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牛凤瑞：地价与房价

来源：搜狐焦点网
2010年04月24日17:06  我来说两句(0)

牛凤瑞
4月24日上午，2010中国建设行业创新管理大会和2010中国房地产两会论坛隆重开幕，邀请专家、行业领导探讨我国宏观走势、解读国家两会政策、把握未来市场趋势、决策企业发展战略。搜狐焦点网队本次活动作现场直播。
主题：2010中国房地产两会论坛暨2010中国建设行业创新管理大会
时间：2010年4月24日上午
地点：京西宾馆四层十四会议室
以下为中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、土地房地产问题专家牛凤瑞老师的发言
【牛凤瑞】：谢谢主持人。
各位女士、各位先生，今天大会给我的题目是“地价和房价”，还有同志希望我讲土地财政，我想低价、房价和土地财政在三个方面是紧密相连的，我还是按照大会的安排，讲讲与中国有关的地价、房价和土地财政问题。因为我是搞学术的，不是在这儿搞宣传，我希望我的学术研究能够对各位思考中国的房地产问题提供一些思路和方法。
为了节省时间，首先我把我的分析中国房地产问题的一些基本逻辑的起点给大家汇报一下，然后再展开我的一些看法，这样可以节省时间。有些问题可能更多是我个人的一些看法，不一定跟目前的政策完全吻合，好在咱们是在讨论问题。
作为我研究中国房地产问题，因为房地产问题是中国经济问题里边的一个局部，在研究中国经济问题上，我努力使自己要把握三个研究的起点。第一，中国是一个人多地少的还是一个社会主义市场经济体制的国家，这是一个基本国情。第二，中国还是一个社会主义初级阶段，还属于一个发展中的国家。第三，中国是一个大国，大国经济的基本特征是什么？各地发展极度不平衡，这样各地所面临的问题和矛盾也有极大的区别。这是我们研究中国问题的三个逻辑的起点。用国际参数的理论来研究，要使它更符合中国的国情。
研究中国的房地产问题，我这几年一直努力要求我自己把握三个不同的领域：
第一，中国房地产行业发展的问题。在这个领域里边，我的基本结论是，中国房地产行业的发展前景是非常广阔的，它面临的主要矛盾就是一个供不应求的问题，如何增加有效供给，这是我们房地产行业发展的基本方向。在这一点上，我觉得建筑业未来的任务、对中国社会发展的功能应该有不一样的意义，
第二，就是我们研究房地产市场问题，行业发展问题跟房地产市场问题相互有重叠，但是不能混淆。我个人认为中国房地产市场主要问题是市场交易规则的规范化问题，怎么样更符合我们市场经济的游戏规则，是这个问题。当然里边还包括很多内容。
第三，研究中国的房地产问题就是住房的保证体系建设问题。
这三个领域在讨论过程中，往往把它混淆了，其实这三个领域有很多重叠，但是它面对的对象我们应该掌握的基本理论和方法是不一样的，我们现在很多问题说不清楚。我在研究中国经济和中国房地产问题，还要求我自己努力不要犯一些传统性的错误，哪些传统性的错误？或者目前我们中国的理论界存在的几种倾向，影响了我们理性的研究和判断。第一种倾向是计划经济，我这个年纪是从计划经济过来的，学的是政治经济学，长期在计划经济的体制下生活，自觉不自觉的往往就走计划经济的道路了。第二是革命党的倾向，什么叫革命党？中国共产党原来就是革命党，1949年取得政权以后变成执政党了，我们现在执政60周年了，但是我们很多口号是革命党的口号，而不是执政党的理念。你们可以去琢磨这个事。第三是平均主义的倾向，中国平均主义的历史、文化历史积淀是非常深厚的，你只要提出一些口号，属于打击富人的马上就能获得整个领域的喝彩。第四是福利主义的倾向，北欧的福利水平多高，没看到我们处于社会主义初级阶段面临的矛盾和问题，我们即使想那样做，我们没有那样的条件，特别是物质条件。再就是民族主义的倾向，民族主义就是大家都说好那就正确。我想我以下的发言如果你们给我鼓掌，只能说明你们赞成我的观点，但是不能证明我的观点就是真理，真理从来不靠投票、不靠鼓掌来决定，而是靠实践。最后一个倾向就是生态至上主义倾向。刚才叶先生讲低碳问题，那是讲生态问题。生态环境重要，但是一至上马上就麻烦了。所以在这些问题上，我努力使我自己摆脱传统思想的束缚，来分析中国的房地产，特别是中国的房价、地价和土地财政问题。下面我展开我的发言。
