楼市大富翁

楼市大富翁 插图/刘志泉

2009年，由四万亿投资刺激引发的楼市新一轮狂欢，在临近年终的时候达到高潮。曾经折戟资本市场的恒大董事局主席许家印，一跃成为中国首富；手握重金的央企，在全国各地争相圈地；老百姓也扛不住了，置业的置业，投资的投资，主动或被动地加入了这场楼市大富翁的游戏。

商品的提供者和商品的消费者，本应是天平的两端，只是现在的这个天平，越来越向房企这边倾斜。是什么造就了这种失衡？年初还半死不活的市场，如何短短几个月后就能飞遥直上九重天？

究其原因，政策的制定者无疑是推手。作为支柱性产业、地方财政收入主要（甚至是最主要）的来源，房地产业被注射了一针“强心剂”——这剂药方不仅体现在保增长需求下对房地产业的特殊扶持政策上，还体现在史上最宽松的货币政策上。四万亿投资和天量信贷的增加，让通胀阴影从一开始就在消费者心头缭绕，在现有投资渠道下，持有房产历来是抵消通胀风险的不二法宝；而从需求来看，经历了2008年楼市的深度调整后，各类刚性需求在2009年三月开始爆发。

在楼市经历了“小阳春”后，楼市的热度直接传导到了土地市场。赵汉忠，这位今年带领金地的“华东兵团”在上海拿下了三幅地块的“华东司令”面对土地市场，直言不讳得用“人来疯”来形容。

自从四万亿的投入和天量信贷的增加后，最先受惠的是一批中字头和国字头央企。这也不难理解，经济仍未全面复苏的情况下，搞实业不容易，高投资、高回报的楼市显然是最佳投资途径。于是乎，在中化方兴、保利、中海等一批央企的大手笔之下，地王开始泛滥。

高地价意味着未来高房价，消费者早已熟知这个规律。于是，在京、沪、穗、深等地，售楼处的队伍开始越排越长。“买涨不买跌”的心理之下，刚性需求的、非理性的购房者都一起挤上这辆狂奔的列车。

对于至今仍未从金融危机阴霾中走出的国际热钱而言，疯狂的中国楼市无异于阴雨天闪露的一缕阳光。今年8月，社科院世界经济与政治研究所的一份报告称，受到国内资产价格上涨影响，热钱可能已经重新流入中国。

房价使地价上涨，地价上涨又抬高房价，房价上涨预期又让更多理性的、非理性的消费者不得不挤上这趟列车。这是一个恶性循环，也是一个套子。遗憾的是，很多消费者在骂娘的同时，却不知自己无意中也成了驱动房价这个列车狂奔的另一个“助推剂”。

有人愁来有人欢。这一年的惊天逆转，成就了恒大和许家印的传奇。曾经饱受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，被迫中止IPO计划的恒大地产，卷土重来，以冠绝内地房企的土地储备上演了一出资本神话；一年前还为资金发愁的许家印一夜之间成了中国内地新首富。

失衡的天平还将持续多久？目前来看，这股热潮或许还将继续持续下去。在中央尚未表态之下，不少省市已抢先出台“私政”——房产优惠政策仍延续一年。

内文导读：

开发商地王争霸战

没有疯狂的老百姓，只有疯狂的环境

要不要加入楼市大富翁游戏？

地产新首富许家印的创业史

恒大上市，一盘下了三年的棋

北上广三地买房故事

开发商地王争霸战

开发商们说，“地王是被迫的，没有谁愿意当地王”。在这场贴身肉搏的战役中，拿不到地，就意味着退出。地王争霸，催生出楼市的阵阵热浪，也显示出行业格局的深刻调整。

地王势力图

开发商追逐土地，就像狼在追逐兔子，谁也回避不了。南都周刊记者·顾彦平

陈果有部电影叫《去年烟花特别多》，如果放在2009年的楼市上，可以说是“今年地王特别多”——蛰伏一年之后，遍地开花的“地王”可谓2009年地产新闻里最烂的字眼，央企、民企合力谱奏了一个个地王咏叹调。

开发商们说，“地王是被迫的，没有谁愿意当地王”。在这场贴身肉搏的战役中，拿不到地，就意味着退出。地王争霸，催生出楼市的阵阵热浪，也显示出行业格局的深刻调整。

黑马杀出

有这样一群人，他们并未被地产圈所熟悉，但他们对这个圈子中的知名开发商实施了狙击，并一战成名。

央企中化方兴就是其中的典型代表。这匹黑马参与的狙击战已经广为人知——6月30日以40.6亿元拿下北京广渠路15号地。这个地块位于北京三至四环间，规划建筑面积达28万平方米，一经推出就引起多家地产大鳄的兴趣。

号称手握百亿资金拿地的SOHO中国，竞拍当日，潘石屹和夫人张欣亲赴现场。万科、保利、远洋、中信、首开、华润等龙头房企也悉数赶来。入座时，潘石屹留意到座位后面坐着一个生面孔，于是向对方打招呼并询问是哪家公司，对方的回答低调且简单：“小公司。”

这家异常低调的“小公司”正是中化方兴，也正是它，打碎了潘石屹的拿地梦想。只要SOHO中国和保利地产举牌，它就立刻跟进，全场举牌高达22次。当中化方兴叫价40亿时，潘石屹甚至站起来对这家小公司激动地喊了一声“你牛”！

“后来，我们才知道中化方兴的战略是不算账，他们说，潘石屹把账都算好了。”潘石屹的语气颇为无奈。

事实上，就在中化方兴拿下广渠门15号地的四天前，中国电子下属的成都中泽置业刚刚以19.6亿元打败万科等知名企业夺取了北京奥运村乡地块。

这些国资背景的“不知名”房企，凭什么这么牛？

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，答案很简单，因为他们是国企。“国企不用害怕风险。高价争地，他们赌的是未来房价还会大涨，至于将来是否会这样，不要紧，成功了我有功劳，失败了反正由全国纳税人埋单。”

此外，国企不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助以及各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。

在潘石屹看来，除了这些黑马有钱且看好地产业外，它们所处行业产能过剩也是重要原因。

以中化方兴为例，其母公司中化集团是国资委监管的国有重要骨干企业，同时也是国资委圈定的16家以房地产为主业的大型央企之一。近半年来，中化集团其他几项主业农业、能源、化工等均面临行业不景气的局面。资本的逐利性，主攻房地产业就成了必然选择。

大佬反击

事实上，在中国电子、中化方兴等黑马杀出之前，土地市场的争夺已经日趋激烈。

在上海，4月30日，金地集团以5.6亿元，溢价82%的价格击败10余家对手竞得上海徐泾镇地块；在北京，5月21日，富力地产以10.22亿元的天价拿下广渠门10号地，超出挂牌起始价近4倍。

“随着3、4月份销售市场开始转暖到进入5月份，市场都没有冷下来的趋势。开发商意识到房地产市场确实开始复苏了。”陈云峰说。作为华业地产负责土地储备和营销工作的副总经理，今年5月份后，陈云峰开始忙碌起来，平均每周要参加两三场北京土地市场上的竞拍活动。

当黑马们在六月份集中涌现后，大佬们愈加坐不住了。从7月份开始，随着住宅销售持续火爆使开发商资金回笼迅速，再加上各地加大推地力度，大佬们成为了土地争夺战的主角。

9月10日，在上海，中海地产以70.06亿元的天价击退绿城、仁恒等企业摘下上海普陀区长风地块，比底价高出129%；9月30日，上海国企绿地集团以72.45亿元的价格摘下徐汇龙华路地块，刷新二十天前由中海地产创造的长风地块纪录。

在惨烈的市场竞争中，除了手握重金之外，如何“聪明”地拿下地块，也考验着这些大佬。

9月3日，潘石屹战胜首开、城开等房企，以40亿人民币拍得了北京望京一块建筑面积近50万平方米的商业金融用地。兴奋之余，潘石屹向南都周刊记者总结了两条拿地心得：一是不要告诉媒体准备拿什么地；二是不要亲自去拍卖现场。这听上去颇有几分戏谑，话语间却流露出激烈争夺中的几分无奈。

当天，潘石屹一改亲自到场拿地的习惯，甚至没有用SOHO中国的名字挂牌，代之以新幕世纪投资管理有限公司与星润实业有限公司的联合体，而这两家公司都是SOHO中国的全资子公司。最终，“偷袭”成功。

陈云峰也计划在这场白热化的竞争中能够拿到几块地。但是，他发现土地交易市场的招拍挂地块已经变得很不理性，“本来有一块地，底价是1.2个亿，有开发商第一次报价就直接报两亿，全场哑然，气氛一下就紧张起来了。我觉得还是要理性一些，不能这样疯狂，否则对企业经营很不利。”

8月，华业地产通过收购的方式，获得了位于北京通州梨园南街一幅80万平米地块。“我们的拿地方式很灵活，不理性的地肯定不拿。”陈云峰说。

地王还将持续

惨烈的市场竞争中，还有一群人的身影在渐渐消失，他们是一些中小型的民营企业。在这场金钱游戏中，他们的黯然离场则直接源于缺乏融资能力。

陈云峰还有一个身份是中国房地产职业经理人联盟秘书长，这让他与同行有更多的接触和交流。在他看来，目前在土地市场活跃的公司都有着强大的融资能力。“五六月份，中国电子等中字头企业由于受国家政策上的恩惠，所以当时特别有钱。到了第三季度后，包括民企在内的上市公司经过了新一轮融资潮后也有钱了。”

