神马文学网也来谈谈地产是否存在暴利
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 21:17:10
和一位建筑业的朋友聊天，在深圳，低层住宅土建的成本大概是每平方米800元，除了土建，还有安装成本、土地成本、配套设施的成本。如果我们具体拿一个案例出来，就可以探讨一下到底房价和成本之间的差距是多少。当然，不能排除地产公司的三项费用很高，但是这是经营的问题。通过提高管理、财务和营业费用，完全可以把利润率调控下来。
老朱看来也是地产中人，所以不妨我们拿几个案例出来论证一下。
基本上，赵晓举的福州房地产的例子，我认为是可信的，只不过由于房地产业的能量太大，导致了这种地方政府公布地价和房产成本行为难以为继。当然，暴利行业，并不是说行业里面每个公司都要赢利。
房地产公司最大的成本区别，在于土地的成本不同。因此，可以据此将地产公司分为几种类型。
第一是市场化的公司，这主要指拿地市场化，不过，我看目前房地产行业里面，没有一家公司完全是靠市场化拿地的，即使是万科，恐怕有些地也不是通过市场化途径拿的，更不要说其他公司了。不过，从总体上看，万科应该可以归结为市场化的公司。
第二个类型是非市场化的公司，也就是说，土地是通过协议受让或者通过暗箱操作获得的，由于土地的市场价格极其低廉，比如说一亩10万，也就意味着每平方米地价为160元。加上建筑安装以及配套的成本，再好的房子，其成本不会超过2000，不过往往这种房子的市场价格为5000甚至更高，这样的房地产公司无疑是暴利。
非市场化类型的公司还包括国有企业，比如将原有的工业用地转为商业用地，他们的利润空间和上述的暗箱操作的地产公司差不多。
根据国土资源部的规定，自2002年7月1日起，经营性建设用地原则上全部实行挂牌、招标、拍卖（简称“招拍挂”），土地的市场化自此全面启动。但在2002年，土地公开交易只占到总量的15％。2003年，这个比例也不过35％。
据中国土地勘测研究院统计，2002年，全国土地使用权有偿出让的收入为2419.79亿元，出让面积12.423万公顷，占总征地面积的58.52％。其中招标、拍卖、挂牌出让土地的为1.81万公顷，收入968.55亿元，其余主要是协议出让，约占85％。全国土地使用权出让的收入，平均为每亩12.97万元，其中使用权转让、流转的收入平均为每亩23.47万元，招标拍卖的收入平均为每亩35.67万元。
可见，即使是按照36万元的价格计算，只要房价在3000元以上，房地产的经营利润率也将达到50％，扣除20％左右的税费，由于地产商的自有资金通常只占全部资金的30％，其余来自银行贷款，因此自有资金的收益率可以达到90％。
综上所述，赵晓的地产暴利的结论是成立的。
至于说上海出现烂尾楼，受害者还是银行，间接受害者则是银行储户，银行剥离不良资产，坏帐如果由央行来承担部分，则意味着以全体居民的收入来为地产买单，这是典型的挟市场令政府行为。地产商之所以遭人唾骂，除了暴利之外，还与其操控媒体、甚至操控政府的恶劣行为不无关系。
posted on 2006-04-09 22:34 邹愚 阅读(469)评论(7) 编辑 收藏
老朱看来也是地产中人，所以不妨我们拿几个案例出来论证一下。
基本上，赵晓举的福州房地产的例子，我认为是可信的，只不过由于房地产业的能量太大，导致了这种地方政府公布地价和房产成本行为难以为继。当然，暴利行业，并不是说行业里面每个公司都要赢利。
房地产公司最大的成本区别，在于土地的成本不同。因此，可以据此将地产公司分为几种类型。
第一是市场化的公司，这主要指拿地市场化，不过，我看目前房地产行业里面，没有一家公司完全是靠市场化拿地的，即使是万科，恐怕有些地也不是通过市场化途径拿的，更不要说其他公司了。不过，从总体上看，万科应该可以归结为市场化的公司。
第二个类型是非市场化的公司，也就是说，土地是通过协议受让或者通过暗箱操作获得的，由于土地的市场价格极其低廉，比如说一亩10万，也就意味着每平方米地价为160元。加上建筑安装以及配套的成本，再好的房子，其成本不会超过2000，不过往往这种房子的市场价格为5000甚至更高，这样的房地产公司无疑是暴利。
非市场化类型的公司还包括国有企业，比如将原有的工业用地转为商业用地，他们的利润空间和上述的暗箱操作的地产公司差不多。
根据国土资源部的规定，自2002年7月1日起，经营性建设用地原则上全部实行挂牌、招标、拍卖（简称“招拍挂”），土地的市场化自此全面启动。但在2002年，土地公开交易只占到总量的15％。2003年，这个比例也不过35％。
据中国土地勘测研究院统计，2002年，全国土地使用权有偿出让的收入为2419.79亿元，出让面积12.423万公顷，占总征地面积的58.52％。其中招标、拍卖、挂牌出让土地的为1.81万公顷，收入968.55亿元，其余主要是协议出让，约占85％。全国土地使用权出让的收入，平均为每亩12.97万元，其中使用权转让、流转的收入平均为每亩23.47万元，招标拍卖的收入平均为每亩35.67万元。
可见，即使是按照36万元的价格计算，只要房价在3000元以上，房地产的经营利润率也将达到50％，扣除20％左右的税费，由于地产商的自有资金通常只占全部资金的30％，其余来自银行贷款，因此自有资金的收益率可以达到90％。
综上所述，赵晓的地产暴利的结论是成立的。
至于说上海出现烂尾楼，受害者还是银行，间接受害者则是银行储户，银行剥离不良资产，坏帐如果由央行来承担部分，则意味着以全体居民的收入来为地产买单，这是典型的挟市场令政府行为。地产商之所以遭人唾骂，除了暴利之外，还与其操控媒体、甚至操控政府的恶劣行为不无关系。
posted on 2006-04-09 22:34 邹愚 阅读(469)评论(7) 编辑 收藏
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