北京二手房过户井喷 上海开发商资金链绷紧

离8月1日二手房交易强征个税政策实施还剩最后一天！最近两天，赶在“大限”前办理二手房过户的人数激增，西城区房屋交易办税服务大厅接待人数比平常办理量增加六倍。而上海楼市成交两始终不见起色，开发商资金链遭遇严峻的考验。
北京二手房成交两激增
据《北京现代商报》报道，北京地税局了解到，仅在7月28日一天，西城区房屋交易办税服务大厅就接待了二手房纳税人九百人次，受理业务120笔，办理业务69笔，发票开具金额2977万元，征收税款131万元，接待人数比平常办理量增加六倍。其他各区地税局房屋交易办税大厅也出现了类似的“井喷”状况。
为了缓解目前的扎堆过户问题，北京市各区地税局及时调整了工作流程。对2006年7月31日(含)前向税务机关提交纳税资料且未缴纳个人所得税的纳税人，允许其8月1日后继续办理纳税事宜，同时不以个人所得税缴纳与否作为办理房屋产权过户的前置条件，待房屋产权过户后再按原规定申报缴纳个人所得税。
北京市地税局将在近期转发国家税务总局的文件，并同时补充一些操作上的细节。地税部门不会单独开辟个人所得税征收窗口，而是与二手房交易中的 契税、营业税同时一窗式办理。
开发商资金链绷紧
另一方面，楼市成交量始终不见起色还使销售回款这口救命水几近“干涸”，上海开发商资金链遭遇严峻的考验。
上海康城，自政府开始对楼市进行调控以来就变数丛生的焦点楼盘，集体退房、大幅降价销售等使之成为调控时期上海的一个“风向标”式楼盘，日前又因“降价甩卖”进入人们的视线。就在7月第，该楼盘打出每平方米4826元-5290元的单价，较两个月前每平方米6705元-7325元的单价，下降幅度高达28%。而这已是该盘在两个月内的第二次降价，第一次的降价幅度就已达20%。
上海网上房地产相关数据显示，上海康城的降价举动并没有带来销售的起色。5月份开盘后签约次数156次，6月份这一数字却下降至85次，而截至上周第二次降价前，7月份的签约次数仅为11次，即使第二次更大幅度降价后，截至7月25日，7月份的签约次数仍仅为29次，撤销三次。
然而，如今的楼市，显然已经不是调控刚开始时“开发商只要愿意降价，甚至只要弄个降价的幌子，还是能把消费者吸引来，取得逆市销售业绩”，降价的效果已经大打折扣，更别说是降价幌子。
事实上，上海康城这个闵行区的超级住宅大盘，调控对它的影响似乎特别明显，去年宏观调控后，该盘销售最惨淡的时期，曾以送黄金、送钻石等手段进行促销，但效果并不理想。
有业内人士透露，问题的源头其实还是开发商的资金问题。长期的滞销，更是让开发商别无选择，此次再度大幅降价促销，可见其压力之大。
作为一家融资中介公司的负责人，俞斌体会深刻，“融资成本正在上升。目前，一些外资已经撤出或暂缓进入，同时很多资金流向股市，如果这种趋势不发生转变，房地产融资将更加困难。”
历史会重演吗？
就在5月底新一轮房地产调控政策出台时，一位专门接手房地产企业因贷款到期被银行起诉的案子的律师说，从上一轮调控开始，许多开发商的日子就已经不好过了，资金链一直绷得紧紧的，银行贷款即使延期也未能偿还，如果继续拖下去，被银行起诉的可能性很大。
“虽然目前这类案子真正走上法庭的实例还不多，但根据以往经验，开发商资金困境短期内没有缓解的话，不排除被银行告上法庭的开发企业将会增多。而事实上，目前已经有不少银行就不良贷款着手诉诸法律。”
很明显，一旦被银行告上法庭，仍未能还款，这些企业的下场就是破产。淘汰、行业洗牌的话题无法回避。
上海市政策研究中心的陈群民博士对此颇有感触，他曾经亲身经历1996年前后因国际金融危机等因素导致的楼市大萧条，“当时，用行业洗牌形容一点不为过，我当时操作的一个交易是以均价4180元/平方米整栋购入杨浦区和平花苑，而此前该楼盘作为外销楼盘，均价曾高达1100多美元。那个时期，开发商银行贷款的利率高达10%，在高贷款利息和销售停滞的压力下，有一批房地产企业被淘汰”。
而目前开发商面临的困境或许也是内外销房并轨以来最严峻的一次，历史会重演吗？
“优胜劣汰是必然的，防止企业资金链断裂将是关键，但当前的贷款利率并不是很高，融资渠道也比10年前更多，出现当年的危机可能性并不大，更不是政府部门愿意看到的。”
中房指数研究院华东院副院长陈晟则指出，调控不是要堵住融资渠道，而是要堵住不良资金进入的渠道，限制投机资本、各类游资。他认为，资北京市场资金充足，优质资本流入的通道将通畅，更多流入优势企业。今后房地产企业主力将是大型国企和资金充沛的开发商，这类企业的资金优势将更加明显，而各方面没有优势的开发企业，融资的途径将更少，生存空间被压缩，甚至被淘汰。