地价不能决定房价

2009-05-08 | 地价不能决定房价

  今年年初，天津电视台约请我去参加一档关于房地产市场的电视节目，录制过程中，同为嘉宾的石述思先生给大家讲了一个“黄段子”，大致内容是：去年年底的时候，他曾咨询一位房地产开发商有关开发成本的问题，得到的回答却是“我不会告诉你我的成本，就像我不会告诉你我老婆的胸罩颜色一样”。在场的人无不捧腹，当时我虽然极力反对谈论成本问题，但我的反对之声很显然被大家的笑声淹没了。

如今，只过去了短短几个月的时间，这种对房地产开发成本的讨论就由“讳莫如深”变成“大明大放”了，而且掀起这场所谓的“晒成本”浪潮的恰恰就是原来最不愿意跟别人说成本的开发商，我不由的惊叹，是什么使这些几个月前还把成本视为老婆胸上物的人这么快就又把成本变成了地摊散货而公之于众的呢？

在已经披露的开发商成本当中，最受关注的当属地价。有人算了一笔账，仅以2008年为例，全国平均房价为每平方米3919元，而按照全国建设用地平均容积率1：2来算，全国的平均地价是2312.5元，两者之差是1606.5元。再刨去建安、建材、贷款利息等等费用，开发商实在是可怜得很，所剩无几。于是得出结论：现在的房价真的不算高了。

房价高不高我不管，我只想问一句：讨论房价的时候把成本拿出来有意义吗？在天津录节目的时候我就曾问现场观众这样一个问题：大街上所有卖西瓜的人都卖5毛钱一斤（假设西瓜是一样的），你非要卖1块，理由是你的进价比别人高，买西瓜的人会因此接受你的价格吗？如果你认为不会，那就说明一点：价格是由交易双方的市场行为决定的，而与生产者的成本无关！

实际上，那些主动“晒成本”的人也不明智，如果你认为眼下成本提高了，你的房价就必须提高的话，那么前些年，地价没有涨上来的时候，你的房价可比现在高得多，那你又怎么解释呢？过去的事没法假设，因此开发商们会怎么说我不知道，但我却清楚地记得那些年当民众呼吁开发商“晒成本”的时候，开发商们常挂在嘴边的一句话却是“价格是由市场决定的”。

我之所以反对这个时候把成本拿出来说事，就是因为成本不决定价格，成本决定的是利润，而开发商的利润是与买者可以接受的价格没有关系的，因为挣多挣少是你的事，买不买才是我的事，跟我说你的利润有多薄有意义吗？但利润倒是对一件事有意义，那就是开发商们的生存与发展，也就是说开发商还要不要继续开发商品房与利润是息息相关的。

从传统项目评估理论来看，项目是否可行取决于项目的净现值，而净现值又取决于两件事：一是未来的净现金流，二是相应的折现率。尽管我一贯反对用这样的方法评估项目，因为未来的种种不确定性（包括现金流和折现率）都是不能简单凭主观猜测的，但为了弄清晒成本的人的真实意图，不妨就按照这些人所熟悉的逻辑来推导一下，也许真相很快就会大白了。

根据这个逻辑，在折现水平不变的情况下，未来现金流越大则净现值就会越大，项目的投资价值才会越高。而未来的现金流是与成本和价格相关的，成本越低、价格越高，现金流就越大。这也就解释了为什么去年年底的时候有人大肆宣扬放开耕地管制，无外乎是要通过土地供给的增加来降低地价，站在什么人的立场上替什么人说话、为什么人办事，还需要表白吗？

那么，现在的问题是，国家不可能放开土地供应，地方政府对地价有很大的发言权，又不肯降价，看来地价是一时半会儿降不下来了，于是房价就成了开发商们最后的救命稻草。制造“假阳春”也好，宣称“房价没有白菜涨得快”也罢，说白了都是为稳定（甚至提升）房价做铺垫，到头来还是要把大把的资金投入到被人为升值了的项目中去，以此换取某些人的利益，仅此而已。

但遗憾的是，市场不会根据某些人的利益来调整自身的规律，它既听不懂你说的成本，也听不懂你说的房价与大白菜，它会以自己的方式来运行：房价该高的时候我们也没把它按下来，房价该低的时候你也别想着用几个混淆的概念就把它推上去，顺其自然倒是开发商们现在应有的心态。

在天津那次做节目临近结束的时候有观众问我：房价什么时候会涨？我实在觉得这是个太过复杂的问题，实在不该让我来简言弊之，但在观众的一再坚持下，我不得不给出了一个简单但绝不草率的答案：什么时候通缩结束了通胀开始了，什么时候房价就该涨了。从一个通俗的角度讲，通缩的时候人们手中的货币更“值钱”了，也就是说此时的货币在执行价值尺度职能时，自身的单位被“放大”了，或者再通俗些说货币执行价值尺度职能时就好比一把尺子，通缩时这把尺子是“变长”了的，因而被它丈量是物体就变短了，房地产就是在这样的彼消我长的过程中完成价格缩水的。但到了通胀的时候情况就完全不同了，贬值了的货币成了一把变短的尺子，被它丈量的房价将会变大，房价的上涨也就具备了条件。基于这样的分析，我倒是想建议那些企图通过晒成本来推高房价的人不妨去试着造个通胀出来，如果他们能的话，否则，任何企图改变市场规律的做法都将是徒劳无功的。