陈云峰说，今年整个房地产行业经历了一场真正的淘汰和整合。是否具备强大的融资能力，是能否继续留在这个行业的唯一标准。

而土地市场的疯狂还将继续。11月16日，中国社会科学院发布首份《住房绿皮书》，预测下一阶段土地市场需求将会延续回升态势。

据最近出台的中国指数研究院10月土地交易报告显示，地王的产生也由一线城市开始向二线、三线城市蔓延。在10月全国成交地块总价排行榜中，除了雅居乐拿下的广州科学城地块外，其余九幅都位于重庆、杭州、武汉、合肥、无锡等二、三线城市。

值得一提的是，10月29日，中海地产与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北一地块，成为重庆的新“地王”。开发商们普遍认为，“二三线城市会成为下一轮主要的市场机会”。

这场处处开花的地王争夺战直接引发的问题是：土地市场地价频频高企，房价是否随之节节高升？

“地王不会影响整体房价的走势，房地产市场绝对不是唯成本论，否则就不会有退地的事情发生了。”克尔瑞中国总裁丁祖昱说，做地王不仅要资金力量雄厚，还要能够通过专业水准把面粉变成蛋糕而不是面包，只有这样才能卖出更好的价钱。

不过，市场的信号也许是最为直白和灵敏的。上海中原地产普陀板块一位负责人告诉记者，自从长风地王诞生后，周边二手房业主便普遍开始涨价，幅度高达每平方米1000元左右。

事实上，随着土地市场的持续疯狂，近期楼市持续上演“恐慌性购房”一幕。以上海外滩区域的华润外滩九里项目为例，10月31日开盘前，盛传开盘单价为5万元，开盘当天已升至均价7至8万元/平方米，首期开出的92套房源更有近400人认购。

没有疯狂的老百姓，只有疯狂的环境

美国的老百姓不想买房就不买，是因为他们的社会福利和保障一体化了，流动起来也不那么麻烦。

2009年11月16日，禅城，三旧改造促成廉租房建设的加快。摄影·郭继江

王宁：中山大学社会学教授、博士生导师，主要从事消费社会学、旅游社会学研究。1960年出生，福建人，1978年2月入厦门大学哲学系就读。1988年赴英国留学。

美国的老百姓不想买房就不买，是因为他们的社会福利和保障一体化了，流动起来也不那么麻烦。南都周刊记者·牛思远 实习生 李嘉琦

把房子作为资产是所有理性人的习惯

南都周刊：很多声音都在说房价太贵，为什么还有那么多人买房？

王宁：现在买房是政府刺激经济的一个副产品。还有就是通涨预期，使得本来不想买房的人涌入楼市。这类似于1988年、1989年的“抢购风”，哪怕一个冰箱坏了也买回家。

中国的住房有三个特点。首先，土地是有限的；第二，人口是世界最多的；另外，资源分配在大城市和小城市、城市和乡村之间是不均衡的。这必然会导致人口向资源多的优质空间集中，加剧一线城市土地和优质位置的稀缺。

自从4万亿和天量信贷之后，大量资金进入房地产，导致有限的土地价格急剧攀升，这就有了大量的地王。地王会引起房价上升，价格上升就会形成一种预期，当所有人认为价格是上升的，那价格就真的会上升。这就会迫使消费者在下一波上升之前赶紧买断。而且，地产商也有一种策略，借助媒体或者价格联盟，制造一个价格不断上升的局面，激起消费者恐慌。

南都周刊：房价不断上涨，消费者恐慌性买房，您认为这种市场状况是不是疯狂的？

王宁：追涨不追跌是怕失去更多，老百姓要让他的资产保值，对个人来说这是理性的，我不觉得这是疯狂。

消费社会学中有一个“门槛理论”：大家心理都有一个门槛，别人不动，大家都不着急，大家都动了，就害怕了。但是他加入进去后，恰恰是帮着房价上涨。这样就会产生连锁效应，每一个人的行为都在助长房价上涨。

在房价和收入增长可以稳定地预期的时候，一个人只要有稳定的职业，不愁没房。但是，现在一个人有房没房不是个人可以支配的，是政府支配的。政策会让一部分人往上走，同时让另外一部分往下走。在这个社会分化急剧、谁都可以成为掉下去的那一部分的时候，住房就成为家庭的首要保障。

由于政策的原因，在老百姓还没有心理准备的情况下，房价在2006-2007年飞速上升，把许多来不及买房或一时无力买房、准备多储蓄几年来买房的人打了个措手不及。2009年下半年也是这种情况。这是宏观环境的问题。从这个角度上说，没有疯狂的老百姓，只有疯狂的政策环境。

南都周刊：很多专家说，把房子作为资产是国人的传统习惯，是中国特有的一种消费心理。最近就有种说法，房价上涨是“丈母娘需求”，是年轻人太着急买房了。

王宁：不是的，这是所有理性人的传统习惯。美国的老百姓不想买房就不买，是因为他们的社会福利和保障一体化了，流动起来也不那么麻烦。但是，在中国你很难流动，我只能生在广州，长在广州，死在广州，就在广州买房。

我觉得“丈母娘需求”是可以理解的正常行为。某种程度上说，婚姻也是一种经济，这种经济就是把女儿当作资产投资出去，回报就是女儿的幸福。在房价火箭般上升的时候，现在没房的人以后更没可能有房，无法买房意味着没有能力进入中上层。我女儿有条件嫁入中上层，凭什么嫁给你中下层？把房价高归因到丈母娘，掩盖了土地制度、住房制度、政府和投机商的责任。

我们不能说年轻人买房不理性，这是打错了板子。年轻人已经是牺牲品了，还要怪他们为什么要买房子。他们没有房改房，一出来房价就猛增几倍，工资没有跟GDP同步增长，这些人是买不起房子的。因此，他们只能让有房改房的父母用储蓄资助首付，这其实也是变相剥夺了他们父母那一代的福利，是非常不公平的。

从政策的角度来看，住房的性质有两个：一个是经济的性质，另外一个是民生的性质。现在考虑更多的是经济政策，但住房领域一定要有社会政策。世界各国都有住房的社会保障，中国严格意义来讲还没有。我们的土地招拍挂学香港，公屋政策却没学好。香港人2/3住在公屋里，我们把福利房、房改房算上，可能也没有这个比例。

高房价会让大城市衰落

南都周刊：还有一种观点，认为中国城市化率还很低，接下来的城市化进程会是房价中长期上涨的主要动力，您怎么看？

王宁：中国城市化率实际上比估计的高很多。2亿农民工已经在城市中居住，但因为户籍制度没有被统计为城市人口。这些人的住房现在要么由厂方解决，或是租住在城中村，要把这些人变成购房者是不现实的，因为他们买不起。

其实，城市化并不是指人口都涌向一线大都市。现在房价很高的地方主要是一线城市，而不是二三线城市。

同时，高房价客观上造成的社会后果就是大家竞争，价格上涨，一线城市成为有钱人的天堂。房价上涨还会导致劳动力成本增加，让一线大城市逐渐转向那些高科技的，效率比较高的行业。伦敦是金融城市，就是因为制造业无法承受高工资，在伦敦活不下去。假如广州、北京、上海没有科技创新力、产业没有完成升级换代，房价的这种上涨会把你拖垮。

国外也经历过这种大城市的衰落，比如说芝加哥。城市发展到一定程度，就没有人去了，因为交通太拥堵，环境太嘈杂。高房价也迫使很多专业人才向二线城市转移，比如年轻一些的医生、会计、工程师，提高了二线城市的专业服务水平。于是，一些人干脆转移到二线城市，还住得更好。这是一个自然均衡的过程。

而且“婴儿潮”马上就要过去了，等到90后这批人为人父母时，人口结构会发生变化，增长变慢，这也意味着房屋需求逐渐缓解。

所以，不能过于乐观估计大城市房价的上涨空间。国家要考虑经济安全，否则就会像日本八十年代出现房地产危机，让日本失去了10年。

南都周刊：政府也有很多的调控政策，但总是越调房价越高，您觉得政策效果不好最主要的原因是什么？

王宁：中央地方财政分权导致地方政府依赖于土地财政，这是最主要的根源。地方政府出台刺激房地产发展的政策会有利于财政收入，所以房价高对地方政府来讲是好事。你看，政府从上到下都没说要房价下降，而是说“稳定”，就是要稳定地增长，不要上涨太快就好了。

让有利益相关性的人去制定政策，既做运动员又做裁判员，肯定就会偏袒自己，让政策有失公平。同时与政府利益一致的人是合算的，比如银行、开发商，因而牺牲者必然就是未购房者——当然已经买房的人是沉默者，房价上涨对他们是有好处的。周久耕就是一个鲜明的例子，说出了一些官员内心的话。

另一方面，政府一开始的住房调控政策都摸不到症结，2007年之前的调控很多是失败的，到最后出了“9·27”二套房贷政策才有效果。

而且地方政府的信用在逐步破产。比如说有一条，拍卖得到的土地两年没有盖房就要收回。但现在全国真正惩戒的只有五例，导致了开发商有恃无恐。我放在那里，自然增值不好？多省事。