第一，高房价与目前我们讨论的非常热烈的房地产新政的几个问题。我们会议的主题有一个“两会论坛”，在今天“两会”上据说近50%的提案与房地产有关，房价又是关系国计民生的，所以大家都可以说几句，也有感想，有感性认识，所以各有各的观点，我们不同的知识结构、不同的利益诉求、不同的价值取向对一个问题有不同的看法。
我对房价的看法是什么？有三句话，第一句话，房价的涨涨落落是市场配置资源的基本形式。我们现在要搞社会主义市场经济，要发挥市场配置资源的基础作用，房价就是这个信号，这个领域供给稀缺了，要增加市场、增加供给，要素向这个流域流入，这是达到一个新的更高水平的供求平衡的基本表现。第二句话，房价也是目前我们分配住房消费的最公平的或者最有效率的杠杆。我们的房子有限，大家都想住好房子，都想较快的改善居住条件，先给谁后给谁，通过价格，我们不可能恢复到原来的福利分房的道路上去。第三句话，房价的背后是复杂的社会再分配关系。我只是讲，我们卖了房子，房价高了，背后隐藏的关系是什么？复杂的社会再分配。
关于目前的有关房地产新政，大家都考虑考虑为什么又叫新政。2008年以前，我们较长时间中国执行的宏观调控政策是什么？关紧两个闸门，控制房价。我说这两条政策是相互抵消的政策，效率上相互抵消。控制两个闸门，土地供给和资金，那就控制了有效供给的增加，有效供给减少了或者受到抑制，必然推动房价上涨，你再控制房价，就等于左脚踩刹车，右脚踩油门，力量相互抵消了。在这种情况下，房地产市场2007年年末有人说出现了拐点，我从来不敢用这句话，不敢说有拐点，只是说局部调整，但是接着而来的就是金融危机的冲击。2008年为了应对国际金融危机，中央大幅度调整了房地产的宏观调控政策，我们执行的是适度宽松的货币政策和积极的财政政策，通过四万亿的投资来拉动内需。所以2009年也就是去年的下半年年中开始，中国房地产又同时出现了一个火爆，但是火爆以后，今年到了年初的时候又引起了公众的高度关注和争论，于是中央现在又有新政出台。就这么一个历史过程。
现在怎么样解读房地产政策新政呢？高房价关系国计民生，影响了我们政商关系，政府和企业的关系，企业和广大老百姓的关系，政府和老百姓的关系等等，都受到了极大的影响。所以最近咱们中央房地产调控政策密集出台，有人说中国房市又面临新的变局。我认为讲变局太过了，是不是中国房地产可能又面临着新的一轮局部的调整，这可能更为准确。有人偏要用“拐点”，我从来不敢用“拐点”，因为我个人认为，中国房地产市场是秩序井然的春天，以它日益高涨的供求交易的繁荣相比，我们交易的冷清、相互观望只是一种短暂的、暂时的、局部的现象，所以它叫调整，这种调整更多的是一种供求关系双方博弈的关系。
这样我们再看看我们最近出台的宏观调控政策，我从理论上讲，给大家提十个问题，供大家讨论或者思考。第一个问题，中国的房地产政策是坚持基本稳定还是仅仅要因时而异、左右摇摆。看一看2008年年中前后我们房地产宏观调控有了极大的变化，最近又有了变化，这个变化的幅度非常大。其实在中国来说，中国的房地产两大要素资金和土地还基本掌控在政府手里，政策对房地产市场有极大影响，请注意，我用了“极大影响”，没用“根本影响”，这是有用意的，起码说准确了。2008年我们为了应对国际金融危机调整了政策，现在中国率先实现这种企稳回升，或者走出国际金融危机阴影。大家要问，中国又好又快发展的基本面发生了根本变化吗？金融危机来之前和金融危机后，我们有没有根本的变化呢？我个人认为没有根本变化。接下来中国一个发展的战略机遇期我们还没有过去，中国又好又快发展的基本面、我们的各种国内外因素还都在，这是我的一个基本观点。这样看的话，我们的房地产政策因为金融危机的到来而调整，因为危机过去而调整，在理论上来说并不充分。
