能不能通过房价市值来确定物业税税率

　　综上所述，在房价高速上涨时期，人们对房地产增值的预期发生剧烈变化，从而影响到业主成本和购租比，自然也会对租金的水平产生一定程度的扭曲。此外，在许多地方租金受到各种行政管制，未必能够正确地反映市场波动。还有学者认为："采用租金价值的评估方法相当于认定物业税的税基是当前收入，是一种流量而不是财富存量，这与财产保有税的性质是相冲突的。"??参见北京大学中国经济研究中心宏观组，《中国物业税研究》，2007年。
　　如果房地产租赁市场比较发达，市场机制比较健全，自然可以采用租金法来确认物业税的税率。根据中国当前的状况，由于租金本身具有较大的不确定性，它和房价之间的关系也有较大的不确定性，因此，简单地选择当期平均租金的18%作为物业税的税率不仅缺乏理论上的支持，在实践上也很难实施。
　　能不能通过房价市值来确定物业税税率
　　从理论上来说，按照房价市值计算物业税，这种方法最合理：就像征收个人所得税一样，有多少收入就征收多少税。可是，如何估算房价却成为最大的障碍。房价估算基本上有4种方法：市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。
　　在房地产市场上有供给方（房地产企业）和需求方（购房者），供求双方通过市场交易联系在一起。从市场的角度来评估房价被称为"市场比较法"。如果从购房者的角度来评估房价，人们采用的是"收益还原法"。如果从供给方的角度观察问题，则采用"成本估价法"。如果从房地产商投资决策的角度来考虑问题，通常采用"假设开发法"。在这4种最基本的房价估算方法之外，还有一些其他的估价法。在每一种估价法之内还有一些具体的技术选择。
　　有没有一个比较准确的房价呢？因为估算房价的出发点不同，再加上房价具有较大的不确定性，所以不能说某个房价是唯一"正确"的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。在讨论房价或估计房价走势的时候，首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题，依据的是哪一种房价估算法？
　　1?市场比较法
　　在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格做一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后"货比三家"，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
　　市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有3个必要条件：
　　第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。
　　市场比较法的基础是依据大量数据建立一个可供比较的参照系。说来简单，实际上相当困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产的地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如，债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。??如果在某地区修通了地铁或高速公路，那么这个地区的房价可能上升一个较大的幅度。此时，倘若拿交通状况改善之前的房价来做市场比较，则可能产生较大的偏差。这就要求相关机构高度专业。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据，建立规模足够的数据库，然后才有条件采用市场比较法。??如果二手房市场比较发达，在频繁的交易过程中比较容易建立房地产数据库。市场比较法的具体操作方法请参阅：吴庆玲?房地产价格评估［M］?北京：经济科学出版社，1998：51?
　　有的城市已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。在市场比较法中，所谓的"合理"的房价实际上指的是一组类似的住宅房价的均值。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很大，讨论房价时就失去了判断标准。
　　第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。市场比较法的使用前提是充分竞争。供给和需求双方作用的结果给出了均衡价格。人们可以按照市场提供的信息来估计房价。可是，假若在某个地区只有一个或者几个房地产商，而他们又形成了价格联盟，或者当地政府强力干预房地产市场，那么价格信号反映的是这些具有垄断地位的集团的利润最大化，而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意这一点，根据扭曲的信号做出的判断也肯定是扭曲的。 　　第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。众所周知，房地产开发有一个较长的周期。在房地产商决定开发一个项目之前需要估计房价，而房地产项目往往要在一年半载之后才能完工交付使用。房地产最终实现的价格和当初的估计必然有一个明显的时间滞后。估计的房价高低对房地产项目的利润率至关重要。估价是否正确往往决定着一个项目的成败，有的时候甚至决定着一个房地产公司的命运。如果估价太低了，房地产商根本就不敢接手项目，从而失去了商业机会。如果估价太高，到完工的时候卖不出去，不得不降价，导致亏损。
　　在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。假若某个地区的房价在一年之内上涨了10%以上，没有人能够说得清楚一年以后房价还要涨多少，采用市场比较法也就失去了客观标准。在出现房地产泡沫的时期，许多人对房地产的走势过于乐观，他们期望在未来一年里房价飞涨。因此，在房地产市场缺乏稳定性的时候，采用市场比较法有可能高估房价，推动房地产泡沫的形成。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
　　2?收益还原法
　　按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。??在土地经济学中，收益还原法常常被称为地租资本化法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。
　　收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。显而易见，收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物，例如，政府办公大楼、学校、公园、医院等。
