投资创富：房地产投资价值到底该怎么算？ h

　　“7年收回首付投资，若干年后净得一套公寓”类似这样的措辞，在目前不少房地产项目的广告中耳熟能详。购房不再仅仅为了满足自身居住，同时也是另外一种投资理财渠道，这一观念已经逐渐深入到普通老百姓。投资房地产的价值究竟有多少？如何测算？目前广告中的计算方式是否客观准确？

　　房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后，出租或再转卖来获得收益。在美国这种概念已为大众普遍接受。它不仅为大型投资机构（如养老基金、保险基金等）拓宽投资渠道，而且有助于个人购房者在抵押贷款购房后通过出租房子获得租金来偿还银行贷款，减轻购房的压力。

　　一个成熟和理性的市场，住宅的投资回报率多少算合理？经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。专家认为，中国作为发展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的经济发达国家和地区。

　　现在已有不少房地产商推出投资概念来吸引购房者。但在运用上还有些过于简单。比如某一知名公寓在广告中就为购房者提供了“投资价值分析”：

　　首付5万元，并提供八成20年按揭，入住后每月偿还1400元贷款，附近市场上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投资，以后每年还挣7200元，若干年后净得一套公寓。

　　这样的“投资价值分析”结论是值得商榷的。

　　租金收入不确定

　　从微观经济学的角度看，如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降；此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。按照国际惯例，房价一般是月租金的100－200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。

　　供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时，房价与租金都会相应回落；当市场需求量大时，房价与租金则会上升。目前台湾房价与租金比是300：1,年投资回报率3－4％，香港为6－8％，美国在5％左右，深圳则在6－10％之间。一般来说，只要房价与租金在200：1至100：1之间浮动就属合理，年投资回报率达到5％就已经算是非常不错的投资项目。

　　租金收入不等于净收入

　　租金收入只能是毛收入，不能作为净收入来直接抵消还贷支出。这里要先考虑税收的因素，出租人收到月租金后，须先交纳房产税，税率为租金收入的12％；营业税及其附加费为5.5％，个人所得税20％；如果再考虑扣除公寓出租专业代理的佣金，7年收回首付的结论显然有问题。

　　商业房地产投资具有较为复杂的知识与分析技术，即强调市场分析的同时，十分注重租金现金流出和流入的关系，房屋的出售价值高低也是由租金现金净流入的高低来决定的。

　　在美国，由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展。投资房地产，对投资资本的期望，一般来讲有两个，一个是将投人资本全部回收，这种投资期望被称为资本返还；另一个是在投资资本的使用过程中，不断获得额外的收益，直到最终投资人将最初的投资资本收回（这里收回的投资资本总额不包括在投资期间获得的收益），这种投资期望被称为资本报酬。在一宗房地产投资过程中，投资人既关心资本返还，也关心资本报酬。相应地，投资人也非常关心衡量资本期望收益状况的各种比率，即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬，以及资本返还和资本报酬的不同组合，可以用不同的回报率来表达这种变化，以使投资人清晰地计算和衡量出房地产投资的安全性，获利性和可靠性。

　　投资资本可以通过每年收益，或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资结束不动产被销售时相等，说明投资者在销售时将全部投资收回，年收益来源于资本报酬，这种情况下，收益率等于资本报酬率。如果不动产价值预测随时间有下跌的趋势，投资者无法从期末销售不动产收回最初的投资，一部分年度收益将要用来偿还投资资本，在这种情况下，资本报酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接资本化法中的综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间的差额，就是资本返还率，这时资本返还率是正值。如果投资者期望在投资结束时销售不动产，获得比最初投资更多的收益，则资本报酬率会高于特定的收益率，这时，资本返还率是负值，因为年度收益没有提供所有的期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到的或期望的报酬率或利率表达。