第二，房价是民生问题还是资本市场问题，我们分析中国住房市场的时候，更多是用泡沫、崩盘，这是资本市场的分析方法。民生问题说民生有泡沫，房价过快上涨就等于泡沫，是这么一个逻辑关系。我们要用资本市场的分析方法来解决民生问题会出现一种什么情况？是不是我们将支付很高的成本，也未必能够达到最终政策的初衷。
第三，房价过快上涨，是中国经济过热、产能过剩、投资增长过快的推手，还是我们扩大内需、改善民生的重要平台，给我们提供这个机会，这个也应该值得我们思考。当前在中国，即使说住房关系民生，同时还有一个所谓的资产效应或者资产的属性，但是大家想，作为中国住房的主体是民生问题还是资产的问题，既然是两者兼而有之，哪个为主？我们制定政策要抓住主要矛盾的主要方面。中国房地产市场的基本问题是增加供给问题还是价格问题，这又是另外的思考。我们在解决问题上，因为不同的理论逻辑的起点会有不同的问题。
第四，要解决高房价，我们的基本思路是以房价来调节供求关系呢，还是要通过控制需求来控制房价，这是两个思路，一个是通过价格来调整供求关系，一个是通过控制需求来调节或者控制价格，这是两种思路。大概世界上还没有任何一种商品通过控制价格来达到增加有效供给，达到一个更高水平的供求平衡的结果。控制价格在什么时候用呢？在非常时期，暂时的要维持那种政治局面、稳定局面才用一些，和平时期很少通过价格来达到增加有效供给的问题。大家再进一步想一想，过去我们长期处于一个短缺的国度，上世纪末有人说中国告别了短缺，我从来不敢用这句话。那上世纪中叶我们告别了什么短缺呢？只是一个基本生存资料的结构性的过程，我们的粮食多了一点，家电多了一点。大家想一想，上个世纪80年代末期，广州地区首先放开了农副产品价格，当时在北方理论界引起了极大的争议，我说没有价格的放开就没有今天的农副产品供给的极大丰富，因为那种放开造成了价格的上涨，但是那种上涨的结果是有效供给增加了，社会的供求关系达到了一个更高的平衡，从长远看我们是受益的。家电也是这样，那时候我还在石家庄工作，大概是1988年还是1989年，我攒了两年的工资，托人排队弄了个号，去把一台彩电搬回家，18英寸的。那时候是供不应求造成的结果，什么挑啊，没得挑，就这一台，拿走。现在怎么样呢？现在你到商店去买彩电，你成了真正的上帝，那时候你没有这个权利。怎么达到那个局面的？供给的影响，价格的放开。
中国房价的过快上涨，首位的根源是供求关系还是炒房和投资性的购房呢？这次我们政策主要是抑制房价过快上涨，遏制打击炒房和投资性购买，或者抑制炒房。我把投资性购房和炒房都作为一个中性词来看待，炒房就是投资性购房，投机倒把罪以前还有这么一项罪，要抓起来，投机倒把就是贱买贵卖，现在商业行为都是这样。现在当房价过快上涨的时候，炒房和投机性购房的存在，对我们房价的上涨产生了推波助澜的作用，非常令人讨厌，他有钱，买一套不行，买两套、三套，十套、八套，上亿的买，非常令人讨厌。但是客观的说，这种行为还有没有其他作用呢？我觉得是有的。这些人手上的信息多，对信息的把握非常充分，把房子买下来，客观的引导了开发商的投资方向，什么房子好卖，什么户型好卖。第二，它又加快了开发商的资金回流，不要小看投资资金的回流，会加快下一轮更大规模的开发，增加下一轮住房的有效供给。
