拐点，会不会突然放慢，至少历史上很多国家都是这样的。消费在奥运前一年是增长，奥运的第二年是降低。估计投资也是这样，奥运会前平均提高2.7个百分点，奥运会后平均降低2.5个百分点。物价前一年是涨的，第二年是降的。股市平均上涨23%，第二年的股市平均下降1.5%等等。
办奥运之后经济可能会陷入另一个变化，甚至会出现拐点。历史上的很多国家都是这样的。中国会怎样？中国的情况有点儿特殊，大概有两个情况跟许多的国家是不一样的。第一，中国太大。我们知道，把美国、日本、欧盟所有的发达工业化国家加在一起，他们的人口不到8个亿，中国有14亿人口。这意味着奥运的因素对中国经济的影响要比很多国家小。北京是全中国最大的城市，但北京只有1600万人口，无论经济好或者坏，对中国的影响都比较小。相比之下，汉城就不一样。汉城的人口是1000多万，当然它改称叫首尔了。首尔整个经济区和都市圈占了韩国人口的40%以上，显然北京和首尔不能相提并论。首尔的经济如果感冒，韩国的经济肯定要打喷嚏。中国太大，所以奥运的因素对中国的影响相对就小。第二，城市化进程也包括人口的进程都处在变化的过程中，中国的人口现在基本上还是年轻化的结构，我们仍然处在人口盈利的时期，还没有进入到人口负债的时期。
中国的城市化进程也是这样。我们会发现，中国搞了这么多年城市化进程，现在还没有搞完40%。大家除了城市的人口问题外，还有一个城市化的质量问题，北京即便是中国最大的城市，它在城市化的进程方面依然有太多的事情可以做。比如北京的堵车，仍然堵得一塌糊涂，山东人叫北京不叫“首都”而叫“首堵”，北京要改变这种面貌，比如建立体化的地铁、城铁，将来从北京的任何一个地方到达公交点不会超过5分钟，不会超过800米。这意味着北京还需要很多网络超女的投资。即使在奥运之后，北京还有很多建设的任务。这与其他许多办奥运的国家不一样，他们通常是经济现代化完成之后再办奥运会，奥运会是请功的晚宴，而中国的奥运会更多像是一个午餐会，中国经济到中间一半；他们更多是像庆祝的晚宴，庆祝晚宴之后就没什么事可做了。中国就不一样了，我们发现午宴之后还有很多的事情要做。我们归结一下，我们发展的进程可能跟别的国家有很多不同。
最近我们对整个中国宏观经济做了总结。最后认为中国的工业化进程可能走完了50%，别看全世界都是中国生产的产品，但是这主要是在低附加价值的消费产品。而我们知道，全球高附加价值重化工业是整个价值链条的2/3，中国生产8亿件衬衫才能换回一架波音飞机，但是我们中国人自己也要生产飞机了，过去几年中国的重工业增长速度持续超过轻工业，今年以来，前三季度重工业增长了19.6%，轻工业增长了15.9%，中国的汽车出口翻番似的增长，全球的造船定单迅速向中国倾斜，中国大型研制民用飞机、嫦娥一号成功奔月等等这说明中国的工业正在向所有价值链条的2/3进军。所以中国工业化目前只完成了50%的进程，城市化只完成了45%，可能有45%的人住在城市里，但是城市化的质量还不够。
房地产是什么情况呢？到2005年底，中国城镇的人均住房面积是25平方米，我们把所有的发达国家人均住房面积平均起来，大概是35平方米。仅仅从居住的面积来看，中国目前城市的居住面积只相当于发达国家平均水平的60%，同时我们只有百分之四十几的人住在城里，用60%×40%，就知道中国的房地产只进行到了30%。
以金融业为代表，我们算了一笔帐，中国目前的GDP已经达到美国的1/3以上，中国很多的实物产量甚至超过了美国。但是，我们的全部金融资产只相当于美国的11%（到2006年底）。我们国民财富的资产化和金融化才刚刚开始，我们可能只完成了20%的进程。到目前为止，尽管中国经济过去30年用全球最快的速度在奔跑，但是现在我们顶多做了一半的事情，而在房地产方面我们只完成了1/3的进程，意味着我们还有很广阔的前景。