前不久一些官员说房价的确太高，要控制，但大家已经没有什么信任了。这是很危险的迹象。

要重新房改

南都周刊：那对于土地绝对稀缺的中国，是不是要限制买房子投资的行为？

王宁：是要限制投机炒房，避免进一步加剧稀缺，造成“零和效应”。投机者没有创造财富，他们赚的钱必然是别人买单，少数人拥有的房子越多，其他买房子的人就要付出更多的代价。投机又会加剧需求的膨胀，本来投向实体经济的钱都用来炒房。如果一个国家的经济依靠炒作房地产这种简单经济，那么这个国家就要开始衰亡的命运。

一般来说西方国家的人就是买一套房子，最多只有二套，不会有三套、四套用来炒作的，因为有各种限制。但是我们的地方政府眼里只有ＧＤＰ，所以允许炒作。如果说政府能够保证大部分人住上香港那样的公屋，剩下的一部分房产就可以放开投资。爱炒就炒去，反正那是富人的游戏。

南都周刊：关于物业税的讨论非常热烈，您觉得现在是不是有必要调整财富分配体制？

王宁：如今在消费领域已经形成新的矛盾，就是有房者和无房者之间的矛盾。这会导致一个“马太效应”——富人越来越富，穷人越来越穷。

房地产所占土地的稀缺性会导致一种“零和效应”，就这么多土地空间和位置，你占了别人就没了。这意味着国有公共资产的获得性应当公平，不能让一些人无限制地占有。交的税拿出一部分来盖廉租房或保障房。

物业税可以在比例上有一些规定，比如每个人30平米以内不用交物业税，而且可以采用累进制，第一套（人均小于30平米）免交，第二套1%，第三套2%，你要有20套，那第20套就交20%。

南都周刊：现在政府也在建保障房、廉租房、经济适用房和限价房，但是好像要照顾的人很多，也有人提出“二次房改”，您怎么看？

王宁：要重新房改，你要解决主流社会的住房问题。这个房改是失败的。第一次房改的主要功劳是福利房，就是过去的老一辈都拿到了房子，这个类似于公屋吧，以很低的价格把房子买下。严格来说，这个价格还可以低一点，因为他们把几十年都献给了国家，给他一套房子是应该的。

现在主要是新一代的问题。1998年以后，他们没有享受到这个，而市场的价格又是那么高，保障又跟不上，工资没有一个同步增长的机制。未来的改革应该是配套的，要让消费系统现代化，而现在依然是通过投资导向和出口导向。

转型就是要让消费系统现代化。其中，一个很重要的就是工资增长机制，也就是要让主流社会中产阶级化，从而使整个消费市场扩大，投资才有市场，你消费市场不扩大，投资没有市场，会造成产能过剩。

还有就是要让初级收入分配向劳方倾斜。当然也不能降低企业家的积极性。另外，再分配要向民生倾斜，而不能再像以前一样过多地投向基础设施。然后就是全国社会福利要加快改革的速度，实现全国福利一体化。

南都周刊：您觉得接下来几年的房地产市场的走势会是怎么样？我们应该如何去应对？

王宁：如果政府不托市的话，价格涨到大部分人都买不起的时候就会到顶。但问题是，2008年房价要往下走，由于金融海啸，政策逆转，房价再度飙升。就使得这个调节的过程要延长几年。人为制造的泡沫崩盘后，造成的影响会更大，后果更严重。

要不要加入楼市大富翁游戏？

统计显示，任何一个人均GDP进入5000美元至8000美元的国家，其房地产市场通常都有强劲需求。何况这个国家正从粗放的制造业转型，历史经验表明，金融服务业值得期待。就像潘石屹爆料，很多地产商根本不是严格意义的地产商，他们仅仅在玩大富翁游戏，把地买过来，坐等升值。

2009年11月17日，北京燕郊上上城小区开盘盛况。摄影·黑克

买房还是租房？什么时机入市？有没有一盏指明灯？现在，我们试着解开这些数不清的谜团。文·穆思  萧菡

在这个炒风甚劲的国家，不讨论房事是不可能的。

今年以来，京沪穗三地房价飙升，一边新闻里滚动着央企高价拿地、地王频现，一边滚动着房贷政策要收紧、优惠利率要叫停??所谓泡沫，没买房的都高喊要破，买了房的都视而不见，并用巴菲特的语气反诘：难道因为跌价，你就会卖掉自家的舒适房子吗？Never！

同样是房子，自住的需求和投资的需求差别很大，前者的风险或更高。这个道理，1997年买房的香港人和1989年买房的日本人感同身受。2004年日本大城市住宅楼价只及1990年的1/10。动画片《蜡笔小新》中，小新经常说，别绑架我，我们家还有30年的房贷没还。这就是房奴，哪怕房价跌到10万，但得还银行1000万的那种人。或许他的房子的确很舒适，但他这一生的财务自由已经丧失了。

巴菲特老人家没告诉你，称心如意的房子意味着一个合适的价格，一个不会让你捉襟见肘的价格，不会让你毕生劳作都偿还不完的价格。

有鉴于此，难怪《华尔街日报》说人生最大的两个投资风险，一是结婚，二是置业。

地产投资有什么窍门？能赚钱的炒房客都懂得顺势而为，对政策敏感，善于利用杠杆。

必须指出，我们或许生活在一个变态的时代，有人跳楼，有人暴富。看看那些从90年代末就嚷嚷中国房价过高，国外收入房价比多少多少的专家们，就知道他们的想法有多单纯。诚然，按照国际标准，购买力横向比较，联合国认为3比1合理，即一个家庭三年收入等于房价；世界银行认为5比1可接受，OECD国家大都市通常是6比1，但国内多数城市是8比1，甚至15比1，看起来非常昂贵。

但未来收入水平的增长率呢？则是个变数。从2006年开始，月收入3000-8000元的中产阶级兴起，预计10年内将从几千万升至4.5亿。当基本需求问题解决后，随之而来的是大量消费，包括私车、住宅和旅行。（设想，如果医改、教育、养老问题顺利解决，房价会如何表现？）

统计显示，任何一个人均GDP进入5000美元至8000美元的国家，其房地产市场通常都有强劲需求。何况这个国家正从粗放的制造业转型，历史经验表明，金融服务业值得期待。就像潘石屹爆料，很多地产商根本不是严格意义的地产商，他们仅仅在玩大富翁游戏，把地买过来，坐等升值。

为什么面粉比面包贵？难道你真的不知道，政府和地产商的关系。

房贷杠杆简单算

楼市上升期，按揭让你赚大钱

如果你的投资收益率跑不过房价涨幅，趁早炒房吧。

如果你的收益率比房价涨幅高，你也可以炒房。

为什么？

简单，除非你投资用的是期权、margin或保证金，以小博大，否则从资金效率上讲，很难比投资上升趋势中的地产更高。因为，路人皆知，炒房者都是尽可能少首付，最大化利用杠杠撬动一座动辄上百万元的房子。

算算账！

Annie，10万元炒股，假设股票在1个月的收益达10%；Becky，10万元炒房，同期地产市场也走牛，1个月房价涨了5%。

不计佣金等费用，1个月后，她们都不约而同选择了卖出，结果是：Annie共赚1万；而Becky的账面却多了5万元。

且慢。10%的才1万，5%的为何有5万？这是怎么回事？

原来，Becky用的是按揭贷款，一成首付，用10万元赌上了价值100万元的房子，房价上涨5%后，该物业价值为105万元。不计费用的情况下，卖出后获利5万。

正因为杠杆在发挥效力，还是上述例子，若股市下跌10%，同期房价下跌5%，Annie亏损的仅仅1万，而Becky的损失将放大10倍，意味着50%的本金不翼而飞。

由此，你就可以明白，为什么房价上涨时，投机客汹涌不绝，而去年跌市中深圳为何甚至出现断供？

在一个楼市上升周期里，通过使用按揭贷款这种杠杆，你从不断推高的房价里赚大钱，然后给银行小钱（贷款利率低得多）。反过来，一成首付的10倍杠杆会打得你满地找牙。

滨江集团（002244.sz）股价走势

地产股，低成本高收益

直接投资房产，还真的挺麻烦。原因之一就是国内税费太多，一买一卖成本很高。因此，另一个间接投资的办法就是通过地产股来实现。

方便第一

地产股和房价之间也存在一个杠杆效应。我们可以看到，今年以来，京沪穗的房价涨幅都较大，在50%左右，而全国的真实房价大致涨幅为30%。

你可知道，地产股涨了多少？地产指数（399200）显示，从1月最低的900点到7月最高的2294，涨幅高达152.2%。虽然与一成首付的10倍杠杆比逊色，但平均5倍杠杆也让人刮目相看，更别说交易的便利性。

以具体城市为例，最新数据显示，截至三季度，杭州今年以来商品房最大涨幅为37%，从3月的最低点11150元/平米到8月的15198元/平米。而杭州的地产股滨江集团，却从1月最低价7.9元飙升到7月高点23.13元（复权），涨幅为194.68%。

比较一下按揭与股票的收益，假设都在低点入市，高点卖出。

如果首付一成，那么，一套90平米的商品房，买入时价值约100万，卖出时价值136万。扣除15%各种中间费用，净赚：（136－100）－100×15%=21万。投入本金10万，收益率为110%。

