5年近40家上市公司转行做地产 暴利吸引全民建房

　　“有朋友说可以搞到一块地，想拉我一起做房地产，你说我要不要做？”为是否投资房地产，中国证券报记者的一位朋友王先生最近辗转反侧。按照计划，王先生的几位朋友一起先期筹集三千万元，成立一家公司，以该公司的名义从东北某城市政府手里获得有关旧城改造的地块。此前，王先生一直钟情于投资无线增值业务，而在朋友的不断游说下，王先生的投资天平渐渐向房地产倾斜。

　　地产投资热可见一斑。近年来，尽管政府宏观调控频频，然而在房地产高额利润的吸引下，除了央企之外，来自地方国企、民企、上市公司、机构甚至富有个人在内的各路资金前仆后继，涌入房地产开发领域，大有上演“全民建房”的趋势。

　　“全民”掘金热

　　尽管此前“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过较明显效果，但进入2007年后，在国民经济快速发展的大背景下，房地产投资加速反弹，各路资金进入之势有增无减。

　　这之中，央企成为最近最受关注的一支超级“军团”。3月15日，北京市一天拍出3幅天价“地王”，并双双刷新北京的地块总价与楼面地价的纪录。自此，央企成为舆论焦点。

　　其后国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户主业非房地产的央企最终要退出房地产业务。78家央企退出的实际效果尚待观察，但央企、国企近年来加快进入房地产却是不争事实，部分之前未涉足房地产业务的国企，如保险业、民航业，纷纷高调进入房地产行业。

　　数据显示，2009年成交总价前10位的地块之中，国有企业占据8席；成交楼面地价排列前10名的地块中，国企占位八席。而2007年，无论是总价地王还是单价地王，国企占比均未过半数。

　　实际上，央企仅仅是因为其特殊的地位而备受关注，除央企外，其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。

　　以上市公司来看，近年来转行房地产的公司显著增多。据中国证券报记者初步统计，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。2005年有2家公司转行房地产，2006年迅猛增至11家，2007年更有14家，2008年至今有11家。

　　机构则很早就介入了房地产开发领域。目前在产权市场挂牌转让土地、房地产开发资产的转让方中，投资者可发现，很多为各类投资管理公司、资产管理公司。富有的个人也纷纷加入房地产开发大潮中。除了像上文王先生那种以多个自然人合作的方式进入以外，目前也有房地产私募基金盯住了自然人。例如，今年3月8日，北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金盛世神州房地产投资基金成立，多家地产公司老总加盟该基金。

　　渴望进入房地产市场的还有保险资金。在目前股市波动较大、债市乏善可陈的环境下，数万亿的保险资金对于进一步放开投资渠道渴望迫切。不过，由于目前房价继续脱缰猛涨，房地产市场风险已积聚，何时向保险资金正式开放不动产投资依然没有时间表。

　　正是在各路资金的追捧下，房地产投资不断走高。2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

　　高毛利“磁石”

　　房地产行业远高于其他行业的收益水平，成为吸引各路资金积极进场“掘金”的最基础动力。

　　统计显示，截至4月6日，已发布2009年年报的1040家公司，扣除金融类上市公司后，整体毛利率约24%，其中，房地产公司毛利率约35%，排名第五，排在其前的为食品饮料业、交通运输业、餐饮旅游业及采掘业，毛利率分别为49%、39%、38%、38%。

　　而若论多年来毛利率的表现，房地产的表现则足以羡煞其他行业。WIND统计显示，23个申万行业中只有5个行业2005-2008年毛利率连续四年同比上升，分别为房地产、商业贸易、纺织服装、家用电器及电子元器件。其中，房地产行业表现突出，毛利率四年来分别为30%、31%、35%、36%，而电器元器件行业，2005-2009年毛利率分别为13.69%、14%、17.49%、17.99%，无论是毛利率水平，还是毛利率提高幅度，都明显逊色于房地产。其他诸多周期性行业如采掘、有色、钢铁、化工，在2008年经济危机中毛利率纷纷掉头向下。

　　以近年来逐步倚重房地产业的雅戈尔为例。公司2009年实现净利润32.64亿元，同比翻番。公司服装、地产、炒股三块业务分别贡献净利4.45亿元、11.91亿元、16.25亿元。地产业务与股票投资并肩成为公司最赚钱业务，也为公司10派5.5元的分配预案添足底气。

　　房地产的高利润，也成为央企动辄掷以亿金加入夺地阵营的最大动因。据统计，2004年，仅有中国建筑工程总公司等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台，而由于利益难以取舍，5家企业整合平台被不断扩容。到2005年，拥有房地产主业的央企已达到13家。

　　热度短期难退

　　按照国土资源部3月22日要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。据悉，国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。密集的调控是否会阻止资金进入呢？

　　中原证券吴剑雄分析，政策调控的底线是不能对房地产行业造成伤害而导致行业衰退。在这样的政策基调下，由于开发商是供给的主体，保证其积极性是保证供给的前提，因此调控措施是以规范开发商行为为主，而并非对其进行打压；是保证市场的平稳健康发展，而非刻意打压市场；是遏制房价的过快上涨，而非让房价下跌。以此观察，地产群雄逐鹿短期难以消减。

　　业内人士表示，目前一线城市土地日益稀缺，房价涨幅较大，在某种程度上对一些中小规模的资金构成了挤压，但恐怕并不能将这些资金挤出。央企、国企由于资金雄厚与政府资源丰富，将继续在一线城市中一掷千金。对于实力中等的上市房企、规模较小的民营企业来说，还可以在二三线城市跑马圈地。某分析师表示，民营地产商可以联合竞标，或者收购他人的项目，获得市场的更多份额。