第五，再进一步分析，为什么炒房存在？干吗要炒？不就是因为对未来房价上涨有一个预期吗。将来房价要下降，他去炒就是傻啊。那么房价未来的预期怎么样？如果广大的社会给我们广大购房者一个稳定的预期，今年不买房，明年、后年房子会更好，他还恐慌性的去购房吗。如果我们有一个充足的、越来越强有力的有效供给，那么这个市场会出现那种恐慌性的购房吗？我们分析问题，不仅要扬汤止沸，同时还要釜底抽薪。我们炒房恐怕也是二手房市场繁荣的一个重要条件，就跟我们买第二套房一样，你不买第二套房，第一套房你敢出租和出售吗。我们繁荣二手房市场、繁荣出租房市场又从何谈起呢。同样，我们投资性的购房也无从谈起，投资性购房无非是为租而买。我是这样来看待问题、分析问题的。
第六，中国房地产市场调控的主体是中央政府还是城市政府，我没敢讲地方政府，地方政府因为中国一个省域的面积就是欧洲一个大国的面积，上亿人口，几十万平方公里，数十、上百个城市。在这里我的基本判断，因为住房是一个区域性的市场，北京的房子不能拿到广州去卖，地方政府在对当地房地产市场信息的把握程度应该要比中央更重。所以我一直鼓吹，中央有关房地产调控政策，应该增加它的差异化，这次新政里边差异化就非常明显，但是少数城市房价上涨过快，这体现了差异化。但是我觉得还应该增加一些弹性，这样才能达到上下相对和谐。现在老是讲，下边老不听话，下边老埋怨上边，这样不和谐，要达到社会和谐、上下和谐。
第七，究竟是房价推升了地价，还是地价推升了房价。
第八，高房价的本质究竟是什么。是人们买不起房，还是我们的总价超过人们的购买能力。因为你买房首先有一个购房预期，你的购房预期与你的购房能力不相匹配，预期高，支付能力低，房价高，你的支付能力弱，所以就产生高房价。你的购房能力需要比较长期的积累，你的购房预期是可以调节的。现在有人一直喊，北京房价降50%、30%，会产生哪些波及效应，我们中央的政策是要控制房价过快上涨，但是我们在解读的时候往往又跟房价下降扯在一块了，实际上两者不是一回事。现在我要问，房价下降下来以后，它的波及效应是什么。比如下一轮房地产开发，它的强度、它的开工面积、积极性是不是会受到一定的影响，如果受到影响我们有效供给还能够像我们期望的那样增加吗？如果我们供给不能够相应的增加，那么是不是又是下一轮更大规模的房价上涨呢。我们应该考虑这个事。接下来，如果住房开发投资受到极大抑制以后，我们去年卖到四万多亿，把库存都挖了，2008年初有人论证，说北京的房子就是不盖，卖几年也卖不出去，结果还没到年末就没了。是我们理论判断错了，还是实践错了，我们不应该吸取教训吗，现在也是这样，如果我们房价下降了，整个开发的强度下来了，我们受影响的是什么。上游关系到我们所谓的产能，钢铁、水泥的所谓过剩，因为它需要这个市场，中间有我们广大的建筑业，所以房地产跟我们建筑业的繁荣是息息相关，两者重叠的太多了。我今天讲这个，应该对你们诸位不能没有针对性，还是有针对性的。中间还有建筑工人他们的就业问题。
第九，我们的家电、家具、家装的市场需求，在你的家庭收入预算的约束条件下，你买了房子必然影响其他的消费，这是正常的，没有什么大惊小怪，我只有买了房子才能买家电，小的换大的。我只有买了房子，才能更新我的家具，才能装修，我们的小区建设起来以后，才有小区的服务业、物业的发展，我们讲第三产业，喊了十几年了，老是在40%左右晃悠，老是上不去，为什么？重要原因是你没有服务业的规模化需求，服务业的规模化需求取决于人口的空间聚集，就是我们的城市化进程。在农村要想卖个小饭馆，早上卖两个煎饼果子就没人了，在中关村多少家每天门庭若市，规模化，这就是城市化的本质，不懂这个道理，空喊发展服务业，发展服务业，但是又限制城市化进程，这不是自相矛盾吗。
第十，既然把住房作为民生，您的民生是什么，这个民生是指买房者还是将来买房的，或者是长期买不起房的人。我想我们的民生应该是一个广义的概念，而不仅仅是指购房者本身。这样的话，我们在考虑民生问题的时候，是不是既要关注购房者的利益，同时也要关注将来购房者的利益，我们还要关注已经购房者的利益。我们的民生应该是全体国民的，而不是部分人的，我们应该是近期的和长期的统筹兼顾，而不仅仅是只顾眼前。所以我在分析房地产问题的时候，你是分析一个断面，还是分析一个过程。在这个断面上，我们取得了这个效应，但是它的波及效应是什么？所以最后一个结论是，我们的任何政策都是围绕解决某一个现实问题而设计和实施的，但是我们的任何政策它的执行都需要执行的条件，都需要支付执行的成本，同时还要关注执行以后的负效应。这是我的有关第一个问题的看法。
