神马文学网中国房地产开发商与国外不同处
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/01 11:11:52
中国房地产开发商与国外不同处
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核心提示：开发商又一次挑战公众的心理底线，不知是为了吸引眼球还是刺激中国民众羸弱而无奈的心态。 4月14日，万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中表示，房地产商并未享有外界预期中的超高暴利。
开发商又一次挑战公众的心理底线，不知是为了吸引眼球还是刺激中国民众羸弱而无奈的心态。 4月14日，万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中表示，房地产商并未享有外界预期中的超高暴利，开发商繁荣期自杀式的增长往往导致泡沫破裂期无以为继甚至走向死亡。10年来，以A股上市公司业绩统计，房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。
在新浪网和新京报联合举行的网络调查中，有83%的人反对此说。这项调查共有四个项目，一是“反对，纯属辩解，因为房地产也是暴利行业”；二是“有可能，还有一部分不为人知的灰色成本”；三是“赞同，当前的房产税费确实过多”；四是“不好说”。结果不言而喻，83%的网友选一，11.9%的网友选二，只有4.1%的网友选三。
看过整篇冯仑就此问题的表述，就知道冯仑所讲的平均资产收益率，是指他所调查的10家上市公司的平均以后的净资产收益率，记者在报道时，有意无意少写了一个“净”，这是两个不同的概念。净资产收益率，又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，指标值越高，说明投资带来的收益越高。
从报表上看，上市公司净资产收益率确实不高，尤其是把十家上市公司综合在一起来平均一下，不仅不高，也不科学，更不能说明问题。这十年，几乎所有的房地产上市公司都在进行规模扩张，资产增长速度比其他产业平均起来要快近10倍甚至几十倍。只有透过资产的爆发式增长，才能发现中国的上市房企，利润是多么惊人，上富豪榜是多么容易。
中国的开发商和国外的开发商不同，自身没有什么实体，而且大多数开发企业不持有物业，简单的理解，中国的开发企业还处于产业的初级阶段，即土地运营商阶段，打个不恰当的比喻，就像贸易公司的皮包阶段，最大的资源是和地方政府及银行的关系，最大的手段是在土地储备上的不正当竞争。这样的产业，资产扩张如此迅猛，排除暴利，不可能还能找到其他原因。
那么，为什么开发商用净资产收益率来刺激公众的眼球，从而否认暴利呢？一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商暴利的本质特征，即金融杠杆和土地垄断的结合。这是具有中国特色的土地管理体制造成的。我们的土地为公有制，实际上是政府垄断，无法在市场上进行公平公正的交易，只能由政府进行所谓的招拍挂，招多少、拍多少，是由地方政府说了算，不是随市场需求来交易的，这种体制是开发商暴利产生的最大原因。2007年首富杨惠妍就是大量囤积土地，不断实现土地的成倍增值而暴富的。
房企利用银行杠杆实现暴利经过了两个阶段，前十年是空手套白狼的阶段，潘石屹、冯仑的第一桶金都是这么来的。后十年，是可约束放大资产阶段，表现为以少量资金撬动银行巨额贷款。这个阶段的开始，是用一点公关费，从政府手里拿到土地证再用土地证进行两倍以上的价值评估，然后用评估后的价值去银行贷款，再用贷款的钱偿还一部分土地费，然后，设计商、建筑商垫资设计开发。后一阶段，因为资本流动性充足，把开发商的门槛略有抬高，基本上要求开发商自有资金达到35%，实际上没有达到，银行的杠杆效应照样在五至八倍。现在，流动性稍微紧张一点，政府又把开发商的门槛降低了。
冯仑所讲的10年平均净资产收益率达不到5%，指的正是后10年。可以说，后十年正是中国房地产业资产增长最快的十年，这种非正常的增长速度最大的弊端是破坏了社会运行的规则，掠夺了社会财富，是经济衰退和两极分化的焦点所在。但是，为什么冯仑拿资产收益率来说事呢？就算房价飞涨的2007年，地产上市公司的净资产收益率也是基本持平，有网友问：用几年前拿的地做房，比以前贵几倍卖房，可地产上市公司净资产收益率基本持平.钱去哪儿了？隐瞒私分还是利益输送？地产上市公司拿股民的钱豪赌，赌赢了钱不见了，赌输了百姓买单，还边赌边抽水。要查清面粉为何贵过面包，查查参与的实权人士就OK了。
高管隐性分账、股东利益输送、后期土地成本过高是账面净资产收益率较低的主要原因。因此，不能排除房地产业暴利，否则，就无法解释在土地垄断和银行杠杆作用下的资产爆发式增长的行为。说地产上市公司10年净资产收益率不足5%，只是地产暴利的谎言，而且一捅就破。