杭州“地王”：政府三年收入过千亿

　　7亿元，再无悬念。

　　经过46轮报价，杭州上城区投资控股集团有限公司（下称“上投公司”）如愿以偿，拿到了杭州市上城区南山路勾山里B地块，杭州新“地王”就此诞生。

　　过去几个月中，这家成立仅8个月的上城区属国有独资企业在土地招拍市场屡有斩获。这正是杭州土地市场的缩影。今年一季度，杭州市出让的15个地块中的大部分为各区县国企获得。

　　“地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士称，地方国企通过土地这一载体，将银行的信贷资金转化为地方财政资金，大大缓解了地方财政压力。

　　在过去三年中，杭州市从土地出让中获得了超过1000亿元的预算外财政收入。不过今年以来，包括上城区在内，杭州各市区财政收入持续负增长。政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。

　　新“地王”

　　4月29日，在杭州公共资源交易中心，产权只有40年的杭政储出[2009]4号地块（南山路勾山里B地块）出让。之前，上城区的杭州市南山路东侧整合指挥部，已完成该地块的拆迁平整工作。

　　参与拍卖的有4家开发商，一家是99号的上投公司；一家是9号的浙江弘益房地产开发有限公司（简称浙江弘益）。

　　作为浙江弘益的常务副总，汪国松参加了这次挂牌竞价。

　　汪国松说，之前他邀请的两家知名咨询公司，给出的最高报价是5.2亿元。而他们综合公司运作能力之后，将最高报价定为6.82亿元，其中的200万元用于最后一轮冲击。一开始，竞争就充满火药味，上投公司出价总是高出第二名上千万元。

　　从第15轮开始，单轮最低加价不低于50万；17轮开始，单轮最低加价不低于100万；35轮开始，单轮最低加价不低于200万。但事实上，那天上投公司的报价几乎不用限定最低，每一轮加价都比另外三家高很多，第32轮高出第二名3700万元，第38轮高出3800万元。

　　46轮，汪国松出价6.72亿元，这已接近公司拟定的出价底线。然而，上投公司直接出价7亿元，不仅高出他2800万元，而且是在加价底线的10倍以上。

　　于是，一个4.6万/平方米楼面地价，比起拍价上涨2.3倍的杭州新“地王”产生。对此，杭州一些开发商很是疑惑，认为这一价格明显过高，存在开发亏损风险。可参考的是，2005年该地块附近某住宅楼面地价22297元/平方米。

　　上投公司由杭州市上城区首期注资5000万元，2008年8月底完成注册登记，是上城区的国资整合和运营平台。1月13日，这家公司曾出手竞得龙翔里地块，并成立了注册资本2000万元的项目公司。

　　该公司网站新闻称，此次参加竞拍，目的之一在于“最大程度的放大国有资产的引导和放大效应”。

　　国企角色

　　上投公司成立前后，杭州市各区县政府也都在成立各自的国有独资的城市投资开发企业（以下简称“城投公司”）。这些公司与上投公司一样，成了土地交易市场的主角。今年一季度，杭州市共出让的15个地块中，14个为公共设施用地，且这些地块绝大部分被各区县的国企，以底价或较高价格拿走。

　　在多位知情者的描述下，城投公司的面目逐渐清晰。

　　在组织架构上，这些城投公司的管理层，一般来自各区县财政、国资条线的领导干部。如杭州某区，分管国资、财务副区长的办公室秘书，担任城投公司的董事长兼总经理。

　　在股本来源上，城投公司一般由两部分组成。一部分是，通过国资部门的资源整合，从燃气、供水供电等公共资源中，剥离出一部分固定资产，再注入到城投公司；一部分是，直接财政拨款，注资到城投公司，作为公司运营的流动性资金。

　　以上投公司为例，这家公司目前拥有全资、控股、参股企业30余家。经营领域涉及房地产、创业投资、物业租赁、担保、保险、餐饮、商贸等多种行业。而根据上城区的摸底，截至2007年底，全区经营性国有资产总量达28.438亿元，净值6.728亿元。

　　知情者称，一些城投公司自营业务收益还不足以支付银行利息，“承受着很大经营压力”。

　　这些城投公司承担一级开发商角色。他们根据地方政府要求，负责地块的拆迁、补偿、整理等前期工作。地块出让后，城投公司分成45％的土地出让金，35％纳入财政收入，一般地方占60％。另外20％纳入城市建设各种费用。

　　某银行资深信贷员说，在这一轮银行信贷中，大部分资金流向这些国字号企业，“他们符合政策导向，又和国资、地方财政捆绑在一块儿，银行放贷风险较小。”

　　一位不愿具名的开发商说，为争取利益最大化，城投公司往往压低拆迁补偿款，努力扩大土地的出让价格。

　　“似乎在走回头路。”该开发商说，之前，杭州各区县的国有开发公司纷纷进行了改制，如今有的已成为上市公司。