海星科技 重组成功概率越来越高

时间：2009年04月10日 14:48:11 中财网

　　2009年4月1日，我们就海星科技(600185)股份有限公司拟进行资产置换和非公开增发进行资产注入所涉及的相关资产再次进行了实地调研，对该部分房地产的开发现状、工程进度和销售情况进行了了解。
　　一、公司重组进程
　　2007年12月13日，海星科技公布了重大资产置换以及非公开发行股票的方案：即海星科技原所有的资产和负债(所有的人员采用人随资产走的原则)均置换出上市公司，海星科技成为一个净壳公司。而置入的资产主要为珠海格力集团全资拥有的珠海格力房产有限公司以及格力置盛房产有限公司100%的股权，这样海星科技就成为一家全资拥有珠海格力房产有限公司以及格力置盛房产有限公司的公司，变身为一家房地产公司，而格力集团也以置入资产和置出资产的差额以发行新股的方式增持上市公司股权，发行价格为6.71元每股，共发行24000万股，发行后格力集团共持股30000股，持股比例为51.9%，成为绝对控股的股东。
　　2008年9月18日，公司重大资产置换以及非公开发行股票的方案获中国证监会核准，有效期至2009年9月17日。
　　2008年10月8日，在公司正在准备实施资产置换和非公开发行之际，又爆出新的未公开的二项涉讼事项：中铁十五局的1.87亿元担保案和中天建设集团公司5400万元的工程款拖欠案。目前，中天建设集团公司5400万元的工程款拖欠案中天建设集团公司5400万元的工程款拖欠案已和解，仅剩中铁十五局的担保案仍未解决。
　　目前，由于剩中铁十五局的担保案仍未解决，公司无法实施重大资产置换和非公开发行，换句话说该1.87亿元的额外债务成了格力集团下一步资本运作的拦路石。
　　二、拟注入项目开发进展情况
　　1、格力广场
　　格力广场项目位于珠海市吉大石花西路，位于珠海目前核心区，在地理位置上临近澳门，连接拱北和香洲，靠山面海，拥有珠海人公认的优秀人居环境。项目定位于成为一个珠海市标杆式的高品质楼盘，该项目全部土地连接成块、规划总建筑面积达58万平方米(含地下室建筑面积)。
　　项目采取滚动开发、分期销售方式，计划分二期开发，预计于2011年全部竣工并交付使用。目前，格力广场一期A区18万平方米住宅已全部封顶，预计2009年竣工，A区共7幢高层住宅，为全装修房屋，3、4号楼已预售85%以上，预售均价12500元/平方米，5、6号楼2009年春节后开盘，销售状况良好，目前已预售65%左右，预售均价12000元/平方米，剩余几栋尚未开始预售，预计年内基本预售完并可结转利润。
　　一期B区160000平方米高层住宅将于2009年5月开工，预计2011年可竣工交房。
　　一期C区66000平方米综合办公楼预计将会出售给格力集团做办公房使用。
　　二区170000平方米包括学校和幼儿园等配套设施，剩余部分为商住楼，面积和开竣工日期不详。
　　预计2009年格力广场一期可带来销售收入20亿元以上，将会贡献2009年的主要利润。
　　2、香樟美筑
　　项目地处拱北、前山、吉大的辐射区域，具有良好的交通通达性。项目定位为：针对年龄层次相对年轻的本地消费群，以及一批具有良好购房潜力的年轻白领群体，适当兼顾澳门等区域的客户。项目占地面积45756平方米，建筑面积190000平方米，地上137000万平方米，其中商业27000平方米，地下车位1178个。
　　该项目目前已出地皮，预计2009年10月开始预售，2010年可竣工交房。该项目定位略低于格力广场，预计平均售价10000元以上，可带来16亿元以上的销售收入。该项目将成为2010年的主要利润来源。
　　3、夏湾项目
　　夏湾C项目位于珠海市拱北夏湾，紧邻城市交通要道港昌路和昌盛路，和广珠轻轨，距离拱北海关不足5分钟车程，交通极为便利，生活配套设施较为齐全，是拟注入资产中位置最好的地块。该项目占地面积45000平方米，建筑面积91000平方米，拟规划住宅建筑面积61000平方米，商业建筑面积30000平方米。该项目预计售价和毛利均较高，将可带来20亿以上的销售收入。
　　目前该项目尚未开工，具体开竣工日期待定。
　　4、洪湾项目