如果将首付的10万元买入滨江集团，全部交易费用不到1%，净赚：100000×194.68%-1000=约19万。

由此可见，虽然杠杆比按揭贷款小，但是地产股在好世道里，也能有近似的高收益。而且，投资者甚至足不出户就可搞定交易。

DIY地产基金

国内暂时无法直接投资于地产指数，而公募基金里也没有以地产为恒定主题的。如果看好地产这个行业，相比某一个地产股，投资者更好的选择是一篮子地产股。

虽说是一篮子，但未必要多而不精。你可以根据资金情况，选择不超过5只地产股。其中，一定要有行业龙头股（如万、保、招、金），可以有二线地产股（如武汉、成都等地的开发商上市公司）。大盘股和小盘股也同时配备。如果有条件，最好超配港股的中资地产股——相比A股，H股的价格更划算。而且可以买到更多的好公司，如中海外、富力、碧桂园等。

然后，每个季度（或每两个季度）调整一次仓位，将表现最差的那只抛弃，重新选一只经营出色的。周而复始。

该计算器对一些数据非常敏感。如果投资回报率比房价预期回报率高很多，自然应该做其他投资而不是把钱花在买房上。投资回报率10%，而房价、租金年涨幅都是5%，算出来是5年后买房最划算。为了尽量精确，请在高级选项里提交具体的买房数据，包括买卖的费率、保险等。该计算器的网址

在珠江新城租14年再买最经济

买房或租房如同硬币的两面，一旦掷出去，可能开始的就是另一段人生。

我们不妨借助这个网络工具：买房租房计算器。

该计算器是把拥有和租赁物业所需要的总开支计算出来，加以对比后，告诉你在几年后买房最划算。

为了尽量符合现实，它也把机会成本考虑进去——就是说，假设你只租不买，那么省下首付的钱，拿去做其他投资，会产生多少回报。

买房成本有以下两部分：初始成本（首付+过户费）、期间成本（按揭贷款、装修费、维护费及保险等）；租赁成本也是两部分：初始成本（押金、中介费）、期间成本（月租金）。以上所有成本都要加上机会成本。

实际算算看。以广州房价地标珠江新城的某单身公寓为例，单价2万/平米，售价65万，月租2000。目前，第一套房首付两成，五年以上商业贷款利率5.94%，打7折就是4.158%。物业税不用填。

在右侧的高级选项里，我们要输入的是：年投资回报率（系统默认5%），所得税（默认20%）和通胀率。考虑到发展中国家通胀率偏高，我们采用3%。其他两个大项保持默认，除了卖房免税部分改为0。

计算器左侧是两个要估测的数字，房价年均涨跌幅和租金年均涨跌幅。系统默认的是3%和1%作为长期数据。联系中国的实际情况，房价逐年下降的可能较小，暂且不改。

好家伙，答案是14年——意味着你在珠江新城租14年，然后再买是最经济的方案。

不是说股票长期收益率约为10%吗？那么我们把这个10%放进投资回报率——这下你要大跌眼镜了！

结果是——“等你租满30年再谈买房吧”。

你说怎么办好？

部分国家地区物业税率　香港楼价对年租金比率走势（1997年1月31日-2009年7月31日）

地产投资四盏明灯

“面包-面粉”理论

上世纪60年代香港的局面是谁有地谁就能闭着眼睛赚钱，当时李嘉诚起步不久，在被问及这是怎么回事时，李嘉诚含蓄地指出，面粉贵过面包，意味着地产大佬看好后市。

因为做地产生意类似于期货，从拿地皮（面粉）到开发出住宅单位（面包），最短也要耗费两年左右时间。如果地产商对后市看淡，就不会频繁出现“地王”。

从国内的情况看，2008年开始不断出现土地拍卖流标、地王退地，意味着地产进入调整期。今年来，随着央企高调拿地，地王频现，对投资客来说，是个入市信号。

房价租金比

在发达国家和地区，房价租金比是另一个衡量标准。

这个道理就像股票的股息率一样，对一些强调价值的投资者，如果买楼收息可达8厘，那么意味着12年左右可以回本。8%高不高，我们先看看如今香港和美国的情况。

美国最大开发商之一雷纳（Lennar）在佛罗里达南部开发了一处住宅房产，使用面积138平米至172平米，曾售价12万-15万美元，现价6.55万美元。出租大概每月租金700-900美元，合计每年8400美元-10800美元。该地产的息率为12.8%-16.5%，房价租金比为6至7.8，字面看很有吸引力。

而截至今年7月31日，香港住宅楼租金回报率仅为4.72厘（美联物业）——即楼价相当于一年租金的21.19倍。

美联的数字显示，1997年6月30日回归前“楼疯”期，香港住宅物业投资回报率为3.96厘，比今天略低；楼价对租金比则为25.25倍，较目前略高。2003年SARS肆虐，在疫情最凶猛的4月，香港住宅投资回报率为6.96厘，房价对租金比率则只有14.37倍。因此，不少炒房客根据这个指标做价值投资。

如果我们计算国内，就会发现，息率甚低。以广州的珠江新城为例，60万-75万的酒店式公寓仅租2000-2500元，收息率仅4%。

汇率？利率？

不少投资者持这种观点：本币升值，则看好地产；本币贬值，则看谈地产。他们口口声声说是历史经验，而“历史”却仅仅局限于汇改以来的中国和加入“广场协议”后的日本。

其实这种经验很片面，随便找个例子就能证明其谬误，就像美元指数从2002年的120跌至2005年的80，贬值1/3，但同期美国楼市却是黄金时期。

真正对地产影响更大的是利率。投资者的买房成本更低，而开发商主要是靠银行贷款拿地建房。美国的楼市泡沫的根源，已经一致认为是美联储主席格林斯潘的低利率政策。

也就是说，当央行开始不断加息或提高准备金率的时候，国内的地产或将开始新一论调整和整固期了。

物业税

物业税开不开征，还有待明确。因为中国的土地属于国家，个人只能借用70年，不能叫“产权”。

以美国的现实情况看，全美物业税约为1%。假设一处房产，政府评估价是20万，一年的物业税是2000美元。但是，美国的物业税通常只占家庭收入比重仅约3%-3.5%左右。

如果中国也按照1%征收，以上海为例，2009年8月商品房均价1.9万元/平米，一个三口之家的居住面积为90平方米，一套房市价为171万元。1%的物业税意味着该家庭每年需缴1.71万元。据统计，上海2008年的人均可支配收入为26690元，那么三口之家的家庭可支配收入为80070元，由此可以计算得出一个上海市城市居民三口之家所需缴纳的物业税税额占家庭收入的比例达到23.7%。

幸运之神似乎对恒大董事局主席许家印总能眷顾，每每在他陷入低潮之时，总会有奇迹助他度过难关，后来的恒大上市波折、资金困难之时，也屡次出现。

恒大董事局主席许家印

幸运之神似乎对许家印总能眷顾，每每在他陷入低潮之时，总会有奇迹助他度过难关，后来的恒大上市波折、资金困难之时，也屡次出现。文·胡 伦

11月5日，港交所，意气风发的许家印敲响了上市铜锣。他一手创立的恒大地产历尽几次波折，终于正式登陆H股市场。

这一天也是2009年福布斯中国富豪榜发布的日子。在这个榜单上，比亚迪的王传福以396亿元的身家排名第一。然而几个小时后，许家印就以422亿元的纸面资产，成了中国内地的新首富。

帮许家印登上宝座的是上市首日猛涨的恒大股价。按照上市首日收盘价计算，恒大总市值达到705亿港元，超过碧桂园，成为在香港上市的最大内地民营地产企业，掌握恒大68.01%股权的许家印自然也水涨船高。

从车间主任到业务员

许家印说，他“个人经历很简单，但过程很艰难”。作为恢复高考后第二届大学生，许家印走了一条大多数知识分子当年所走的路：毕业分配，满怀抱负地在一线工作岗位埋头苦干N年，此后适逢改革开发潮涌，终于按耐不住一颗驿动的心，放弃原有的铁饭碗，从内陆的河南直奔深圳，开始了商海浮沉。

在恢复高考的第二年，年轻的许家印“非常开心地”考上了武汉钢铁学院，学习四年钢铁专业，然后被分配到河南省的舞阳钢铁公司，在这里一呆就是10年。

“舞钢是大型国企，我一去就主动申请到了第一线——热处理车间，当时学钢铁的大学生比较少，所以受到重视，帮忙协助车间主任，一年后升为车间副主任，再后来做了车间主任。”许家印说自己当时是工作狂人，在做车间主任的7年里，他没有休息过一天，年三十都会跑去车间。

这种工作习气许家印后来也带到了恒大。广州的地产圈都知道，恒大永远有开不完的会，碰到年末，集团会议经常从白天开到深夜，再从深夜开到天亮。当然，这是后话。

1992年初，许家印破例休假了，他南下深圳找工作去了。他没料到是23天过去，投出的简历都撞了白板。后来经别人提醒才知道原来是简历做的太厚了，50页，根本不会有人去看。于是许就把简历改短，从50页改到了10页还是没用，再改，三、四次易稿后，只剩了2页，这时效果也立竿见影——有了5个候选单位。