二、流动性过剩
前面我们讲的是实质经济链。中国正处于仍然有很大的发展空间、正处于方兴未艾的阶段。这样的经济前景，我们看到了，全世界也都看到了，全世界看到以后，就有全世界很多的资金大量向中国流动。这就引发了中国流动性过剩的问题。
中国的流动性过剩有三个来源。流动性过剩跟房地产市场很有关系，为什么房地产市场这么好？是有需求，需求来自什么？来自货币的需求。而货币的需求来自什么？来自货币的价格，来自全球货币的流动性。
第一个来源：大量的外汇流入。中国增长最快的一个数字就是外汇储备的增长。3年增长了3倍多，去年年底是10600多亿美金，现在已经到了14000多亿，年底可能会超过15000多亿。这样的增长速度超过了所有宏观经济的主要变量。这样大量外汇的流入导致我们基础货币的扩张，导致了房价的上涨。因为很多的外汇是集中性进入到资产的领域，同时也导致了股价的上升。
我们做了股价和外汇流动的关系。我们发现他们之间存在着95%以上的相关性。现在有人问股票市场还会不会涨？最近有些下跌，只要外汇储备还在增长，股票市场就有95%的可能性上涨。房地产市场也是这样。基本上是在人民币汇率升值背景中房价一路上升。
由于大量外汇储备的增长引发了资产价格的上升，进而又导致了储蓄存款的搬家。现在市场上不仅有国外流来的钱，而且还有一个很重要的现象，国内的资金现在也在流动。这个资金就跟的储蓄存款的关系一样，中国人民比较喜欢存钱，改革开放这么多年了，财富搜狐网的增长都存在银行。过去经济学家把这些钱叫做“笼中的老虎”，这些钱在银行里不跑出来没事，一旦跑出来肯定会引起物价的激烈上升。过去还好，这些钱一直安安静静地放在银行里。但是现在不行了，当楼价开始涨，2007年股市飞涨的时候，这些钱就跑出来，跑到哪儿？就跑到资产里面。这里面有一个需要强调的，大家最关心也是最明显的一个现象是人民币对国外的货币资产在升值，但这只是问题的一个表象。问题的背后更重要的现象是什么？是人民币对国外的货币升值的掩护下，正在经历对国内资产的严重的贬值。比如一栋楼，三年前本来是每平方米7000多块钱，现在卖到2.5万元了，可以说房价涨了三倍，也可以说存在银行的钱只变成了原来的1/3。中国经历这样一个变化的进程，人民币的对立贬值的效应势必导致避免财富缩水的行为，表现为投资者对不动产和动产的异乎寻常的追求，目的是为了保值，也是避免他的财富像冰棍一样化掉，唯一的办法就是投资资产。我曾经打过一个比方，我们跟马赛跑没有一个人能跑得过马，唯一一个跟马跑得一样快的办法就是骑在马背上。于是，存在银行的钱增值能够跟资产跑得一样快，就投资资产，这时候就发现资产更热了。这是资产流动性过剩的第二个来源。
目前人民币的升值才刚刚开始，甚至没有真正地升值，它对一些货币甚至是贬值的。在过去高增长、低通胀的环境以及汇率升值的宏观环境是增生增产价格泡沫的温床，过去主要国家大幅攀升的时期通常都是经济处于高增长和低通胀的阶段。比如说历史上的美国、香港、台湾、日本都是这样。其中，台湾在台币升值期间，它的股票指数有了12倍的增长。
中国流动性过剩还有第三个来源就是金融杠杆的放大。什么是金融杠杆的放大？比如说你过去买个房子30万，现在你需要100万。你的100万可以当成300万来花甚至当成600万来花。你买了房子，发现股票市场涨得很好，没关系，你没有钱，银行跑到你那里去，说你的房子可以估算一下价格，把相当于它70%的钱去炒股票，这就是金融杠杆的放大。
所以需求旺盛有三大来源：第一，大量的外汇的流动。第二，储蓄存款的搬家。第三，金融杠杆的放大。导致了中国市场上热气腾腾。
三、政府要进行宏观调控
我们现在终于明白了，政府在过去几年，实际上它的一个基本线条就是要跟流动性过剩特别是流动性过剩可能引发的泡沫经济做好准备。政府最好的做法，不要等到泡沫很高很高再去调控，那个时候你一调控整个泡沫就崩溃了，要在泡沫刚刚起来的时候就进行调控。政府主要的做法是两条：