　　采用收益还原法计算房地产价格的公式如下：
　　P=a11+r1+a2(1+r1)(1+r2)+…+an(1+r1)(1+r2)…(1+rn)(16?4)
　　式中，P为房地产价格；a1，a2，…，an 表示各期纯收益，r1，r2，…，rn表示各期的还原利率；n为该房地产的使用年限。假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原利率为常数，上式可以简化为人们一般所熟悉的形式：
　　P=ar(16?5)
　　即房地产价格=纯收益利率
　　例如，如果出租某房产的租金每年15万元，除去维护费用和其他税费之后的纯收益为10万元，假若银行的年利率为10%，那么，这处房产的价格可以估计为100万元。换句话说，如果这处房产的收益和在银行存入100万元所获得的收益相等，房价就等于100万元。
　　如此估价，实际上已经对问题进行了3个重要的简化：第一，假设今后各期的纯收益不变；第二，假设在今后各期的利率都是固定的；第三，这项房地产可以永远使用下去。在现实中，这几点都做不到。
　　使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。
　　对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。??一般说来，综合还原利率应当比一年期银行存款利率高5个百分点。按照综合还原利率可以反过来推算住房的市场价格。如果和市场上的房价相差悬殊，说明在这个地区很可能已经出现了比较严重的房地产泡沫现象。房地产的还原利率的计算在原则上以当时的一般利率（国库券利率）为基础。当期的利率好说，困难在于未来的利率的不确定性。谁敢说未来利率保持不变？中国人民银行在2004年先后数次调整利率。美国联邦储备银行每年都要多次调整利率。利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。
　　另外，流动性较差的资产的还原利率应当比较高。国库券随时可以兑换，而要出售一套住宅绝非一蹴而就的事情。房地产的流动性比较差，房地产的还原利率理应高于国库券利率，但是究竟应当高多少？
　　通常还原利率包括有3个部分：纯利息、风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大，风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。一般来说，出租住宅是比较保险的，但是谁都不能保证任何时候都有房客来租房，更无法保证有没有人逃避或拖延房租。购买房地产就免不了面对房价下跌的风险。这个地区的房价下跌，而别的地区的房价可能并没有下跌的压力。因此，房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素，而不能千篇一律地采用一个常数。对于不同的房地产需要分别确定不同的还原利率是估算房价的第一个难题。
　　收益还原法的第二个困难是如何计算纯收益。
　　按照乔根森(Jorgenson，1971)的使用者成本理论，住宅的使用者成本取决于3个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。其计算公式如下：
　　Rt=［(1-Ty)i-(1-Tg)γ+δ］Pt-1(16?6)
　　式中，Rt 表示住房资本的年成本；Ty表示利息税率；i表示利率；Tg表示财产增值税率；γ表示住房价值增长率；δ表示折旧率；Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动，也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见，在上述公式中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用，也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。
　　如果业主购买住宅之后出租，他的纯收益等于租金和使用者成本之差，公式如下：
　　at=Zt-1-Rt=Zt-1-［(1-Ty)i-(1-Tz)γ+δ］Pt-1(16?7)
　　式中，Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成本，否则，纯收益at成为负值，业主岂不是要倒贴亏损？亏损一两年还好说，如果亏的时间长了，业主要不然就涨租金，要不然就干脆把住房卖了。
　　在计算纯收益时，由于租金Zt-1往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率γ。住房是否增值？由于人们对未来的预期不同，因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值，而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来，住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大，甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说，即使不收租金，在支付资金成本和折旧之后，购买住房仍然有利可图。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于at上升，房价P自然也随着上升。
　　事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人从租房改为购房。这部分地解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。
　　3成本估价法
　　房地产的建造成本包括各项费用（包括原材料、人工、运输、能耗等）。建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。采用成本法计算出来的房价亦称"积算房价"。成本估价法特别适用于房地产交易较少、无法采用市场比较法的情况。对于学校、医院、政府办公楼、博物馆等非营利性建筑物，由于很少有交易实例或者不能交易，往往采用成本估价法。
　　新建造住宅的成本包括以下几个部分：
　　第一，取得土地的费用，包括：
　　（1）征用农地需支付的征地费。
　　（2）在城市中取得土地需要支付拆迁补偿安置费。
　　（3）通过政府有偿出让取得的土地需要支付地价款。
　　（4）通过土地二、三级市场有偿转让取得的土地为购买费。
　　第二，勘察、设计等专业费用以及可行性研究等费用。
　　第三，建筑安装费用，包括：
　　（1）其中包括开发土地（三通一平或者七通一平，拆除旧建筑等）。
　　（2）建筑材料。
　　（3）能源、水电和运输费用。