精挑细选之后，许家印选择了一家刚成立不过一年、只有几个连锁店的规模的小企业，许选择它的原因很简单——是觉得这个企业有前景，最主要的是它有一个好老板。

他的新职业是业务员。曾做过车间主任、管理300多号人的他开始一切重新来过。那时许家印就连见到公司里20岁的小女生，都会喊“师傅”。三个月后，许家印做成第一个单子，为公司带来10万元的业务额，这让老板对他另眼相看，他也从此不用再东奔西跑，当上了办公室的负责人。

1993年，这个企业又注册了一个贸易公司，要和舞钢合作，许家印于是很自然地兼任了这个新公司的老总，不过这个“老总”只是个虚职，公司注册完以后老板再没投进去一分钱，无奈之下，许家印只能东挪西凑借了10万元，开始了第一次创业。不过这次折腾一年，也无起色。

珠岛花园 许家印第一次飞跃

1994年，老板本要派许家印去长春分公司做老总，但许家印却选择了去广州——这个当时还是公司市场空白地打天下。这年的国庆节，许家印带着一个司机，一个出纳，还有两个员工，总共5个人，从深圳来到广州，开始了他人生中的第二次创业。

就像众多刚来广州打拼的异乡人一样，许家印在广州的第一个落脚点是价廉物美的城中村。城中村里的这间不见阳光的房子，白天是办公室，晚上就是5人的住处。人生地不熟，再加上办公环境实在难登大雅之堂，这家位于城中村的微型小公司，生意自然好不到哪里。

不过，幸运之神似乎对许家印总能眷顾，每每在他陷入低潮之时，总会有奇迹助他度过难关，后来的恒大上市波折、资金困难之时，也屡次出现。

当时，许家印的5人团队，通过相关渠道收购了一家公司，取得了一个名为珠岛花园的地产项目，这个对许家印乃至恒大开发、营销风格影响深远的项目，可谓许家印创业路上的第一次飞跃。

当时广州楼市盛行的是大户型之风，一栋楼都是三房，只有拐角的地方才会做小面积。许家印却反其道而行之，1995年珠岛花园第一期的几百套房子全做小户型，效果出奇的好，房子全部热销，在广州楼市轰动一时。

不过，当1997年5月珠岛花园二期销售了一半的时候，许家印选择了离开。

临走时，许家印向老板提出了自己的观点：一个人的价值，应该体现出他的能力水平与贡献。许家印离开深圳老板的时候，项目通过审计，价值2个多亿，也就是说许家印花了2年半的时间，从零开始，为公司创造了2个多亿的现金流，而在当时，许的工资是每月3000多元。

许的个性和价值观，在他人生第一次跳槽中已经略有体现：“我这个人要强，该我做的事我会做好，没做好是一回事，但做好了就要有体现。舞钢十年当了七年车间主任，总是不提拔，我肯定要走。”许家印说，他的出走与现在70后、80后的频繁跳槽不同，“他们跳得太多，已经没有了意义”。

第一枪要打响

1996年，许家印在广州注册了恒大地产，开始了第三次创业。许家印认为“用最少的钱拿更多的地，发展的时间持续更长”，所以他把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原广州农药厂地块上。

现在的工业大道板块已是小区云集，房价过万，而在当时这里还是工厂林立、污染严重、市政配套都滞后的远郊区。不过，即便这个地块，首期也需500万元的地价款，恒大最多只能从银行贷到300万,而且一穷二白的恒大还未必拿得到。

为了获得这个项目，许家印又再一次发挥了他的商务谈判技能，既描绘了个恒大的宏伟蓝图，也详细描述怎么付款方便。凭着三寸不烂之舌，300万终于到手，于是许家印立即开发，并复制珠岛花园的模式——小户型，薄利多销，快速回笼资金。

1996年6月8日，金碧花园破土动工，8月8日正式公开发售，开盘价定为2800元/平方米，这个价位对于属于广州老城区的海珠楼盘而言，十分具有诱惑力。当天上午首期的323套住宅就全部卖完，一共回款8000多万元。第二期开发的时候，有了现金流的恒大开始注重环境和配套，环境好了，售价自然也就高了，于是第二期的售价涨到了3500元/平方米。

作为新公司恒大的首个楼盘，金碧花园创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹：当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。两年前，还在给别人打工的许家印操作的第一个楼盘，珠岛花园就创造过当年盖完108枚公章、办齐所有报建手续等“六个当年”记录。珠岛花园是今日许家印和恒大地产的起点和老师，并不为过，事实上，金碧花园之后的诸多楼盘，至今仍有着当日珠岛花园的营销、设计痕迹。

1998年6月23日，在广州市首次的国有土地使用权拍卖会上，恒大集团以1．34亿元的价格一举投得位于原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权，在此之前还进行过几次征地。至此，5次扩地，实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标。

金碧花园首期销售额8000多万，一下子就彻底解决了恒大现金流的问题。金碧花园的成功是恒大发展关键的一步。

多年后，许家印话当年，说金碧花园的实践让他明白：无论何时，企业运作最重要的问题都是现金流，尤其是刚起步阶段。或许这个信念，是许家印在恒大此后的几次资金危机中得以脱身的根基。例如，大刀阔斧降价、敢于引进战略合作者；2006年A股高潮伊始出让绿景地产，而后又筹划香港上市，均是此哲学的继续。

许家印只想一点：机会不抓住，过去了就过去了。

意识的转变

接下来恒大的运转就自然而然转入了高速奔跑阶段。当时广州有1600多家房地产公司。而恒大成立的时候，绝大部分公司都是在1990年代初成立，比恒大要早5、6年。恒大采取的是在广州快马圈地的策略。到了1999年，仅仅用3年时间，恒大就进入了30强的第7位，到了2004年，恒大进入中国百强房企前10，并于2004、2005、2006年，连续三年时间蝉联前十强。

了解恒大的人都知道，2004年对恒大而言是个分水岭：在此之前，恒大是以规模取胜，之后度过资本原始积累的初创阶段后，恒大开始走“规模+品牌”路线。

2004年后，恒大逐渐开始从产品上进行改革：金碧花园四期设计完后，他把全体员工拉到现场开会，许家印高呼“从今以后，公司都要宣传打造精品，创立品牌的口号”。

许家印首先动刀的是样板房，装修标准从最初金碧花园的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。

许称之为“意识的转变”，不管是中端还是高端产品，只要楼盘素质好，投入产出比就会高。于是再后来就有了如今媒体圈熟知的恒大精品战略：恒大在全国中高端产品有恒大城、恒大绿洲，高端产品有恒大华府，旅游地产则有恒大金碧天下。目前，在恒大5000多万平方米的土地储备中，中端产品占到60%，中高端占25%左右，高端占10%左右。

危机之下应变术

当然，恒大也无法逃避2008年金融危机的第一个寒冬。

当时恒大全国有32个楼盘、906万平方米在建，加上大规模拿地，100多亿的缺口对企业而言影响非常大。

地产圈有时是充满戏剧性的。每一个潮流过去，有人说最艰难的时候已经过去了；有人说最艰难的时候才刚刚开始。许家印却说“我的理念就是要员工艰苦创业，当然这个条件也不艰苦。我的面子不值钱，别人说你好又怎么样，不好又怎么样？别人说恒大都没有自己的写字楼，没有就没有吧。”追求实惠是许家印的生存之道。

在07、08年最难熬的那段时间内，许家印一方面重拾薄利多销的发家之本，全国几十个楼盘搞联动促销，快速回笼了海量资金，一方面与国际投行、香港富豪秘签融资协议，尽管条件苛刻甚至凶险，但毕竟帮助恒大熬过一个最艰难的地产寒冬。

“市场永远是正确的，行情不好，你想卖高，人家也不买，萧条的时候，只能便宜卖，我们去年卖的房，到现在我都心痛。不过没办法，卖房要根据当时的市场情况。”

而回顾近几年的发展史，我们又不难发现一个新的规律：从2007年开始，恒大对外的合作伙伴必然是名牌企业与行业龙头企业，而高速发展的规模不变之下，恒大的资金流产生了很微妙的变化，可以说是裂变：2006-2007年，恒大引进淡马锡基金、德意志银行和美林银行作为战略股东，同时引进4亿美元，并在当年美国的次贷危机半个月后还发了5亿美元债券。可以说，恒大的发展关键时期一个是借助于这两年的资本运作，一个是恒大全国规划战略，按部就班地实施，并在2007年显现效果。也难怪许家印说，目前恒大的优势不在于严格的管理体系，不在于独裁，而在于资源整合。

恒大上市，一盘下了三年的棋

今年让恒大董事局主席许家印坐上首富的首要功臣是房价，而一两年前让许家印夜不能寐、为资金发愁的也是房价。只不过前两年房价呼啸而下，今年则是盘旋而上。一部恒大上市的曲折史，也是中国楼市的涨跌史。

历经波折后终于打通资本通途的许家印和他的团队，这次终于可以释怀欢笑。

郎平和她的恒大新女排也成了恒大的新的金字招牌。摄影·刘大伟

今年让许家印坐上首富的首要功臣是房价，而一两年前让许家印夜不能寐、为资金发愁的也是房价。只不过前两年房价呼啸而下，今年则是盘旋而上。一部恒大上市的曲折史，也是中国楼市的涨跌史。南都周刊记者·牛思远

