黑格二：上海倒楼事件如何善后(新京报 2009-6-30)

上海倒楼事件如何善后
www.thebeijingnews.com · 2009-6-30 3:27:27 · 来源： 新京报

■ 第三只眼
上海“景苑”的倒掉，购买者只能得到退款，因房价上涨带来的隐形损失很难得到法律的支持。而未倒房子的购买者原则上必须举证房子有隐患，才能退房……没有可靠、安全的交易制度，房地产畸高的利润只会产生投机、招来游资热炒，甚至权力寻租、灰色地带。
6月27日，上海“莲花河畔景苑”一幢在建高楼整体倒覆。6月29日，《东方早报》报道说，该地块的中标价格仅为604元/平方米，是同期同地区地价的三分之一。而且当时的土地出让方式是“邀标”，原则上政府应面向比较知名的开发商，以保证楼盘建设质量。但梅都房地产这家名不见经传的小公司却意外胜出。有购房者指出楼盘是梅陇镇政府下面的开发商共同开发的，或者公司就是梅陇镇镇属企业。这一说法尚未得到证实。
据笔者向上海建筑行业的人士求证：此类房子的造价（包括安装）一般不超过1800元/平方米（以建筑面积计算），即便是精装修也不会超过3000元/平方米。而出事前该楼盘售价达到12000元/平方米以上，即毛利率超过200%，即使算上营销成本、资金成本、政府税收，房产商的利润率也高得吓人。
其实，老百姓对房价里政府拿得多，还是开发商拿得多，并不感兴趣。但房地产的“暴利”是个不争的事实，房产交易中消费者缺乏保障，也是事实。倒了的“景苑”就是明证。
当土地出让费用成为地方政府最大的预算外收入，当房价高企有了关乎金融稳定的“历史使命”，当房地产被很多地方堂而皇之列为支柱产业，被寄予“保八”、抗危机的重任时，我们是否意识到要夯实房地产业的“基础”？
这就是：公开透明的房产开发制度，以及成熟公平的房产交易制度。没有这个基础，中国房产业无法可持续发展；没有成熟的交易机制，开发商便会予取予求，违背诚信，将自己的风险转嫁给消费者。比如，“景苑”的倒掉，购买者即使能得到退款，但房价已经涨了，这部分隐形损失很难得到法律的支持。而未倒房子的购买者原则上必须举证房子有隐患，才能退房。而且一旦公司破产，银行一般享有土地的抵押权，会优先于消费者得到清偿……
中国房产业飞速发展、利益畸高背后，却没有成熟的交易制度合法分配买卖双方利益和风险，往往是开发商一方独大：增密容积、缩小绿化面积、改变规划、加建楼层、延期交房、捂盘停车位……这一切的不诚信，往往由于缺乏政府的强势介入、消费者没有必要的房产律师的指导，以及司法成本的高昂等，很难得到纠正。
比如去年笔者的一位朋友买房以后便“状况”不断，先是开发商把科技办公用房作为“住房”卖给业主，两者在土地使用年限、水电费标准上差异很大，再是在小区里开辟了公交道路，噪音扰民……消费者自然怨气很大，而政府部门往往表示无能为力。当有的地方政府将房地产列为支柱产业时，有没有想到政府、制度本身还是房产业的短板？
没有可靠、安全的交易制度，房地产畸高的利润只会产生投机、招来游资热炒，甚至权力寻租、灰色地带，而不是培育一个成熟、健康的房地产市场。
□黑格二（法律工作者）
http://www.thebeijingnews.com/comment/zonghe/1044/2009/06-30/008@032727.htm
[批评/回应]楼房倒掉是一连串法律事件
6月29日社论《彻查上海塌楼不可回避质量悬疑》
类别：时事评论 作者：朱兰春 原创 浏览量：301
发布时间：2009-06-30
版次：AA02 版名：社论 稿源：南方都市报
摘要：有种颇得共鸣的说法：当今之中国，现实远比小说精彩，只有想不到，没有做不到
有种颇得共鸣的说法：当今之中国，现实远比小说精彩，只有想不到，没有做不到。上海一幢在建高楼的整体倒掉，无疑是这种说法的最新注脚。
不少人庆幸，幸亏尚未入住，否则不堪设想。然而，福兮祸所倚。在法律人看来，另外一连串的不幸，或许才刚刚开始。
据报道，该小区楼盘虽价格不菲，但行情火爆，总共629套房源，已售出489套(见贵报昨日A 15版)。按照目前的购房模式，大多数购房者应是按揭购房，早已成为银行的债务人。现在楼房倒了，意味着抵押物灭失。按照《担保法》规定，抵押物灭失，并不影响债权债务关系存续。银行不是慈善家。购房者无法继续还贷时，银行势必依法起诉，要求其返还借款。付出巨额房款，却没收到楼，又背上一屁股债，还被告上法庭，面临强制执行。如此飞来横祸，想想头都大，还有比这更倒霉的事吗？
当然，购房者可以起诉开发商，要求解除合同，退还房款。理论上虽可行，实践中却颇可疑。标的物已灭失，购房目的无法达到，判令解除合同，当然没问题。问题是，搭上诉讼费不说，等到一、二审诉讼打完后，开发商真的会有钱退款吗？众多的购房者们，得到的会不会只是一纸法律白条呢？即便是提出诉前保全，购房者能够提供足额担保吗？即便能提供足额担保，开发商的账户里，有足够的款项可以冻结吗？现有司法环境下，这一切不仅都是未知数，而且按照屡试不爽的坏运气定律，事情可能多糟糕，往往就会多糟糕。一生辛苦积蓄，换来鸡飞蛋打，还有比这更恐怖的事吗？
问题还不止于此。倒掉楼房的购买者固然不幸，其他未倒楼房的购买者，又何曾有幸？不仅无幸可庆，而且还陷入巨大的心理恐慌：这种房子还能住吗？而能否解除合同，端看竣工验收是否合格。如果最终验收合格，仅以心理恐惧为由，要求解除合同，不会得到法院支持，只是白白损失诉讼费；如果最终验收不合格，其命运则与倒掉楼房的购买者一样，无非是更迟进入诉讼、更晚陷入困境而已。更糟的是，眼下什么也做不了，只能于忐忑不安中，等待无常命运的裁决。
接下来要扯出政府部门了。未倒的楼房如验收合格，不咎给开发商做了背书，将来一旦有事，政府当然脱不了干系。如果验收不合格，队伍庞大的集团诉讼，也是压在政府心头的巨石，搞得不好，就会引发大规模群体性事件，那更是政府绝对无法承受之重。别忘了，附近小区还有135户居民被疏散，他们的楼盘能否继续居住，同样取决于检测是否合格。合格，还是不合格？这是一个问题，但已不仅仅是一个法律问题了。
□朱兰春
http://gcontent.nddaily.com/e/cb/ecb47fbb07a75241/Blog/8f9/070247.html