　　洪湾项目位于南湾区的湾仔，背靠将军山麓，西接珠海洪湾保税区，南邻泛珠三角"9+2"计划核心区横琴岛，与澳门只有一水之隔，东距湾仔码头两公里。
　　项目占地面积235000平方米，总建筑面积590000平方米，其中住宅建筑面积471600平方米、商业面积118000平方米。格力地产拥有该项目51%权益，目前尚未动工，具体开竣工日期待定。
　　三、珠海市迎来历史发展机遇，继续看好珠海房地产的长期发展
　　本次我们在珠海市调研，感受到地方媒体对国务院通过的珠三角区域发展规划以及珠海10大重点投资项目的宣传力度、广度和深度非常之大，而且广东省委省政府借此时机将珠海发展成为广东西部核心城市的目的也非常明确。
　　根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，珠海市被确立为珠三角西岸核心城市和交通枢纽，为此珠海市制定了庞大的基建规划，在3月3日召开的珠海市重大工程项目工作会议上，珠海市制定了珠海市2009年-2010年十大重点工程，共66项，总投资3000亿元，超过珠海市30年来的投资总和。这些重点建设项目包括港口枢纽工程、机场枢纽工程、口岸枢纽工程、石化船舶和海洋装备制造工程、航空及高新技术产业工程等十重点工程，总投资超过3,000亿元。其中，新开工的重点项目达30个。在这十大重点工程共66个项目中，广珠铁路、高栏港两个五万吨集装箱码头、广珠城际轨道、港珠澳大桥及连接线、壳牌润滑油项目、港中旅海泉湾二期等21个项目被列入广东省重点项目，为历年来之最。
　　我们认为，珠海市各项重大重点工程的建设必将使珠海经济焕发出新的活力，从而对当地房地产市场带来有力的推动。
　　四、盈利预测与估值
　　由于格力地产尚未公开连续的财务报表，因此我们按照一般房地产开发企业的情况对公司利润表进行预测。假定按格力广场一期A区2009年结转80%左右即15亿元;2010年结转剩余的20%即4.5亿元，同时结转香樟美筑项目的75%-80%即12.5亿元，则2009年可结转销售收入15亿元，2010年为17亿元。因此，不考虑房价变动的因素，保守估计海星科技在本次资产置换和增发后，预计2009和2010年平均可实现净利润2.6亿元左右，按增发后股本6亿股计算EPS分别为0.41元和0.45元左右。我们不排除公司为了保持帐面利润增长而适当调整结算进度和各年利润分配比例的可能。
　　同时，我们对公司项目进行了重估，仅考虑现有置换后的资产来算，公司净资产重估值在6元左右。
　　五、关于重组不确定性的分析
　　实际上，海星科技的股价之所以一直未能得到有效的提升，其关键就在于本次重大资产置换和非公开发行的不确定性，但据我们分析，重组不成功的概率已越来越小。
　　情景分析1：假定海星集团有偿还1.87亿元债务的能力，则考虑到违约成本，我们估计海星集团一定会在证监会批文有效期内解决该债务问题;另一方面，从海星集团已对中天建设集团的工程款纠纷案做出和解的举动来看，海星集团从主观上一定是愿意解决重组中的障碍的。因此，在此种假设条件下，海星科技重组成功只是时间问题。
　　情景分析2：假定海星集团确实已无偿付能力，则重组是否能够如期完成的决定权将在格力集团。从格力集团的角度考虑，目前，其已支付股权转让款5.34亿元(其中1.2亿为转让款，4.1亿元系通过委托借款的方式)，格力集团已成为海星科技实际上的大股东，如果格力集团不在证监会批文有效期内先期代为解决该额外的1.87亿债务问题，则海星科技将会"烂"在格力集团手中而不是海星集团，对格力集团来说这肯定是最坏的结果;而从另一方面考虑，既已支付5.4亿元，格力集团最多再先行垫付海星科技1.87亿元的额外债务，即可实现重组事项的顺利完成，同时保持对海星集团的债务追偿权，也许这是格力集团最后不得以而为之的最好的办法。而据我们了解的情况，格力集团目前仍在积极解决格力地产上市后未注入上市公司的剩余房地产业务的同业竞争问题，从另一方面也支撑了我们的推断。
　　综合上述分析，我们认为以格力管理层的行事魄力和决心，应该对海星科技重大资产置换和重组的顺利完成保持充分的信心。同时，一旦我们的判断得到最后的印证，有了这样的大股东背景，对格力地产的未来前景无疑更加值得投资者长期看好。