在三年前，恒大还是一家规模不过70亿元、土地储备310万平方米的中等公司。可到今年三季度末，它已成长为市值膨胀10倍，土地储备猛增至5100万平方米的庞然大物，它的势力范围也从当初的广州、佛山两个城市的“小城邦”扩张为23个城市的“大帝国”。

“一开始是百亿市值的公司，后来变成了千亿。去年上市不成回到了百亿，现在又有了千亿公司的可能。”一位投资恒大的投行人士评论说，恒大这三年的赴港上市路跌宕起伏，仿佛坐了一回过山车，戏剧性不输任何一部大片。

上市梦起

恒大的上市路，发端于中国楼市的“黄金十年”。

自1998年国家取消福利分房后，经济学家及开发商几乎一致认为地产业将迎来快速发展的 “黄金十年”。于是，各路资金争相涌入，恒大便是其中之一。只不过这家注册于1996年的公司那时还名不见经传。

1996年，恒大开发了其首个项目金碧花园，挖掘了第一桶金。后来与其同为“广东地产五虎”的合生创展、富力、碧桂园和雅居乐先后在赴港上市，打通了资本通途的“四虎”，自然也领先恒大一步，开始全国扩张。

2000年，不甘人后的许家印在广州站稳了脚跟，旋即开始布局广东，同时也萌生了进入资本市场的冲动。不过，和南派地产大佬奔赴港交所不同，许家印选择了另一条路径:国内“借壳”。

2002年8月，恒大受让琼能源4186万股法人股，成为第一大股东，之后琼能源更名为恒大地产。许家印将旗下广州花都绿景地产90%的股权注入恒大地产。不过，随着国内资本市场低迷，期间恒大地产又遭遇了一些事件，许家印开始将目光转向海外。而此时一线城市的房价正加速上扬，二三线城市的楼市也逐步加温。对于像恒大这样的区域开发商而言，去全国淘金自然成了不二选择。于是，自2004年开始，打着“二次创业”旗号，恒大派出数队人马奔赴各地看地买地，许家印的扩张战略只剩下资本这个关口需要打通。

2006年8月，恒大以7000余万元的价格，将持有的绿景地产股份“贱卖”给了广州天誉地产。从当年12月开始，“净身”之后的恒大陆续通过发债方式，向知名银行募集5亿美元。

2007年，中国楼市迎来了数年未见的疯涨局面，形势如此之好，恒大的海外融资自然也越发迫切。1月，三家国际投行美林、德意志银行以及新加坡淡马锡，斥资4亿美元购买了恒大8%的股份；8月，恒大通过瑞信担保，筹得4.3亿美元境外贷款和2000万美元境内贷款；9月，通过抵押恒大御景半岛项目，又从美林贷了1.3亿美元。

至2007年年底，数次融资后恒大共获得了约18亿美元的资金，于是恒大开始了疯狂圈地之旅--2007年恒大的土地储备较2006年暴增九倍，高达4580万平方米，其在19个城市拥有了33个房产项目，总楼盘面积约1630万平方米，总建面约3070万平方米。这一土地储备，是当时老大万科的近两倍，仅次于刚刚在香港上市的“巨无霸”碧桂园，位居内地房企的“老二”。

全速奔跑

让恒大大举融资买地的动力，一是房价狂飙，一是来自赴港上市的诱惑。

过去几十年中，香港基金的分析师以NAV（净资产估值法）而不是市盈率来衡量地产公司市值。该评价体系下土储规模越大往往得分更高，2007年上市的碧桂园正是以天量土地储备而受到追捧。想要超常规发展的恒大显然乐于做第二个。

而在销售上，恒大也同碧桂园一样，以低价大盘完成快速的资金回笼。在2001-2005年间，“开盘必特价，特价必升值”的身体力行让恒大在广州屡试不爽。能够始终采取这种策略，一方面源自恒大的“紧密型集团化管理模式”--所有的招标采购权都集中在集团总部，另一方面，也来自恒大高举高打的大手笔营销手段。

尽管总部设在广州，但与低调的粤系房地产企业风格迥异，许家印这个“北佬”不但喜欢搞全国一二十个城市数十个项目同时开盘的噱头，还极善于打“名人牌”。

今年8月，恒大就以500万元的天价合约，加上300多平方米豪宅的优惠条件，聘请郎平担任恒大女排主教练。此消息如同一枚重磅炸弹，让国内外200多家媒体免费为其作一场正面广告。有人事后计算过，如以广告版面计算，恒大若要达到同样的宣传效果，花费至少以亿计。文娱明星就更是其营销楼盘时的常客了。恒大“御景半岛”开盘时，许家印就曾请到成龙和范冰冰两位重量级明星助阵，让娱乐版面都涉及楼盘开盘，这历来是许的长处。

有意思的是，因为常邀英皇旗下的明星代言，许还结识了英皇主席杨受成。正是他将许家印引荐了给新世界集团创办人郑裕彤。而因敢于冒险而被称为“鲨胆彤”的郑裕彤，不久之后即成为恒大熬过低谷与成功上市最关键的人物。

风向突变

2008年3月12日，恒大产公布了招股说明书，发售约29.61亿股份，其中28.5亿为新股，招股价介于每股3.5港元至5.6港元，计划募资103.6亿至165.76亿港元。按计划，恒大将于3月28日在H股正式挂牌。

作为恒大上市的联合保荐人，瑞信对恒大估值为1208亿至1321亿港元，美林估值810亿至1300亿港元。这些估值高点，均已超过当时市值最高的碧桂园。而许家印超越杨惠妍，成为国内新首富一时也成为各大媒体报道的重点。

不过，让许始料未及的是气候突变--原来势如脱缰的房价此时开始上涨乏力。2007年11月从珠三角刮起的降价之风开始席卷全国。不过，对恒大来说，麻烦事还远未结束：次贷危机越演越烈，银行执行紧缩政策，资本市场一片风声鹤唳。

就在恒大全球路演期间，美国第五大投行贝尔斯登轰然倒塌。恒大三天的招股时间内有两天，香港恒生指数单日下跌超过1000点。不过，此时为“督战”上市连当年“两会”都缺席的全国政协委员许家印，显然还想做最后的努力。3月17日，恒大将招股截止日期延后一日至19日。许家印的不甘来自背负的资金压力。2007年的疯狂扩张已经让恒大的资金链紧绷。当时的招股书显示，恒大融资将主要用于清欠债务，其中，53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金，9.1%用于部份偿还瑞信借取结构担保贷款。

而且，让恒大规模膨胀数十倍的融资、入股、还款和股权抵押全部以上市为解除条件，如若恒大不能如期上市，将很有可能陷入资金链断裂危机。

正因如此，在大多数地产公司收缩战线，退出土地“招拍挂”之际，2008年1月恒大仍以41亿天价迎娶广州新地王员村地块，试图用这种近乎豪赌的方式，为此次上市添加多一点的资本。

断腕自救

尽管使尽浑身解数，恒大最终还是没能力挽狂澜。3月20日，恒大无奈宣布中止上市计划。

这时的楼市以万科降价为标志，迅速跌入量价齐跌的泥沼中。潘石屹更是爆出“百日剧变”论，但恒大已经顾不上别人的死活了。计划中120亿到150亿元的融资中断了，4580万平米的巨额土地储备立刻从宝贝变成了负担。一时恒大资金链断裂的传闻不绝于耳。

直到当年9月份，恒大都是用两三个项目的销售苦苦支撑20多个项目的建设，资金缺口100多亿元。期间恰逢512大地震，许家印后来回忆说，“当时捐2000万元比现在拿出10亿还要困难”。

中止上市当晚，许家印在美国组织高管通宵开会，重新安排了全国20多个项目进程，采取有抢有缓、有保有压、有先有后的策略，缓解资金压力。仅仅一周后，号称豪宅的广州御景半岛以7折促销。国庆期间，恒大在全国的近20个楼盘更是同时以八折开盘。恒大内部人士坦承，当时部分楼盘甚至低于成本价。不过这种倾销式的促销让恒大回笼了20多亿现金，当年销售额则高达100亿元。

但为了赢得喘息之机，光靠便宜卖楼还不够。后来许家印自己说，暂停上市后的三个月，他将主要精力都放在了香港，每周要和郑裕彤一两次饭，“差不多可以说在这里上班了。”不过这三个月的饭局总算吃出了结果。

2008年6月，郑裕彤1.5亿美元入股恒大，连同美林、德银证券等投资者共计5.06亿美元的资金让恒大活了过来。同时，郑还以4.78亿元人民币获得恒大在佛山和武汉两个项目约60%的权益。恒大的招股书显示，这笔资金占到恒大2008年税前利润的50%。

而让许家印感到欣慰的是，在经历上市失败的那段最低潮时，集团900多名中层骨干中，没有一个辞职的，这也可以看出他的个人魅力和凝聚力。

涅槃梦圆

危机暂时度过，但恒大的销售攻略并未停止。截至2009年前三季度，恒大卖掉了460多万平方米的房子，是其此前13年历史面积的总和，并录得231亿预售收入，以此锁定了2009年全部的收入和明年收入的五成。

