2010/04/24 08:27    来源：北青网-第一财经日报    发表评论

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　　新政压塌地产股，15天市值蒸发2667亿元

　　地产股还要向下挖坑？

　　黄婷

　　●空方：深圳一位私募人士

　　“君子不立危墙之下。”中短期地产股都很难有所表现，上周五就已经清仓全部地产股

　　●多方：上海鑫狮投资总裁迈克吴

　　“我的经验告诉我，如果大量的基金都拼命要出来，那么也就是接近我们要考虑进去的时候了

　　密集的调控下，地产股风声鹤唳。

　　4月以来，113只地产股总市值缩水21.35%，2667.49亿元市值蒸发。

　　暴跌之后，地产股将何去何从？

　　政策频出，压垮地产股

　　4月19日，近30只地产股跌停，申万房地产指数暴跌8.15%，105家地产公司一日之内市值蒸发近600亿元。

　　“政策调控力度之大远超市场预期，严厉程度比2007年更甚。”长城证券地产行业研究员万知认为。

　　二级市场上，地产股可谓哀鸿遍野。

　　早在4 月6 日，在调控预期下，房地产板块就出现了回调，呈现出快速下跌走势，继4月19日的暴跌之后，地产股本周连续两个交易日成为A 股市场做空的主要板块。截至4月22日，申万房地产指数累计下挫17.42%，4月份以来，113只地产股市值总额蒸发2667.49亿元，缩水幅度21.35%。

　　截至4月22日，本周已有60只地产股跌幅超过10%，其中新黄浦（600638.SH）、阳光城（000671.SZ）、冠城大通（600067.SH）、沙河股份（000014.SZ）和中弘地产（000979.SZ）位居本周跌幅榜前五位，跌幅均超过17%。

　　空方：君子不立危墙之下

　　“君子不立危墙之下。”深圳一位私募基金人士对《第一财经日报》记者说，在严厉的房地产调控政策频频出台之际，应该尽量避过这个风口。他表示，中短期地产股都很难有所表现，上周五就已经清仓全部地产股。

　　去年以来全国房地产市场火热一片，数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。

　　“房价的涨幅过度超前于实体经济的发展，严厉的政策调控不是结束，而是刚刚开始。”上述私募基金人士认为，在二级市场投资上，应该尽量避过这种处于政策严厉调控中的行业。

　　相关数据也表明，基金一季度已经着手“做空”地产股。天相投顾根据2010年基金一季报的情况统计显示，房地产行业成为一季度基金减持的前五大行业之一。

　　“房地产行业投资性机会仍未到来。”大成基金指出，目前地产股的市盈率水平约为15倍，而这是基于未来房价持平或上涨的假设，若市场一致预期房价下降，地产股无论从市盈率还是从净资产价值来看，估值水平都会下降。

　　国泰基金则指出，地产股之前的股价波动没有足够反映此次政策的力度，市场有可能会对房产税的预期重新升温。在未来一段时间，地产股可能要经历一个下跌的周期。

　　东方证券等多家券商也表示，鉴于此轮房地产政策调控未至尽头的判断，房地产股票短期下跌后也未必是买入的好时机。

　　多方：地产股分化

　　“我的经验告诉我，如果大量的基金都拼命要出来，那么也就是接近我们要考虑进去的时候了，因为基金已经为我们释放了大量的不确定性因素和下行的风险，以及最关键的是他们让出了真正的价值基本面。”上海鑫狮投资总裁迈克吴在房地产板块资金大幅流出之际，选择了逐步建仓。

　　在迈克吴看来：“国家是不可能打压地产行业的，所以不能把房地产市场的弊端和房地产行业没有价值等同到一个误区当中。”

　　“地产股将出现分化。”一位基金公司的投资总监对记者说，经过这轮调整之后，地产股将出现一些差异，将表现为结构性机会而不是行业机会。

　　一位券商分析师也指出，从本周地产股的走势看，二线地产股表现优于一线地产股。随着一线城市土地供应价格的大幅上涨，再加上政策方面的调控，一线城市房价中的利润空间可能被压缩；而二线、三线城市地价相对便宜，同时前期房价也没有一线城市涨得那么凶。“从中长期投资角度出发，可以重点关注二线、三线地产股。”该分析师称。

　　其中，荣盛发展（002146.SZ）得到不少券商分析师的推荐，荣盛发展最新公布的2010年一季度业绩报告显示，一季度录得主营业务收入10.26亿元，同比上升80.4%；实现净利润1.34亿元，同比提升46.8%，合每股收益0.15元。

　　中金公司房地产行业分析师白宏炜指出，荣盛发展继续保持快速拿地扩张步伐，预计其2010年将依然能有良好的销售表现，预测其2010年和2011年每股收益1.08元及1.41元，而对应的市盈率分别只有14倍和10.7倍。

　　迈克吴则向记者列举了他当下逐步加仓的地产股的特点：第一是有全国地产市场操作能力，第二是规模达到央企级，第三是管理团队有专业和敬业的素质，第四是具有多年一级城市的豪宅和二、三级城市的普通住宅开发经验，第五是公司的现金流充裕而且债务不高，第六是分红比较固定和稳定，第七就是手上依然有一定的土地储备。

