深度解析地产真相:开发商1.8万亿暴利从何而来？

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 08:16:13
 


    当前，一个行业“特殊利益集团”，正在以“创纪录的空前水平”，聚敛全社会的财富，而越来越为公众所侧目：

　　2009年，它经营的行业一种产品所获取的暴利，已相当于当年全国税收总收入的30%;和2009年的全国财政收入相比，这项商品的暴利达到了惊人的26.3%。也就是说，该类商品一年攫取的暴利，比当年全国财政收入的四分之一还要多;把它和全国城镇居民的人均可支配收入相比，更可形象的认识其敛财规模，已等同于把中国城镇1.05亿人全年的可支配收入全部收入囊中;如果把这类产品的暴利分摊到全国城镇居民的身上，相当于它从每个城镇居民的头上攫取了2857元的超额利润。已接近国民平均税负的三分之二(64.1%);再把这类产品的暴利，分解到具体的每件商品上，相当于购买者平均为每个单件商品暴利，多付出了22.39万元。仅为此就要多掏4.35年的全家可支配收入。

　　这个“特殊利益集团”的就叫开发商;上述的商品就是被称为“最大民生”的商品住房;它在2009年给开发商所带来的暴利，高达1.8万亿元。

2009年对中国的开发商来说，实在是值得“大书特书”和“可圈可点”的一年：来自中国国家统计局统计报告表明：2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%;当年的商品房销售额也比上年增长75.5%，高达43995亿元。特别是，在房价暴涨的支撑下，为城镇居民住房需求所提供的商品住宅，销售额更是猛增了80.0%。

　　根据国家统计局的数据加权计算，2009年我国城镇居民的房价收入比为9.7，这比国际上公认的房价最难承受地区(房价收入比为7)要高出近40%。按照各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。实际上，在中国众多大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，已达到房价收入比的15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。另据国家统计局公布的有关数据计算，2009年我国城镇销售的商品住宅的平均价格为每平方米4571元。如果扣除所包含的经济适用房的因素(2007年全国商品住宅的平均价格比经济适用房价格高出一倍以上)，2009年我国城镇商品住宅的平均价格每平方米至少超过5000元。

　　这里就引出一个关键而核心的问题：我国城镇居民为高房价及超高的房价收入比所多付的支出，究竟落到谁的腰包?

　　开发商总是竭尽所能大造舆论，宣称高房价是由高地价和高税费所导致。确实，任何人都不能否认，各地的地方政府，从土地出让金和各种房地产税费中获利。但这是不是就意味着高房价的大头，都是由政府拿去的呢?让我们还是用事实来说话。

　　众所周知，商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中，最主要的就是土地出让金和建安费。由于我国商品房的开发周期较长，开发商故意囤地捂盘现象比较普遍，所以，从开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，加起来至少3年以上。我们就以3年时间计算，2009年全国商品房所用土地，平均拿地时间应为2006年。而根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，2006年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。

　　由于我们比较的房价是全国城镇所有的商品住房，不仅范围要比“主要城市”大得多，而且土地出让金的均价也要比“主要城市”低不少。保守估计，全国城镇商品住房的平均土地出让金价格比“主要城市”的居住地价低三分之一。新建商品住房的容积率再以1.8来计算(目前多数城市容积率已超过2，不少大城市已超2.5)，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，就只有 623元。全国城镇造房的建安费，我们高估为每平方米1000元(以比同期我国农村建房成本高一倍计算，也可以通过一些单位的合作建房成本做比较参照)。其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用我们推算为600元。

　　综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米仅仅只有2223元(大中城市成本要比这高。但房价水平更高，利润更大，往往均比“全国城镇平均水平”高出数倍)。

　　国际上房地产业的利润率一般在5%上下，我国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围。据此推论，我国的商品住房的利润率也应在5%左右(注：这点在去年全国两会上，也由中国最大的开发商之一，恒大地产才许家印所强调)。如果按照这样的利润水平，我国城镇正常的商品住房平均房价应为2334元。除此以外的房地产利润，都属暴利。

　　由此计算，2009年我国城镇商品住房的每平方米暴利平均就高达2666元(已扣除经济适用房因素)。它表明，在我国城镇的商品住房的房价中，一半以上(超过53%)是开发商的的暴利，暴利率高达正常房价水平的114.2%。这就是说，在市民买房的所有支出中，有一半以上是为开发商的暴利“打工”。

　　那么，中国的开发商在2009年一年，究竟获取了多少利润，攫取了多少暴利呢?根据国家统计局今年初公布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告计算，2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元，比去年增长了80%;销售的商品住房面积为8.0438亿平方米。由此可以得出：2009年中国的房地产商，仅在对城镇居民销售的商品住房上，一年赚取的利润就高达18887.6326亿元(全年的36769亿元销售额 — 全年开发商商品住房成本17881.3674亿元)。其中，属于超过行业正常利润水平(5%)的暴利部分，就高达17994.7708亿元。