　　（4）建造建筑物和附属设施的建筑工程费，设备购置费，安装工程费等。
　　第四，资金成本（投资占用资金的利息）。
　　第五，销售费用，包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等。
　　第六，开发商应缴纳的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税和印花税等。
　　第七，开发商的利润。
　　第八，为了打通各个政府部门的环节所必须支付的行贿成本。
　　对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直截了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法。关键就在于最后两项：开发商的利润和行贿成本。房地产商少报利润的目的就是逃税。如果不送礼行贿，在当今房地产业几乎寸步难行。如果说房价的构成很复杂，主要就是这两个部分见不得阳光。
　　4?假设开发法
　　假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入项目，否则，房地产商是无论如何也不会接手的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。
　　除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法。例如，购买年限法、长期趋势法和残余估价法等。在成片开发的时候还采用路线价估价法等方法。尽管这些方法在估价的技术上有所区别，但是基本原理仍然没有超出市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法这4个基本类型。
　　房地产商偏爱市场比较法。对于老百姓来说，房价的不确定性非常高，可是对房地产商来说，由于在不少地方大房地产商形成了具有寡头垄断性质的价格联盟，当地的房价早已被他们操纵于股掌之中。在房地产市场信息严重不对称的情况下，使用市场比较法绝对有利于房地产商。
　　收益还原法倾向于购房者的利益，站在购房者的角度来考虑未来的纯收益。可是，购房者在房地产市场上永远是弱小的一方。购房者人数虽多，却高度分散。每一个购房者的经济实力有限，不可能收集足够的信息来分析未来各期的收益。对未来收益的预测具有很大的不确定性。老百姓在判断买房还是租房的时候，很少有人能够根据未来收益的折算值来做出比较准确的判断。
　　假设开发法最适合房地产商的地产开发业务。房地产商先估计出房价，然后倒扣各项费用和预期的利润，如果剩余的空间超过地价，则投资开发这个项目，否则放弃。在有关房价的辩论中，房地产商不愿意涉及假设开发法，因为他们绝对不愿意让别人知道他们预期的利润到底有多少。
　　成本估价法也许是最客观的房价评估方法。成本估价法是税务局征税、国土管理部门和工商管理局收费的依据。会计师最喜欢成本估价法，这是他们的用武之地。恐怕房地产商最不喜欢的就是成本估价法。倘若一笔一笔账都算个清楚，哪里还有什么暴利的空间。可是，要算清楚账绝非易事，不仅需要专业训练，还要耗费时间和金钱。会计师事务所的收费不低。一般老百姓既没有自己算账的能力，又没有钱来聘请会计师事务所，成本估价法再好，也帮不上平民百姓的忙。
　　综上所述，从理论上来说应当拿房地产的市场价值作为物业税的税基，这也是世界各国通行的做法。征收物业税需要有关部门定期评估房屋价值，然后按照评估价值对房地产所有者征税。在某些西方国家，由于房地产市场发育比较成熟，比较容易确定房价。可是，在中国的房地产市场，交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，存在着较强的寡头垄断因素和地方政府的干预，在一些地方由于存在着比较严重的贪污腐败和逃税漏税，连商品房的成本都算不清楚，如何正确估价呢？对于新建商品房的定价存在着很多障碍，采取不同的定价法可能得出不同的结论。除此之外，目前存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房等多种形式，导致房地产价值的巨大差异，更增添了房地产估价的困难。
　　如果把房地产的定价权交给物价部门或者房地产评估机构，没有理论原则，随意定价，难免出现以权谋私、营私舞弊甚至贪污腐化的问题。
　　由于房地产在空间中的唯一性和不可移动性，世界上没有两套完全相同的住宅。房价和地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等许多因素有关，并随时间千变万化。如果在征收物业税的过程中逐一论价，不仅缺乏定价的标准，而且会牵涉很大的精力，势必出现一户一价，无穷无尽的讨价还价现象，征税成本一定非常高。建设部政策研究中心的文林峰说："全国的评估师加一起也就是1万人，中国这么多的资产数量，这么少的人员，如何评估?"??参见"建设部官员称物业税明年全面开征可能性不大"，《南方都市报》，2007年12月13日。在国内物业价值评估体系尚未完善的情况下，如何合理评估不断变化的房屋价值成为当前几乎无法克服的难题。
　　有人提议，"物业税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据。鉴于中国地区之间经济发展不平衡，国家只规定物业税0?1%~3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置及用途，具体确定适用税率。"这种说法实际上是把球踢给了别人，并没有真正解决问题。使用市场平均价格作为基本计税依据，请问，采用的平均价格是全国的平均价格还是某个省、某个市或者某个地区的房价平均值？是哪个时段的平均值？在同一个城市中不同的小区的房价相差悬殊，倘若对所有住宅全部征收物业税，即使使用平均房价，仍然会加重一般老百姓的负担。
　　开征物业税，雷声大，雨点小，闹了5年，还没有看见一个结果，其主要原因之一是掉进了房地产估价的陷阱。我同意这样的分析："物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。"但我绝对不赞成这样的结论："在推行之前，政府必须做好改革土地所有制度、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体等前期准备工作，这个过程需要的时间较长。目前我国开征物业税的条件还不成熟"。??参见"开征物业税难在哪？"《北京青年报》，2007年8月9日。应当清醒地认识到经济学理论和实际的巨大反差。倘若要等到上述改革都完成之后才来讨论开征物业税，还不如干脆否定物业税改革更痛快。既然要坚持改革，就要解放思想，大胆创新，探索出一条新路来，没有必要非吊死在房地产估价这一棵树上。换个思路，海阔天空。既然我们并不是具体地进行商品房交易，那么能不能找到一个具有可行性的开征物业税的办法，暂时回避对房地产的估价？