中国严限外资投机楼市势在必行

香港《经济导报》第28期(7月17日出版)顾海波／近年来国内外“热钱”持续流入中国房地产市场，特别是外资可以不受限制地投机或投资楼市，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给经济发展留下巨大隐患。纵观国际货币基金成员187个成员中，有137个国家对外资进入房地产进行管制，在我国地少人多的基本国情下，严格限制外资投机投资房地产市场，应是势在必行之举。(chinesenewsnet.com)
种种迹象表明，进入2006年以来，上海、北京和广州等地楼市海外机构投资者空前活跃，整体收购案件明显增多，是有史以来整幢收购最多的一年。3月中旬，中东Gateway Capital整体收购位于上海新天地瑞安地产的“翠湖天地御苑”一幢108套高级公寓，共计均价4万元/平方米，总价6亿多元。4月下旬根据某专业房地产报率先独家报道，某神秘人物整体收购位于上海黄浦江边“世茂滨江花园”一幢100套房，共计6.5亿元。就在今年上半年，摩根在上海陆家嘴地区收购了至少五幢住宅楼。央行《2004年房地产金融报告》指出：2004年有220亿元外资进入上海房地产领域；另据统计仅2004年上半年流向中国的非直接投资接近新增加外汇储备的一半，很大一部份流向了房地产。可见外资进入中国投机房地产已是不争的事实。(chinesenewsnet.com)
“热钱”投机冲击楼市(chinesenewsnet.com)
中国房地产的过热在上世纪90年代的海南和北海等地早已发生过，这次过热发端于2003年，但由于调控政策不配套，调控力度太弱，加上责任主体的缺失及地方政府的“托市”，房地产调控成“空调”。从最近“国六调”和“九部委意见”的颁布，表明了中央政府调控房地产投资过热和房价过高的决心和信心。(chinesenewsnet.com)
中国房地产近几年之所以非理性上升，除了中国经济本身持续发展的基础原因以外，主要的原因是地方政府主观上对房地产的过份放纵、纵容，再加上国内外“热钱”的过份投机。因此，必须“对症下药”，除了各级政府认真服从中央的各项宏观调控政策以外，重要的是严厉打击各类房地产的投机行为、尤其是对国际热钱的流入必须给予严厉的限制，以维护我国的房地产市场秩序和经济金融秩序。中国房地产存在“四个”盆地，即政策的“盆地”（负利、低税、退税、蓝印户口等政策聚焦）、利率的“盆地”、税收的“盆地”（我国不仅低税而且税不全，没有物业税、交易所得税和遗产税，国外发达国家二手房交易增值部份徵税一般都在20％以上，泡沫严重时可提升到50％左右乃至更高，而且有的国家还采取累进徵税，以抑制投机）和汇率的“盆地”（短期内我国汇率存在升值压力，国际游资虎视眈眈），再加上地方政府的过分呵护以及产业结构的低下，导致了沿海各大城市住宅居住功能严重异化和扭曲，住宅投机盛行。同时，也造成了其他消费的“挤出效应”，也是我国除了房地产“一枝独秀、通货膨胀”外，其他行业都处“通货紧缩”尴尬境地的深层次原因。在长三角、珠三角、北京等城市房地产投机过甚，对国内外“热钱”的大肆投机敞开怀抱，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给可持续发展留下了巨大的隐患。(chinesenewsnet.com)
必须三方面系统调控(chinesenewsnet.com)
这次宏观调控政策比想象中要温和得多，体现中央政府稳定房价和保持国民经济平稳发展的用心良苦，同时也说明宏观调控还有很大的空间，调控的所谓“重拳”仍握在中央手中，由此深深地折射出中国经济内在的困惑和尴尬。这次调控总体上是要鼓励自住，打击投机，但什么是自住？什么是投机？概念不清，不易操作，笔者认为，只对房产供应进行调节和调控，而不对房产需求进行调节和调控，也就是不对房地产投机进行重点打击和调控，将会影响、延误房地产调控的进程和效果。此轮房地产价格和投资的非理性上升，最直接的原因是由于国内外“热钱”投机和投资的带动，加上对广大中低收入者住房有效供给（廉租屋、小户型、中低价房）不足和动迁刚性需求的集中放量，导致广大中低收入者的“羊群效应”、即恐慌性跟风。因此，调控需求、尤其是打击投机显得尤为重要，当务之急是要确定什么是投机？什么是投资？要严打投机，否则，热钱也会投机小户型，事实上，现在大城市中心的小户型房投机投资客高达80─90％，个别楼盘更高。我认为每户两套以上（不含两套）就算投机，就不准卖（因为我国人多地少国情决定），长三角、珠三角、北京等城市尤应该严厉打击房地产投机，因此，首先必须立即建立房地产国内外联网、实行实名制，否则，打击投机就是空话，鼓励自住也无从说起。相对于房价翻番来说，5.5％的营业税犹如九牛一毛，根本对打击投机起不了作用，因此，调控房地产必须系统设计、系统思考，必须从供给、需求（用重税等打击投机）、商业贿赂（房地产生产和流通领域的贿赂、中介的乱收费等）等三方面系统调控，缺一不可。(chinesenewsnet.com)
重点限制国际热钱(chinesenewsnet.com)
“他山之石，可以攻玉”，国外一般都运用信贷、税收等措施对房地产投机（包括外资投机）进行限制。在国际货币基金成员187个成员中，有137个国家对外资进入房地产进行管制，无论是货币可自由兑换或不自由兑换的国家都对个人与机构投机房地产进行限制。韩国今年对出售第二套房产以上的卖主徵收30％的资本收益税（相当于对交易增值部份徵收所得税），从2007年起，将改为对出售第二套住房的卖主徵收50％的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主徵收60％的资本收益税。新加坡不准每个家庭购买第三套房子（除非置换），设想一下，假如新加坡在经济转型时期不顾国情，敞开怀抱欢迎国内外热钱投资房地产，恐怕新加坡人要被赶到海里去了；新加坡还有完善的住房保障制度，80％的居民居住在政府建造的公共房屋内。相反，1997年亚洲金融风暴时，泰国、马来西亚、韩国、中国香港等国家和地区，都有大量国内外的热钱投机当地房地产，结果，造成房地产业重创。(chinesenewsnet.com)
对外资投资房地产必须有所管制，建议参考国外经验制定管制措施。可以对外资购房先实行20％以上的交易上的所得税、物业税和遗产税（即外资购房率先与国际接轨），增加住房持有成本，大幅提高别墅等高档房的税收（契税、营业税、所得税），适当提高首付，适时提高利率，杜绝三套以上住宅的房贷直至不准购买三套以上住宅，这是我国人多地少的国情所决定的。我国人均耕地1.40亩不及世界平均的四分之一，而上海人均耕地不到0.33亩。(chinesenewsnet.com)
要严厉打击房地产领域的商业贿赂，防止国内外“热钱”（包括黑钱、洗钱）扰乱房地产秩序进而扰乱我国经济、金融和社会秩序，这样才能起到“四两拨千斤”的作用，才能真正使房地产、乃至整个国民经济纳入健康理性轨道。房地产作为支柱产业或重要产业是经济转型过程中特有的产物，随着经济发展转型的完成，房地产业的逐渐淡出是历史的必然。中国当前投资渠道单一，产业结构不合理且产业能级低下，地方经济过重依赖于房地产，这是我国经济结构转型中的困惑，是体制的困惑，这要靠体制创新、科技创新、企业创新和经济结构的升级来解决。可怕的是对违背规律的事视而不见，反而养护泡沫，那么泡沫破裂，将付出极大代价。(