两招秒杀高地价与高房价

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新(教授)

中国房价与地价为何越调越涨、越控越创新高?问题究竟在哪里?笔者认为，除了流动性泛滥、投资渠道狭窄、存款负利率以外，最主要原因就是政策调控未能“对症下药”，或是开错了药方。让我们首先来看看，中央与地方政府究竟已采取了哪些调控政策：

(1)提高住房按揭首付比例，提高第二套房贷利率，停止第三套房贷。房贷政策的主动权应该归属风险自担的银行，如果政府采用行政手段管控银行贷款，好像有点过了，不过，银行存贷利率在中国仍是官定利率，因此，央行有权加息或减息。

(2)对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。银行能否跨地区放贷，以及银行放贷是否需要审查借款人的纳税凭证或社保缴费凭证，这应该也是银行自己的权利范围，采用行政手段管制银行放贷内部审核程序，是否有过了之嫌?

(3)本市居民家庭每年限购一套商品房，抑制住房投资性需求。既然认可商品房是一种商品，也是一种投资品，就不应该采用行政手段强制限定购买数量，更不该提出“抑制住房投资性需求”的战斗口号。

(4)开征房产税(即房屋占有税)。这是传闻不断、呼声最高的一个调控手段，而且就连税率初定为房价的0.5%——0.8%都被描绘出来了，但我们始终只见楼板响、不见人下楼。事实上，开征房产税应该是对房价最有杀伤力的手段之一，不过，杀伤力的大小，主要取决于税率高低。如果只是象征性地开征，意义也不会太大。

笔者认为，上述政策都未伤及高地价与高房价的要害。应该说，除了首套房购买者是为了纯粹的居住外，其他人买房要么是长期投资，要么是短炒投机。目前，在大城市，中高收入家庭大都拥有2至3套住房，当然，也有不少家庭拥有5套以上的住房，甚至有的家庭还拥有多个门面房及多个车库。据说，有的地方车库价位已上涨4倍!

无论是投资性需求，还是投机性需求，买房的动机都是为了获得超预期的超额暴利。因此，当这种暴利预期一旦形成并被放大，就会形成一种从众效应，无论是有钱人或是穷人，都是想方设法攒钱买房，或是借钱买房，总之，迟买不如早买，少买不如多买，于是，一种刚性需求下的商品房抢购大战从此拉开序幕。房地产开发商及地方政府不过是顺势发了个意外之财，而且是意外飞来的横财，房地产开发商和地方政府甚至还有些不知所措，他们就有点像改革开放初期的暴发户一样，但我们不必过份指责他们。因为房地产开发商也是被逼被迫不断提高房价的。为什么?因为人们对房子的崇拜与抢购，已不是房地产开发商或地方政府所能控制的!!!

如此分析下来，房市调控对策与思路也就一目了然了，所谓对症下药，就是要针对商品房投资收益率的过高预期给予强力降温，并从需求角度有效抑制人们对商品房的刚性需求。只要有效降低了人们对商品房投资收益率的预期，无论是投资性需求的刚性，或是投机性需求的刚性，也都会自动消亡。如此简单的道理，我们为什么不对症下药???

笔者提出的“两招即可秒杀高地价与高房价”，虽有些夸张，但绝对有效，而且一定是药到病除。

第一招：全国城市统一开征房产交易资本利得税，取消现行的房产所得税。现行的房产所得税要么按买卖差价的20%征缴，要么按现行房价的1%征缴，这一税种无法达到对投机性炒房的抑制作用。因此，笔者主张开征房产交易资本利得税，并按“持房期”长短设置差别税率，这样便可极好地抑制短炒投机。资本利得税从广义上讲属于所得税范畴，但税率设置方法不同。

由于资本利得税是按买卖差价征税，并按“持房期”(即买进、卖出相隔时间)长短不同设置高低不同的税率，因此，它对持房期10年以内的“短炒”极具打击力，可有效抑制纯粹的炒房行为。

注：资本利得税是对买卖差价的征税，20%是常规税率。

第二招：全国城市统一开征房屋占有税(即人们常说的房产税)，但对每个独立户口的家庭可以免税90平方米，超过90平方米的任何房屋面积(是否应该包括车库，可以讨论)，均需按年缴付房屋占有税。笔者认为，既然房屋占有税是按“现价*面积”的总金额征缴，因此，就没有必要区分普通住宅与豪华住宅，税率完全可以统一。

这里，值得我们高度关注的是：房屋占有税能否有效遏制人们对商品房的投资性需求，主要取决于税率高低。比方，如果1%的税率设置没有效果，最多可以提高至10%，只有这样，才能让那些主要以房产贮藏财富的人，减少房产持有量，这样，他们可能就不再持有十几套甚至几十套商品房了。

上面两招：一招抑制短炒投机，一招抑制投资性需求。只要两招齐出，房市投资收益预期必将大幅滑落，什么高地价、什么高房价，必将不攻自破，商品房投资价值将会自动回归，只有到那时，商品房才会自觉还原其“住房”本性。因此，两招即可秒杀高地价、高房价，根本用不着跟银行、地方政府和房地产开发商费劲、费口水!!!

最后说明：笔者自己只是一位典型的工薪阶层，没有能力炒房，却将仅有的一点家庭金融资产投放在房产上，这也是笔者目前的唯一选择(在外地也有房)。但是，如果全国城市统一开征房产交易资本利得税和房屋占有税，那么，笔者一定会选择“减持”房产财富。

博报消息：昨天，以“湖北省十二五新起点、新跨越”为主题的“湖北省经济学界团体联合会”在武昌海怡锦江大酒店召开，笔者和全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青教授同在下半场作主题发言。在提问交流环节，叶局长向笔者提问：“董教授如何看待中国股市今年的表现?能否展望一下明年走势?”在此，我想将昨天的现场回答再归纳一下：由于新股发行体制的市场化改革成功推进，中国股市恢复了强大的融资功能，再加上流动性泛滥，中国股市IPO募资全球第一;同时，由于中国股市暴涨暴跌的周期性运动，以及中国宏观经济形势的异常复杂与麻烦，中国股市涨幅全球最小。明年是十二五规划开局的头一年，淡化GDP崇拜将从明年开始，再加上广义货币增速将回落至16%附近，银行新增贷款规模将进一步控制在7万亿左右，而且明年压物价仍是宏观政策的重要任务，因此，明年中国股市上涨困难，但下跌也困难，窄幅振动可能性较大。

其实，笔者昨天的演讲题目是：经济转型、产业升级与城乡一体化。昨天会议没有任何人提及股市，唯有叶局长提问时提到了股市，他可能是为了照顾让我回答一个问题。