北京二手房投资收益率大盘点

http://finance.QQ.com　 2006年12月08日14:07　 　卓越理财　胡景晖(0)
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如果说整个2005年的房地产界都是在对宏观调控的猜测和担忧中度过的，那么，2006年就是房地产宏观调控提速的一年。从上半年的“国六条”出台，到下半年各项房产限制政策的实施以及各种税费的征收，一环紧扣一环，让人应接不暇。转眼又到年末，各种房地产政策的不确定性慢慢被消除后，房地产投资者也到了梳理一年房产投资收益的时候了。
由于今年国家接连出台政策，大力打击投机炒房者，另外，近几年的房价节节攀升，并不具备代表性。为此，笔者并不鼓励对房产进行短线的投资，因而特分析2006年前三个季度各种房产的以租赁为主的房产投资收益率，为投资者明年调整投资计划作参考。
前三季度二手房市场行情综述
从1-9月前三个季度的数据来看，虽然今年北京市场的整体交易数量略高于去年同期数量，但北京的二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1：5左右。个别热点区域个别价格区间的供需矛盾尤为突出。从总价方面来看，目前，30-50万区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，占到市场交易量的41.58%。但其供需比例依旧十分紧张，大致在1：5.5左右。50-70万之间的房源供需比例约为1：4.5左右。70-90万以及90万以上的房源供需比例分别是1：3.5、1：2。按照热点交易区县来看，北京市二手房交易市场的交易均价（城八区）为7409元/平方米；城八区的买卖需求比为1：5.6；租售量比为1：5.4；租售面积比为1：5.1。
笔者选取了北京东南西北四个典型区域，分别是CBD、方庄、中关村、亚奥地区，以这四个区域的二手房租赁以及交易行情为例，来计算房产的长线投资收益率（由于房屋租赁市场中，一居室供小于求，三居室供大于求，以二居室的成交量最大，因此选取二居室的租赁价格作为计算投资收益率的参考数据）。
第一季度
民宅 公寓
租赁均价
（元/月） 买卖均价
(元/平米) 租赁均价（元/月） 买卖均价
(元/平米)
CBD区域 2100 8500-9000 5000-8000 10000
方庄区域 1400-1500 6000-6500 4000 7000-7500
中关村区域 2100 9000-10000 4500-5000 10000-11000
亚奥区域 1900 7800 4000 8500-9000
假设房屋面积为100平米，以当前的出售价来计算投资总成本，且在所报的均价范围中取最低值，下面分别计算各区域不同类型房产的年平均投资收益率。
1、CBD区域：
以第一季度的以上价格为参考，CBD区域租赁的年平均投资收益率计算如下：民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2100元/每月×12个月）/（8500元/平米×100平米）×100%＝2.96%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（5000元/每月×12个月）/（10000元/平米×100平米）×100%＝6%
2、方庄区域：
以第一季度的以上价格为参考，方庄区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（1400元/每月×12个月）/（6000元/平米×100平米）×100%＝2.8%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4000元/每月×12个月）/（7000元/平米×100平米）×100%＝6.86%
3、中关村区域：
以第一季度的以上价格为参考，中关村区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2100元/每月×12个月）/（9000元/平米×100平米）×100%＝2.8%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4500元/每月×12个月）/（10000元/平米×100平米）×100%＝5.4%
4、亚奥区域：
以第一季度的以上价格为参考，亚奥区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（1900元/每月×12个月）/（7800元/平米×100平米）×100%＝2.92%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4000元/每月×12个月）/（8500元/平米×100平米）×100%＝5.64%第一季度各月分析：1月租赁价格由于春节返乡人群增多、有效需求锐减，价格指数相对较低；2月市场全面复苏，价格增长并到达相对高点；3月份租赁价格由于节后急迫的租赁需求已经渐渐被消化，紧张的供求关系逐渐平缓，租赁价格指数下浮，与1月份基本持平。
第二季度
民宅 公寓
租赁均价
（元/月） 买卖均价
(元/平米) 租赁均价（元/月） 买卖均价
(元/平米)
CBD区域 2200 8700-9300 6000-9000 12000
方庄区域 1500-1600 6800-7500 4500-5000 7500-8000
中关村区域 2200 10000-11000 4500-5000 12000
亚奥区域 2150 8000 4200 9000-10000
假设房屋面积为100平米，以当前的出售价来计算投资总成本，且在所报的均价范围中取最低值，下面分别计算各区域不同类型房产的年平均投资收益率。
1、CBD区域：
