北京楼市调查:开发商惊讶购房者能接受40%涨幅

普涨两三千元，开发商称“很迷糊”

　　“我们也很迷糊！你说涨了近40%购房者还能接受吧？”东四环外某开发商8月19日这样反问记者。该开发商的楼盘，今年年初时最低价仅为10800元/平米，目前已涨至18000元/平米的新高。

　　记者再追问四环内某开发商，他也说“很迷糊”，不知道为什么会这样，准备走一步看一步，别人怎么涨，公司就怎么涨。

　　房价涨了多少？这个数据很难有一个整体的统计，因为根据权威部门发布的信息，房价指数上涨的指数幅度都在1%以内，但是，购房者的感受却和这些数据有着巨大的差距，有数据也很难让人不迷糊。

　　但大家一致认可的是，从6月开始，北京房价开始再次飙涨，他们更愿意依据具体项目的涨价来判断楼市的涨势，如北五环外某个项目，年初的时候还有9000元/平米的房子，但日前已经上调到16000元-17000元/平米了，仅6-8月期间就上涨了几千元，这显然远远超过相关统计数据的范围。

　　上述案例比较极端，但是在6月份到8月份之间，很多关心自己目标区域及楼盘的人是眼睁睁地看着房价涨上来的。如管庄某个楼盘，均价在两月内上涨了两三千元，达到13000元/平米；东三环某楼盘，年初还在12000元/平米以内，现在也到了15000元/平米的历史高位；东三环某知名楼盘6月份之前的价格在15000元/平米，购房者经过两个月的等待，再出现在市场中时，价格已经突破了18000元/平米。

　　记者统计的6-8月份的多个楼盘的价格显示，在最近两月内，已有近20个楼盘的涨幅超过了20%。

有人追涨，有人被挤出楼市

　　快速上涨的房价对于中等收入的置业者来说，购房已经越来越遥不可及。但是一些在力所能及范围内的中等收入群体，以及高收入群体依然在追涨。而另一方面，也有越来越多的中低收入“刚需”群体被排挤出楼市，二手房市场的流通速度已有下降的现象，促使支撑目前楼市改善升级的需求受到了延缓。

　　未来的房价依然由有效供应和有效需求决定，有效需求向高收入阶层转移，其数量在逐步降低，但是如果新开楼盘数量无法及时跟进，土地供应不能实现突破性放量，预期看涨的心态依然会让“富人”成为支撑目前楼市价位的积极参与者。

■ 热区探访

四环以里 老盘多 房价已近2万

　　“北京7月四环内期房均价已超1.7万元/平米”,这是日前中国指数研究院发布的数据。本报的调查显示,除南四环尚有低于17000元/平米的新房外,其他同环线的新房多数已冲破2万元大关。

　　目前,四环内住宅供应量集中在偏南部的板块,且以老盘后期为主,如中堂、世华水岸、西堤红山、星河城;新入市的楼盘不多,仅有太阳公元、藤花紫院。

　　调查显示,最近两月这些在售楼盘的价格至少上调了5%。西二环的红山世家,由于后期产品为楼王组团,位置较好,产品本身也有很大提升,价格涨幅达到35%。西四环的中堂,一季度的单价约万元,6月份开盘时冲上16000元/平米,目前价格又涨了2000元;万科中粮紫苑推出A区产品,也较B区上涨了2000元。

　　相比之下,新开楼盘涨幅不及老盘后期,主要原因在于新开楼盘还要为后期留下调整空间。

　　记者发现,四环内主流的涨幅都在1000-2000元/平米之间,显示出开发商每个月上涨500-1000元单价的心理预期。而市场预期水涨船高,调整价格遇到的销售阻力不明显,是开发商涨价的主要动因。

北四环外 热盘普涨数千元

　　远洋万和城将于本周末推出一栋小户型楼,均价定为30000元/平米,比6月时的26000元/平米上涨了15%。但它依然每月都能坚挺进北京销售套数前十名的行列,可以看出北部的购房需求和购买能力都是很旺盛的。

　　一直想在北边买房的范先生从年初就想买润泽悦溪,当时觉得房子又好,又划算。可是因为各种原因,不是自己排号太靠后,就是想要的户型被人抢先买走。半年过去了,悦溪的均价涨到了近20000元/平米,范先生说,能接受悦溪涨价的幅度,但他还是买不到自己想要的户型。

　　像范先生这样希望在北边购房人有很多,房价涨了,心理价位一再提高却还是没能抢到自己的房子。

　　由于奥北区域的房子越来越少,价格居高不下,现在购房人的选择已经向北开始考虑昌平的房子。

　　吴先生原本想在北苑至仰山桥之间买套“升级”房,结果把小房子卖了以后就一直没买到合适的房子,不是排不上,就是买不起,最后一路向北到了昌平,7月时买了天通苑的一套三居室,均价已经8000多元/平米。由于周边配套趋向成熟,他也觉得比较满意。