　　新开工面积创历史新高将形成下半年供给压力

　　房地产行业会受到地产调控政策的明显压力

　　阴影部分为房地产调控措施见效期间

　　历史上的地产政策与房地产销售、投资和房价相关性

　　新“国十条”调控 “规模空前”

　　4月17日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称新“国十条”，具体规定见附录)，要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

　　中金公司认为，此次“国十条”的规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，有针对地打击外地炒房团在当地的投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求，这说明政府已经意识到房价暴涨的原因在于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。

　　莫尼塔研究员也表示，中国的高房价问题，其实归根到底是政府能否容忍经济增长速度出现一定程度放缓的问题。分析师认为，这次的文件表述可能是一种重要的标志，标志着中央政府并不畏惧在一定程度以及一定范围内出现房价明显调整的决心，也意味着在外需不断复苏、经济过热风险逐渐显现的背景下，经济增长速度的问题可以适当“缓一缓”的调控智慧。同时，在“考核问责制”的激励之下，一定会有地方政府在接下来很短的时间内即明确出台相关措施，特别是在今年内房价已经出现爆发性上涨的城市(以一线城市和部分东部二线城市为主)。分析师认为，这种以房价上涨速度作为地方政府激励指标的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。分析师还认为“第三套房”政策更像是一种为未来的调控手段埋下的伏笔，或者是一种引导购房者预期的工具，“达摩克利斯之剑”已经高高举起，如果房价还不能悬崖勒马，那么政府就会再次“手起刀落”。此外，分析师表示相信，财政部和税务总局已经在开始着手研究和修改房产税的相关规定，预计房产税甚至是房产特别消费税很可能会在今年内进行部分城市的试点，但具体时间点更可能是在今年下半年。(魏静)

　　昨天是股指期货上市第二天，沪深股市和期指同时遭受重创。期指四只合约普遍跌近7%。上证综指暴跌150点，连续击穿3100点和3000点两个大关，创近八个月以来最大单日跌幅。上证综指收于2980.30点，跌4.79%；深证成指收于11644.58点，跌6.22%。权重股遭集体重创，地产板块领跌大盘，34只跌停个股中地产股占了25只，金融、钢铁、有色、煤炭等跌幅较大。

　　上周五晚美股暴跌，加上亚太及东南亚股市的暴跌，全球股市一片惨绿。

　　多重利空来袭 地产板块领衔暴跌

　　海通证券福州营业部分析师傅宁辉认为，昨日多重利空齐袭两市导致暴跌。最大的两个利空是境外高盛集团涉嫌欺诈事件引发美股大跌；国务院加码推出严厉的房地产调控政策，地产板块跌8%居跌幅首位，万科A创近一年来新低。此外还有铁矿石谈判陷入僵局，传言国内铁矿石库存六月份耗尽，钢铁企业业绩或将大受影响；投资者担心后市将加息，导致市场流动性降低等。他认为，暴跌的本质原因是去年经济的增长主要是靠国家4万亿计划投入到固定资产的建设中而产生的，这样的政策很难维持GDP持续高速增长，因此今年GDP将呈现前高后低的走势，正是投资者出于对市场经济增速的担忧。昨日，周期性行业跌幅最大，而消费医疗等行业跌幅较小。

　　股民做空期指 一天盈利超百万

　　两市暴跌，导致股指期货市场在上市第二个交易日就出现全线大跌，五月合约开盘“破发”，收盘时四只合约普遍跌近7%。沪深300现货指数也大跌5.36%，为自去年8月31日以来的单日最大跌幅。新时代证券福州营业部分析师陈贞妮表示，期指上市两天以来，交投非常活跃，昨天成交量明显放大。由于期指对大盘有助涨助跌的作用，因此昨天大盘大幅杀跌也在情理之中。

　　“这样的市场，做空的就赚了很多，做多的就亏死了。”据兴业期货福州营业部相关负责人介绍，股指期货市场昨日呈现出一个非常显著的特点：先前有商品期货交易经验的投资者大部分以做空为主，而只有股票投资经验的投资者则以做多为主。该营业部有一位做空的投资者，昨天一天就盈利100多万元。他同时也提醒投资者，为防范股指期货的巨大风险，投资者的操作仓位最好控制在30%-50%。

　　再暴跌空间不大 以防范风险为主

　　傅宁辉表示，后市将继续维持在2800点-3100点之间震荡。昨日大跌可能会引起管理层的关注，因此后市行情如何发展，关键看管理层近期表态了。

　　齐鲁证券福州营业部分析师陈勇认为，后市大盘是否止跌，主要取决于房地产板块是否能企稳。从整体看，后市大幅暴跌的概率不大，预计大盘将在3000点上下震荡。

　　操作上，傅宁辉认为，大盘大跌后，一时无法企稳，但再次大幅下跌的空间有限，投资者可在震荡区间反复做波段。建议后市关注以下3类个股：1.估值优势明显，且股价较低；2.业绩有明确增长预期的高增长企业；3.造纸、消费类个股也可以关注。