以第一季度的以上价格为参考，CBD区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2200元/每月×12个月）/（8700元/平米×100平米）×100%＝3.03%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（6000元/每月×12个月）/（12000元/平米×100平米）×100%＝6%
2、方庄区域：
以第二季度的以上价格为参考，方庄区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（1500元/每月×12个月）/（6800元/平米×100平米）×100%＝2.65%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4500元/每月×12个月）/（7500元/平米×100平米）×100%＝7.2%
3、中关村区域：
以第一季度的以上价格为参考，中关村区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2200元/每月×12个月）/（10000元/平米×100平米）×100%＝2.64%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4500元/每月×12个月）/（12000元/平米×100平米）×100%＝4.5%
4、亚奥区域：
以第一季度的以上价格为参考，亚奥区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2150元/每月×12个月）/（8000元/平米×100平米）×100%＝3.23%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4200元/每月×12个月）/（9000元/平米×100平米）×100%＝5.6%
第二季度各月分析：4月由于持币观望的购房者的增多，促进需求徒增，价格水涨船高；5月受宏观政策影响，由于对二手房市场预期不明而产生的房源放量使得租赁价格微幅回落；6月受传统旺季影响，热点区域的供不应求使得整体价格回升并达到上半年的最高点。
相关专题：聚焦2006房产风云
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第三季度
民宅 公寓
租赁均价
（元/月） 买卖均价
(元/平米) 租赁均价（元/月） 买卖均价
(元/平米)
CBD区域 2350 9000-9500 6000-9000 14000-15000
方庄区域 1650 7300-7800 4500-5000 8500-9000
中关村区域 2400 11000 4500-5000 12000-13000
亚奥区域 2200 8500 4200 10000
假设房屋面积为100平米，以当前的出售价来计算投资总成本，且在所报的均价范围中取最低值，下面分别计算各区域不同类型房产的年平均投资收益率。
1、CBD区域：
以第一季度的以上价格为参考，CBD区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2350元/每月×12个月）/（9000元/平米×100平米）×100%＝3.13%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（6000元/每月×12个月）/（14000元/平米×100平米）×100%＝5.14%
2、方庄区域：
以第一季度的以上价格为参考，方庄区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（1650元/每月×12个月）/（7300元/平米×100平米）×100%＝2.71%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4500元/每月×12个月）/（8500元/平米×100平米）×100%＝6.35%
3、中关村区域：
以第一季度的以上价格为参考，中关村区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（2400元/每月×12个月）/（11000元/平米×100平米）×100%＝2.62%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4500元/每月×12个月）/（12000元/平米×100平米）×100%＝4.5%
4、亚奥区域：
以第一季度的以上价格为参考，亚奥区域租赁的年平均投资收益率计算如下：
民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（1900元/每月×12个月）/（7800元/平米×100平米）×100%＝2.92%
公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100%
＝（4000元/每月×12个月）/（8500元/平米×100平米）×100%＝5.65%
第三季度各月分析：7、8两月，受相关宏观调控政策及租赁市场“传统暑期交易旺季”的影响，北京房屋租赁交易市场再现火爆局面，普通民宅租赁市场、高端租赁市场租赁价格均有不同涨幅；在房屋买卖市场“金九银十”旺季到来及传统租赁旺季已经渐远的共同作用下，2006年9月，北京房屋租赁市场房源供给、客户需求双双回落，整体租赁市场价格稳中有降。
综观以上三个季度四个典型区域的投资收益率，对于采取以收取租金获取收益的长线投资者来说，每个季度的投资收益率基本上都较前一季度有一定的涨幅，且公寓投资者的收益率要比民宅投资者的收益率明显要高，但是前者投入的总成本也明显高于后者。房屋在不同区域、不同地段其租金收益率相差甚远，上面仅选取了京城租赁比较活跃的典型区域中的四个作为参考，其它还有如地铁、城铁沿线以及各大名校周边的租赁市场也可以考虑长线投资，这些地段的租金较高且比较平稳，投资回报率有一定的保证。
（作者 我爱我家房地产有限公司副总经理）