　　虽然天通苑在北部地区算是性价比比较好的项目,但涨幅依然不小。目前天通苑中苑在售,均价9000元/平米,但是6月份才7500元左右,涨幅达到了20%。

东南 放量少涨幅不大

　　比起其他区域,东南四五环区域近期的楼盘的涨价幅度都比较缓慢。在区域新房较集中的四方桥和五方桥区域,由于各个项目产品类型不同,所以相互之间的竞争并不大,价格联动也不大。

　　比如,上半年开盘的林达海渔广场是一个六位一体的城市综合体,目前在售的精装公寓,受到投资者的追捧,已经从6月份开盘时的16600元/平米,涨到了18000元/平米,涨幅为7%。 五方桥的富力又一城的提价则相对快一些,其6月份的均价还在13000元/平米左右,随着新的放量,8月均价已经攀上15000元/平米,涨幅为15%。

　　此外,部分项目则“断档”,未来走势尚待观察。比如,上半年很受关注的大盘华侨城,6月份均价为15000元/平米,近两个月没有新放量,下一次推盘的时间及均价都还待定。而邻近富力又一城的海棠公社二期也许在下月会开盘,价格还没有确定。

　　而在东南区域的亦庄核心区,现在主要在售的是林肯公园和金色漫香林。金色漫香林一直是在“低调”上涨,花园洋房均价已经从6月份的11000元/平米涨至目前的14000元/平米左右,涨幅达27%。马驹桥是亦庄的第二生活区,在售的融科·香雪兰溪6月起价仅7038元/平米,随后每次推新品就涨几百块,目前在售起价已达8038元/平米,上涨了14%。

　　由于这两个月放量较少,整个东南区域的涨幅都不大,压抑的需求和供给可能将在9月份的开盘高潮中爆发,预计到时还会有一轮新的涨势。

西南 大兴新房单价逼近1.2万

　　原先是北京房价“洼地”的京西南,也成为上半年楼市涨价最快的区域之一,且大有追上东、北之势,多数楼盘价格都达到或超越了其历史高位。大兴房价整体上更是已超过万元,区域均价向12000元/平米逼近。

　　8月9日,位于大兴西红门的鸿坤理想城开盘,均价13000元/平米,其中有些户型和楼层更达到了14000元/平米。而在两个月前,鸿坤理想城的单价不过万元左右。这背后既有新房市场的整体价格飙升,更有土地市场回暖的推动。

　　进入6月和7月,大兴一口气推出10余块地,其中,黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率超过100％,保利地王楼面地价近7300元/平米,这直接刺激了大兴在售项目坐地涨价。除了鸿坤之外,大兴在售项目艺苑桐城、果岭假日等,单价也上涨了2000元左右。

　　以前在人们印象中是比大兴还便宜的价格洼地房山,近期也出现了价格上涨,如瑞雪春堂目前均价达到7000元/平米,上涨约1000元,其他房山在售楼盘如绿城百合公寓、水墨林溪、天恒乐活城等,也出现了不同幅度的上涨。

　　记者采访购房人发现,他们很多是刚性需求,目前的房价超过了经济实力,他们选择等待和观望一阵子。

通州 月涨千元 多个楼盘“破万”

　　“均价11500元/平米,这个月开盘就这个价了,一次性付款也没有优惠”,记者昨日致电通州的时尚街区,销售人员如是告知。而两个月前,这个项目的均价还是8500元/平米左右。

　　时尚街区仅是通州楼市的一个缩影,短短两个月,通州楼市已经经历了一场价格“飞跃”,通州已从北京楼市的价格洼地,跻身万元房价区域。记者采访发现,两个月来,通州全部的在售楼盘均进行了提价,提价幅度在1100-3000元/平米。“涨得实在太快了,完全没想到,我准备等等看”,近期在通州看了多个项目的罗先生说。还有一些购房者处于矛盾之中,担心买的话自己会在高价位接盘,而如果不买的话价格再涨又怎么办。

　　调查显示,时尚街区是通州在售楼盘中涨幅最大的,目前的均价比6月份上涨了35.3%。涨幅紧随其后的是8哩岛,从6月份的9000元/平米涨至目前的12000元/平米,涨幅为33.3%,销售人员说,之前9000元/平米的产品户型较小,已经售完了,目前在售的产品全部为大户型,价格较高。

