政府与开发商的关系

时代周报 记者 肖素吟 发自广州
“就广州而言，珠江新城中央地段的稀缺高端物业已成为豪宅自助群体，抑或是投资客的首要选择。”标榜为“珠江新城豪宅风向标”的凯旋新世界(13.64,0.00,0.00%)在回复时代周报记者采访时毫不掩饰其在广州豪宅市场的优越感。
2008年一期售罄时，凯旋新世界写下珠江新城最贵豪宅的辉煌一笔。至今年9月，凯旋新世界二期悄然开盘，未及两月，已完成预售盘数的一半，均价更是高达5.44万元/平方米。直到10月15日广州限购令的出台，凯旋新世界的疾进步伐戛然而止。不过，这一切并非想象中的猝然不及。
“隐忍”，是凯旋新世界谋势之道。
事实上，早在上世纪90年代珠江新城规划之初，新世界地产就将中轴线上占地近11万平方米的凯旋项目纳入囊中。直至2000年，蛰伏十年之久的凯旋新世界才启动，并于2003年8月开盘，均价为7000-8000元/平方米，当2008年5月一期最后一批项目售罄时，其均价已高达4万元/平方米，堪称珠江新城最贵豪宅。
然而，凯旋新世界二期，其实早于去年封顶、达到预售条件，一度亦是隐而不发。直到取得预售证三个月之后，凯旋新世界二期千呼万唤始出来，踩着今年金九盛宴的鼓点入市，开盘成交金额超过10亿元，其中斜望江楼盘均价高达4.8万元/平方米，正望江楼盘均价高达6万-8万元/平方米。
时代周报记者查阅广州房地产交易官方网站阳光家缘得知，截至今年10月24日，凯旋新世界已售出125套，在两个月不到的时间内完成预售套数255套的一半，均价高达5.44万元/平方米。
其中，至10月15日广州限购令出台之前，凯旋新世界成绩斐然：9月份开盘当月售出82套，10月黄金周成交10套，至15日再售出32套，日均成交近3套，其中最高价为8.1952万元/平方米，最低价为4.0410元/平方米。
无独有偶，根据广州经纬行研究中心提供给时代周报记者的报告，在“新国十条”已经过去的五个月中，受此次宏观调控影响最大的豪宅市场经历了从下滑到维稳，再到回升的三个阶段。随着9月份全国CPI创下了23个月以来的新高3.6%，通胀预期高涨，豪宅的保值乃至增值的资产安全岛效应更加凸显。在限购令之前，成交量更是不断往上攀爬。其中，10月9日至15日，广州豪宅市场周度交易达到了517套，创下年内新高。
“其实，在广州出台限购令之前，不仅仅是豪宅市场，整个房地产市场的成交都出现了井喷”，该报告的撰写人广州经纬行研究中心主任曾伟杰对时代周报记者表示，因为广州限购令出台之前，深圳在10月1日已经出台了限购令，其他不少城市也出台了限购令，因此广州出台限购令已经成了公开的秘密。在这样的背景下，不少想入市的买家担心受限购影响提前入市。因此，“限购令在某种程度上，成为了豪宅市场的促销令”。
至广州限购令一出，豪宅市场开始步向萧然。根据广州房地产交易官方网站阳光家缘的数据，10月15日至记者发稿时，凯旋新世界仅仅成交一套，均价为4.2997万元/平方米。
不过，戴德梁行公司策略发展顾问部董事黎庆文对此表示，“开发商关注年度销售指标，广州这一波调控出现的时候，开发商今年的业绩基本已经完成。政府知道大型开发商已渡过难关。拖到10月中旬，把黄金周都拖过了。大家都明白，政府与开发商是伙伴关系。所以现在开发商并不急着出卖，价格也不会降。”
10月24日，时代周报记者来到凯旋新世界，发现偌大的售楼中心空无一人。一位售楼人员介绍：“二期基本上不进行线上销售，都是在线下销售的，一定要预约才能看房。”她对时代周报记者表示，“目前不会有促销推广活动。”
“成交量下跌，但是开发商已经完成任务了，并不会有压力。”黎庆文对时代周报记者如是表示。
量跌价稳平局
站在凯旋新世界L13区外，12栋层高12-26层不等的橘红色建筑映入眼帘，部分外围工程还未完成。这就是开工于2007年7月的凯旋新世界二期。现场工作人员对时代周报记者表示，L13区已经划出一半出售，目前还在进行内部装修。