第二个问题，地价与房价。最近有一个学者写了一篇文章，他现在不在这个会场，我想把这个事说一下。他的论点是什么？房价与地价无关。举了个例子，两块土地，一块土地零地价，一块土地有地价，同样一个开发商建房子，他盖好了房子以后，是按同一个价格卖还是按照两个价格卖，这是经济学博士说的。我说他应该看一看马克思有关资本论、有关农产品价格的级差地租的论述。马克思在讲，市场上的粮食价格是什么决定的？是劣等地生产的粮食的价格决定的，而不是优等地，优等地生产的粮食价格比较低，但同样的市场上不可能一种粮食出现两种价格，除非它本身有差异，咱们说的是理论上的事情。这里边的要害是什么？优等地生产的粮食，那个高利润应该归谁，这就是级差地租。但是马克思是讲的农业级差地租，好像没有讲城市的级差地租，所以我们可以说它是级差地租X，土地经济学里边有一个城市土地涨价、升值要归公，归公归在哪儿？土地财政、政府，现在能够代表公共利益的恐怕只有政府了。所以他讲地价与房价的关系，我想一方面地价的上涨肯定要影响房价，房价的高涨肯定也会拉动地价的上涨，它的应该是一个相互影响、相互促进或者相互制约的关系，但是不能说它们俩没关系，这就有点过了。当然地价，土地批租主要掌握在政府手里边，那是另外的问题。
下面我接着讲，因为“两会”以后有几个地王出现了，特别是国企拿了地王，立刻引来舆论的热评。我个人认为，作为土地的地王出现，这没有什么必要这么去炒，我在分析城市土地的时候，我认为城市土地除了一般土地城市化的功能以外，比如它是社会生产生活的基本物质的基础，这是第一个功能。第二个功能，在市场经济下，土地还是要素，还是资本，还是资产。第三，土地或者地价还是我们社会再分配的重要杠杆和中介。我们过去讲城市土地归国有，在城市土地开发中现在为什么产生这么多社会问题，核心问题就是一个开发升值、开发收益这个蛋糕如何分配问题。刚才我讲了，这里边首先是政府，作为利益的一方要取得土地收益，去年卖地全国卖1.5万亿。我这里边讲土地财政是中性的，这个土地财政不等于土地腐败，这是两个概念。土地腐败我们有相关的党规、党法、国法，去查处、惩处，土地财政还应该是一个理性的分析，而不简单的是政府与民争利的问题。城市的土地级差地租那个X、那个升值是怎么造成的，不是土地使用者本身的努力投资的结果，而是整个社会投资的结果。我们建地铁，建了地铁以后，两边房价就升值，房价升值是什么原因？就是土地使用价值提高了，那个升值怎么来的？社会投资的结果，跟你原来在这儿住没有关系。这个应该归社会。
利益的主体还有一个就是开发商，我一直把开发商作为中国最稀缺的资源之一，中国最稀缺的资源是人才，人才里面又是企业家，开发商不算企业家，至少是一个群体，是中国改革开放的成果。它的作用就是把现在的房地产要素组合起来，变成房子，满足社会需求，他完成了功能就应该受到社会的承认，完成的好就应该受到尊重。所以他取得相应的开发收益，这是正常的。有人一直用暴利来进行评论，我至今没有看到一份令人信服的报告，说现在房地产整个行业的暴利究竟有多大。如果作为一个行业，如果它存在暴利的话，有两种情况，一个是垄断，那叫行业垄断，房地产行业现在据说是八九万家企业，你说它垄断，不可能。再就是有的暴利有一些我们说不清道不明的，因为这个领域赚钱，有大量的进入。所以今年即使没有暴利，有较高的回报率也会吸引外资进入中国房地产市场。最近两个国企去争地王，也表现出这种情况，人们把它过渡政治化了。我认为所谓的地王，实际上是一个市场配置土地资源的一个基本形式。高价者得之，你既然敢拿这块地就要承担这块地的风险，你为什么承担这块地的风险，因为这块地可能会得到收益，这是一个逻辑关系。所以土地招拍挂，是我们提高土地资源配置效率的一个重要形式，同时也是我们解决土地的腐败问题的一个重要形式。当然这里边在执行过程中，还有一些不足，还有一些漏洞，那是我们如何进一步改进的问题。你拍了地王以后，怎么样后续的跟踪管理，这也属于我们进行改进的重要领域之一。你不开发，国家要规划，那我就收回，这也是一种现象，但是它是招拍挂的改进，而不是完全否定。
