神马文学网2009年我国城市房价、地价持续上涨，地价占房价比例约为三成
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/03 07:03:55
近年来，我们以全国城市地价动态监测系统所采集的一手数据为基础，持续跟踪房地价关系，现将最新成果简要分析如下：
一、2009年我国房价、地价结束了08年底的低迷态势，普遍上涨。房价反应尤为迅速和灵活，增长率大幅超过地价增长率。（表1）
进一步分析表明，自2001年以来，我国居住地价与住宅价格的变化趋势与商住综合地价、商品房价格的变化趋势大体上保持一致。但2007年和2009年房地产市场火热之时，居住地价增长率和住宅价格增长率均分别超过商住综合地价增长率和商品房价格增长率；2008年房地产市场低迷时期，居住地价增长率和住宅价格增长率则分别低于商住综合地价增长率和商品房价格增长率。这说明，宏观经济形势以及调控政策对于居住用地和住宅市场的影响，分别大于对商业用地和商业物业市场的影响。
表1.2001年以来监测城市居住地价与住宅价格及增长率
年份
居住用地地面地价
（元/m2）
居住地价增长率%
住宅价格
（元/m2）
住宅价格增长率%
2001
961
2017
2002
1015
5.59
2092
3.72
2003
1070
5.07
2197
5.02
2004
1166
8.94
2608
18.71
2005
1582
5.96
2937
12.62
2006
1681
6.27
3119
6.20
2007
1941
15.44
3645
16.86
2008
3479
0.22
3576
-1.89
2009
3824
7.92
4474
25.10
数据来源：地价来源于中国城市地价动态监测系统，其中因测算方法不同，地价监测范围有异，2001-2004年、2005-2007年、2008-2009年三者地价水平值测算结果不能直接比较；2001年-2008年商品房价格来自《中国统计年鉴》，2009年商品房价格来自中国指数研究院1-12月数据。
二、全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，基本处于正常市场区间内。房价与地价二者呈现较大的相关性，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848。
居住地价房价比测算结果显示[1]：总体平均值为31.29%。长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例较高。可能的原因是经济发展水平较高，住宅市场化较为深刻与活跃。我国经济发展水平较低的地区，城市化进程也在加快，城市人口快速增加，城市住宅市场逐步发展和繁荣，但居住用地市场化程度不如市场经济发达地区，西南地区的一些城市，如成都、昆明等，地价房价比也较高，可能的原因是，这些城市受到土地资源短缺的约束，土地被更为集约化的利用，土地价值得到了更高程度的体现。
图1. 2009年部分重点监测城市居住用地地价房价比
数据来源：中国城市地价动态监测系统。
三、半数城市居住地价房价比超过商业，这一异象值得深入研究。在可获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。
按照一般规律，商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。而我国目前，居住地价与商业地价的差距并不大，商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比，说明现阶段，住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。
分析不同地区的房地价格水平与变化态势，根据一般的经验数据，在平均地价成本下，考虑平均的建设管理与经营成本，目前的地价房价比例及其变化，对房地产开发建设的收益水平变化没有明显的影响。地价房价比尚处于正常市场区间内。但是，对这一比例的讨论，并不代表对当前房价、地价水平合理性的判断，我们将在其他专题中深入研究。
此外，近年来，我国重点监测城市地价房价比的差异，反映了不同城市土地及房屋市场化程度不同，对土地利用的集约程度也存在差异，需要根据社会发展的客观需要与资源条件的约束，研究制订差别化的市场管理模式和土地利用政策。