神马文学网牛刀：国家统计局能查房地产暴利？笑话！
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 09:02:16
国家统计局将要对40个大中城市商品住宅开发成本进行调查，这是一件好事。把商品住宅开发成本公开化，建立必要的指数系统，对各大城市房价走势提供一个参照系，对市场毕竟是有好处的。但是，如果指望统计局的调查，就能像一些媒体所说的，把开发商的暴利暴露在光天化日之下，又未免近乎荒唐，也是不可能的。
开发商的暴利有吗？这个有。开发商的暴利没有吗？这个真没有。用差不差钱的定义，似乎无法解释开发商的暴利。事实上是，无论房价在涨在跌，开发商都是暴利。这是对应开发商的投资资本金来讲的。中央政府曾经要求，开发商的投资资本金不得低于35%，遗憾的是，最近连这一条基本的银行风险控制的底线也轻易越过，表明中央政府是在设法满足开发商的暴利，而让银行来承担风险，所以，现在来谈开发商的暴利是没有什么实际意义的。
国家统计局说，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月1日到2009年4月30日有销售活动的商品住宅楼盘项目。我敢说，如果是这样去调查，还是就此打住，浪费纳税人的钱，而调查出来的结果毫无实际意义。
知情人士还详细解释，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。按照这些内容调查出来的数据，十有八九是一本糊涂账，最后恐怕连调查者本人都解释不清。
国家统计局如果真有心调查开发商的成本，我来给你支三招：第一招，进行全国性的住宅用地储备调查，不进行这项调查，你查不清楚土地成本，而查不清楚土地成本，等于这个调查白干。很简单，按照统计局现在的思路去调查，开发商告诉你的是现在评估的土地价格，而非当时拿地价格。国家规定，住宅用地两年以上没有开发的，政府可以无偿收回。事实上是，现在还有大量的十年前的住宅用地都未开发，而政府并没有收回。如果按照当时拿地价格，以现在的房价来衡量，开发商的利润200%300%都不足为奇，绝非罕见。
第二招，进行全国70个大中城市新房存量的调查，在新房存量中，有一部分是开发商故意囤积的房子，所以，应该对应拿地成本与现行房价，这也是比较公平的统计法则。中国70个大中城市新房存量的数据究竟是多少，有多少是2007年以前囤积的，都要查清。其实，开发商当时综合成本可能只需要3000元一平方米，而现在可能已经在银行按照20000元一平米的估值做的抵押，所以，成本表面是看不清楚的，但是，把这两种数据摆在一起，是不是暴利已经不需要再说了。
第三招，彻查开发商的资本金及其来源，有一些中小型开发商资本金都是从银行贷款来的，大量的开发商资本金也没有得到国家规定的比例。资本金的多少直接关乎成本，而且是开发商暴利的主要对应数据，也是比较容易查清楚的。中央政府只是暂时降低了开发商资本金的比例，并没有宣布取消，因此，作为测算开发商成本的主要指标之一，也是应该查清的。
只有把这三样查清楚，才有国家统计局调查内容的科学性和准确性。没有这些数据的支撑，最后得出的结论，又有可能误导市场，胡弄百姓。