促使恒大不敢懈怠的还是上市。今年恒大的招股书中披露：若恒大不能在今年10月上市，许家印的控股权很可能将丧失。

2008年6月的融资，许家印从郑裕彤等投资者手中要来的5.06亿美元救命钱代价并不止12.58%股权。协议显示，许家印许诺的最低回报率为100%。若没有到达回报要求，许将转让等值股份直至达到要求。这一协议在今年10月就将到期。以最低回报率计，其12.58%股份将翻番为25.16%。而2006年第一轮融资的股权也将扩至与70%回报率相当的股份，加之2007年一笔4.3亿美元的股权抵押和优先股协议。三者合力将使许家印的股份将缩至30%左右。

不过，许家印显然也不是吃素的。手握大量投资的恒大反而显露出“欠钱的才是爷”的气势。去年10月份，因恒大未能完成4.3亿美元贷款协议中最低业绩线而违约，投行的人主动找上门来跟许家印协商解决办法，但被告知因为约好别人打高尔夫，许只能给他们10分钟时间。

尽管短期内恒大不大可能真被瓜分，但投资者的压力始终存在。今年初，恒大在港市的股票代码3333过期，许家印还是拿出100万元延长了其有效期。不过，就在这样一个微妙的时刻，楼市复苏适时出现了，既拯救了许家印，也重新激活了他的上市计划。而股市也走出了一条持续4个月的上涨曲线。这让恒大和其投资者们重燃了希望。

2009年6月，许家印在内部重启上市。紧接着的7月份，借广州超五星级酒店开业，恒大遍请媒体、合作伙伴、投行赴会，正式宣布重启上市。8月，恒大向港交所递交了上市申请。8月23日，恒大位于15个核心城市的27个楼盘同步发售，依然有约八五折的巨大折扣。第二天，在全国主要报纸和网络媒体上，恒大高调招聘15名地区分公司董事长。

而在这之前，通过向中华慈善总会捐款3000万元和恒大女排签约郎平等一系列极具恒大风格的举动早已展开。极短时间内，恒大以其擅长的手段营造了极高人气。

在恒大路演第一周遭遇IPO市场转冷，香港主流基金无一下单的尴尬之时，已是恒大股东的郑裕彤展示了他的能量。

恒大酒店的开业仪式上，84岁的郑裕彤不顾当天40多度的高温，坚持在室外参加完开业仪式。在他的带动下，刘銮雄、张松桥乃至李嘉诚等香港大佬都出数亿美元的大手笔认购。最终让恒大公开发售部分股权获得了46倍超额认购。

其实，单从资本市场来看，由于上市房企过于密集，此时上市的环境并不好，此前，华南城、恒盛地产在香港上市的第一天就面临“破发”的尴尬局面，而早于恒大启动IPO的深圳卓越地产，在临门一脚之余主动铩羽而归。

恒大的成功很大程度上归于许的出色营销和良好的人脉。“恒大最成功的地方是吸引了众多富豪的撑场。在香港市场，吸引富豪家族认购股权历来是带动整个市场人气最有效的策略。”亚银投资研究部主管李大卫说。

北上广三地买房故事

对于房价高点和低点的判断，不要那么在意，更不能拿未来的合理生活进行投资。完全可以用资产置换的方法，来抵消通胀带来的房价上扬。面粉都这么贵了，再出炉的面包能不贵吗？

广州房价图

深圳房价图

买房故事·广州：博士买房，半年踏遍63盘

口述人· 荣先生  南都周刊记者 ·牛思远 实习生 黄薪儒 方舟 王敏琳 整理

人物档案：荣先生（化姓），33岁，老家广西。广州某高校管理学博士毕业后在一国企工作，2006年底结婚，一直租住着亲戚的房子。2008年11月踏上买房之路。

买楼心经：对于刚性自住需求，不要想着抄到底。只要在能够承受的范围，在调整的周期，看到合适的房子，就可以出手。对于房价高点和低点的判断，不要那么在意，更不能拿未来的合理生活进行投资。

按照普遍的分类，我算是刚性需求吧。2007年底以后，眼看楼市有了调整的趋势，疯涨的房价终于停下脚步，我和太太开始琢磨买房。原本2008年初计划着7月份出手，但是因为种种原因，拖到了年底。

2008年11月开始，我和太太从列出的80个值得一看的一手楼名单中，利用双休日先后看了63个楼盘。光是荔湾区大坦沙的万科柏悦湾，包括参加一些业主活动，我们就去过10多次。最后在2009年5月，选定柏悦湾，买了一套90平米的三房，算来总价约96万，单价10700元/平米，控制在了预算以内。要是拖到现在，新的一栋楼剩余单位售价已经是1.2万到1.6万元/平米了。买与不买就比较难抉择了。朋友说我们“运气还真是不错”。

半年下来，有过欣喜和冲动，也有挣扎与后悔。记得五六年前，许多专业人士让大家不用急于买房，很多人也觉得3000到5000的房价比较贵，后来的事实大家也看到了。

其实，对于刚性自住需求，我觉得有自己的判断，不要总想着要抄底。只要是在能够承受的范围内，在调整的周期，看到合适的房子，就可以出手。

凯恩斯曾经说过“等到长期，我们都死了”。也就是说，我们对很多问题的判断，不能考虑得太久。我们虽然花了很多时间看房，主要是想对可选择的产品多些了解，总归算是没有在价格上纠缠太多而错过了机会。当然这也是没办法，谁让我们是刚性需求呢。

2008年10月 欲投130万购房

终于要开始看房了。感觉价格降得差不多了，再不入市恐怕就晚了。最近广州一手楼均价是八九千元，我们初步定了个单价1万/平米、总价100万的预算。

不过，我们还是尽量明确了一个合理的上浮范围。从一开始我提出的20％的幅度，到后来老婆建议的50％，最终将购房的成本锁定在130万以下。

2008年11月 还是那么贵

这个月开始正式看房了。真是不看不知道，一看吓一跳，价格调整了一年，还是那么贵！之前也考虑过二手房，想着看房过程比较麻烦就暂时舍弃了。

为了提高看楼效率，我们通常在笔记本、楼书、广告单上记下所有的信息，包括环境、户型、价格和剩余单元等等。有时，还会记下对某个楼盘的整体评价，分类放在一起。有个周末，算上一些仅剩尾房，甚至已经售罄的项目，一天就看了10个楼盘！这么多楼盘看下来，感觉许多购房者都还处于观望中。

当然这也是没经验，例如，往往会被一些低于限价房价格的广告误导，过去一看，往往就说卖光了，然后推荐价格比广告或网上信息高出一截的户型。

2008年12月 接受市场

随着所看楼盘数量的增长，发现看房时必须考虑的因素实在是太多了。价格、交通、环境、朝向、大小、配套，教育等等。

我想许多人可能都有这种选择的困惑，所以我的一些朋友甚至看房超过了一年，一直都没定下来。总算慢慢接受了这个市场，用一个比较好的心态来对待。否则，很容易在不满中错过合适的楼盘。

2009年2月 房价回升了

春节前还在琢磨，房价还会不会继续调整下去，没想到反而涨价了。每平米1000元的差距，100平米就是10万。我们这种时候总是暴露出人性的弱点，还是要尽力去克服想买到最低点的贪心。

另一个变化是楼市的成交量也在不断上升。听说还有“日光盘”出现，乍一听，觉得挺夸张。去了现场，真是看到了久违的购房人潮。

不过，感觉许多楼盘的涨价都只是试探性的，升幅并不大，许多楼盘每平方米就涨个几百元。我们还是秉着“买房不要急，楼盘仔细看”的原则。

2009年3月 十大备选出炉

这个月看了市区外围的一些楼盘，逐渐感到房价确实上涨了，心里多少有点着急。终于，初步排出了可以考虑购买的10个楼盘。

圈定备选后，就开始盯这些楼盘的价格变化了。

2009年4月 不敢再犹豫

这个月基本完成了看楼计划。“五一”前，不少楼盘价格都试探性上涨了10%左右，许多购房者不敢再犹豫了，也许一个犹豫，心仪的单位就没了。

其实，我们也想过，如果继续等，楼或许有一天真的能走出大调整的趋势，出现比较合理的价格。但随之而来的却是我们可能要很多年后才能拥有自己的家。计算起这个时间成本，实在是很不划算的事情。

北京房价图

买房故事·北京：春节没过完火速回京抄了底

南都周刊记者·王宏宇

人物档案：王健、梁谚，老家分别在山西、贵州，2009年春天购房后两人结婚。作为一个研究型买房者，今年7月，王健在北京东边的河北燕郊又排了一个房号。

买楼心经：完全可以用资产置换的方法，来抵消通胀带来的房价上扬。近的不行，可以考虑远的，即便是燕郊，十年后那里也会受益于环渤海城市带的两小时经济圈。

现在的王健很忙——他打算继续将买房带来的人生奇迹进行到底。他在北京东边的河北燕郊排的一个房号，这个月就要开盘了。

2008年初，王健辞职的时候，梁谚很生气。当时，两个人的办公室恋情已经公开化，但只有梁谚才知道，他和她并没有在“哥哥妹妹”的基础上再进一步。王健辞职后，一时音讯皆无。认识他的人都说，这家伙肯定去山西开煤矿了。王健此前整天抱怨，北京房子太贵，钱太不好挣，不如回山西老家，钱好挣，房子也便宜。

