楼市僵局：黄金周前27亿撤出地产股

　　开发商的坚持，是对荷包以及政策的乐观，而投资者也已经开始离场，在去年的救市政策面临到期的时候，政府相关部门也开始了密商酝酿调整。

　　仅仅在黄金周前一周，就有27亿资金撤出地产股，加之黄金周楼市成交的惨淡，都反映了投资者和购房者对于房地产市场未来走向信心的丧失，而目前在开发商没有资金压力的情况下，为达到销售利润最大而咬定房价不放松，使得楼市处于一种僵局。本次策划从整个房地产市场的各个实体现状出发，分析开发商资金、政府政策、购房者及投资者心态，并对楼市长期、短期的政策走向进行预测，以求展现市场宏观与微观、目前与未来的轮廓。

　　黄金周前一周上演的机构地产股大出逃，似乎已经为这个创三年成交量最低的“黑色一周”埋下了伏笔。

　　据“全景证券分析师”的监测数据显示，十一黄金周的前一周，深沪两市合计净流出资金367.11亿元。其中，地产类个股成为资金出逃的重灾区，房地产开发经营板块净流出27.14亿元。而国庆期间的市场面则追随了节前地产股的颓势，北京长假期间日均成交创3年来最低。地产市场似乎正在面临着一轮新的调整。

　　黄金周前机构出逃地产股

　　“全景证券分析师”的监测数据显示，国庆前一周，深沪两市承接之前的颓势，五个交易日的资金流向都呈现为净流出，合计净流出资金367.11亿元，全周A股累计净流出的资金较此前一周翻番。其中地产类个股成为资金出逃急先锋，周内房地产开发经营板块净流出27.14亿元。

　　而据Superview数据监测，9月21日至9月25日，一线以及二、三线房地产股票净流出的资金中，机构和基金流出2.47亿元，而前期建仓的大户和私募分别净流出6.18亿元和2.13亿元，只有散户资金净流入10.8亿元。

　　“由于目前正处于地产行业的僵持期，从机构和基金的出逃也可以看出，其对于现市预期较低，机构和基金要么暂时放弃，要么同时退出让散户接手，压低股价后再重新进入。”丰润世纪地产分析师戴晓光认为。

　　尽管机构已经出现出逃地产股的事实，但多数投行在市场面仍在唱多。

　　摩根大通认为，近两个月楼价急升，而地产股则随大市回落，两者的偏差令地产股资产净值折价扩大，建议低吸，摩根大通仍维持之前对楼价上涨的预期，认为今年楼价将上升30%，而明年升幅仍将达到5%。

　　摩根大通中国投资银行副主席龚方雄在“2009中国房地产高峰论坛”上也指出，国内投资者对A股市场，尤其是房地产股过于忧虑，这种忧虑基于对通胀和对政策转向的过度担忧。　

　　地产商持价僵持

　　除了机构、基金大举撤出地产股，楼市成交量也不容乐观。

　　今年7月开始，北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑，这种态势一直持续到8月和9月。其中深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%；北京9月的上半月，剔除经济适用房和限价房，商品房成交套数为6228套，与上月同期相比减少了283套，跌幅为4.35%。

　　“除了成交量的下跌，地王频现也让投资者不安，因为地王一方面显示着地产商资金充沛，另一方面也显示着未来地产行业的毛利润存在隐患。”戴晓光认为。

　　戴晓光同时指出，从政策层面来看，审计署对4万亿投资计划开展全面审计，进一步使得投资者对众多新地王的制造者——“不差钱”的国企产生隐忧。机构和基金纷纷出逃，体现了房地产行业对市场面和政策面的未来表现丧失信心。

　　在市场利空消息频传的情况下，开发商相比于去年，还是荷包满满。据兴业证券的地产分析师计算，从地产商的资金状况看，前8个月地产商资金来源合计3.37万亿，同比增长34.21%，其中以预售款为主的“其他资金”1.5万亿，同比增长52.73%。8月份中长期消费性贷款余额增长1687亿，仍然处于高位。以地产商目前的资金状况，即使成交量在目前的基础上再回落20%左右，且维持3-6个月的时间，也不会出现因为资金压力而被迫降价的情况。

　　成败在于政策面

　　房地产行业对于政策面的风吹草动表现得尤为明显，在目前市场里，正是如此。而2008年12月底，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中曾指出，贷款首付和利率优惠、交易环节的税费减免等政策暂定执行到2009年12月31日，届时政策的变化必然将会对市场造成影响。

　　事实上，大部分机构目前的普遍预期都认为9月份以来的下个阶段，地产销售以及整个行业都将处在一个僵持状态中。对于下一个阶段的地产市场，东方证券分析师指出，由于价格、政策、供应等因素，一线地区从7月开始的僵持状态会持续下去，在行业处于大的成长期阶段，有限跌幅带来的最坏局面就是僵持和时间的消耗。

　　不过，对于下一步的政策，东方证券的分析师认为，据去年政策演变路径判断，今年底税费优惠政策到期后，能否延长期限将取决于地方政府的态度；大部分二、三线地区的地方政府对房地产行业依赖程度较重，故延长期限的可能性较大，而京沪深等一线地区由于出现部分过热现象，存在优惠政策取消的可能。

　　另一方面，对于宏观层面的政策，东方证券预测，由于宏观经济尚未明确好转且通胀率没有超出政府底线，货币政策近期将不会发生大的变动，变动时间最早发生在明年一季度之后。首付和利率优惠政策相机抉择，政府可能将延续首次购房的优惠政策。总体货币政策短期不会改变。

　　龚方雄也认为，中国政府不断强调政策的稳定性、连续性。在这种情况下，即使明年出现政策的转向，比如加息，那也将非常温和。而房地产的紧缩只能来自政策上的紧缩，所以，“目前的结构调整是技术回调。房地产股大概在未来几个月跑输市场或相对中性，而随着明年上半年信贷市场回升等因素影响，房地产股有望重新跑赢大市。”龚方雄表示。

　　利空消息频传，目前市场僵持不下，政策成为决定楼市走向的关键点，房地产的下一步仍晦暗不明。