张泓铭:上海楼市“步入5年以上大熊市”不合实际

张泓铭:上海楼市“步入5年以上大熊市”不合实际
焦点上海房地产网 2006年05月15日13:55 中国房地产报
张泓铭 (个人主页)

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4月上旬，多家网站转载了某报一篇题为“中国楼市于2006年~2007年起步入5年以上大熊市”的文章，文中把上海也归入此列。但笔者认为该观点不仅不适合全国，对于上海也不符合实际。虽然在2005年的调控前后上海楼市存在着过热与速冷的反差，但是，若就此认为上海楼市将“步入5年以上大熊市”，则大谬不然。
首先，海外房地产周期的实践证明，下行收缩期的长度可能短于上行扩张期的长度。大体而论，本轮上海楼市的上行扩张是从2000年开始的，到2005年初正好有5年多点时间。不知“5年熊市论”者是否以此推定上海下行收缩期也要五年？一般地说，楼市下行的时间和上行的时间是有内在联系的，是相关但却不是绝对的。譬如，美国非农住宅投资从1932年到1998年56年间共有8个起落周期，平均7年一次。在每次起落中，上行时间和下行时间完全一样的例子很少出现，这都是取决于当时当地的市场条件。如果说上海这轮调整一定也要五年，恐怕还需要更多的理由来证明，而不是简单地等同于上行阶段。
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其次，从控制论的角度看，上海楼市这轮调整有望少于5年。控制论有三大基本观点，其一是：在稳定运行状态下，事物趋向目标的过程较长，反之，在剧烈运行状态下过程则较短。2005年上海楼市调整中，由于政策的叠加，从5月开始出现剧烈下行。这种状况当然不是人们所期望的。但是，正是由于此状况的出现，使价格回归也相对加快，极可能导致上海楼市早日回暖。今年年3月份起上海楼市的一些回暖，就是一个积极的迹象。
再次，从上海楼市的供应状况看，调整时间也不会很长。2003年~2004年上海商品住宅严重供不应求，而2005年，由于投机者的离场、投资者的理性和真实需求者的观望，楼市迅速逆转为供大于求。截止2005年底，上海商品住宅空置面积为248万平方米，约2.5万套。2.5万套在市场中是什么地位？大约不到上海一个月商品住宅正常交易的套数，问题似乎有点严重。但是，在房地产市场理论中空置却有必要和非必要之分。如果刨掉必要的空置量，2005年上海新建商品住宅空置一个月不到的量就并不可怕。再联系到未来潜在的供应和销售，则问题并非特别严重。由于2005年的市场状况，当年上海商品住宅的投资额、土地购置量、新开工量和施工量的增长速度都在下降。按照普通住宅正常建设周期从购地到竣工约需1.5年来看，上海2006年~2007年的商品住宅供应量会有所下降，而需求量即便踏步不前或少许上升，市场的平衡也将较快到来，绝对不需要5年。
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又次，从未来上海社会经济发展的可能性和住宅需求看，上海楼市的回暖更不需要5年。“十五”期间，上海的GDP保持了两位数的高速增长。2006年开始的“十一五”期间，上海将继续加快四个国际中心建设，坚定不移地向国际化大都市挺进，世博会也将在2010年举行。为实现上述目标和任务，上海社会经济发展和城市基础设施建设的步伐愈见加快。在社会经济快速发展期间，楼市需求一般是可以乐观的。这是从总体角度的粗略分析。
再从上海具体的需求因素来看，上海外来人口多，增长速度快，对住宅需求有较大的推动。根据2005年11月上海市人口抽样调查显示，上海市的常住人口比2000年增加了137万人，年均增加27.4万人。可以预期，至少在未来5年中，上海外来人口的增长，将维持在一个稳定的量上。假设维持每年在25万人口的量上，每人需要居住10平方米建筑面积，保守估计共需要250万平方米，就是2.5万多套住宅，相当于上海过去一个月的商品住宅交易量。同时，上海的新婚族基本形成了离开父母独立居住的特点，这也是住宅市场需求的稳定因素。上海新婚户每年保持在10万对左右，以一个结婚户约需新增40平方米建筑面积的话，每年需要400万平方米。“十一五”期间，上海还是城市基础设施建设的高峰期，每年将改造旧房500万平方米，可能导致1000万平方米住房的刚性需求。再加上其他粗略估计，“十一五”期间，上海住宅需求至少将保持“十五”期间的高水平。
总之，像上海楼市“步入5年熊市”这样的论调是不切实际的。上海的楼市不仅能够稳定运行并适度回暖，而且也能在各个指标基本调整到位的前提下稳健发展。 （张泓铭，上海房地产业协会副会长，上海市人民政府参事，政协常委，上海社科院城市建设与房地产研究中心主任。姚元丰，上海社科院城市建设与房地产研究中心研究助理）
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