同时我们有一些其他方法，比如限价竞争，还有其它的一些条件约束，其他的条件约束，本质是应该政府直接拿的钱，政府改制不拿了，然后转移支付。这本来是一个利益链，拆迁户和被占地的农民，这又是一个利益链，他们的诉求是高赔偿。我在这儿住了这么多年了，我有社会关系网，现在你让我搬家，咱就得说道说道，得使我满意，所以这里边有一个补偿问题，他们的相关合法权益应该如何保护问题。
第四个方面就是买房人、用房人，除了住房以外，我们还有商业、工业、旅游等等，都是一个道理，任何建设、拆迁、税收，所有的这些支出都最终要由买房人去买单，这是一个利益链，一方多了，另一方就少了，一方利益增加，切这个蛋糕往那边偏斜就少了。所以这是一个相互依赖、相辅相成、没有起点、没有终点的利益循环链，当然这又是一损俱损、一荣俱荣。政府财政收入越多越好，开发商利益越多越好。地方政府有了财政，是不是就可以建更多的基础设施，提供更多的政府服务呢？包括我们的住房保障体系建设，住房保障体系建设没有公共财政支持，行吗？钱从哪儿来啊？所以这是一个全体市民受益的前提。我们要加快城市基础设施建设，我们还有更好的发展。房价过高，必然影响你的生活指数，房价过高，生活成本就高，生活成本高，就要求企业和用人单位提高工资，企业单位提高工资了，其他的不变，你的企业利润又摊薄了，企业利润摊薄了，整个城市的竞争力、城市的活力就要受到影响，这又是一个没有起点、没有终点的一个利益链。
所以这里边不是谁是谁非的问题，而是我们如何把握它的合理的度，如何分享我们城市化的红利，特别是我们城市土地开发的红利，我们大家都平心静气坐下来讨论讨论，不能一方把各方利益全都挤占了，那就没有可持续性。这是我讲的地价和房价。
现在土地财政，现在整个上下行政体制，事权和财权的匹配问题，基础设施建设、社会保障，包括我们的住房保障问题，都会成为没有支撑能力的。作为企业家们也好，学者们也好，还有普通的市民也好，我们不仅仅要看整个一个时期、一个时段面的各种利益关系，还要看一个长的过程。总的来说一句话，中国未来的房地产市场是秩序井然的春天，中国房地产有一个较高的投资增长速度，有一个较大规模的投资规模，具有阶段性的必然性和合理性，我们的房地产投资、我们的住房建设是我们改善民生、以扩大内需的重要结合点或者平台，我们一方面要扩大内需，老百姓要买点房子作为投资，其实住房提供的是最终消费品，这是扩大内需。我们现在讲改善民生，消费结构升级，消费结构升级的三大领域，旅游、汽车和住房，其中旅游是以千元为计价支出的，汽车是以万元、十万元为计价的，住房是几十万元、几百万元来计价的。在国内内需里边，住房改善性的需求是家庭消费支出的主体，所以我说它拉动国内内需，去年卖了四万多亿，任何领域、任何行业没有这么大的一个市场容量、市场需求。我们政府的宏观调控应该是为了满足日益增长的改善性住房需求而去努力，而去设计我们的政策。
同样这里边还有很多政策值得讨论，我们的土地供给，原来是开了两个闸门，现在开了四个闸门，要增加保障性住房供给，这是比过去一个极大的改进。我们的土地供给也主要是满足政策性要求，还提了70%，我的建议是，我们的土地供给应该满足房地产合理的用地需求，包括中高端的商品房用地的需求。因为我们是执政的，我们的房地产产业要满足多样化的住房需求。低端的、中端的和高端的，同样我们中国住房水平也有一个从低向高的发展过程，我们不可能在一个早晨同时间所有人的住房都能得到一个改善。这就是我今天讲的结论。谢谢诸位。