实际上，凯旋新世界二期的总货量是516套，尚有261套未取得预售证。一名不愿具名的业内人士对时代周报记者表示，“就我了解的情况，他们单价过高，政府方面延后发放预售证。这是政府对开发商施加的压力。”
凯旋新世界营销中心副总经理胡晓仪10月21日则对时代周报记者表示，目前是敏感时期，凯旋新世界并不想成为新政的焦点，当下的任务就是保护这个项目。“线下销售二期”，或许就是低调的凯旋新世界为自己披上的“保护色”。
不过，延缓推货或许并非政府方面的一厢情愿。“在宏调背景下，开发商绝对会延缓推货速度，并通过申请预售证来控制出货速度。这是一种正常手段，大家不希望这么大的豪宅量在这段时间推出去，否则整个营销面会遭受很大的压力。”黎庆文对时代周报记者表示。
广州经纬行研究中心经理朱欣苑对此亦认为，如果资金压力不是很大的情况下，开发商更多的是选择慢慢卖，延迟推货。在新世界地产的后盾下，凯旋新世界显然已无后顾之忧。
上述人士均表示，在三套房停贷和限购令的双重冲击下，开发商无法按照正常节奏来推货，而三套房停贷等限制性措施更是直接限制了豪宅购房者，第四季度成交量下滑是毋庸置疑的。
“首先特别严厉的就是限外，外来投资客并没有太大的机会在广州炒房，这就是一个壁垒。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对时代周报记者表示。
对此，黎庆文表示认同：在广州市场，广州居民一般是购买改善型住房，通常是中档、中高档市场，而豪宅市场涉及很多外来投资，越是豪宅或者顶尖豪宅，外来投资比例就越大。现在如果把外来买家资格排除在外，首要冲击就是豪宅，也就是说直接压低需求。
“整体上来看，二次调控对广州豪宅市场的影响比较大。未来几个月就可以看到结果，项目成交量肯定会大幅下降，而且销售量的下降至少在30%以上，但是价格会保持平稳，就是价稳量跌的这种情况。”赵卓文如是表示。
开发商囤地谁之过？
据国家统计局公布的数据显示，在从2000年-2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米。(11月2日《中国经济周刊》)
囤地，一直被认为是房价上涨的主要推手之一，媒体和公众也有过热烈的分析和议论，有关方面也曾经提供过开发商囤积土地的情况。但是，实际情况与有关方面提供的情况相差实在太大。试想一下，10年中开发商从市场或其他渠道获得的土地，1/3多被囤积了起来，只有2/3不到用于实际开发，商品房市场供应能不紧张吗？供需矛盾能不尖锐吗？房价能不上涨吗？
12亿平方米，按照容积率3来计算，这些土地可以至少建成36亿平方米的住房。实际上，又有多少开发商在建设过程中是按照这样的容积率建设的呢？如果容积率达到这样的水平，房价必定高得出奇。而即便按照3的容积率来测算，依据国家有关部门普通住房标准90平方米计算，也可以至少建成4000万套商品房，解决至少40万个家庭的住房问题。房价还会象今天这样上涨吗？
很显然，开发商如此囤积土地，不仅是造成市场供需矛盾尖锐、房价快速上涨的主要原因之一，也是造成政府土地供应紧张、耕地保护压力加大、建设用地计划短缺的重要原因之一。
可是，面对开发商的大量囤地，有关部门的执法不仅没有对开发商的囤地行为形成约束和制约，反而成了开发商的“挡箭牌”。因为，公众虽然知道开发商都在囤地，也觉得囤地的问题相当严重。但是，有关部门提供的数据却并没有那么严重。所谓的打击囤地，更多的是“狼来了”，并没有真的形成实际行动，导致开发商根本不在乎政府的吆喝，不在乎政策的权威。
既然统计部门比较清晰地提供了开发商囤地情况，那么，有关部门将如何作出反应呢？所谓的不会爽约、严格问责、卫片执法等能不能在这12亿平方米的囤地中发挥作用呢？政府的权威会不会在这些囤地面前再一次丧失呢？特别对那些国字号开发商大量囤地，政府职能部门在执法过程中，会不会变成“哥俩好”呢？