但人已经走了，还说什么呢？梁谚气得嘴巴发苦。2008年初，房子已经开始涨价了。梁谚新租的房子地段好，房租一下从不到1000元涨到了2000元，当年7月份又涨到2500元。她有些坐不住了。好在老家的房子卖了一套，腾出来30多万元，她决定在50万总价的心理底限上买一套小的。

先是看好地段的二手小户型，价格基本在15000-18000元一平米，勉强可以接受，就是综合条件不太满意。后来，梁谚又参加了几次网上的团购，都无功而返：年底价格走低，开发商捂盘，拿出来的虽然价格不高，但是总价太高。去年10月底，看完回龙观附近的某小区后，梁谚决定不看了。

那天，站在从小区回地铁站的土路上，北风嗖嗖地吹，梁谚真想哭。新房梦好像很遥远，王健好像也已经走远了。

几天后，王健沿着梁谚走过哭过的这条土路，也来到了这个小区。他其实并没有离开北京。北京虽然有种种不理想，但至少有一个理由足够留住他。他找了新工作，同时也开始看房。

小区的售楼处空空荡荡。同来的买家，只有另外一对小两口。开发商拿出来的户型，只有可怜的几个边角，售楼小姐说，这是最后几套了，前几个月成交了多少多少套，全卖光了。

王健说，你在说谎。来之前，他在房地产交易网查过，这里还有大把房子没有卖出。小姐说，那您爱买不买，明年房子涨价，欢迎再来观摩。

王健张了张嘴没说出话来，摇摇头踏上了归途。作为一名研究型的买房者，在此之前，他已经先后实地察看，并排除了北京其他地段的楼盘。这里是王健留给自己的最后一个选择。剩下的选择，就是回山西了吧。他想。

回到家，母亲的一句话突然像闪电划过：“就这么回来了？为什么不再试一下呢？”

剩下的故事就像是传说中的“鬼使神差”，2009年春节假期还没过完，王健就返回了北京看房。一周后，他毫不犹豫地选择了一处中介提供的房源，位于北五环外的立水桥附近，92平米的二手，总价71万。

几乎就在王健签约的同时，房价开始了新一轮惊心动魄的飙升。不过，这对王健影响不大。整个2009年春天，他都在忙着小窝的装修。竣工的那一天，王健给梁谚打了个电话，假装随意地说，我买房了，要不要来看看。他带她看了客厅里粉红色的贵妃沙发，以及卫生间日式的洗浴木桶后，拿出了一枚戒指。一周后，他们领证了。

“去年底到今年2月，是房价跌到谷底的阶段，也是最佳的出手时机。”安居客北京分公司大客户经理王振坤说。来自北京市统计局的数据显示，今年1月到10月，北京商品房售价累计涨幅超过50%，平均每月成交量超过4万套，四环路以内商品住宅期房均价，达到了19109元/平米。而在过去的10年，北京楼市涨幅最高的一次是2007年，全年仅仅上涨了10%。

但比机会更重要的，是把握机会。达观地产副总经理彭伟嘉觉得，普通人购房关键是要看“十年后”。较之上海、杭州，北京房价的这一轮涨势还远没有到顶，“你觉得10年后北京的房价，是不是应该比台北贵？”在他看来，那些大叫房子贵的人，在北京只是少数，比如北漂。“如果他们愿意，完全可以用资产置换的方法，来抵消通胀带来的房价上扬。近的不行，可以考虑远的，即便是燕郊，十年后那里也会受益于环渤海城市带的两小时经济圈。”

这也是王健现在的想法。他在燕郊的上上城排的一个房号，这个月就要开盘了，价格在3800元左右。如今，双方的家长正频繁从贵州和山西赶来，坐在有小碎花的沙发上，用比讨论婚事更认真的劲头，讨论继续购房的可能。尽管在这处房子里使用手机需要漫游，但毕竟，在开心网的“北京楼市”里，可以找得到它。

上海房价图

买房故事·上海：买与不买都煎熬

南都周刊记者·顾彦平

人物档案：朱玉（化名），2004年大学毕业后留在上海。2009年10月，在上海闵行区五号线附近某大型楼盘抢购下一套90平米、总价120万的房子，准备结婚。

买楼心经：“地王面粉论”：面粉都这么贵了，再出炉的面包能不贵吗？所以痛下决心，“坚决买房”！

“买房前想的是房价涨，买房后怕的是房价跌。”朱玉的感慨，化作了MSN上的签名“房子：买与不买都煎熬”。

刚刚经历了一场抢房大战后，平常笑容甜美的她看上去有些忧郁。“毕竟是在今年的房价高点出手的，120多万的总价，负担不小啊。”

四川姑娘朱玉2004年从上海某高校毕业后，就留在了这个都市。经历了两次跳槽后，2007年，她顺利进入了位于上海闵行区紫竹科技园的一家公司工作。

朱玉和相恋多年的男友早就到了谈婚论嫁的阶段，结婚离不开买房。然而，这个城市除了充满机遇，也充斥着令人望而却步的高房价。

2009年初，是个买房的好时机。全球经济危机还看不到复苏的迹象，开发商们本着“现金为王”的策略，楼盘打折幅度不小。可俗话说，“买涨不买跌”，房价要是像亚洲金融危机那样下跌一半呢？朱玉和男友一合计，选择了观望。

可两人还没回过神来，楼市却从今年5月份开始一路高歌、涨势凶猛，报纸上楼盘的打折广告消失不见了，取而代之的是铺天盖地的“地王”报道。9月10日，中海地产拿下了普陀区长风地块，媒体报道说楼板价就超过了每平方米22000元。朱玉的一位朋友恰好在今年3月份在长风板块附近买了一套二手房，当时的单价也不过是15000元/平方米。

面粉都这么贵了，再出炉的面包能不贵吗？朱玉痛下决心，“坚决买房！”在多次比较之后，小两口看中了位于闵行区五号线附近的一大型楼盘。回想起来，买房的步骤似乎只剩下了排队、抢房、交钱，这一切对朱玉来说，历历在目。

国庆假期，朱玉和男友去售楼处咨询，一位姓张的售楼小姐接待了他们。长假时分的售楼处冷冷清清，张小姐给了他们一张楼盘介绍图，带他们看了一下样板房后，就草草结束了。

“这次楼盘开四栋楼，开盘时间还没定，有兴趣就留个电话吧。”张小姐说，“开发商主要想跑量，所以价格并不高。均价可能在每平方米12000元左右，具体价格到时再看。”

要知道，这个楼盘年初时的开盘均价才每平方米9000元！可是，在经历了楼市半年的突飞猛进之后，相比市区动辄两三万的房价，现在的价格已经是他们能承受的底线。

两个星期后，正在公司开会的朱玉接到了张小姐的电话。“三天后开盘！现在开始去售楼处排队，交意向金两万元拿VIP号，按号码顺序选房！一定要快！快！快！”朱玉偷偷溜出公司会议室，给男友打了一个电话。

“哪有那么多人去排队啊，上次去售楼处没几个人看，下了班再去吧。”男友说。

下班后，朱玉直接打车赶到了售楼处。与上次寥落的景象不同，售楼大厅里已经排起了长龙。朱玉打听到，这次开盘预约从9月初就开始了，怪不得长假期间看房的人那么少。

排了一个半小时的队，交纳了两万元意向金后，朱玉拿到的号码已经是230号。回家后，她生气地埋怨起男友来，“这次总共才200余套。要是没选到房怎么办呢？”男友倒很干脆，“大不了不买了。”朱玉又搬出她的“地王面粉论”。小两口讨论到半夜，决定开盘当天，遇到楼层、价格合适的房子就拿下。

忐忑不安地过了两天，正式开盘了。当天上午九点半，售楼处已经人山人海。开盘的规则是按照VIP号选房，依次喊号进入。

有人愤愤不平地议论，前80号都是关系户。“让排队拿号的那天，第一个去的人拿到的号就已经是81号了！”

对于拿号黑幕，朱玉无心理会。她握着手中的VIP号，感觉像是回到了一切凭票供应的年代。排了六个小时的队后，终于轮到了他们，等待的疲累一扫而光。朱玉把自己调节到了战斗状态。可到了选房现场，却发现战斗已经基本结束了。200套房，剩下的都是一楼、二楼户型不好的房子，而且开盘价也比原先预估的提高了整整1000元，均价达到13000元/平方米。

就在这时，售楼员张小姐跑来急促地说，“刚退出来一套4楼的房子，90平米、120万，你们要吗？前面的客户想要楼层高的。这是最后的机会了！”朱玉正犹豫不决，男友拍板，“要了！”

就这样，小两口抢到了一套房，朱玉感到了从队伍后面传来的羡慕眼神。在定金合同上写下楼层、房号、总价款后，朱玉开心地搂着男友笑了，“有房喽！”

快乐如此短暂。没多久，朱玉就陷入了苦恼中。房子的首付款，是早就找双方父母筹好的。按照总价120万、首付三成计算，就是36万。“签了预售合同之后，就成房奴了。每个月还款5000多元，要还20年呢！”朱玉忍不住“哀嚎”。

男友倒是看得很开，“无恒产者无恒心。为房子健康工作20年吧。”朱玉牵了牵嘴角，想笑，可挤出来的笑容连自己都觉得有些酸涩。