神马文学网开发商频发债 或影响中国房地产调控效果
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开发商频发债 或影响中国房地产调控效果2010/04/21 17:06:30曾启贤/刘长浩
穆迪报告《中国房地产开发商发债能为他们参与炽热的房地产市场提供资金，具有正面信用影响》的中文版 （报告的英文原版已于4月19号由穆迪发布）。
上星期，国家统计局公布3月份全国房价与去年同期相比上涨11.7%时，碧桂园（Ba2，负面）、恒大地产（B1，稳定）、佳兆业集团（B1，稳定）、以及恒盛地产（B1，稳定）等多家房地产开发商亦宣布计划发行合共约20亿美元高息债券，为其在中国持续的房地产热潮当中提供需要的流动资金以发展业务。
在高息市场成功发债，除了使开发商能够利用债券发行所得来增强流动资金，使公司得以参与成本日益高昂的市场外，亦能在国内房地产信贷收紧时为开发商提供额外的融资渠道。
由于房地产开发商的销售强劲(3月份与去年同期相比的11.7%涨幅亦高于2月份的10.7%)、现金流充裕，因此我们认为开发商短期内都不会“去杠杆化”(deleveraging),同时大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。
迄今为止,中国的政策制定者还未通过调高利率来抑制投资（投资项目是中国2010年第一季度GDP较上年同期增长11.9%的最大因素）。相反，他们推出了多项措施来抑制投机活动，包括进一步调高第二套房和第三套房的首付比例和按揭利率。
这些选择性的收紧措施是针对房价升幅最高的一线沿海城市的豪宅市场的投机炒房活动。然而，在我们评级的16家开发商当中，除了恒盛地产、世茂房地产（Ba3，稳定）、上海置业（B2，负面）、以及绿城（Caa1，负面）外，其余的开发商并非依靠高档住房来赚取大部分的收入，这缓解了上述政策对其销售的潜在负面影响。
上月，政府已调高土地拍卖买家的保证金规定，以增加开发商的成本；同时暂停土地拍卖、重新征收住房销售税、并降低银行贷款的目标，而银行贷款正是房地产商的主要融资渠道。
然而，开发商利用债券发行所得来增加流动资金，持续增加其土地储备，均可能会影响政府为土地拍卖价的升幅降温而作出的努力。
只要销售维持强劲、房价持续攀升，因为新债的平均融资成本上升而导致发行人的信用指标有任何轻微转弱，都会因为流动资金状况改善和销售表现健全而得到缓解。
（编者按：本文作者曾启贤为穆迪助理副总裁/分析师，刘长浩为穆迪团队董事总经理。文中所述仅代表穆迪观点。）
穆迪报告《中国房地产开发商发债能为他们参与炽热的房地产市场提供资金，具有正面信用影响》的中文版 （报告的英文原版已于4月19号由穆迪发布）。
上星期，国家统计局公布3月份全国房价与去年同期相比上涨11.7%时，碧桂园（Ba2，负面）、恒大地产（B1，稳定）、佳兆业集团（B1，稳定）、以及恒盛地产（B1，稳定）等多家房地产开发商亦宣布计划发行合共约20亿美元高息债券，为其在中国持续的房地产热潮当中提供需要的流动资金以发展业务。
在高息市场成功发债，除了使开发商能够利用债券发行所得来增强流动资金，使公司得以参与成本日益高昂的市场外，亦能在国内房地产信贷收紧时为开发商提供额外的融资渠道。
由于房地产开发商的销售强劲(3月份与去年同期相比的11.7%涨幅亦高于2月份的10.7%)、现金流充裕，因此我们认为开发商短期内都不会“去杠杆化”(deleveraging),同时大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。
迄今为止,中国的政策制定者还未通过调高利率来抑制投资（投资项目是中国2010年第一季度GDP较上年同期增长11.9%的最大因素）。相反，他们推出了多项措施来抑制投机活动，包括进一步调高第二套房和第三套房的首付比例和按揭利率。
这些选择性的收紧措施是针对房价升幅最高的一线沿海城市的豪宅市场的投机炒房活动。然而，在我们评级的16家开发商当中，除了恒盛地产、世茂房地产（Ba3，稳定）、上海置业（B2，负面）、以及绿城（Caa1，负面）外，其余的开发商并非依靠高档住房来赚取大部分的收入，这缓解了上述政策对其销售的潜在负面影响。
上月，政府已调高土地拍卖买家的保证金规定，以增加开发商的成本；同时暂停土地拍卖、重新征收住房销售税、并降低银行贷款的目标，而银行贷款正是房地产商的主要融资渠道。
然而，开发商利用债券发行所得来增加流动资金，持续增加其土地储备，均可能会影响政府为土地拍卖价的升幅降温而作出的努力。
只要销售维持强劲、房价持续攀升，因为新债的平均融资成本上升而导致发行人的信用指标有任何轻微转弱，都会因为流动资金状况改善和销售表现健全而得到缓解。
（编者按：本文作者曾启贤为穆迪助理副总裁/分析师，刘长浩为穆迪团队董事总经理。文中所述仅代表穆迪观点。）
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