　　这近1.8万亿元，还仅仅是开发商在销售给城镇居民的商品住房上一项攫取的暴利(不包括开发商在办公楼、商业营业用房和其他方面所获取的利润)。把它放在整个国民财富分配的格局中去分析观察，人们就不难发现其中的“天大的秘密”，彻底了解中国的开发商利益集团，通过在国有全民土地进行商品住房的开发，从土地主人——中国城镇居民的身上，攫取暴利已经达到何等的“惊天动地”的地步。

　　据中国之声《新闻和报纸摘要》2月13日的报道，“2009年我国税收总收入完成59514.7亿元，同比增长9.8%”;另据财政部部长谢旭人在全国财政工作会议上的报告，2009年，“全国财政收入预计达到68477亿元，增长11.7 %”;此外，据国家统计局局长马建堂在2009年国民经济运行情况新闻发布会上介绍，2009年我国“城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%”。以上述数据做比较，得出的结论令人难以置信：

　　2009年中国开发商仅在居民商品住房上获取的暴利，已相当于当年全国税收总收入的30%;这1.8万亿元商品住房上的暴利，同样相当于2009年的全国财政收入的26.3%。也就是说，开发商一年仅在商品住房上的暴利，比当年全国财政收入的四分之一还要多;把这1.8万亿元和全国城镇居民的人均可支配收入相比，就可发现开发商在商品住房上的“暴利之财”，已相当于把全国城镇1.05亿人全年的可支配收入全部收入囊中;如果把这1.8万亿元分摊到全国城镇居民的身上(2009年城镇居民以6.23亿人计)，相当于开发商从每个城镇居民的头上攫取了2857元超额利润。而2009年国家从每个国民身上收取的平均税收，也就是4454元(2009年全国人口以13.36亿人计)。这就是说，中国城镇居民为开发商暴利所付出的“人头费”，已接近国民平均税负的三分之二(64.1%)。

　　再把这1.8万亿元的暴利，平摊到每套商品住房的话(以每套100平方米计算，8.0438亿平方米就是804万套)，则表明2009年的每个买房者，平均须为开发商的暴利，多付出了22.39万元。这相当于他们平均每户(以三口之家计)仅此就要多掏4.35年的全家可支配收入(这在一般国家已经够普通居民买到一套像样的住房了)。实际上，在一些大中城市，买房者为开发商暴利所多付出财富，早已超过这些家庭十年以上的全部可支配收入。

　　这就是在现今的开发商模式下，高房价和房地产暴利对中国整个社会财富的分配格局所产生的“无与伦比”的“洗牌效应”。实际上，这样的状况不是现在才有，而是在2003年下半年中国的房价开始疯涨后就不断的显现出来。

　　为了验证房地产已成了中国“暴发户的制造器”和“首富的生产流水线”，笔者曾经对开发商和“富豪”及“首富”的关联性进行过跟踪分析。结果发现，在各种各样的富豪榜上，都充斥着“房地产”三个字。在福布斯公布的“2007年福布斯中国富豪榜”上，不仅一半左右“富豪”的“主要产业”都是“房地产”，而且在前十名的“首富”中，至少有8人主营项目中有房地产(其中两个未标注“房地产”的全国家电大亨张近东和黄光裕，房地产也是其主业之一)。

　　其实“房地产出首富”在中国早已不是什么新闻。早在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中，也有6人是靠房地产一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元;平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，远远“盖过”了其他所有的富豪排行子榜。

　　不过这些还是前几年的“行情”。这几年，随着房地产市场高房价愈演愈烈，中国房地产大亨们的财富聚集速度也大大加快。曾经登上中国首富宝座的广东碧桂园老板杨惠妍，在鼎盛时身价曾高达1300多亿港币;重庆龙湖地产的老板吴亚军，其公司在香港第一天上市，身价也达到300多亿港元;同样来自广东的恒大集团老板许家印，也通过上市，使其身价超过400多亿元人民币，一举成为中国大陆新的首富。可以说，这几年大陆的首富的宝座，基本上是在几个开发商之间“转来转去”。

　　据第二次全国经济普查公报，到2008年底，全国共有房地产开发业87881个。据此推算，在2009年全国1.8万亿元的商品住房暴利中，大约有1.5万亿元集中到私营或以个人大股东为主的股份制开发商企业的手里(全国绝大多数开发商为这两类企业)。

　　他们的总人数全国估计有20—30万人左右。这也就是说，仅2009年一年，这些“私字头”的开发商，人均就从商品住房的市场攫取了500—750万元的暴利。相当于仅通过商品住房暴利一项，平均他们每个人就可以把3—400人的城镇居民的全年的可支配收入“一扫而光”。从财富的“积聚能量”来说，现在的开发商已远远超过任何朝代的“剥削阶级”，“当之无愧”的称得上当今中国的“超级大地主”阶级。

　　事实证明，高房价和房地产暴利，已成为当今中国社会制造社会不公和两极分化的最大“土壤”， 也是全社会最大的“财富洗牌器”。从本质上来说，它也成为社会影响最大的“隐形财富分配机制”。 试想一下，在中国有哪个方面的利益调节，可以像房价的高低这样决定人们的富裕与贫困。不管是加多少级的工资，降低多少税负水平，还是提高养老和医疗的社会保障标准，这一切在“高高在上”的房价面前，都显得无足轻重。

 

 

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