神马文学网政府收入
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 02:33:35
专题之1：新房价值100万，政府收入多少？
房价连年暴涨，举国茫然。有人说要取消开发商，有人说政府要供应更多经济适用房，舆论热炒，民意如潮。何不细思量，房价为何高入云端？
在一片喧嚣中，还是有人在认真算账。让我先来引用2006年7月童大焕先生发表在《新民周刊》的一篇文章中的两段话：
2007年6月29日一份媒体的调查报道，可以清晰地告诉我们税费和土地成本到底是多少。以北京房山区一个名为“加州水郡”的项目为例：除了承担约1902元／平方米的土地开发成本，另外以8000元／平方米售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。
即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳，“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3268元，购房者付出8543元／平方米购买的商品房价中，其中38%将作为税费而缴纳。加上正常土地交易1902元／平方米的土地成本，连带地价和各种税费总额达5170元／平方米，以8543元／平方米房价计，地价和税费成本占房价中的61%。这里还没算只有房地产商心里最清楚的所谓“公关成本”或“腐败成本”。
事实上，“加州水郡”地价并不算高，在国内一些中心城市，特别是大城市中心地区，土地楼面价每平方米数千元或上万元的实属稀松平常。
童先生文章所指是北京的情况，我们不妨再引用《现代快报》2007年7月2日的报道，来看看南京的情况。这篇报道比较长，我们选取有相关数据的几段来看看。
首先是土地成本：“江苏省国土厅的统计数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。”
其次是各种规费：除了土地成本，房价里最说不清道不明的就是“规费”了。南京市建设系统政务大厅负责人告诉记者：所谓“规费”，就是政府规定要收取的费用，主要是市政公用基础设施配套费、白蚁防治费、散装水泥专项资金等几项。
“这些规费，南京都在市建委的大厅一站式收取，标准都是公开可查的。”记者在大厅了解到：市政公用基础设施配套费是150元/平方米，其他都是几元钱一个平方米。比如散装水泥专项资金，是2元/平方米；白蚁防治费7层以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8层以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元 /平方米，公寓、别墅10元/平方米。
“因为有的是按平方米来收取、有的是按比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼盘一平方米交给政府多少钱。”南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是说。不过他肯定，这些规费“所有的加起来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的13%左右”。
再就是各种房地产税收：据南京一家税务师事务所的专业人员介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。
开发商的销售额其实就是楼盘的总房价，虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在“亏本”，开发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩8%-10%。这样算来，这两种税也只有房价的5.5%+10%33%=8.8%。
再加上4%土地契税，是按土地价款来收。因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就只占房价的30%4%=1.2%。另外，土地增值税一般是按总房价的1%来预收。因此一个企业的所有房地产税加起来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。
房价里政府究竟拿走多少？ 结论:土地出让金占30%，规费最多1000元/平方米。如果按2006年南京平均楼面地价2318元/平方米，占房价30.18%来算，当年的可参照房价就是 7680元/平方米，1000元/平方米左右的规费占房价的13%。再加上11%的各种房地产税，在南京，政府从房价中获取的比例达到了54%。
需要说明的是：南京《现代快报》的报道是一位记者所写，其标题为《政府回应“灰色收入链”论开发商赚钱嫌税费多》，记者的立场是“就算政府拿走了50%-60%，也不为过。因为这些税费都是纳入地方财政，是城建资金的主要来源”，其主要目的是揭发开发商的暴利，所以他在算账的时候还是多有保留。如果与北京的情况做一类比，税费占房价38%，则南京地方政府从房价中至少拿走了68%！
读者朋友，如果你恰好也是一位买房者，我们想要提醒你注意的是，如果要搞清楚你买的房子为什么这么贵，恐怕你首先要知道在你所付出的房价中，政府拿走了多少？