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   随着WTO的加入，企业参与国际经济大循环，加强与跨国公司的合作，实现与国际市场的接轨，从而，对办公环境的要求更高，以提升企业自身的形象。随着市政配套的完善，2000年10月五一路改扩通车，2001年10月芙蓉路改扩通车，大大加快了长沙向国际化大都市迈进的步伐，这些都刺激着写字楼市场的全面升温。

   那么，长沙写字楼市场的情况到底怎样？为了更好地把握现在，展望未来，我们有必要回顾一下这些年来长沙写字楼的开发历史。带着这个问题，记者走访了一直见证长沙楼市变化，对写字楼市场颇有研究，曾主持策划当年“潇湘第一写字楼”——银华大厦的建安房屋总经理、知名的房地产专家、工商管理硕士阳学文先生，他说，长沙写字楼的开发可分为以下几个阶段：

   一、初级阶段（1993—1997年）

   九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们犹如在荒漠中找到绿洲一般，涌向写字楼市场。九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大夏等就是当时的产物。在后来的市场消化过程中，我们就见证了长沙写字楼市场由盛及衰至今回暖的全过程。

   至九七年，受国家宏观经济制度的影响，沿海开发潮回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑波，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下了一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了5-6年之后，才改模换样，重新粉墨登场，同时仍不敢再提当年勇。

   至此，长沙写字楼市场第一次变脸就这样在花开花落中结束了，它给一涌而上的写字楼市场敲了一记警钟，同时也为后来的写字楼市场开发进入理性阶段打下了基础。

   二、发展阶段（1998—1999年）

   98年起，由于市场经济复苏，新的企业不断增多，高新技术企业得到了长足的发展，企业对写字楼市场需求逐步回升，长沙写字楼开发步入健康发展轨道，不断提高其自身优良的硬件设施和完善的物业管理来赢得众多的大中型公司。其中最具代表性的有银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦等物业。地处五一中路的银华大厦之所以能一举打破长沙写字楼多年的沉寂，关键在于它市场定位准确，设计理念超前，地理位置优越，价格合理，管理服务到位以及多重“概念”聚集，作为湖南省首栋智能化大厦和第一个面向高科技行业的主题写字楼，自投入使用以来，其出租率高居100%，一直名列写字楼榜首。虽然以平和堂为首的高档写字楼以价格昂贵著称于业内，然其仍以“润物细无声”的战术吸纳着无去处的部分大中型公司，直至2000年左右，新闻大厦的面世方与其争锋。而其余华侨大厦、华联大厦、商业银行大厦等也在市场中初步回暖，悄然地消化着自身的楼盘。这一切表明：长沙写字楼市场已呈持续回升状态。

   三、居家办公阶段（2000年）

   由于我们已经进入了一个“不出户，知天下”的信息时代，选择居家办公这一方式的人日趋增多。由顺天集团建设开发、建安房屋策划代理的“顺天城”正好迎合了这一市场需求，成为了这一阶段的代表楼盘。该楼盘还荣获建设部颁发的“中国房地产成功开发模式奖”。顺天房地产开发公司总经理李建国先生在接受记者采访时说：顺天城以其鲜明的个性定位，满足了SOHO一族的需求。信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了。住宅不再象住宅，办公室不再象办公室。人们可以在家办公，也可以在办公室开Party。

   在国内，被称为SOHO族的自由职业者和居家办公者越来越多，他们随意、自由、不拘泥于朝九晚五的行为方式，更在意的是纯粹个人的空间、更加自我的独断专行。SOHO的建筑所具有的两面性可谓正中他们的下怀。从对资源的利用上讲，居家办公相对于纯粹的公寓和办公楼而言，对房屋的空间、停车场、水、电以及电话的容量等资源达到了最充分的利用，而且极大地减少了城市的交通压力和空气污染。

   在芙蓉路两厢及附近，跟着走红的还有华天新城等项目，从五一大道路段往南到神农大酒店路段，3年里开发的几乎是青一色的SOHO，甚至非芙蓉路上也有好多处楼盘贴着“SOHO”的标签。

   四、酒店公寓阶段（2001年）

   进入2001年，写字楼市场又出现新的变化，一种以商务酒店+公寓的复合物业出现了。“和府酒店公寓”成为典型代表，它创下了2001年上半年楼市的多项纪录。酒店公寓也就是提供酒店服务的公寓房，它具备了酒店的服务功能和管理模式，又结合了住宅、写字楼的优势，既可居住，又可办公，是一种综合性很强的物业。

   酒店公寓以小户型、酒店服务等特色，把握了最“对口”的细分市场，也就把握了最多的消费者。酒店公寓热销和被青睐的原因主要有以下几点：户型小巧玲珑，单套间面积在40平方米左右，提供精装修和酒店式的物业管理，总体房价比较低，经济上划算，还可以通过租金“养活”月供返还贷款，优越的位置，使酒店公寓具备居家、办公、酒店、投资等功能。

   将来还会有一批酒店工式公寓陆续推出。

   五、与国际接轨的高档写字楼开发阶段（2002年——）

   随着入世的成功，更多的本地企业和外地驻长办事机构会更加注重自身形象，以便开展对外贸易。同时也有大量的外资企业，如银行、保险、证券、电信等涌入长沙。那么，就需要有与国际接轨的高品质、智能化的高档写字楼来满足他们的市场需求。与国际接轨的高档写字楼将具备以下的素质：一流的地理位置；配套设施齐全；高智能化；五星级物业管理服务；平面结构灵活；形象规模俱佳；具有浓郁文化内涵和较高的附加值。

   长沙市场上还缺乏完全意义上的与国际接轨的高档写字楼，它不仅在位置上具有优势，而且各方面因素的综合素质要高，包含平面功能、配套服务、停车、企业形象、物业管理、智能化管理、文化内涵等方面。因此，新推出的写字楼能在硬件配套上优于同类项目，智能化管理程度提高，而且在服务项目和文化内涵上有相当的特色，则取得成功的可能性非常大。

   注：本文发表于2002年3月14日潇湘晨报B4版