　　其他几个主力在售项目价格也上涨了两成至三成左右,新通国际花园、世纪星城、天时名苑,目前的均价也都已经突破了万元大关,超过历史最高点。

　　华业地产(600240,股吧)即将在通州推出一个80万平米体量的项目,其公司高管表示,CBD东扩以及通州配套设施的不断完善,均是支撑通州房价的利好因素,而前段时间通州高价成交的几个地块尤其是通州九棵树地王,对区域房价也产生了不小的提振影响。还有业内人士认为,前几个月通州项目的普遍热销,甚至有一些项目开盘售罄,这也是区域开发商提价的因素之一。

开发商说：迷糊派 随大流,走一步看一步

●东三环外某楼盘营销总监

　　到现在我还没有弄明白自己的项目是怎么从卖不动到涨价后迅速卖完的。我更迷糊的是,这个小区的早期业主,转手的价格也涨得很快,从春节到现在一套房就赚了100万,我太羡慕他们了。

　　在接受采访前刚刚开完了会,公司领导说,最近的行情有点看不懂,但是别人都涨,我们肯定不能不涨,已经做好了随大流的打算。以前是一个季度定个计划,但是现在肯定不行了,一个月就得调整一次价格,换一个目标:涨了就跟涨,跌了就跟跌,已经经历过跌价的危机公关了,有了应对经验,涨跌都不太担心,只希望将新项目趁涨价时机尽快启动。

　　我个人觉得,按照目前的供求关系,今年内将是稳中有涨,长期而言房屋继续增值的势头也是能保持的。但是,我这个卖房的还是有些困惑,我这打工的收入和房价本身就很矛盾的呀。

　　清醒派 不“无厘头”跟涨

●东湖湾副总经理王剑策

　　最近两个月项目的价格确实涨了不少,但是也感觉高房价下买房的业主已经和原来有了很大的变化,他们更加理性和慎重了。

　　高房价本身就有高风险,这是目前买得起房的人都心知肚明的事情,开发商也不能揣着明白装糊涂。如果房子品质不好,物业服务也不好,公司口碑也不好,业主显然会三思而后行。

　　因此,涨价千万不要“无厘头”,一定要清醒:品质先行。谁也说不好市场何时波动,无论市场涨跌,好产品总是能涨得快点,跌得慢点,对买房人负责,就是对自己负责。依靠房价走势投机卖房,会比较受折腾,依靠自己的实力是根本。

　　涨价后仍热销,显示出市场有较高的价格承受能力,高品质、高价位的房子有较大的市场前景,这是个市场机会。与其花时间和精力预测房价,不如专心研究怎么做更加值钱的房子,这样心里更踏实。

■ 探因

信贷宽松、成交量增推助涨价

　　目前,北京多个区域的房价已经上涨到历史最高,个别项目的涨幅甚至超过50%。多个业内人士表示,今年北京房价快速上扬是多种因素综合的结果。

原因1　交易量带动

　　3月份楼市交易量快速上扬,在一定程度上拉升了交易价格的上涨。从3月份开始,北京楼市纯住宅的月度交易量均能保持在1万套以上,持续5个月的交易量大增,给开发商的提价创造了良好的市场环境。“交易量持续稳定在一个较高的层面。”中国房地产研究会副会长童悦仲表示。

原因2　宽松的信贷政策

　　业内普遍认为,从2008年初开始的购房者观望直至开发商降价促销,二套房贷政策起到了积极作用。但从今年开始,多家银行在执行中变相松绑,导致购买者的购买成本急剧下降。这在一定程度上带来部分投资性购买和升级换代购买的增加。

原因3　购买者的追涨购买心态

　　去年购房者观望是市场给购房者下降的预期,但今年楼市的持续价格上扬,让购房者看到了房价上涨的预期。

　　“虽然购房者担心房价持续上涨出现泡沫,但他们觉得不买还会上涨。”月亮河公园营销总监张奕奕表示,目前购房者处于一个买不买都两难的局面。

■ 趋势

供不应求 房价或将保持高位

　　中科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在中国国有经济论坛上表示,目前北京楼市中的供不应求的局面渐现,则房价的上涨是不可避免的。

　　数据显示,从下半年开始,北京楼市的新增供应量在逐渐下降。与此同时,期房库存量从年初的10万套下降到现在的7万套。“库存量反映了一定的供求关系。”牛凤瑞表示,合理的库存应该保持有半年的消化量。初步预计10月份北京楼市的库存量就会降至6万套左右。

　　由于去年市场整体大势不好,多数房企减少了新开工面积,使得今年的新增供应量急速下降。反映到市场中就是供不应求。业内普遍认为,北京楼市的这种供不应求将在今年底到明年一季度凸现,在供不应求的局面下,房价还会保持在一个高位。“房价保持高位,但购房者会不会认可和出手,则不好判断。”杨少峰表示。

　　（来源：新京报）

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