　　长江证券分析师苏雪晶表示，楼市将继续升温。从各地情况看，市场空间还很大。以海南为例，据悉，海口将从4月起重启商业土地拍卖工作，由首创股份进行一级开发的位于海口西海岸新区的某一地块，有望成为“解封”后第一块被拍卖的土地。与此同时，海南省国土环境资源厅透露，海南将鼓励一批优质地产企业进入海南。在海南无地及少地的大型地产公司，将迎来进驻海南的机会。

　　再以滨江集团为例，公司3月23日与金都房产集团有限公司签订《项目合作协议书》，以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权，合作开发浙江省衢州市两地块。此次合作可看作公司在深耕杭州市场的同时，有选择性地向经济发展较快、市场发展潜力较大、开发风险较小的二、三线城市拓展的发展战略的体现。

　　自2004年“8·31大限”后，国有土地出让通行“招拍挂”方式，但是，6年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。

　　3月底，国土资源部公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点，改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。不过，如何完善招标制度，防止重蹈此前协议出让的覆辙，依然将考验管理者的智慧。

　　对此，国土资源部有关负责人曾表示，招标没有拍卖透明的难题将通过信息公开的方式来解决。包括招标过程将向行政监管部门、司法部门、监察部门，甚至社会公众和媒体参与和公开，改变由一两个专家说了算的局面。不过，这种方式的可操作性值得怀疑，毕竟，增加监管环节意味着增加交易成本，众多部委参与进来，必然将进一步降低土地供应的效率。

　　招拍挂制度包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式，一直以来，由于招标方式在操作上容易产生不公正现象，因此，实际通过招标方式出让的土地项目并不多。而挂牌出让也因为竞争者多而拍卖，最后主要是拍卖出让土地。招拍挂价高者得的原则将中小开发商排斥在房地产开发门槛之外，同时让资金充裕的大型开发商把持了土地的定价权，造成各大城市地王频现。

　　在流动性泛滥预期的影响下，房企、投资客等楼市主体纷纷将手中的货币资产化。由此，土地、房产成为众多资金追逐的对象。而土地的招拍挂制度，无疑也在为高地价和高房价推波助澜。从开发商的角度看，高价拍得一块土地，可以引发周边乃至更大区域范围内房产的大幅增值，从而使其持有的其他项目获得高溢价。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，通过保证金的杠杆效应以及延迟交款等方式，开发商高价拿地实际上起到了“四两拨千斤”的效果。

　　因此，有专家建议，土地出让之前，应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件，满足众多条件后，再价高者得。有了这些前提条件，投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润，再去想是否参与投标，使企业的决策更理性。

　　不过，楼市虚高的根本原因是供应不足，改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的第一步，更重要的是调整土地管理制度，比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差，提高一级开发的积极性，这是扩大土地供应的治本之道。

　　在年初中行率先收紧首套房贷款后，已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停7折优惠利率政策，不过房贷收紧已是不争的事实，银行对购房人实行首套房贷“差别化”政策已经成为一种趋势。首套房贷的主要需求人群——广大普通购房者由于经济能力有限，贷款门槛更高。

　　利率政策有差别

　　进入4月份后，各大银行开始对房地产贷款进行调整，普通购房者享受7折优惠利率的难度已经开始加大。

　　据了解，工商银行总行已向全国各分行下发通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠。根据工行规定，如果首付比例高于三成且购房人资质达标，贷款利率最多可以优惠到7.5折。如果首付在两至三成，利率最多优惠至8.5折。招商银行的一位信贷经理则表示，目前招行大部分首套房贷实行8折的利率优惠政策，对于优质客户会有一定幅度的调整，不过审批十分严格。建设银行有关人士也证实，虽然该行目前没有取消7折优惠制度，但是如果要享受7折的优惠政策，首付必须在四成以上，客户的信用也要达到一定标准。

　　中国证券报记者在走访中发现，不少地产中介的客户经理表示，虽然利率已经收紧，但仍可以帮助购房人拿到首付三成、利率7.1折的优惠。“目前享受7折的利率优惠比较困难，但其实还是有不少银行，特别是外资行可以提供优惠政策，或者是打7.1折的政策擦边球。如果贷款人资信良好，首付比例还有可能降低。”一位地产中介表示。

　　国泰君安研究员伍永刚指出，在当前银行信贷额度相对紧张和国家严控房地产泡沫的背景下，银行收紧房贷优惠政策是必然趋势，目前要享受首套房贷利率7折优惠已不容易。

　　业内人士表示，虽然目前部分商业银行并未取消房贷7折优惠利率，但是对于贷款人的资质审核已经从紧。从实际操作来看，银行VIP等大客户更容易通过利率优惠的审核。相比之下，首套房的主要需求人群——普通购房者由于经济能力有限，因此贷款门槛更高，压力更大。

　　难抑投资热情

　　虽然银行逐步取消贷款利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号，不过从市场来看，房价和成交量依然保持在高位，房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。

　　根据北京中原三级市场研究部的数据，3月下半月北京二手房市场明显回暖，快速回到2009年市场最火热的成交量，日均成交量达到了1117套，相比上半月增长了68.1%。

　　中原地产研究人士表示，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是20年期60万的贷款，按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右，一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。