第一条：把流动性给“装”回去。就像我们知道的一个故事，渔夫把魔鬼从瓶子里放出来，接下来再想办法把魔鬼装回去。第二条：输出流动性。把流动性推出去。就这两个办法。为此政府采取了很多的政策。
另外，还对一些重点的政策进行点杀，比如对房地产行业，2005年、2006年出台了很多的调控政策，现在又出台了对第二套房的政策。但是结果不太好，我们发现现在对房地产政策的调控变成了“空调”，没有太大的效果，现在大中城市的房地产价格指数有史以来涨得最快，房价越涨越快，甚至超过了工资，导致老百姓越来越买不起大房子、越来越买不起好房子，我们离美好的生活目标越来越远了。这意味着我们的房地产调控需要进一步加强，并调整调控思路。
我最近去了一次美国，美国旧金山、洛杉矶、到阿肯色州、到亚特兰大，我特别关心美国的房价，但是我非常受刺激。美国的房价多少钱？在美国，是个人就可以买到别墅，而且美国的别墅是真正的别墅，不像我们的别墅，我们www.focus.cn的别墅按照美国的标准不能称之为别墅，只能叫House或者TownHouse。我们的别墅楼间距非常小，而且没有花园。人家的别墅有超大的花园，旁边不太容易看到邻居的。人家那样的别墅才多少钱？每平方米不超过1万元人民币，大部分在8000元人民币，而美国的人均收入4万美元。我们中国人均收入不到2000美元，但是我们的房价比美国还高。前几年是香港人到深圳买房子，现在是深圳人到香港买房子。两边房价差不多,但香港的公共设施等是深圳没法比的。所以我们现在的市场有严重的问题。
我从1930年代一直看到2004年，我看到美国两三年的收入就可以买到房子，而且是非常漂亮的房子，他们房价收入比基本上在3倍，有的时候是2倍，在房价有泡沫的情况下也不到4倍。北京的房价收入已经超过了12倍，全国普遍在9倍、10倍。而且房价的增长速度超过了GDP，这肯定有问题。如果经济增长越来越快，但是人民群众离美好生活的目标越来越遥远，离美好的人居目标越来越遥远，就说明我们有问题。我们要进行调控，比如我们已经做了很多工作都是进行调控，包括二手房的贷款等等，这都是经济持续调控。
今天借这个论坛，我特别提出，我们要从调控到革命，我们要进行基本的土地制度的变革。我们知道，我们现在土地的发展模式是学香港，政府把所有的地拿到自己手里，然后像挤牙膏一样每次只挤出一点点，而外面的需求流动性过剩的旺盛的需求下，这个价格你想多高就多高。我们不应该走香港的路子，甚至不能靠政府提供廉租房来解决住房的问题。我们应该走美国的模式。首先建立起土地的产权制度，产权是永久的，在这种情况下，就出现了多元的土地供应，房价涨就有人卖地，绝对不会有人垄断着地，像挤牙膏一样往外挤。尽管中国土地没有美国那么多，特别是人均土地资源，但也绝对不会全中国变成香港。同样的房子，这边是商品房，那边是小产权房，一旦变成商品房就是几百万甚至上千万，小产权房和商品房的价格相差很大。
我上次讲到一个观点，我说如果我这个人站在这个地方，我只穿上衣下面什么也不穿，你们说我穿着衣服没有？可以说我穿着也可以说我没穿着。最关键的地方没有穿衣服。我说中国的房地产市场就是没有穿裤子的房地产市场。为什么？因为我们从1998年房价改革到今天，始终没有建立起现代土地产权制度，房地产市场是一个制度的体系，而土地的产权制度是这个市场最关键、最要害的地方，但是这个没有建立起来。没建立起来就是没有穿裤子的房地产市场，这个市场一定是畸形的。所以我们要进行第三次土地革命。
第一次土地革命是土改，人民公社化；第二次土地革命是把土地包给了农民；第三次土地革命应该是建立现代的产权制度，缓和我们日益增长的需求。这样走出一条发展速度比较好、同时人民群众能取得实惠的和谐地产之路。谢谢大家。